CC BY
236
ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО, КУЛЬТУРНОЕ НАСЛЕДИЕ
К ВОПРОСУ О ПРАВЕ ПОСТОЯННОГО (БЕССРОЧНОГО) ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ
Коровина Ю.М., специалист-эксперт отдела защиты гражданских прав человека Аппарата
Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, соискатель
МГЮА
Перейти на Главное МЕНЮ Вернуться к СОДЕРЖАНИЮ
В настоящее время в связи с вступлением в силу «нового» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) в практическом применении норм, касающихся регулирования права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, возникло множество трудностей.
В этом плане представляется небезинтерес-ным рассмотреть правовую сущность права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Название права постоянного (бессрочного) пользования происходит от английских слов regular/permanent/use. В Российской Федерации указанная категория относится к группе вещных прав, в которых, как правило, отсутствует один из стержневых компонентов, составляющих право собственности (владение, пользование или распоряжение). При реализации права постоянного (бессрочного) пользования лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Гражданин вправе самостоятельно использовать земельный участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке сооружений, строений, хозяйственных построек. Возведенное недвижимое имущество при соблюдении установленных действующим законодательством требований будет являться его собственностью.
Основным моментом, является тот факт, что землепользователь не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.
В связи с тем, что в настоящее время гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются и, в свою очередь, ограничен круг юридических лиц, которые имеют право пользования этим вещным правом,
гражданским законодательством сохранено указанное право за теми лицами, у которых оно возникло до вступления Земельного кодекса Российской Федерации в силу.
Так, статьей 268 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) предусмотрено, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного и муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.
Существующее противоречие должно быть урегулировано на законодательном уровне, иначе в дальнейшем сложившаяся ситуация может негативно отразиться на формировании всего комплекса земельных отношений.
Гражданам, обладающим земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, предоставлено право приобретать их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.
Под однократностью в данном случае понимается возможность лица один раз реализовать право на бесплатную приватизацию предоставленного ему в пользование участка.
Необходимо учитывать, что порядок проведения землеустройства и процесс оформления землеустроительного дела, осуществляется на возмездной основе, так как проводится юридическими лицами, имеющими лицензию на производство такового рода работ.
Интересная ситуация складывается и при наследовании земельного участка, принадлежащего наследодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования. Например, если наследодатель при жизни не приватизировал земельный участок или не оформил договор аренды на него, то наследники лишаются каких-либо прав по распоряжению этим участком. В то же время, если на участке расположено какое-либо недвижимое имущество, принадлежавшее наследодателю на праве собственности, то наследникам переходят права на это имущество в порядке, определяемом третьей частью Гражданского кодекса Российской Федерации, а также права пользования той частью земельного участка, необходимого для эксплуатации строений или сооружений.
Если же наследодатель начал процесс переоформления права постоянного (бессрочного)
БИЗНЕС В ЗАКОНЕ
1-2’2006
пользования участком, то наследникам скорее всего будут передаваться соответствующие права на этот участок для дальнейшего завершения процесса перерегистрации прав и вступления в права наследования.
Некоторые особенности имеет порядок наследования права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками для садоводов и огородников. Согласно ст. 30 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" за наследниками строений и сооружений, расположенных на садовых, огородных и дачных земельных участках и находящихся в собственности, указанные участки закрепляются в тех же размерах на праве постоянного (бессрочного) пользования. Такие наследники имеют право садовые, огородные и дачные земельные участки перерегистрировать в пожизненное наследуемое владение или выкупить в собственность по нормативной цене земли.
В приведенном примере как раз присутствует исключение из общего правила, касающегося наследования земельных участков, принадлежащих гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования. Необходимо отметить, что это исключение закреплено непосредственно в федеральном законе. В свою очередь, ст. 419 Таможенного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельные участки, отведенные для размещения объектов таможенных органов, предоставляются этим органам в постоянное (бессрочное) безвозмездное пользование. Здесь мы видим прямое указание закона на то, что таможенные органы осуществляют пользование предоставленными им участками безвозмездно, то есть бесплатно.
Коснемся специфики гражданско-правовых отношений возникающих у юридических лиц в связи с реализацией ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. Согласно действующего законодательства рассматриваемое право, возникшее до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется за всеми юридическими лицами независимо от их организационно-правовой формы.
На сегодняшний день в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п. 1 ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации).
В свою очередь, ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ"О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических
лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации.
Отметим, что введенная норма об обязании переоформить указанное право вызвала массу негативных откликов от землепользователей, осуществляющих предпринимательскую деятельность. Ввиду этого, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Постановлением от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснил некоторые противоречия, возникающие при применении норм по перерегистрации права постоянного (бессрочного) пользования. Так, пункт 4 указанного Постановления гласит, что при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, необходимо руководствоваться следующим:
1. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
2. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассматривая такие дела, суды должны оценить доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервиро-
вания для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.
Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.
Таким образом, проанализировав одну из разновидностей вещного права, можно сделать вывод о том, что российское гражданское и земельное законодательство несовершенно, местами носящее коллизионный и противоречивый характер.
В этой связи, нельзя не согласиться с мнением ученого Н. Гуева, который полагает, что законодатель не нашел пока приемлемого решения по вопросам разграничения сферы действия норм Гражданского кодекса Российской Федерации и норм Земельного кодекса Российской Федерации. В этой связи, на наш взгляд, необходимо устранить в законодательном порядке имеющиеся между ЗК РФ и ГК РФ противоречия. До внесения же соответствующих изменений и дополнений, следует руководствоваться общим правилом о том, что нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед нормами гражданского законодательства лишь по вопросам регулирования использования земель и не более.
