CC BY
90
XCIII International Research and Practice Conferenceand III stage of the Championship in Economics and Management,
Jurisprudence,Sociological, Political and Military sciences.- 2015.- С. 40-41.
6. Сорокин М.А. Особые условия экономики россии в условиях импортозамещения / М.А. Сорокин, Л.Н. Исачкова // Международный студенческий научный вестник. 2016. № 4-5. С. 710-713.
7. Хут С.Ю. Экономический механизм обеспечения устойчивого развития региона (на материалах республики Адыгея) / С.Ю. Хут // автореферат дис. ... кандидата экономических наук / Майкоп. гос. технол. ин-т Респ. Адыгея. Майкоп, 2010
8. Хут С.Ю. Стратегия устойчивого развития региональной экономики // Экономика и предпринимательство. 2015. №5-2(58-2). С.290-292.
УДК 332.62
Бакуменко Н. С.,
Студентка 4 курса землеустроительного факультета ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И. Т. Трубилина», г. Краснодар
Жуков В. Д.,
доцент кафедры землеустройства и земельного кадастра ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И. Т. Трубилина», г. Краснодар
Матвеева А. В.
старший преподаватель кафедры землеустройства и земельного кадастра ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И. Т. Трубилина», г. Краснодар
КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: МЕТОДИКА, ПРОБЛЕМЫ, СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ
Bakumenko N. S.,
4th year student of the faculty of land management FSBEI HE Kuban SAU, Krasnodar Zhukov V. D.
associate Professor of the Department of land management and land cadastre
FSBEI HE Kuban SAU, Krasnodar Matveeva A. V.
senior lecturer, Department of land management and land cadastre,
FSBEI HE Kuban SAU, Krasnodar
THE CADASTRAL VALUE OF CAPITAL CONSTRUCTION PROJECTS: METHODS,
CHALLENGES, IMPROVEMENT
Аннотация
В статье приводится нормативно-правовая база, регулирующая оспаривание кадастровой стоимости. Рассматривается пример некорректно определенной кадастровой стоимости объекта капитального строительства методом массовой оценки. Дается предложение по совершенствованию механизма определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Abstract
The article provides a regulatory framework governing the dispute of cadastral value. An example is considered of an incorrectly determined cadastral value of a capital construction object using the mass valuation method. A proposal is made to improve the mechanism for determining the cadastral value of objects.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, рыночная стоимость, массовая оценка, оспаривание, налог на имущество физических лиц.
Key words: cadastral value, market value, mass valuation, challenging, personal property tax.
В современный период задачи переоценки кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства принимают все большее значение. От величины кадастровой стоимости объекта недвижимости непосредственно зависят стоимость его выкупа, налоговые обязательства собственников, а также размер арендных платежей при оформлении договора аренды. Зачастую кадастровая стоимость зданий и сооружений, установленная субъектами РФ, представляется пользователям недвижимости явно завышенной и не соответствующей рыночной. Это в свою очередь влечет
дополнительную налоговую нагрузку для граждан.
После вступления в силу Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), самые острые вопросы пересмотра кадастровой стоимости были разрешены разъяснениями, данными в Постановлении Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» [7].
С 1 января 2017 года порядок определения и оспаривания кадастровой стоимости существенно
изменился в связи с вступлением в силу трех федеральных законов:
1. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;
2. Федеральный закон от 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
3. Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017).
Помимо них установление и оспаривание результатов определения кадастровой стоимости по-прежнему регулируется положениями главы Ш.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в части, не противоречащей новым нормам, главой 25 КАС РФ.
Таким образом, есть два способа оспорить ранее установленную кадастровую стоимость объекта: обратиться с заявлением об оспаривании в комиссию по рассмотрению споров при Управлении
17
Росреестра соответствующего субъекта РФ (ч. 2 ст. 22 Закона № 237-ФЗ) или в суд в соответствии с главой 25 КАС РФ. Рассмотрение этой категории споров отнесено к подведомственности судов общей юрисдикции [3, 4, 5].
Например, на основании Приложения 1 к письму Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю №11-321/41273 от 07.11.2017 работниками БТИ в проекте отчета об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края по состоянию на 01.01.2018 года был проведен анализ основания утверждения того или иного изменения кадастровой стоимости. Также был проведен анализ динамики изменения кадастровой стоимости по основаниям ее пересмотра, который свидетельствует о снижении данной стоимости всего количества приведенных объектов. Результаты проведенных анализов представлены в таблице 1. По сведениям проекта отчета по 31 объекту информация по основанию оспаривания отсутствует.
