CC BY
1
УДК 332.62
Бакуменко Н. С.
студент 4 курса землеустроительный факультет Гагаринова Н.В., к.э.н.
доцент
кафедра землеустройства и земельного кадастра Кубанский государственный аграрный университет имени И. Т. Трубилина Россия, г. Краснодар К ВОПРОСУ О ПЕРЕСМОТРЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Аннотация: В статье говорится о способах оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости. Сказано о вступивших в силу 1 января 2017года нормативных документах, из-за которых существенно изменился порядок определения и оспаривания кадастровой стоимости. Приведены количественные показатели оспоренных объектов в разрезе решений о пересмотре кадастровой стоимости, вынесенные теми или иными органами по Краснодарскому краю. Также представлено среднее снижение стоимости объектов в процентах в разрезе источников оснований пересмотра. Пары рекыркыерпароропрпрврпопвро
Ключевые слова: кадастровая стоимость, кадастровая оценка, оспаривание, объект недвижимости.
Bakumenko N.S.
student
4 course of land management faculty Kuban state agrarian University named after I. T. Trubilin
Russia, Krasnodar
Gagarinova N.B., candidate of economic Sciences, associate Professor associate Professor of land management and land cadastre Kuban state agrarian University named after I. T. Trubilin
Russia, Krasnodar THE QUESTION OF REVISION OF CADASTRAL COST OF OBJECTS OF CAPITAL CONSTRUCTION Abstract: the article deals with the methods of contesting the cadastral value of real estate. It is said about the regulatory documents that entered into force on January 1, 2017, due to which the procedure for determining and challenging the cadastral value has significantly changed. Quantitative indicators of customer-disputed objects in the context of decisions on the revision of the cadastral value, issued by various authorities of Krasnodar Krai. Also presents the average decline in value of the objects in percent in terms of sources of grounds of review. A pair of recherchierbar
Keywords: cadastral value, the cadastral assessment, contestation,
property.
Кадастровая стоимость земельных участков, зданий является базой для расчета налогов на землю и недвижимость, а также размера арендной платы и выкупной стоимости.
Кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Однако на практике она часто оказывается выше, что повышает налогооблагаемую базу. Обычно это связано с неучтенными особенностями объекта, ошибками при технических расчетах. Чтобы оспорить кадастровую стоимость, необходимо сравнить ее с рыночной стоимостью объекта. Для этого нужно заказать оценку и доказать эту необходимость в комиссии или суде.
Вопрос пересмотра кадастровой стоимости всегда вызывал много споров. После вступления в силу Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ), самые острые проблемы были разрешены разъяснениями, данными в Постановлении Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».
С 1 января 2017 года порядок определения и оспаривания кадастровой стоимости существенно изменился в связи с вступлением в силу трех федеральных законов:
1. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-Ф3 (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке»;
2. Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ (ред. от 30.11.2016) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
3. Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017).
Помимо них установление и оспаривание результатов определения кадастровой стоимости по-прежнему регулируется положениями главы Ш.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в части, не противоречащей новым нормам, главой 25 КАС РФ. Пересмотр кадастровой стоимости осуществляется в административном и судебном порядке. Т.е. можно обратиться с заявлением об оспаривании в комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра соответствующего субъекта РФ (далее - Комиссия) или в суд. Рассмотрение этой категории споров отнесено к подведомственности судов общей юрисдикции.
Предметом иска могут быть следующие требования:
- об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной
стоимости;
- об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической или кадастровой ошибки (заявления о пересмотре кадастровой стоимости);
- об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии.
При этом на момент обращения в суд в ЕГРН не должны быть внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Основаниями для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости при обращении в суд или комиссию являются: уменьшение налоговых обязательств собственника объекта капитального строительства, уменьшение стоимости выкупа объекта капитального строительства, уменьшение размера арендных платежей.
По сведениям проекта отчета об итогах государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края по состоянию на 01.01.2018 года по региону было оспорено тем или иным способом 396 объектов.
Наибольшую долю оспоренных объектов капитального строительства составили объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения -31,6 % или 125 штук. Далее идут объекты производственного назначения, за исключением передаточных устройств и сооружений - 23,7 % или 94 шт., а также административные и бытовые объекты - 19,44% от рассматриваемой совокупности, что составило 77 штук. Примечательно, что доли остальных групп объектов, таких как многоквартирные дома, дома малоэтажной жилой застройки, объекты для хранения транспорта, объекты временного проживания, учебные, спортивные объекты, объекты культуры и искусства, культовые объекты, музеи, лечебно-оздоровительные и общественного назначения объекты, а также прочие объекты в общей величине оспоренных не превышают и 10 %.
Во время подготовки проекта отчета на основании письма Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю проводится анализ оснований утверждения того или иного изменения кадастровой стоимости. Рассмотренные результаты анализа представлены в таблице 1, отражающей совокупность оспоренных объектов в разрезе решений о пересмотре кадастровой стоимости, вынесенные теми или иными органами.
