CC BY
55
ЮРИДИЧЕСКИЕ НАУКИ
Вестник Омского университета, 2006. № 1. С. 108-110. лттто" 417
© М.А. Шлотгауэр, 2006 ^ ^
К ВОПРОСУ О ПОНЯТИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
М.А. Шлотгауэр
Омский государственный университет им. Ф.М. Достоевского, кафедра гражданского права и процесса 644077, Омск, пр. Мира, 55а
Получена 17 декабря 2005 г.
At determination of living quarters a legislator uses two criterions: "destination"and "appropriateness"for citizen's dwelling. In the article an expediency in the determination of living quarters is motivated and it is based on primordial end use - a destination for dwelling.
В законодательстве и доктрине гражданского права нет единых критериев классификации недвижимости на жилую и нежилую. Не утихают в научных кругах споры о понятии жилой недвижимости, несмотря на то, что вступивший в силу 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс РФ (далее -ЖК РФ) впервые закрепил легальное определение жилого помещения как объекта жилищных прав.
В соответствии с п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), жилым является помещение, предназначенное для проживания граждан. При этом если жилое помещение является объектом договора найма, то таковым признается изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Анализируя утративший силу Жилищный кодекс РСФСР (далее - ЖК РСФСР), можно было выделить, как минимум, три не вполне последовательных определения жилого помещения.
1. Жилое помещение - это дома и помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений (ч. 1 ст. 7 ЖК РСФСР).
2. Жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям (ч. 1 ст. 40 ЖК РСФСР)
3. Жилое помещение - это помещение, предоставленное для проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим требова-
ниям (ст. 97 ЖК РСФСР)
Так же и утративший силу, в связи с введением в действие ЖК РФ, Закон «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.91 под жилым помещением понимал жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ч. 2 ст. 1).
Таким образом, законодатель использовал для выделения жилых помещений из других объектов недвижимости несколько критериев: «пригодность для постоянного проживания» и «предназначенность для проживания». По мнению А. Борисенко, «законодатель использовал различные критерии в зависимости от того, объектом каких отношений являлось жилое помещение». Жилое помещение могло быть объектом найма, если оно соответствовало критерию «пригодности для постоянного проживания граждан», и объектом купли-продажи, если отвечало требованию «предназначенности для проживания людей» [1].
Представляется, что критерии выделения жилых помещений из других объектов недвижимости должны быть едины и не могут зависеть от характера отношений, объектом которых они являются. И отношения найма, и отношения купли-продажи являются, по своей сути, отношениями гражданско-правовыми, а жилое помещение, в свою очередь - объектом гражданского права. Наличие в законодательстве различных определений одного понятия, без сомнения, приведет к «путанице» в правоприменении и нарушению единства судебной практики.
На практике коллизии законодательства воплощались в абсурдные решения высших судебных инстанций. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ признала
К вопросу о понятии жилого помещения
109
жилым щитовой сборно-разборный дом, в котором истец проживал на основании договора имущественного найма с 1989 г. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный щитовой сборно-разборный дом. Он дал на это согласие и подписал договор имущественного найма на предоставленное помещение, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение. Районный суд иск оставил без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру жилой площадью не менее 12 кв м. Президиум Верховного суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу по договору имущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика. По договору истец обязан был использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. Президиум Верховного суда РФ пришел к выводу, что снесенный дом использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью в соответствии со ст. 92 ЖК РСФСР (Бюллетень ВС РФ. 2000. № 8. С. 5-6) [2].
Полагаю, что абсурдность приведенного выше решения высшей судебной инстанции заключается в том, что, во-первых, Верховный суд признал жилым помещением объект, который не является недвижимым имуществом, а во-вторых, придал целевому назначению жилых помещений субъективный характер.
Надежда в решении вопроса о критериях отнесения помещений к жилым возлагалась на долгожданный ЖК РФ, вступивший в силу 1 марта 2005 г. В соответствии со ст. 15 ЖК РФ, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В соответствии со ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан. При определении видов жилых помещений (дома, квартиры, комнаты) ЖК РФ также использует критерий предназначенности для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием, или для использования в качестве мест непосредственного проживания.
Таким образом, ЖК РФ не внес в сложив-
шуюся правовую ситуацию ничего нового, по-прежнему использовав два критерия для определения жилого помещения.