Таблица - 1
Основания для пересмотра стоимости объекта и изменение кадастровой стоимости (КС), Красно-
Основание Количество объектов (шт.) Доля в совокупности оспоренных объектов (%) Среднее изменение КС (тыс. руб.) Среднее изменение КС (%)
По решению суда 89 22,47 ¿18 977, 81 ^ 44,49
По решению Комиссии 276 69,70 ^ 46 476, 94 ^ 60,84
Информация отсутствует 31 7,83 ^ 31 792, 69 ^ 50,36
Итого 396 100,00 - -
Одной из причин неприемлемого расхождения кадастровой и рыночной стоимости объектов недвижимости является отсутствие учета существенных ценообразующих параметров объекта при определении кадастровой стоимости [8, 9]. I
Рассмотрим на примере случай некорректно определенной кадастровой стоимости. В соседних кадастровых кварталах (Рисунок 1) расположены объекты капитального строительства (ОКС).
Рисунок 1 - Изображение с публичной кадастровой карты, г. Краснодар
В таблице 2 приведены их кадастровые номера, год завершения строительства и удельный показатель кадастровой стоимости (далее УПКС).
Таблица 2
Сведения Единого государственного реестра недвижимости по рассматриваемым объектам капи-_тального строительства в МО г. Краснодар_
Кадастровый номер год завершения строительства УПКС, руб.
23:43:0136009:23 1958 72 416,25
23:43:0137032:804 2012 45 209,70
Более подробная характеристика каждого ОКСа представлена из публичной кадастровой карты на рисунке 2. Наглядно объекты показаны из Карт Google на снимках Google Street View на рисунке 3.
оке -г 45,070829 38,937487
строительства Тип:
Кад. номер: Кад. квартал:
Статус:
Наименование: Адрес:
Форма
собственности:
Кадастровая стоимость:
Общая площадь:
Основные характеристики
общая этажность:
подземная этажность:
материал стен:
площадь застройки:
завершение строительства:
ввод в
эксплуатацию: Назначение:
Здание
23:43:0136009:23
23:43:0136009
Учтенный
Краснодарский край. г.Краснодар. Прикубанский округ, пр.1-й им.Толбухина, Д.10
9 805 160,25 руб. 135.4 KS м
1958
Жилой дом
Рисунок 2 - Информация с публичной
ОКС - 45,070317 38,939085
Здания, сооружения, объекты незавершенного
строительства
Тип: Здание
Кад. номер: 23:43:0137032:804
Кад.квартал: 23:43:0137032
Статус: Учтенный
Наименование:
Адрес: Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Федосеева Г.А., д. 45/1
Форма собственности: Частная собственность
Кадастровая стоимость: 15 615 430,38 руб.
Общая площадь: 345,4 кв. м
Основные
характеристики
общая этажность: 3
подземная этажность: 1
материал стен:
площадь застройки:
завершение строительства: 2012
ввод в эксплуатацию:
Назначение: Жилой дом
кадастровой карты, г. Краснодар
На рисунке 4 изображена схема ценового зонирования МО г. Краснодар.
Рисунок 4 - Тематическая схема ценового зонирования г. Краснодар
В первую ценовую зону вошли кварталы, находящиеся в центре города - на улицах Красная, Красноармейская, Коммунаров, Рашпилевская, Октябрьская и Кубанская Набережная. Вторая зона -это районы близкие к центру города и районы новой многоэтажной жилой застройки. Третья зона включает дома, расположенные на расстоянии 6-11 километров от центра. В четвертую зону вошли территории, расположенные на расстоянии более 11 километров от центра города Краснодара.
Оба квартала входят во вторую ценовую зону. Оба ОКСа также принадлежат одной группе - дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), садоводческих товариществ.
Удельные показатели средней рыночной цены ценовых зон г. Краснодар в расчете на единицу площади приведен в таблице 3.
Таблица 3
Удельный показатель рыночной цены ценовых зон г. Краснодар
Номер ценовой зоны Удельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)
Минимальный Средний Максимальный
1 70000 87500 105000
2 50000 60000 70000
3 40000 45000 50000
4 21000 30500 40000
УПКС приведенных объектов близок к удельному показателю рыночной цены для данной зоны. Но показатель кадастровой стоимости объекта 1958 года постройки превышает максимальный, а показатель объекта 2012 года ниже минимального показателя. В данном случае для исчисления равноценного налога необходим пересмотр кадастровой стоимости первого объекта.
