CC BY
937
ЭКОНОМИКА И ПРАВО 2008. Выпуск 1
УДК 347 А. С. Солопаев
ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
В данной статье рассматриваются вопросы связанные с понятием и признаками жилого помещения как объекта права собственности граждан, проблемные вопросы квалификации помещения в качестве жилого.
Ключевые слова: жилое помещение, назначение, пригодность для проживания, обо-ротоспособность, жилой фонд.
В законодательстве Российской Федерации отсутствует однозначное и полное определение понятия жилого помещения.
Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянного проживания, а также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета.
Понятие «жилое помещение» производно от категории «жилище», широко используемой не только в отечественном законодательстве, но и в международном праве. Так, согласно ст. 25 Всеобщей декларации прав человека 1948 г. жилище должно соответствовать уровню, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния человека и его семьи.
Определение «жилища» содержится не только в гражданском и жилищном, но и в уголовном, и в уголовно-процессуальном российском законодательстве. Под жилищем понимается любое помещение, пригодное для постоянного или временного проживания людей (ст. 5 УПК, ст. 139 УК). Уголовно-правовое понятие «жилища» несколько уже, чем «место пребывания». К примеру, скамейка в парке, которая при известных обстоятельствах становится местом пребывания человека, по смыслу уголовного (материального и процессуального) законодательства в качестве жилища не рассматривается. К жилищу относятся только те места пребывания человека, которые представляют собой помещения. Правда, уголовно-правовое понятие помещения следует толковать достаточно широко, относя к нему не только недвижимые, как это имеет место в гражданском законодательстве, но и движимые материальные объекты. Для этих целей помещения - это не только здания, сооружения и их составные части, но и передвижные единицы: вагоны, фургоны, прицепы, баржи. Таким образом, не всякое жилище - недвижимость, а лишь такое, которое отвечает критериям, названным в законе [1. С.88].
Расширительно должна толковаться и «пригодность для проживания людей». Она определяется на основании не столько объективных, сколько субъективных факторов. В частности, не имеет особого значения соответствие помещения санитарно-техническим нормам и правилам. Если лицо использует помещение для постоянного или временного проживания, то оно может рассматриваться в качестве жилища вне зависимости от его качественных характеристик. При таких условиях жилищем должно считаться не
только благоустроенное жилое помещение, но и склад, заброшенное здание, цех и т.д. Согласно определению Конституционного суда от 12 мая 2005 года по смыслу п. 10 ст. 5 УПК условием отнесения нежилых помещений и строений, не входящих в жилой фонд, к жилищу является факт их использования для временного проживания.
Гражданское законодательство, рассчитанное на регулирование, прежде всего, нормального хода общественных отношений (исключения составляют гражданские правонарушения), не может оперировать категориями уголовного права, которое применяется, когда соответствующие отношения приобретают аномальный характер. В этом смысле вполне объяснимо, почему гражданско-правовой режим жилого помещения не может распространяться, скажем, на убежище рецидивиста, скрывающегося по не приспособленным для жилья местам.
Гражданский кодекс РФ (далее - ГК), вообще не содержит понятия «жилище», которое носит в известном смысле собирательный характер. Вместо него, как правило, используется более четкий термин «жилое помещение».
ГК рассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288-293), так и обязательственного права (ст. 671-688). В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией «вещи». Однако специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение.
Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
ЖК выделяет три признака помещения, необходимые и достаточные, по мнению законодателя для того чтобы считать его жилым, а именно: 1) его недвижимый характер, 2) изолированность и 3) пригодность для постоянного проживания граждан.
Непонятно, по мнению А.А. Иванова, откуда могут взяться «движимые» помещения, если они всегда рассматривались как части зданий (сооружений), то есть объектов недвижимости [1. С.88]. Отметим, что данный упрек справедлив в том случае, если рассматривать «помещение» сугубо как гражданско-правовую категорию, поскольку нормы иных отраслей законодательства относят к помещениям и движимое имущество. В частности, по смыслу уголовного законодательства помещениями являются сборно-разборные дома, вагончики, которые не отвечают признакам недвижимого имущества.
Первым признаком помещения является его недвижимый характер. К сожалению, будучи очевидным, данный признак помещения отражен в законодательстве лишь косвенно, в частности, в определении жилого помещения. Между тем ранее действовавший Федеральный закон «О товариществах соб-
ЭКОНОМИКА И ПРАВО 2008. Выпуск 1
ственников жилья» от 15 июня 1996 года*(5) (далее - Закон о товариществах) однозначно указывал на то, что помещение представляет собой единицу комплекса недвижимого имущества (ст. 1).
