CC BY
104
К вопросу об определении понятия «жилое помещение»
Л. М. Волчанская
Одним из основных понятий в жилищном праве является понятие жилого помещения. От точности его определения зависит правильность применения законодательных норм, а также результат разрешения споров о выселении граждан. Так, если помещение не является жилым, то к существующим отношениям нужно применять нормы гражданского законодательства РФ, регулирующие имущественный, а не жилищный наем. Следовательно, граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. И, наоборот, если помещение является жилым, то в зависимости от оснований выселения суд может принять решение о предоставлении гражданину, проживающему в нем, другого жилого или даже благоустроенного жилого помещения1 . Лишь в некоторых случаях, разрешая споры о выселении из помещений, которые не относятся к жилым (сборно-разборные домики, вагончики, бараки, бытовки и другие строения), суды, с учетом фактически сложившихся
Волчанская Лариса Михайловна — доцент кафедры гражданского права и процесса ВГИ (филиала) ВолГУ, кандидат юридических наук.
1 См.: Статьи 90—100 Жилищного кодекса РСФСР, утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 г. (ред. от 20 июля 2004 г.) // Ведомости ВС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883; ст. 84—91 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // РГ. 2005. 12 янв.
отношений жилищного найма, принимают решения о выселении с предоставлением другого жилого или благоустроенного жилого помещения2 .
Трудности в определении понятия «жилое помещение» связаны с установлением правильных критериев оценки помещений для целей отнесения их к жилым. П. И. Седу-гин, например, формулирует определение, исходя из предназначенности и пригодности помещения для постоянного проживания граждан. «Жилое помещение, — пишет он, — это не любое помещение или строение, используемое для проживания, а только функционально предназначенное для проживания, пригодное по санитарным и техническим характеристикам к постоянному проживанию»3. И. Кузьмина полагает, что основным критерием отнесения помещения к
2 См., например: Извлечение из постановления Президиума ВС РФ от 1 декабря 1999 г. № 160пв99пр по иску Репина к ОАО «Трест Центробамстрой» о предоставлении ему благоустроенного жилого помещения в связи со сносом щитового сборно-разборного дома // ВВС РФ. 2000. № 8. С. 5—6; Определение № 70В99-2 по иску акционерного общества к Л. о расторжении договора имущественного найма и об освобождении помещения // Обзор судебной практики ВС РФ от 28 июня 2000 г. // ВВС РФ. 2000. № 9.
3 Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Издательская группа ИНФРА-М—Норма, 1997. С. 49.
Журнал российского права №10 — 2005
жилому или нежилому является предназначенность, а не пригодность для проживания4. Представляется, что точка зрения И. Кузьминой является более правильной. Не случайно с учетом этого критерия сформулировано соответствующее определение в ст. 74 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 20 ноября 2004 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»5 и в ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР (в ред. Федерального закона от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ)6, действовавшего до 1 марта 2005 г., где, в частности, устанавливалось, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений.
В отличие от ст. 7 ЖК РСФСР, ч. 2 ст. 17 ЖК РФ7 допускает использование жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Указанное нововведение, с точки зрения автора, может повлечь как злоупотребление предоставленным правом, так и нарушение прав и законных интересов соседей и членов семей граждан, осуществляющих про-
4 См.: Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. № 9. СПС «КонсультантПлюс».
5 См.: СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
6 См.: Жилищный кодекс РСФСР, утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 г. (ред. от 20 июля 2004 г.) // ВВС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.
7 См.: Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. // РГ. 2005. 12 мая.
фессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность. А защита гражданами своих жилищных прав от злоупотреблений и нарушений часто бывает долгой и безуспешной.
В соответствии со ст. 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Предназначенность помещения для проживания устанавливается документами о предоставлении земельного участка для строительства дома, проектной документацией, актом приемки его в эксплуатацию, материалами о включении жилого помещения в установленном порядке в состав жилищного фонда, свидетельством о регистрации права.
