CC BY
1
ИНФРА-М, 2012. - 272 с.
2. Хахонова, Н.Н. Аудит: учебник / Н.Н. Хахонова, И.Н. Богатая. - М. : КНОРУС, 2011. - 720 с.
УДК 332.62
Кубенко К. А.
магистрант ИПСОП 38.04.01 МБУ Мытищинский филиал МГТУ им. Н. Э. Баумана Россия, г. Мытищи ПОРЯДОК ОСПАРИВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СУДЕ
Аннотация: данная статья посвящена вопросам оспаривания итогов определения кадастровой стоимости. Особое внимание уделяется особенностям определения рыночной и кадастровой стоимости земельных участков. Рассмотрены основания для пересмотра итогов установления кадастровой стоимости и этапы ее оспаривания.
Ключевые слова: рыночная стоимость, кадастровая стоимость, земельный участок.
Kubenko K.A. undergraduateIPSOP 38.04.01 MBU Mytishchi branch of Bauman Moscow State Technical University
Mytishchi
THE PROCEDURE FOR CHALLENGING THE RESULTS OF THE CADASTRAL VALUE OF LAND PLOTS IN COURT
Annotation: this article is devoted to disputing results of determination of cadastral value. Special attention is paid to the peculiarities of determining the market and the cadastral value of land. Considered basement for revision of the establishment of the cadastral value and the stages of its challenge.
Key words: market value, cadastral value, land.
По мнению Ф.П. Румянцева, земля - это основа всех процессов общественной жизни, которые происходят в политической, экономической, социальной, промышленной, муниципальной, экологической и других областях. В связи с этим, она имеет стоимость, и её адекватная оценка -главное условие для нормальной деятельности и развития экономики и общества. В итогах объективной оценки земли (земельных участков) нуждаются как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти, что способствует эффективному управлению земельными ресурсами и проведению рациональной земельной и налоговой политики.
Земля в РФ выступает природным ресурсом, объектом недвижимости и основным средством производства и подлежит стоимостной оценке.
Оценочную деятельность отождествляют с профессиональной деятельностью субъектов оценочной деятельности, которая направлена на установление оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости в отношении объектов. При проведении оценочной деятельности используют несколько видов стоимости земельных участков. Статья 66 «Оценка земли» Земельного кодекса РФ (ТК РФ) отражает два вида стоимости: рыночную и кадастровую.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимают наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки разумно действуют, имея всю нужную информацию, а также когда на размер цены сделки не влияют никакие чрезвычайные обстоятельства
На основании части третьей в ред. Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ,кадастровой стоимостью является стоимость, определенная в результате государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров об итогах выявления кадастровой стоимости, или в некоторых случаях, предусмотренных в статье 24.19 настоящего Федерального закона.
При определении кадастровой стоимости объекта оценки находится рыночная стоимость с помощью методов массовой оценки, или индивидуально для определённого объекта недвижимости, которая установлена и утверждена согласно законодательству, регулирующему проведение кадастровой оценки.
Итоги государственной кадастровой оценки земель отражаются в государственном земельном кадастре, которые, основываясь на информации о земельных участках и их правообладателях, которую следует использовать для того, чтобы установить объекты налогообложения, налогоплательщиков, определить налоговую базу, налоговые льготы и ставки земельного налога.
Многие владельцы земли не видят разницы между рыночной и кадастровой стоимостью, хотя эти два определения имеют разный размер и назначение. Определение рыночной стоимости необходимо в первую очередь для владельца, в то время как кадастровая цена нужна для исчисления на основании неё налога. Для определения размера рыночной цены, надо соотнести несколько показателей с использованием различных методов.
Рыночная стоимость земельного участка находится на основании его наиболее эффективного применения, то есть такого применения земельного участка, которое является физически возможно, экономически целесообразно, соответствует требованиям законодательства, финансово осуществимо, и в результате чего расчётная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).