Вторым признаком помещения является его замкнутость или, используя терминологию ЖК, изолированность. Более подробное описание данного признака можно встретить в документах, регулирующих техническую инвентаризацию. В частности, в Письме городского управления инвентаризации и оценки недвижимости администрации Санкт-Петербурга от 15 сентября 1997 г. N 1494 указывается, что обязательным признаком помещения является замкнутость пространственной границы объекта в трехмерном измерении. Данное положение представляется ключевым при определении содержания понятия «помещение», поскольку вряд ли можно отнести к числу помещений объект, не имеющий крыши, стен или пола. Именно эти три элемента и образуют трехмерный замкнутый контур, наличие которого представляет собой второй признак помещения.
Однако и этих двух признаков для формулирования определения «помещение» недостаточно. Помещение должно иметь вход. Действительно, потребительские свойства помещения заключены не столько в замкнутом контуре, сколько в ограниченном им пространстве. Иными словами, помещение - это прежде всего пространство. Если отсутствует вход, то отсутствует и доступ к пространству, обеспечивающему удовлетворение потребительских свойств помещения. В связи с этим не могут быть отнесены к помещениям пустотелые трехмерные объекты недвижимости, не имеющие входа, к примеру, полые архитектурные композиции. Напротив, если вход есть, то такой объект недвижимости следует рассматривать в качестве помещения. Термин «вход» следует понимать в данном случае в наиболее широком значении. В качестве входа может выступать не только дверной, но и оконный, а также любой иной проем, обеспечивающий доступ к внутреннему пространству.
Попытаемся соединить признаки, которые характеризуют помещение, что позволит сформулировать следующее определение.
Помещение - пространство, ограниченное замкнутым трехмерным контуром, который образует объект недвижимости и имеет вход.
В свою очередь, согласно п. 2 ст. 288 ГК к жилым относятся помещения, предназначенные для проживания граждан. Глагол «предназначен» не вполне удачен для разграничения жилых и нежилых помещений, поскольку определяет характер помещения в зависимости от намерений пользователя. Получается, если лицо использует помещение для проживания (например, сарай), то значит, такое помещение жилое. Напротив, если квартира предназначается для проживания домашних животных, то такое помещение по этой логике оказывается нежилым. Более удачно для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать признак «пригодность для проживания граждан», которое в отличие от категории «предназначенность» носит не субъективный, а объективный характер. Другое дело, что потребительские свойства жилого помещения, а именно пригодность для проживания граждан,
определяют его функциональное назначение, то есть предназначенность для проживания граждан.
Жилые помещения имеют строго целевое назначение, именно они служат для удовлетворения жилищных потребностей граждан и членов их семей.
Говоря о назначении жилого помещения для жилищных целей, необходимо иметь в виду, что «назначение» - это изначально заданная функция, которая обозначена в соответствующих документах и не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им своих способностей удовлетворять жилищные потребности граждан. С этой точки зрения можно говорить, что «назначение» — это некая идеальная юридическая характеристика. Предназначенное для проживания жилое помещение в результате естественного износа или под влиянием каких-либо иных обстоятельств может стать непригодным для проживания (аварийным). Соответственно важное значение для характеристики жилого помещения имеет признак пригодности жилого помещения для проживания.
Следует отметить, что сама по себе непригодность в тот или иной временной момент никак не умаляет признака назначения жилого помещения. Можно сказать, что «назначение» как классифицирующий признак жилого помещения отличается большей стабильностью, чем «пригодность для проживания». «Пригодность» означает фактическую возможность использовать жилое помещение для проживания. Таким образом, эти два термина не взаимозаменяемы, с ними связаны различные правовые последствия. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу»* установлен порядок признания жилых помещений непригодными для проживания независимо от их формы собственности и принадлежности к жилищному фонду. Действие названного Положения не распространяется на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.
Не должен вызывать сомнений тот факт, что жилое помещение может считаться жилым только в том случае, если оно соответствует установленным санитарным и техническим требованиям. При этом очевидно, что данные требования таковы, что их соблюдение предполагает возможность проживания в помещении как зимой, так и летом. В этом смысле помещение, действительно, является жилым только в том случае, если пригодно для постоянного проживания.
* Текст Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" опубликован в "Российской газете" от 10 февраля 2006 г. № 28.
ЭКОНОМИКА И ПРАВО 2008. Выпуск 1
Между тем функциональное назначение помещения не влияет на разграничение помещений на жилые и нежилые. Иными словами, тот факт, что помещение функционально предназначено лишь для временного проживания, например садовый или дачный домик, гостиница, общежитие, не является основанием для его исключения из числа жилых в том случае, если оно объективно пригодно для постоянного проживания. Трудно подвергнуть сомнению уровень благоустроенности номера в пятизвездочной гостинице или корпоративном доме отдыха за городом. В то же время для постоянного проживания данные объекты функционально не предназначены.
Отметим, что далеко не все особенности правового режима жилых помещений распространяются на помещения, функционально предназначенные для временного проживания. В частности, гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки только на общих основаниях (п. 3 ст. 74 Федерального закона «Об ипотеке»).