Правовые основания создания архитектурных объектов, к которым, в частности, относятся жилые дома, закреплены в ст. 3 Федерального закона от 17 ноября
Журнал российского права №10 — 2005
1995 г. № 169-ФЗ (в ред. от 22 августа 2004 г.) «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»8 . Гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство жилого дома (заказчик, застройщик), обязаны иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Строительство должно осуществляться при наличии разрешения собственника земельного участка с соблюдением градостроительных, а также строительных норм и правил.
По заявке заказчика (застройщика) органом, ведающим вопросами архитектуры и градостроительства, в соответствии с законодательством РФ выдается архитектурно-планировочное задание, которое должно содержать положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты и др.), требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе строительства.
Основанием для выдачи архитектурно-планировочного задания являются заявка заказчика (застройщика) и документы, удостоверяющие его право собственности на земельный участок, либо разрешение собственника земельного участка на проведение работ на этом участке. Разрешение должно быть выдано в письменной форме. Закон не исключает придания этому разрешению письменной нотариальной формы. Если земельный участок использован под строительство в отсутствие разрешения собственника, последний вправе, руковод-
ствуясь ст. 301 ГК РФ, истребовать его из чужого незаконного владения.
Архитектурный проект, учитывающий требования градостроительного законодательства, государственных стандартов в области проектирования и строительства, строительных норм и правил, соответствующих градостроительных нормативов, правил застройки города или иного населенного пункта, задания на проектирование и архитектурно-планировочного задания, является документом, обязательным для всех участников его реализации со дня получения разрешения на строительство.
Завершающей стадией строительного процесса является приемка жилого дома в эксплуатацию. Она проводится в соответствии с законодательством РФ и субъектов РФ9. Приемка в эксплуатацию — юридическое действие, в результате которого подтверждается готовность законченного строительством
9 См.: Постановление Совмина СССР от 23 января 1981 г. № 105 (ред. от 30 декабря 1988 г.) «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» // Свод законов СССР. Т. 6. С. 45; Строительные нормы и правила СНиП 3 января 2004 г. — 87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (утв. постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 г. № 84 (с изм от 18 ноября 1987 г.) // СПС «Гарант»; Письмо Госстроя РФ от
5 ноября 2001 г. ЛВ-6062/9 «Разъяснение
действующих нормативных документов по
приемке в эксплуатацию законченных стро-
ительством объектов» // Информационный
бюллетень о проектной, нормативной и методической документации. 2002. № 2; постановление Главы Администрации Волгоград-
ской области от 7 июня 1999 г. № 415 (ред. от 24 декабря 2004 г.) «Об утверждении временного положения о порядке приемки и ввода в эксплуатацию законченных
строительством (реконструкцией) объектов на территории Волгоградской области» // Волгоградская правда. 1999. 6 июля.
8 См.: СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4473.
Журнал российского права №10 — 2005
и принятого объекта к использованию по назначению10. Предъявленный к приемке в эксплуатацию жилой дом должен соответствовать установленным требованиям: утвержденной градостроительной и проектной документации, а также строительным, санитарным, экологическим и другим нормам. Заселение жилых домов до их приемки в эксплуатацию запрещается. Кроме того, законодательством предусматривается возможность признания жилыми домами строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках, если они отвечают установленным требованиям, предъявляемым к жилым домам.
Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, составляет жилищный фонд. Жилищный фонд РФ делится на виды в зависимости от форм собственности и от целей использования11 . Все жилые помещения жилищного фонда подлежат государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и паспортизацию.
Принятые в эксплуатацию объекты недвижимости регистрируются собственниками в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок государственной регистрации установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 30 декабря 2004 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое
10 См.: Воинов В. Р. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов // Консультант бухгалтера. 2001. № 6. СПС «Гарант». 2005. 2 февр.
11 См.: Статья 19 ЖК РФ.
имущество и сделок с ним»12. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В отличие от Жилищного кодекса РСФСР, Жилищный кодекс РФ содержит иное определение понятия «жилое помещение». Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, другим требованиям законодательства)13. По этому определению изолированное помещение может быть отнесено к жилым, если оно: является недвижимостью, пригодно для постоянного проживания. Бесспорно, что жилым может быть только помещение, относящееся к недвижимому имуществу. К тому же и ст. 130 ГК РФ относит жилые дома, в том числе жилые помещения в домах, к недвижимости. Однако наличия признаков, присущих недвижимости, недостаточно, чтобы считать поме-
12 См.: СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3599.
