CC BY
18Публично-правовые (государственно-правовые) науки DOI 10.47643/1815-1337_2023_8_221 УДК 34
К ВОПРОСУ О ДОЛЕ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК ОБЪЕКТЕ ЖИЛИЩНЫХ И ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ ON THE QUESTION OF THE SHARE IN THE OWNERSHIP OF A DWELLING AS AN OBJECT OF HOUSING AND CIVIL RIGHTS
ВОЛКОВСКАЯ Людмила Николаевна,
старший преподаватель кафедры предпринимательского и энергетического права Санкт-Петербургского государственного экономического университета (СПбГЭУ). 191023, Россия, г. Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 30-32, литер А. Email: volkovskay@mail.ru;
VOLKOVSKAYA Lyudmila Nikolaevna,
Senior Lecturer of the Department of Business and Energy Law St. Petersburg State University of Economics (SPbGEU). 191023, Russia, St. Petersburg, nab. Griboyedov Canal, 30-32, letter A. Email: volkovskay@mail.ru
Краткая аннотация. Проблематика разграничения жилых помещений как объектов жилых и гражданских прав сохраняет свою актуальность. Целью статьи является анализ правовых особенностей правового регулирования доли в жилом помещении как объекте гражданских и жилищных прав. Делается вывод о том, что полностью исключить такие споры можно будет в том случае, если будет введена обязательная нотариальная форма всех сделок по отчуждению жилых помещений.
Abstract. The problem of differentiation of residential premises as objects of residential and civil rights remains relevant. The purpose of the article is to analyze the legal features of the legal regulation of the share in residential premises as an object of civil and housing rights. It is concluded that it will be possible to completely exclude such disputes if a mandatory notarial form of all transactions on the alienation of residential premises is introduced.
Ключевые слова: доля, жилое помещение, договор дарения, право собственности, микродоля.
Keywords: share, residential premises, donation agreement, ownership right, micro-fields.
Для цитирования: Волковская Л.Н. К вопросу о доле в праве собственности на жилое помещение как объекте жилищных и гражданских прав // Право и государство: теория и практика. 2023. № 8(224). С. 221-223. http://doi.org/10.47643/1815-1337_2023_8_221.
For citation: Volkovskaya L.N. On the question of the share in the ownership of a dwelling as an object of housing and civil rights // Law and state: theory and practice. 2023. No. 8(224). pp. 221-223. http://doi.org/10.47643/1815-1337_2023_8_221.
Статья поступила в редакцию: 01.09.2023
Актуальность. О природе доли в праве собственности написано немало научных работ. Нельзя не обратить внимание, что за столетия исследования данного вопроса, практически все отмечают, что ни одна концепция полностью не отражает сущность долевой собственности и многообразия возникающих при этом отношений. В ряде случаев вполне применима концепция доля в стоимости, в других же - концепция доля в праве. Одно дело, когда речь идет об использовании имущества, находящегося в общей собственности, и совсем другое дело, когда речь идет об отчуждении доли или необходимости определения ее стоимости при невозможности выдела доли в натуре.
Представляется, что для жилищного права проблематика долевой собственности и оценка доли как объекта права должна происходить с тех же самых позиций, которые были предложены выше в отношении различных видов жилых помещений. Доля не является жилым помещением, не является вещью или частью вещи, а должна рассматриваться как особое имущественное право [4]. Это имущественное право может быть предметом гражданско-правовых сделок по ее отчуждению.
Целью статьи является анализ правовых особенностей правового регулирования доли в жилом помещении как объекте гражданских и жилищных прав.
Методика. Достоверность и обоснованность полученных результатов исследования обеспечивается теоретическим анализом научной юридической литературы, анализом мнений экспертов, анализом нотариальной практики и анализом судебной практики.
Результаты и обсуждение. Особый контроль законодателя за оборотом данного объекта в жилищной сфере связан не столько с природой самой доли, особые правила оборота которой давно установлены в гражданском законодательстве (правила преимущественной покупки и т.д.), а именно с тем, что принадлежность доли в праве собственности на жилое помещение предполагает совместное проживание в данном объекте. Именно необходимость в дополнительной защите прав совместно проживающих лиц, нередко вынужденно (не по собственной воле) оказавшихся в одном жилом помещении, должна подталкивать законодателя к выработке особых правовых механизмов, связанных с правилами отчуждения доли в праве собственности на жилое помещение. Именной такой подход стал наблюдаться в последнее время. Речь идет, в первую очередь, о введении обязательного нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве собственности на жилое помещение, а также договоров ипотеки доли в праве собственности на жилое помещение. Следующий значительный шаг сделан был путем введения дополнительных ограничений для собственников жилого помещения по дроблению жилья на мелкие доли, не дающие возможности совместного проживания в жилом помещении. Таким критерием в настоящий момент выбран минимум в 6 кв. метров на одного человека.