Наиболее эффективное использование участка земли выявляется,
принимая во внимание возможное обоснованное его разделения на отдельные части, которые отличаются формами, внешним видом и характером применения. Наиболее эффективное использование может отличаться от текущего применения земельного участка.
При выявлении наиболее эффективного применения учитывают:
- целевое назначение и разрешенное использование;
- преобладающие методы землепользования в непосредственной близости от оцениваемого участка земли;
- перспективы развития района, в котором находится участок земли;
- прогнозируемые изменения на рынке земли, и другой недвижимости;
- текущее применение земельного участка.
Кадастровая оценка земли основана на классификации земель по целевому назначению и виду функционального применения.
Проведение государственной кадастровой оценки земель принимает во внимание информацию земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.
Итоги государственной кадастровой оценки земель, утверждают органы исполнительной власти субъектов РФ по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. Итоги кадастровой оценки земель заносятся в государственный земельный кадастр.
Несмотря на это, на практике бывают ситуации, когда кадастровая стоимость участка явно завышена и несоразмерна даже по отношению к его рыночной цене и стоимости размещенной на участке недвижимости. В связи с этим, владелец ставит вопрос о возможности сокращения кадастровой стоимости, в том числе в судебном порядке. Это не праздный вопрос, так как сокращение кадастровой стоимости (если это действительно реально) -существенно экономит на налогах, арендных платежах, стоимости выкупа участка земли, плате за снятие запрещения на строительство.
Тем не менее, вопрос о возможностях и методах обжалования кадастровой стоимости участков земли классифицируется как один из самых трудных юридических вопросов. Длительное время арбитражные суды не рассматривали споры по апелляции кадастровой стоимости участков земли, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость участков земли регламентируется нормативными правовыми актами РФ, апелляция которых подсудна судам общей юрисдикции. Суды общей юрисдикции в спорах об обжаловании итогов кадастровой оценки, делали ссылку на формальное исполнение органами власти субъектов РФ формальных процедур кадастровой оценки и делали вывод об ее обоснованности.
Тем не менее, в 2009г. данная судебная практика смогла подтвердить право любого заинтересованного лица сделать обращение с требованием об оспаривании кадастровой цены участка земли. После принятия этой резолюции стала развиваться судебная практика по делам этой категории, а споры, которые раньше не имели никаких перспектив, стали актуальны для
многих собственников земли. Но практика разрешения споров по кадастровой оценке приводилась к следующему. Учитывая, что размер кадастровой стоимости зависит от двух основных факторов - вид разрешенного использования земельного участка и конкретный удельный показатель кадастровой стоимости, существуют два основных метода оспаривания кадастровой стоимости.
При этом под оспариванием итогов определения кадастровой стоимости понимают предъявление любого требования, вероятным итогом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров об итогах определения кадастровой стоимости.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости, согласно пункту 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса РФ, пункта 15 статьи 20 КАС РФ, подаётся в Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного районного округа по месту нахождения заказчика, работ или государственного органа, определившего кадастровую стоимость согласно статье 24 Закона об оценочной деятельности.
Основанием для пересмотра итогов установления кадастровой стоимости являются:
- неточность информации о земельном участке, используемой для установления его кадастровой стоимости;
- определение в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую его кадастровая стоимость была установлена.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании недостоверности информации об объекте недвижимости, применяемой при установлении его кадастровой стоимости, юридические и физические лица имеют право обратиться в комиссию в том случае, если итоги установления кадастровой стоимости ущемляют права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении недвижимого имущества, находящегося на территории субъекта РФ или муниципального образования.
С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании утверждения в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была утверждена его кадастровая стоимость, юридические и физические лица могут обратиться в комиссию, в том случае, если итоги установления кадастровой стоимости влияют на права и обязанности этих лиц, а также государственные органы, местные власти, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Свидетельством рыночной стоимости объекта недвижимости будет отчет об установлении рыночной стоимости недвижимости независимым
оценщиком, сделанный в полном соответствии с действующим законодательством и федеральными стандартами оценки на дату, по состоянию на которую его кадастровая стоимость была установлена.