Стоит отметить, что на момент определения кадастровой стоимости объекты объединяются в функциональные группы в соответствии с приложением №2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226. Среди этих групп формируются подгруппы в зависимости от этажности.
Кадастровая стоимость ОКСов рекомендуется определять затратным подходом в соответствии с приложением № 6 Методических указаний. Со-
гласно нему группы (подгруппы) ОКСов разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с дроблением объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства [3]. При нехватке доступных данных по тому или иному показателю, данный параметр определяется на основе допущений либо не принимает участие в группировании.
На наш взгляд, для предотвращения определения некорректного значения стоимости, в каждой ценовой зоне для данной группы объектов - дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки, необходимо создание дополнительной подгруппы. Такая подгруппа должна основываться на временной характеристике объекта, а именно - год завершения строительства. Данное предложение не будет обосновано с точки зрения сокращения продолжительности
проведения массовой оценки.
Ввиду постоянного увеличения налоговой нагрузки на граждан, качественно определенная кадастровая стоимость нужна для исчисления справедливого, не завышенного налога на имущество. Соответственно, такая кадастровая стоимость исключает случаи ее оспаривания.
Список литературы:
1. Жуков В.Д. К вопросу учета природно -климатических показателей при кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения в Краснодарском крае / Жуков В.Д., Шеуджен З.Р. // В сборнике: Эволюция и деградация почвенного покрова. Сборник научных статей по материалам V Международной научной конференции. 2017. С. 260-263.
2. Жуков В. Д. Кадастровая оценка вновь образуемых земельных участков земель сельскохозяйственного назначения / В. Д. Жуков, А. Н. Рад-чевский, К. А. Юрченко // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. -2015. - № 109. - С. 585-596.
3. Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" (Зарегистрировано в Минюсте России 29.05.2017 N 46860) [Электронный ресурс] - Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru.
4. Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-Ф3 [Электронный ресурс] - Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru.
5. Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ [Электронный ресурс] - Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru.
6. Качан А.Д. Оспаривание результатов кадастровой оценки / Качан А.Д., Матвеева А.В. // В сборнике: Землеустройство, кадастр недвижимости и мониторинг земельных ресурсов Материалы всероссийской научно-практической конференции, посвященной 15-летнему юбилею кафедры землепользования и земельного кадастра Бурятского государственного университета. Под общей редакцией В.Н. Хертуева, Л.О. Григорьевой. 2018. С. 189-193.
7. Гагаринова Н. В. Правовое обеспечение землеустройства и кадастров : учеб. пособие / Н. В. Гагаринова, К. А. Белокур, А. В. Матвеева. - Краснодар : КубГАУ, 2018. - 175 с.
8. Хлевная А.В. Совершенствование кадастровой оценки объектов капитального строительства / Хлевная А.В., Гапон М.Ю. // Международное научное издание Современные фундаментальные и прикладные исследования. 2015. № 2 (17). С. 121124.
9. Яроцкая Е.В. Проблемы информационного обеспечения государственной оценки земель / Яроцкая Е.В., Ибрагимова Д.И. // В сборнике: Экономика России в XXI веке Сборник научных трудов XI Международной научно-практической конференции, посвященной 110-летию экономического образования в Томском политехническом университете. Национальный исследовательский Томский политехнический университет. 2014. С. 322-325.
Жукова Юлия Александровна
Магистрант 1 курса Национальный исследовательский Московский государственный строительный университет (МГСУ)
Москва, Россия
АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ ЛЕНД-ДЕВЕЛОПМЕНТА В СТРОИТЕЛЬНОЙ
ОТРАСЛИ
Zhukova Yulia Aleksandrovna
1st year master student
National research Moscow state University of civil engineering (MGSU)
Moscow, Russia
ANALYSIS OF THE CURRENT STATE OF LAND DEVELOPMENT IN THE CONSTRUCTION
INDUSTRY
Аннотация
В статье рассматриваются причины возникновения и осуществляемые функции такого направления, как ленд-девелопмент, а также уровень его развития и причины, затрудняющие его полноценную деятельность.
Abstract
The article deals with the causes and functions of such a direction as land development, as well as the level of its development and the reasons that complicate its full-fledged activity.
Ключевые слова: стоимость земли, ленд-девелопмент, форма собственности, инвестиции Keywords: land value, land development, form of ownership, investment