Данное законодательное решение, в определённой части, снизило накал дискуссии о нотариальной проверке законности сделок по отчуждению «микродолей». Одни нотариусы утверждают, что сам по себе факт удостоверения такой сделки должен вызывать у нотариуса определенные подозрения и требует более глубокой проверки соответствия ее содержания действительным намерениями сторон [1]. Другие обосно-
ПРАВО И ГОСУДАРСТВО: теория и практика. 2023. № 8(224)
вывают, что выяснение цели сделки со стороны нотариуса является субъективным фактором, основанным на изначальной оценке поведения стороны как недобросовестного, а будущих действий покупателя жилого помещения, как неправомерных [7]. С точки зрения устоявшейся в российской доктрине разграничения в квалификации цели и мотивов заключения договоров, вторая позиция представляется нам наиболее убедительной [6]. Оснований отказать в заключении договора купли-продажи или дарения микродоли в праве собственности на жилое помещение у нотариуса нет, поскольку цель сделки по отчуждению доли - передача права собственности, тогда как мотив (дальнейшее проживание, вложение средств, желание сделать приятное) - выходит за рамки вопроса о проверке ее законности. Вместе с тем, в судебной практике встречаются примеры именного такого обоснования правомерности отказа нотариуса от удостоверения договора. Так, суд поддержал нотариуса, отказавшего в удостоверении договора дарения 1/58 доли в праве собственности на квартиру площадью 57,2 кв. м. Основные аргументы сводились к следующему: 1) из письменных пояснений сторон следует, что целью заключения договора дарения 1/58 доли квартиры являлось проживание дарителя в квартире на законном основании; 2) данная цель не может быть достигнута, поскольку доля незначительна и даритель не сможет получить в соответствии с положениями п. 2 ст. 247 ГК РФ в свое владение и пользование жилую площадь, соразмерную ее доле, так как такой комнаты в квартире не имеется; 3) при таком положении, указанная заявителями цель сделки по дарению квартиры, с очевидностью свидетельствует о несоответствии договора дарения закону; 4) поскольку проживание невозможно, то невозможна и регистрация в жилом помещении, т.к. она будет фиктивной (что может влечь уголовную ответственность). Резюмировал все эти аргументы суд указанием на то, что сделка дарения формально не запрещена, но стороны, совершая ее, злоупотребляют своим правом [2].
По указанным выше соображениям поддержать вышеуказанную аргументацию нельзя. Стороны еще не совершили тех действий, которые суд уже смог квалифицировать как злоупотребление правом. Более того, сам суд в своем решении указал на тот факт, что проживать в жилом помещении при незначительности доли новый собственник «...по общему правилу, не сможет». Данная неоднозначность очень показательна и подрывает ту аргументацию, которую привел суд. При отсутствии споров между участниками долевой собственности, обладатель микродоли вполне может вселиться и проживать в жилом помещении вне зависимости от размера доли, а потому даже наличие такой вероятности ставит под сомнение правомерность отказа в удостоверении сделки по отчуждению доли. Это дополнительные аргументы, которые можно выдвинуть против приведенного решения суда. Основной же аргумент был изложен выше. Целью договора дарения является передача имущества в собственность, а мотивы, по которым сделка заключалась, не имеют юридического значения, могут меняться и не входят в проверку законности сделки. Стороны вообще не обязаны объяснять нотариусу какими мотивами они руководствовались, приняв решение о заключении сделки по отчуждению доли в праве собственности.
В свете изменений ст. 30 ЖК РФ следует понимать, что введением ограничений на дробление долей законодатель остановил данный процесс на будущее. Однако, колоссальное количество жилых помещений уже разделены на незначительные доли (микродоли). Кроме того, не попали под эти ограничения случаи дробления жилья в порядке наследования или приватизации. Соответственно, масштаб проблемы всего лишь несколько уменьшится, что требует, как минимум, разъяснений высшей судебной инстанции по данному вопросу.