Наличие описанных условий, однако, не означает автоматического распространения на соответствующие объекты режима жилых помещений. Для этого они должны быть признаны таковыми государством путем включения их в реестр жилищного фонда. Указанной процедуре предшествует технический учет помещения, проводимый бюро технической инвентаризации, в ходе которого устанавливается, удовлетворяет ли инвентаризируемое помещение признакам жилого или нет. Порядок осуществления такого учета определен в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Госстроя РФ № 37 от 4 августа 1998 г.
Итак, подведем итоги. Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянного проживания, а также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета.
Жилищный кодекс РФ устанавливает особый порядок определения границ жилого помещения. Согласно ч. 5 ст. 15 ЖК в состав жилого помещения включаются также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Данный подход представляется нам странным, поскольку помещение представляет собой недвижимую вещь, элементы (части) которой лишены какой-либо самостоятельности и не могут рассматриваться в качестве объектов гражданских прав. Между тем в данном случае законодатель исходит из обратного и допускает наличие помещения в помещении: принцип «матрешки», что противоречит существующему применительно к объектам недвижимости принципу: придание самостоятельного юридического значения части целого исключает самостоятельность целого, превращающегося в этом случае в совокупность его частей. Кроме того, вызывает удивление тот факт, что по смыслу ЖК балконы, лоджии, веранды, террасы к жилому помещению не относятся.
Согласно ст. 16 ЖК к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК).
Жилой дом как вид жилого помещения следует отличать от многоквартирного дома. Следует согласиться с А.А. Ивановым, что единственное отличие, при всей его условности, состоит в том, что в жилом доме не может быть квартир [1. С.90].
Данное обстоятельство влечет ряд важных юридических последствий. Если жилой дом как жилое помещение является объектом недвижимости -объектом гражданских прав, то многоквартирный дом не самостоятельный объект недвижимости, а их совокупность. Поясним сказанное. Многоквартирный дом состоит из квартир, то есть недвижимых вещей в смысле гражданского законодательства. Между тем признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения. Иными словами, многоквартирный дом не «поглощает» юридической самостоятельности входящих в него элементов (в частности, квартир) и не может рассматриваться в качестве единого объекта недвижимого имущества, а представляет собой лишь их совокупность. Причем такого рода совокупность может быть охарактеризована как сложная вещь (ст. 134 ГК).
К числу жилых помещений ЖК относит также часть жилого дома. Полагаем, что такое наименование объекта уместно только с технической точки зрения. В юридическом плане категория «часть жилого дома» не вполне корректна. Действительно, если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.п.) характеристикам недвижимая вещь (в нашем случае жилой дом) может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь прекращает свое существование, а взамен образуются два или более самостоятельных объекта права. Применительно к рассматриваемому случаю в качестве новоявленных объектов выступают части жилого дома, а сам жилой дом преобразуется из единого объекта недвижимости в совокупность подобных объектов. Провести границу между такого рода жилым домом (т.е. юридически разделенным на несколько объектов недвижимости) и многоквартирным уже гораздо сложнее. Впрочем, и в данном случае должен использоваться тот же критерий: если юридически обособленные части дома имеют признаки квартиры, то дом многоквартирный, если нет, то нет. Данная квалификация, в свою очередь, предопределяет наименование отдельных частей соответствующей совокупности объектов недвижимого имущества: часть дома (если дом не состоит не квартир) либо квартира (если дом многоквартирный).
ЭКОНОМИКА И ПРАВО 2008. Выпуск 1
Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Ключевым элементом данного определения является указание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме. Очевидно, под прямым доступом следует понимать то, что имущество общего пользования непосредственно примыкает к квартире, то есть является по отношению к ней смежным. Иными словами, неотъемлемый признак квартиры составляет наличие отдельного входа, обеспечивающего непосредственную связь с местами общего пользования многоквартирного дома, а не индивидуальным имуществом, то есть иными квартирами.
В качестве объектов вспомогательного использования, которые, пусть и в разном объеме, входят в состав элементов квартиры, могут быть названы коридор, холл, кухня, внутренний тамбур, санузел, ванная, кладовая, передняя и т.д. Поскольку многие из названных компонентов могут присутствовать и в части жилого дома, указанный критерий разграничения жилых помещений на части домов и квартиры следует рассматривать в качестве дополнительного. На практике жилое помещение приобретает режим квартиры с момента присвоения ему соответствующего адреса.
К числу жилых помещений ЖК относит также части квартир. Части квартир следует, по замыслу законодателя, отличать от комнат и части жилого дома, которые отнесены законодателем к отдельным видам жилых помещений. Действительно, если часть квартиры составляет одна комната, то в этом случае часть квартиры тождественна комнате. Если часть квартиры составляют две и более комнат либо комната и так называемые вспомогательные помещения, то в этом случае часть квартиры тождественна части жилого дома.