13 Об установлении санитарных правил и норм см.: Федеральный закон от 30 марта
1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // СЗ РФ. 1999. № 14. Ст. 1650; постановление Правительства Российской Федерации от 24 июля
2000 г. № 554 «Об утверждении Положения о государственной санитарно-эпидемиологической службе Российской Федерации и Положения о государственном санитарноэпидемиологическом нормировании» // СЗ РФ. 2000. № 31. Ст. 3295.
О технических правилах и нормах см.: Федеральный закон от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» // СЗ РФ. 2002. № 52 (ч. 1). Ст. 5140; постановление Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // РГ. 2003. 23 окт.
Журнал российского права №10 — 2005
щение жилым, как недостаточно и для этого, чтобы оно было пригодным для постоянного проживания.
Положение ч. 2 ст. 15 ЖК РФ в части отнесения к жилым помещений, пригодных для постоянного проживания, по мнению автора, противоречит нормам ст. 92—99 ЖК РФ, согласно которым к жилым помещениям относятся и помещения, пригодные для временного проживания. Если под постоянным проживанием в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ в отличие от ст. 92—99 ЖК РФ законодателем имеется в виду проживание в течение всего года вне зависимости от наступления теплого сезона, то во избежание двойного толкования необходимо внести и в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ соответствующее изменение.
Вместе с тем пригодность для постоянного проживания не является необходимым и достаточным условием для отнесения помещения к жилым, поскольку она определяет лишь фактическую возможность использования помещения для этой цели. Если жилое помещение перестает быть пригодным для проживания, оно продолжает оставаться жилым до тех пор, пока не будет исключено из жилищного фонда в установленном законом порядке. Жилое помещение может быть исключено из жилищного фонда в результате признания его непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ (ч. 4 ст. 15 ЖК РФ). При этом следует руководствоваться постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. № 552 «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания»14, согласно которому непригодными для проживания признаются следующие жилые помещения: а) находящиеся в ветхом состоянии; б) находящиеся в аварийном состоянии;
в) в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Критерии и технические условия отнесения жилых помещений к категории ветхих или аварийных утверждаются Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. Критерии отнесения жилых помещений к непригодным для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами.
Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, ранее, как правило, не допускался15. Такой перевод мог осуществляться по решению органов исполнительной власти субъектов РФ лишь в исключительных случаях. В настоящее время перевод пригодных жилых помещений в нежилые не рассматривается как исключение из общего правила о недопустимости перевода, хотя жилья для обеспечения нуждающихся в нем по-прежнему не хватает. Положения ЖК РФ предусматривают более мягкие условия перевода пригодных для проживания жилых помещений в нежилые. Согласно ст. 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое допускается, если доступ к переводимому помещению возможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или если имеется техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение не является частью жилого помещения либо не используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение не обремене-
14 См.: СЗ РФ. 2003. № 37. Ст. 3586. 15 См.: Статья 9 ЖК РСФСР.
112
Журнал российского права №10 — 2005
но правами третьих лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Несомненно, пригодность жилого помещения для проживания должна учитываться при его предоставлении по договору жилищного найма. Нанимателю по договору найма может быть передано жилое помещение лишь в состоянии, пригодном для проживания. Это является одной из обязанностей наймодателя, сформулированных в ст. 676 ГК
РФ. Следовательно, при определении помещения как объекта договора социального найма (ст. 673 ГК РФ)16 недостаточно, чтобы оно было жилым, то есть предназначенным для проживания, необходимо также, чтобы оно было пригодным для этой цели. Что же касается самого понятия «жилое помещение», то для его определения достаточно такого критерия, как предназначенность для проживания. Соответственно, жилым должно признаваться помещение, являющееся недвижимым имуществом и предназначенное для проживания граждан.
16 В ст. 52 ЖК РСФСР и в ст. 62 ЖК РФ жилое помещение является предметом договора социального найма.