Помимо уже совершенных законодателем шагов в плане контроля за оборотом долей в праве собственности на жилое помещение, которые следует оценить позитивно, мы надеемся, что законодатель в данном вопросе не остановится. В частности, давно напрашивается введение запрета на дарение доли в праве собственности на жилое помещение постороннему лицу, не являющегося членом семьи дарителя, поскольку дарение доли является наиболее распространенным способом обхода положений закона о преимущественном праве покупки. Признать же эту сделку ничтожной на практике практически невозможно. Безусловно, данное предложение не разрешит всех проблем, которые могут возникнуть. В том числе, и между членами семьи, однако, исключит возможность вселения и проживания в жилом помещении чужих для сособственников людей. В настоящее время, судам приходится применять очень изощренные подходы, для того, чтобы уберечь от подобного рода сделок хотя бы несовершеннолетних детей. Так, суды в настоящее время признают такие сделки недействительными и возвращают долю в праве собственности на жилое помещение родителю, в частности, указывая, что «Ответчик, заключив договор о передаче в собственность недвижимого им ущества с посторонним для семьи человеком, ухудшил жилищные условия и ущемил права своей несовершеннолетней дочери, ограничив ее право пользования всей квартирой. Ответчиком не бралось во внимание то обстоятельство, что собственником доли квартиры будет посторонний мужчина, что негативно скажется на условиях проживания другого собственника доли квартиры - несовершеннолетней» [2].
До тех пор, пока высказанное нами предложение не найдет отражение в законодательстве, нотариусам следует иметь ввиду данную тенденцию, складывающуюся в правоприменении, и отказывать в нотариальном удостоверении сделок по отчуждению долей в том случае, если доля отчуждается постороннему лицу, а в квартире проживает или имеет долю несовершеннолетний, поскольку такие сделки признаются недействительными как противоречащие основам правопорядка и нравственности.
Еще одной серьезной проблемой, с которой сталкиваются участники долевой собственности на жилое помещение, является ситуация не оформления наследственных прав. Общеизвестное правило о том, что получение свидетельства о праве на наследство и регистрация прав при наследовании носит лишь право подтверждающий характер, а само право собственности возникает с момента принятия наследства, приводит к значительному нарушению прав собственников в ситуации с долевой собственностью на жилое помещение. На одном из информационных ресурсов был дан ответ на следующий вопрос: «.могу ли я продать свою унаследованную долю в квартире постороннему лицу, если один из наследников вступил в наследство, но не оформил его, то есть в выписке Е ГРН он не числится как собственник доли?». Ответ, данный одним из нотариусов, сводится к следующему: поскольку для соблюдения норм законодательства о праве преимущественной покупки требуется известить в письменной форме иных участников долевой собственности, то сделать это можно только после выдачи нотариусом свидетельства о праве на наследство всем соб-
Публично-правовые (государственно-правовые) науки
ственникам, а потому нужно в любом случае дождаться, когда второй собственник получит свидетельство о праве на наследство» [8].
Представляется, что подобный подход полностью блокирует возможность для собственника доли реализовать свое право собственности на жилое помещение и распорядится ей по своему усмотрению, поскольку иные сособственники, не желающие отчуждения доли, могут вообще никогда не обратиться к нотариусу для получения свидетельства или существенным образом затягивать этот вопрос в своих интересах.
Не работает в данном случае и механизм судебной защиты, поскольку суды отказывают в удовлетворении исков о понуждении к получению свидетельства о праве на наследство. Так, по одному из дел, истец-инвалид обратился в суд с иском к своей сестре с требованием обязать ответчика получить свидетельство о праве на наследство по завещанию с последующей регистрацией права собственности. Истец полагал, что ответчик намеренно не получает свидетельство о праве на наследство по завещанию на 1/3 доли в праве собственности на квартиру и не регистрирует право собственности на данную долю квартиры, чем намеренно создает препятствия истцу в распоряжении имуществом, находящемся в их в долевой собственности. Истец же является инвалидом, желает продать свою долю и приобрести жилое помещение на 1 этаже. Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что «правовых норм, обязывающих наследника получить свидетельство о праве на наследство, зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, действующее законодательство не содержит» [5].