Наконец, последней из рассматриваемых в настоящей статье разновидностей жилых помещений выступает комната. Согласно ч. 4 ст. 16 ЖК комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Следует отметить, что ранее выдвигались возражения против признания комнаты в качестве жилого помещения, одно из которых состояло в отрицании за комнатой качества вещи. Указывалось, что ее самостоятельная ценность как жилого помещения весьма сомнительна. Комната в коммунальной квартире, как правило, не имеет ни отдельного санузла, ни кухни, что исключает возможность ее самостоятельного использования для проживания граждан. По нашему мнению, данный аргумент не вполне состоятелен. Многие вещи не могут использоваться в отрыве от других вещей. Таким образом, никаких теоретических препятствий к признанию комнат в коммунальных квартирах самостоятельными объектами гражданских прав нет.
Оборотоспособность комнат в последнее время значительно возросла. Если в советское время комнаты были исключительно предметом договора найма, то в 90-х гг. они стали также объектом права собственности, а значит и сделок. Данные положения были отражены в ст. 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а также в ст. 16 Закона РФ от 24 октября 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». Правда, права нанимателей комнат на их приватизацию долгое время были существенным образом ограничены. Прорыв в этом отношении произошел в связи с принятием Постановления Конституционного суда от 30 ноября 1998 г., признавшего ст. 4 Закона о приватизации в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, не соответствующей Конституции. Основной смысл Постановления заключается в следующем. Конституционный суд РФ указал, что сложившаяся правоприменительная практика, основанная на ограничительном толковании абз. 2 ст. 4 Закона о приватизации, предполагает приватизацию коммунальной квартиры как совокупности всех ее жилых помещений, что возможно только в случае изъявления всеми нанимателями желания стать собственниками занимаемого ими жилья. При этом требуется согласие собственника жилого фонда (уполномоченного им органа) либо предприятия (учреждения), за которым жилой фонд закреплен на праве хозяйственного ведения (оперативного управления). Указанные ограничения противоречат целому ряду статей Конституции. Согласно принятому Постановлению граждане, проживающие в коммунальных квартирах, имеют право на приватизацию жилых помещений без каких-либо предварительных условий, в частности, независимо от воли собственника коммунальной квартиры и других нанимателей, а также от того, приватизируются ли другие жилые помещения в той же квартире.
С принятием ЖК подход к обороту комнат в коммунальной квартире кардинальным образом изменился. Согласно ч. 6 ст. 42 ЖК при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. Соответствующее положение закона уже подвергнуто критике. По мнению В.Н. Литовкина, такое решение требовало изменить характеристику доли в праве общей собственности на общее имущество коммунальной квартиры или внести изменения в ст. 250 ГК специально для ситуации в коммунальной квартире. Законом установлено преимущественное право покупки отчуждаемой доли. Между тем жилое помещение в коммунальной квартире - раздельная собственность.
По сути, законодатель перевернул с ног на голову положения ст. 135 ГК, согласно которым главная вещь определяет судьбу принадлежности, поскольку в данном случае судьбу главной вещи (комнаты) определяет принадлежность (места общего пользования в коммунальной квартире), находящаяся в общей собственности. В.Н. Литовкин прав и в том, что для осуществле-
ЭКОНОМИКА И ПРАВО 2008. Выпуск 1
ния идеи, заложенной в ч. 6 ст. 42 ЖК, надо изменить ст. 41 и 42 ЖК, переведя всю коммунальную квартиру в положение общей долевой собственности [2. С.96].
В заключение отметим, что и ряд других объектов гражданских прав имеет признаки, присущие жилому помещению. В частности, среди них каюты, расположенные на морских судах и судах внутреннего плавания, пространства внутри космических кораблей. В то же время на практике указанные помещения не подлежат учету не только в качестве жилых помещений, но и в качестве помещений вообще. Причина тому - отнесение бюро технической инвентаризации к числу помещений только тех объектов, которые представляют недвижимость, прочно связанную с землей. При этом вещи, относимые к недвижимому имуществу в силу прямого указания закона, например суда внутреннего плавания, в качестве содержащих помещения не рассматриваются. На наш взгляд, такого рода сужение сферы применения понятия «помещение» и, соответственно, «жилое помещение» не имеет под
собой какого-либо логического обоснования.
* * *
1. Иванов А. А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. № 6.
2. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005. С.
Поступила в редакцию 24.01.2008
A.S. Solopaev
Concept and attributes of premises
In given clause questions connected with concept and attributes of premises as object of the property right of citizens, problem questions of qualification of a premise as inhabited are considered.
Солопаев Александр Сергеевич
ГОУВПО «Удмуртский государственный университет»
426034, Россия, г. Ижевск,
ул. Университетская, 1 (корп. 4)