Представляется, что единственным критерием разграничения недвижимости на жилую и нежилую является изначальное целевое назначение жилой недвижимости - предназначенность для постоянного проживания граждан. И именно такой подход к определению жилого помещения должен быть воспринят законодателем.
В соответствии с Толковым словарем русского языка [3], «предназначенный» - такой, которому суждено что-нибудь, который создан для того, чтобы быть чем-нибудь, делать что-нибудь. «Пригодный» - такой, что может пригодиться, годный, подходящий, полезный для чего-нибудь
[4].
Предназначенность - это изначальное, заданное при проектировании и строительстве функциональное назначение помещения для целей постоянного проживания человека. Назначение жилых помещений определяется в проектной документации, которая составляется в соответствии с описаниями, содержащимися в специальных строительных нормах и правилах, регламентирующих проектирование, строительство жилых помещений (СНиП 2.08.01 - 89 «Жилые здания»).
Таким образом, предназначенность помещения для жилых целей - «это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан» [5]. Такое помещение может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате износа или под влиянием особых обстоятельств. Сама по себе непригодность в тот или иной момент для целей проживания не отменяет признака предназначенности, а значит, и не переводит жилое помещение в разряд нежилых. «Пригодность» характеризует фактическую возможность использовать помещение для целей проживания и определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. № 552 утверждено Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. В соответствии с данным положением, непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения), находящиеся в ветхом и аварийном состоянии, в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Решение о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания служит основанием для решения вопросов капитального ре-
110
М.А. Шлотгауэр
монта, реконструкции и модернизации зданий, в том числе отселения и улучшения жилищных условий граждан в установленном законодательством порядке. При этом данное положение не распространяется на индивидуальные жилые дома, находящиеся в частной собственности лиц, постоянно проживающих в этих жилых помещениях.
Таким образом, критерий «пригодность» не влияет на статус жилого помещения, не изменяет отношения собственности, т. е. не влечет прекращение права собственности на жилое помещение и возникновение права собственности на нежилое помещение, а соответственно, не может быть положен в основу определения жилого помещения как такового.
Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что термин «жилое помещение» имеет условно собирательное значение [6]. К жилым помещениям относятся как собственно помещение - комната, так и жилой дом - строение, не являющееся помещением. С технической точки зрения помещение - это пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями [7]. В законодательстве понятие «помещение» содержалось в утратившем силу, в связи с принятием ЖК РФ, Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» от 15.06.96 и во Временной методике оценки жилых помещений, утвержденной Приказом Минстроя России от 30.10.95 № 17115, рекомендованной к применению временно до принятия части второй ГК РФ и ЖК РФ. В данных нормативных актах помещение определяется как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей.
Наряду с термином «жилое помещение» законодатель применяет как равнозначный термин «жилище» (Конституция РФ, ЖК РФ и др.). Представляется, что термин «жилище» шире понятия «жилое помещение» и включает в себя как с технической, так и с юридической точки зрения все объекты жилой недвижимости, а соответственно, его применение в законодательстве более обоснованно. Кроме того, применение термина «жилище» отвечало бы принципу единства юридической терминологии. В Конституции РФ, как базовом нормативном акте высшей юридической силы, заложены основные принципы отраслевого законодательства, в том числе основные понятия. Жилище, на мой взгляд, - определяющее понятие жилищного законодательства. Следова-
тельно, использование в законодательстве термина «жилище» применительно к жилой недвижимости в полной мере отвечало бы принципам последовательности законодательства и единства юридической терминологии, а также способствовало единообразному применению действующих норм права при реализации гражданами конституционного права на жилище.
Полагаю, что в самом кратком виде жилище можно было бы определить как недвижимое имущество, предназначенное для постоянного проживания граждан и зарегистрированное в этом качестве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
[1] Ворисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2004. № 2. С. 41.
[2] Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. № 9. С. 29.
[3] Толковый словарь русского языка / Под ред. проф. Д.Н. Ушакова. М., 1939. Т. 3. С. 718.
[4] Там же. С. 782.
[5] Кузьмина И. Понятие жилого помещения. С.30.
[6] Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности // Нотариус. 2003. № 1. С. 41.
[7] Система нормативных документов в строительстве: Основные положения. СНиП 10-01-94. М.: ГП ЦПП, 1994.