Для того чтобы ответчики по делу и арбитражный суд не имели возможность апеллировать к недостоверности отчета об оценке рыночной стоимости требованиям законодательства, важно предусмотреть в материалах дела позитивное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом в которой состоит оценщик, сделавший отчёт.
Роль оценщика заключается:
• в подготовке отчета об оценке, который является свидетельством по делу, на стадии сбора доказательств, прежде чем предъявить исковое заявление в арбитражный суд;
• в проведении судебной экспертизы по установлению стоимости.
Роль саморегулируемой организации оценщиков заключается:
• в экспертизе отчета об оценке оценщика, который состоит в саморегулируемой организации, прежде чем предъявить исковое заявление в арбитражный суд;
• в рассмотрении отчета об оценке в рамках судебной экспертизы.
Надо помнить, что оценка рыночной стоимости обязана быть
произведена на дату государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в субъекте. Если рыночная стоимость оценивается по состоянию на ненадлежащую дату, то комиссия и суд, безусловно, могут отказать в удовлетворении заявления.
В случае решения комиссии о пересмотре итогов установления кадастровой стоимости в течение пяти рабочих дней со дня его принятия комиссией направляется копия указанного решения в орган, который осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, и орган кадастрового учёта.
Если комиссия принимает решение о пересмотре результатов установления кадастровой стоимости согласно определению в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, комиссия в течение пяти рабочих дней со дня принятия такого решения должна также направить:
- отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, который составляется в форме электронного документа, согласно которому оспорена кадастровая стоимость, и (если такое имеется), соответствующий положительный экспертный отчет, составленный в форме электронного документа, в орган, который осуществляет функции по государственной кадастровой оценке;
- информацию о кадастровой стоимости в орган кадастрового учёта.
Судебная практика по данной категории споров только сейчас
начинает формироваться, позиция судов для разрешения подобных вопросов часто расходятся диаметрально. Тем не менее, можно сделать вывод, что проблем в области кадастровой оценки много.
Кроме этого, работа комиссий по рассмотрению споров об итогах установления кадастровой стоимости должна быть оптимизирована.
И, наконец, в судебной системе обязаны быть разработаны однозначные подходы для разрешения кадастровых споров. Процедура оспаривания обязана быть быстрой и эффективной, без подводных камней.
Использованные источники:
1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)
2. "Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации" от 08.03.2015 N 21-ФЗ (ред. от 29.07.2017)
3. "Об оценочной деятельности в Российской ФедерацФедеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017)
4. «О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"Федеральный закон от 21.07.2014 N 225-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "
5. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.» Постановление пленума верховного суда российской федерации № 28 от 30 июня 2015 г.
6. «Оценка стоимости земельных участков»Учебное пособие/ В. И. Петров; под ред. д-ра экон. наук, проф. М. А. Федотовой. - М: КНОРУС, 2007. - 208 с.
7. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков (в ред. распоряжения Минимущества РФ от 31.07.2002 г. № 2314-р
УДК 338.2
Кузнецова М.В. магистрант 1 курса факультет «Финансы и кредит» Климовских Н.В., к. э.н. преподаватель, доцент ВАК кафедра экономической теории КубГАУим. И.Т. Трубилина Россия, г. Краснодар ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ КРЕДИТОВАНИЯ СЕКТОРА АГРОПРОМЫШЛЕННОГО КОМПЛЕКСА В статье рассмотрены особенности кредитования агропромышленного комплекса. Изучены статистические данные, связанные с объемом задолженности по кредитам. Сделан вывод о необходимости государственной поддержки развития аграрного сектора. Выявлена необходимость в разработке политики для защиты хозяйств, пострадавших