Таблица 1 - Основания для пересмотра стоимости объекта
Основание Количество объектов (шт.) Доля в совокупности оспоренных объектов (%)
По решению суда 89 22,47
По решению Комиссии 276 69,70
Информация отсутствует 31 7,83
Итого 396 100,00
По результатам анализа было определено, что 69,7 % обращений об оспаривании было удовлетворено в той или иной степени на этапе рассмотрения споров Комиссией. В натуральном выражении это составило 276 заявлений. Заявления, удовлетворенные в рамках судебных заседаний, составили 22,47 % от оспоренных объектов, что соответствует 89 шт. в натуральном выражении. Еще по 31 объекту информация отсутствует.
Анализируя динамику изменения кадастровой стоимости по основаниям пересмотра можно сделать вывод, что по объектам, решения по которым было принято по результатам судебных заседаний, зарегистрировано снижение кадастровой стоимости в среднем на 44,49 %. Объекты, по которым нет информации об основаниях пересмотра стоимости, упали в кадастровой стоимости в среднем на 50,36 %. Наибольшее снижение стоимости было зарегистрировано по объектам, пересмотр кадастровой стоимости которых, был утвержден решением Комиссии. Их стоимость снизилась в среднем на 60,84 %.
На диаграмме представлены относительные показатели изменения кадастровой стоимости (КС), то есть среднее снижение в процентах.
о ^^ННН^! Информация отсутствует 2 ^_
с 05 О ч V -60,84% Решение комиссии
Решение суда 1
-70,00% -60,00% -50,00% -40,00% -30,00% -20,00% -10,00% 0,00%
Рисунок 1 - Среднее снижение стоимости объектов в разрезе источников оснований пересмотра Причинами частого несоответсвия кадастровой стоимости рыночной являются: некачественная исходная информация об объектах оценки; дефицит рыночной информации и неполная работа с ней; методология массовой оценки существенно отличается от индивидуальной рыночной.
Важным является тот факт, что дата оценки предшествует (от месяца до года) периоду выполнения работ. Это существенно затрудняет поиск и
верификацию объектов-аналогов для сравнения на «старую» дату, а также практически лишает оценщика возможности при необходимости связываться с подателями объявлений о продаже для уточнения деталей.
Анализируя практику проведения государственной кадастровой оценки и практику ее оспаривания, можно сказать, что еще одна из причин всех последствий работы оценщика - в неглубоком изучении рыночной информации.
С учетом проблемы дефицита рыночной информации получается, что расчет кадастровой стоимости всех учтенных в едином государственном реестре недвижимости объектов капитального строительства, отобранных в группу по определенным критериям, проводится на основе информации о нескольких десятках даже не аналогов, а просто прошедших по этим критериям объектов недвижимости.
Таким образом, так как государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем 1 раз в 3 года (в городах федерального значения не чаще чем 1 раз в 2 года) и не реже чем 1 раз в 5 лет, значит, заинтересованным лицам (собственникам и арендаторам) необходимо отслеживать результаты проведения оценки кадастровой стоимости и анализировать необходимость инициации процедуры оспаривания.
Если у учреждения будут основания для проведение плановой переоценки или наличия оснований для этого, например: изменение площади земель, межевание, регистрация дома на участке и др., то представители бюджетных учреждений будут заинтересованы в максимальной оценке недвижимости.
Налоговая нагрузка на граждан и бизнес постепенно увеличивается, что является неприятной тенденцией. При грамотной подготовке к новой ситуации можно минимизировать налоговую нагрузку. Одним из лучших способов подготовиться - это узнать собственнику или арендатору текущую кадастровую стоимость объектов, сравнить ее с рыночной, и, если она завышена, оспорить кадастровую стоимость.
Использованные источники:
1. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-Ф3 (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке» [Электронный ресурс] - Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru
2. Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (ред. от 22.06.2015) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)" [Электронный ресурс] - Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru.
3. Бакуменко Н.С. Теоритические аспекты проведения государственной кадастровой оценки в Краснодарском крае / В. Д. Жуков, Н.С. Бакуменко // Международный научно-практический журнал «Форум молодых ученых» // Саратов, 2018.-Вып. 8(24).
4. Барсукова Г. Н. История земельных отношений и землеустройства: учебное пособие / Г. Н. Барсукова, К. А. Юрченко, Н. М. Радчевский /
Краснодар, 2011. - 463 с.
5. Гагаринова Н. В. Система управления земельными ресурсами в Краснодарском крае / Н.М. Каминская, А.А. Хальцева, Н. В. Гагаринова // Актуальные вопросы права, экономики и управления сборник статей V международной научно-практической конференции. - 2016. - С. 318-320.
6. Жуков В. Д. Кадастровая оценка вновь образуемых земельных участков земель сельскохозяйственного назначения / В. Д. Жуков, А. Н. Радчевский, К. А. Юрченко // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. - 2015. - № 109. - С. 585-596.
7. Кузнецова А. С. Юрченко К. А. Практические вопросы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Краснодарском крае / А. С. Кузнецова, К. А. Юрченко // Результаты научных исследований: материалы Междун. науч.-практ. конфер. - 2016. - С. 64-68.
