CC BY
58
ИННОВАЦИОННЫЕ ФОРМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Р. М. СИРАЗЕТДИНОВ,
кандидат экономических наук,доцент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве Тел.: (843) 510-47-47 И. Ф. ГАРЕЕВ, кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве E-mail: igareev@mail. ru В. А. КАЗАКОВ, соискатель кафедры теплоэнергетики Тел.: (843) 290-13-98 Р. И. САРВАРОВ, соискатель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве E-mail: sarvarov2001@mail. ru Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Увеличение объемов жилищного строительства требует разработки адекватных организационно-правовых форм реализации инвестиционно-строительных проектов. Существенными факторами, сдерживающими развитие жилищного строительства, являются жесткие требования закона о долевом участии. Вместе с тем использование инструментов жилищной кооперации позволяет преодолеть проблемы начальных этапов строительства — отсутствие доступных источников финансирования.
Ключевые слова: жилье, инвестиции, кооператив, финансирование, накопление, кредит, недвижимость, строительство.
Развитие жилищного строительства, обеспечивающего развитие значительного количества смежных отраслей народного хозяйства, Правительством Российской Федерации выделено в приоритетную область государственного управления. В итоге реализуемая к настоящему времени государственная жилищная политика приобрела два контура мероприятий. Один из них направлен
на увеличение объемов жилищного строительства, другой — на повышение платежеспособного спроса со стороны большей части населения. Разработка и реализация данных мер начались в 2006 г. с момента вступления в действие мероприятий приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
Во второй половине 2008 г. из-за ухудшения конъюнктуры на мировых финансовых рынках рынок недвижимости Российской Федерации ощутил заметное снижение деловой активности. Существенные темпы падения отмечены также и на рынке жилищного строительства. В результате до половины ранее начатых строительством объектов были приостановлены. Необходимо отметить, что подобные масштабы сокращения объемов строительства наблюдаются на территории большей части Российской Федерации. Основная причина — существенное сокращение платежеспособности населения. Вместе с тем природа низкой платежеспособности покупателей заключается не
только в снижении доходов, но и в сокращении доступности заемных источников.
Сокращение объемов ипотечного кредитования наиболее серьезное влияние оказало на первичный рынок жилья. Среди основных причин, которые привели к снижению интереса банков к кредитованию новостроек, были как объективные, например, общее сокращение источников фондирования, так и субъективные: риск не завершить строительство в установленные сроки, слабое финансовое положение застройщиков и «серые» схемы привлечения средств дольщиков.
Среди указанных факторов первые два являются следствием ухудшения конъюнктуры на финансовом рынке и впервые проявились во второй половине 2008 г. Последний фактор — серые схемы привлечения средств покупателей — приобрел особую актуальность с 2005 г., когда была внедрена законная схема долевого финансирования жилищного строительства. Вместе с тем необходимо отметить, что как раз до 2005 г. на первичном рынке жилья не было ни одной регламентированной законом формы привлечения средств населения на этапе строительства жилого дома.
На начало 2005 г. на рынке недвижимости закрепилось несколько альтернативных схем финансирования строительства недвижимости: вексельная схема, договор простого товарищества, заключение предварительных договоров и договоров инвестирования.
С появлением закона о долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости застройщики приобрели возможность привлекать денежные средства покупателей только после получения исходно-разрешительной документации — зарегистрированных прав на земельный участок, прошедшей государственную экспертизу проектно-сметной документации, разрешения на строительство, а также опубликованной проектной декларации. Важным нововведением является обязательство по регистрации договора участия в долевом строительстве в органах регистрации недвижимости и сделок с ним, преимущественно для исключения двойных продаж жилых помещений [1].
Одним из негласных мотивов для внедрения Закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — закон № 214) было вытеснение малых
компаний, априори финансово менее устойчивых и тем самым менее надежных. Поддержку эта идея получила и в настоящее время, когда путем отмены лицензирования строительной деятельности и введения платного членства в саморегулируемых организациях, пусть и косвенно, но вытесняют малые строительные фирмы.
Парадоксальной является ситуация, сложившаяся на сегодняшний день, — по нашим оценкам, более 50 % застройщиков продолжают привлекать средства населения посредством заключения так называемых «серых» схем продаж жилья, минуя организационно-правовую схему, установленную законом №214.