Выводы. Подведение итогов статьи позволяет сделать вывод о том, что нотариусы имеют все возможности для разрешения данной ситуации и не должны создавать для участников долевой собственности искусственных барьеров по распоряжению своей долей. Тем более, когда речь идет о социально важных отношениях долевой собственности в жилищной сфере. Нотариусы могут, запросив материалы наследственного дела, выяснить кто из наследников принял наследство и имеет право на получение свидетельства о праве на наследство. Такая информация даст возможность уведомить надлежащим образом всех участников долевой собственности для соблюдения положений ст. 250 ГК РФ. Для Росреестра никаких препятствий для регистрации сделки по отчуждению доли в этом случае нет. Закон четко должен устанавливать перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Полностью исключить такие споры можно будет в том случае, если будет введена обязательная нотариальная форма всех сделок по отчуждению жилых помещений.
Библиография:
1. Александрова М.А. Удостоверение сделок с микродолями в праве собственности на недвижимое имущество/ М.А. Александрова // Нотариальный вестник. - 2019. - № 12. - С. 5-13.
2. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.05.2020 г. № 33-9675/2020 по делу № 2-2778/2019 (документ опубликован не был) // СПС «Консультант Плюс». - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=SOSZ&n=262072#E0d8ioTg5iIwYby11 (дата обращения: 01.09.2023).
3. Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2019 г. по делу № 33-19789/2019 (документ опубликован не был) // СПС «Консультант Плюс». - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=S0CN&n=1127548#Ezu8ioT4gWYIKV022 (дата обращения: 01.09.2023).
4. Баринов Д. А. Некоторые теоретические аспекты определения понятия доли в праве собственности / Д.А. Баринов // Вопросы российского и международного права. - 2016. - №5. - С. 30-37.
5. Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14.01.2020 г. № 88-184/2020 (документ опубликован не был) // СПС «Консультант Плюс». - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://wwwconsultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=KS0J008&n=10496#6JN9ioTiWxBSVmj01 (дата обращения: 01.09.2023).
6. Петрова Д. Отпадение цели договора в российском праве // Zakon.ru. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://zakon.ru/blog/2021/12/6/otpadenie_celi_dogovora_v_rossijskom_prave (дата обращения: 01.09.2023)
7. Радченко И.В. К вопросу о допустимости удостоверения сделок с микродолями в праве собственности на недвижимое имущество / И.В. Радчен-ко // Нотариальный вестник. - 2020. - № 4-5. - С.100-101.
8. Федеральная нотариальная палата: нотариусы советуют // РИА Новости недвижимость. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: https://realty.ria.ru/20220825/nasledstvo-1811886257.html (дата обращения: 01.09.2023).
References:
1. Alexandrova M.A. Certification of transactions with microdolls in the ownership of real estate/ M.A. Alexandrova // Notary Bulletin. - 2019. - No. 12. - pp. 5-13.
2. Appellate ruling of the St. Petersburg City Court of 21.05.2020 No. 33-9675/2020 in case No. 2-2778/2019 (the document is published was not) // SPS "Consultant Plus". - [Electronic resource]. - Access mode: https://wwwconsultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=S0SZ&n=262072#E0d8ioTg5iIwYby11 (accessed: 01.09.2023).
3. The appeal ruling of the Moscow City Court of 20.03.2019 in case No. 33-19789/2019 (the document was not published) // SPS "Consultant Plus". - [Electronic resource]. - Access mode: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=S0CN&n=1127548#Ezu8ioT4gWYIKV022 (date of address: 01.09.2023).
4. Barinov D. A. Some theoretical aspects of the definition of the concept of a share in the right of ownership / D.A. Barinov // Issues of Russian and international law. -2016. - No. 5. - pp. 30-37.
5. Determination of the Eighth Cassation Court of General Jurisdiction No. 88-184/2020 dated 14.01.2020 (the document was not published) // SPS "Consultant Plus". - [Electronic resource]. - Access mode: https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=KS0J008&n=10496#6JN9ioTiWxBSVmj01 (date of appeal: 01.09.2023).
6. Petrova D. The falling away of the purpose of the contract in Russian law // Zakon.ru . - [Electronic resource]. - Access mode: https://zakon.ru/blog/2021/12/6/otpadenie_celi_dogovora_v_rossijskom_prave (accessed: 01.09.2023)
7. Radchenko I.V. 0n the issue of the admissibility of certification of transactions with microdoles in the ownership of real estate / I.V. Radchenko // Notary Bulletin. -2020. - № 4-5. - pp.100-101.
8. Federal Notary Chamber: notaries advise // RIA Novosti real estate. - [Electronic resource]. - Access mode: https://realty.ria.ru/20220825/nasledstvo-1811886257.html (accessed: 01.09.2023).