Установившаяся структура объясняется, безусловно, высокой финансовой ответственностью, закрепленной за застройщиком положениями федерального закона. Но, с точки зрения авторов, на тотальном преобладании «серых» схем сказался иной фактор — отсутствие прямого запрета на использование «серых» схем привлечения источников финансирования.
Тем не менее необходимо отметить, что с 2007 г. наблюдается тенденция к увеличению интереса девелоперов к реализации инвестиционно-строительных проектов в рамках закона № 214 о долевом участии. Дело в том, что с 2006 г. отмечается качественный рост рынка жилой недвижимости. Развитие рынка стало возможным благодаря динамичному подъему инфраструктуры рынка ипотечного кредитования, в том числе повышению доступности ипотечных кредитов. В этих условиях возможность реализации квартир в новостройках ипотечным заемщикам приобретает особую актуальность для застройщиков.
Особенность ипотечного кредитования на первичном рынке жилья характеризуется тем, что банки преимущественно предоставляют кредит на приобретение жилья в новостройках, организация строительства которых осуществляется в рамках закона № 214 о долевом участии. По мнению авторов, доля жилья, продаваемого на первичном рынке с привлечением кредита, достаточно велика и составляет около 30 %. Таким образом, отсутствие подобного источника финансирования существенно снижает ликвидность построенного объекта. В современных же условиях, когда участники рынка недвижимости переживают недостаток средств для операционной деятельности, число застройщиков, применяющих законную схему организации строительства, постоянно увеличивается. Тем не менее существующие ограничения не позволяют в
массовом порядке распространить положения данного закона на все инициированные строительные объекты и сохраняют «серые» схемы жилищного строительства.
Таким образом, с 2005 г., с момента введения закона № 214 о долевом участии участниками рынка недвижимости начался активный поиск новых организационно-правовых форм финансирования строительства, адекватных действующему законодательству.
В 2005 г. одновременно с введением закона № 214 о долевом участии вступил в действии новый Жилищный кодекс Российской Федерации. Одной из новаций нового жилищного законодательства стали отмена действия федерального закона о жилищно-строительных кооперативах и наличие отдельного раздела в жилищном кодексе, посвященного жилищным и жилищно-строительным кооперативам (ЖСК).
Новый Жилищный кодекс Российской Федерации превратил жилищно-строительные кооперативы в кооперативы «одного дома». В частности, жилищный кодекс определяет, что члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении (члены жилищно-строительного кооператива — в строительстве), реконструкции и последующем содержании многоквартирногодома [2].
Для ЖСК не установлены какие-либо финансовые требования, отсутствуют какие-либо правила по срокам накопления и кредитования пайщиков кооператива. В общем, членство в кооперативе и условия приобретения жилья закрепляются уставом кооператива. Следовательно, это позволяет кооперативам устанавливать привлекательные и доступные условия приобретения жилья. Более того, в рамках закона № 214 о долевом участии активная реклама строящегося объекта может осуществляться только после публикации проектной декларации, которая, в свою очередь, может быть подготовлена только при наличии правоустанавливающей и исходно-разрешительной документации [3]. Сформировав ЖСК, рекламную компанию можно начинать сразу же, без подготовки указанных документов.
Таким образом, применение механизма ЖСК обладает немаловажным преимуществом — возможностью привлекать средства застройщиков на ранней стадии реализации инвестиционно-строительного проекта, в том числе при получении правоустанавливающих документов на земельный участок и разработке проектно-сметной документации.
Ранее авторы отмечали, что организация ЖСК является законным способом обхода многочисленных ограничений, выставляемых законом № 214 о долевом участии [4]. В частности, деятельность ЖСК по привлечению средств покупателей и использованию при строительстве жилого дома жилищным кодексом не регламентирована.
Отличительной чертой деятельности ЖСК в данном случае является то, что со стороны пайщика существует обязательство по внесению 100% паевого взноса до окончания строительства. Следовательно, истинное предназначение кооперативного движения — приобретение жилья в рассрочку — в данном случае не ставится в качестве прямой цели, как задача по аккумулированию средств для приобретения прав на земельный участок и разработки проектно-сметной документации.
Принципиальная схема использования механизма ЖСК заключается в следующем. Физические лица (пайщики) в соответствии с договором инвестирования паевого взноса вносят паевой взнос, являющийся формой участия в создании многоквартирного жилого дома. Кооператив обязуется инвестировать паевой взнос пайщика на строительство объекта недвижимости и передать после его ввода в эксплуатацию застройщику. В итоге ЖСК выступает в качестве заказчика строительства, а члены кооператива — в качестве инвесторов строительства. На основании таких договоров членам кооператива в дальнейшем квартиры передаются в собственность.
Ключевые вопросы, которые удается решить, организовав ЖСК, — возможность привлечения дешевых и длинных средств на этапе подготовки строительства, что позволяет избежать высоких первоначальных издержек, а также крайняя простота процедуры заключения договоров инвестирования паевого взноса (не требующих регистрации в органах регистрации недвижимости и сделок с ней). Важнейшая выгода для застройщика в данном случае — создание ЖСК на начальном этапе строительства объекта.
Вместе с преимуществами для застройщика реализация кооперативной схемы оборачивается существенными недостатками для приобретателя недвижимости. В частности, в договорах инвестирования паевого взноса (заключаемых на ранних стадиях строительства) крайне приблизительно определены характеристики приобретаемого жилья, установлены «плавающие» сроки получения разрешения на ввод в эксплуатацию, отсутствует ответственность за нарушение сроков исполнения
кооперативом своих обязательств и т. п. Существенным недостатком кооперативной схемы является невозможность привлечения кредитных ресурсов для «пайщика», так как под договоры инвестирования паевого взноса банки не осуществляют кредитования. Кроме того, в условиях, когда существенная доля норм, регулирующих деятельность кооператива, закреплена в уставе, возрастает риск нарушения прав члена кооператива органами управления кооперативом.
Резюмируя изложенное можно заключить, что для разрешения ограничений закона № 214 о долевом участии и преодоления недостатков кооперативной схемы необходимо разработать инновационную модель приобретения жилья в новостройках — комбинированную, сочетающую преимущества жилищно-строительных кооперативов и долевого участия.
Авторы предлагают принципиальные положения комбинированной модели приобретения жилья в новостройках.
На первом этапе для преодоления проблем недостаточности финансовых ресурсов застройщиком организуется ЖСК, призванный аккумулировать средства будущих «дольщиков» на раннем этапе строительства, что невозможно при деятельности в рамках закона № 214 о долевом участии. При этом финансовое участие «дольщика» достаточно и в частичном объеме. Далее в рамках, к примеру, договора простого товарищества, кооперативом осуществляется финансирование деятельности застройщика, в ходе которого подготавливается исходно-разрешительная документация. В итоге возникают основания для заключения договоров долевого участия. Однако в данном случае требуется заключение лишь одного договора, что значительно упростит процедуру оформления правовых отношений с участниками долевого строительства — дольщиками. Кооператив же, в свою очередь, для передачи прав на жилье оформит договоры уступки права требования с пайщиками, тем самым бремя по оформлению отношений будет возложено на ЖСК. При этом под договор уступки права требования дольщиком будет получен
ипотечный кредит для оплаты оставшейся части стоимости жилого помещения. Немаловажно, что на ранних стадиях строительства, когда высоки финансовые и строительный риски, надзор за ходом строительства будет осуществляться не большим количеством разрозненных «дольщиков», а профессиональным участником рынка недвижимости — жилищно-строительным кооперативом, так как у застройщика юридически будет только один «дольщик».
Таким образом, к настоящему времени это вторая комбинированная схема приобретения жилья в новостройках, предложенная авторами статьи. Ранее описанная схема также был основана на механизме преодоления проблем начальных этапов строительства [5].
Список литературы
1. Жилищный кодекс Российской Федерации. Закон Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ. Справ, -правовая система «Консультант-Плюс».
2. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» / В. А. Зюзин, А. Н. Королев. Справ.-правовая система «Консультант-Плюс».
3. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации. Федеральный закон Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Справ.-правовая система «Консультант-Плюс».
4. Файзуллин И. Э., Гареев И. Ф. Специфика деятельности жилищных кооперативов в Республике Татарстан // Региональная экономика: теория и практика. 2009. № 22. С. 36-43.
5. Хуснуллин М. Ш., Гареев И. Ф., Кульков А. А., Сарваров Р. И. Практика применения договоров долевого участия в финансировании жилищного строительства // Региональная экономика: теория и практика. 2009. № 35. С. 52-56.
