CC BY
23Вестник Сибирского государственного университета путей сообщения: Гуманитарные исследования. 2023. № 1 (16). С. 47-52.
The Siberian Transport University Bulletin: Humanitarian research. 2023. No. 1 (16). Р. 47-52.
ЭКОНОМИКА И ПРАВО
Научная статья УДК 347.23
doi 10.52170/2618-7949_2023_16_47
Запрет на продажу микродолей в жилом помещении как способ защиты интересов собственников
Елена Анатольевна Быковская
Сибирский государственный университет путей сообщения, Новосибирск, Россия, privatdocent@mail.ru
Аннотация. В последние годы недвижимое имущество все чаще становится объектом посягательств со стороны лиц, желающих завладеть им без значительных материальных затрат и усилий. При этом мошенники все чаще отходят от явно незаконных действий, таких как преступления против личности собственника или подделка документов. Сделки по приобретению микродолей в жилых помещениях позволяют вполне законно завладеть всей квартирой, сделав жизнь других законных владельцев невыносимой. В данной статье представлен анализ правовой и практической проблемы, связанной с использованием и распоряжением микродолями в праве собственности на жилую недвижимость. Раскрыты способы злоупотребления правом собственниками микродолей в жилых помещениях (фиктивная регистрация, осуществляемая без намерения проживания в соответствующем жилом помещении, практика выкупа микродолей в квартирах и домах тех регионов, где регистрация по месту жительства может служить основанием для получения льгот и надбавок к социальным выплатам, деятельность «профессиональных соседей» и др.). Проанализированы новеллы гражданского и жилищного законодательства в данной сфере, в частности, принятый Государственной Думой 28 июня 2022 г. Федеральный закон «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные Законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу 1 сентября 2022 г. Выявлены возможные спорные ситуации при реализации вновь принятых правовых норм, например, определение долей супругов в случае расторжения брака или долей членов семьи при совершении сделок с использованием материнского капитала. Обозначены перспективы реализации права общей долевой собственности на жилые помещения.
Ключевые слова: право общей долевой собственности, микродоля, ничтожные сделки, нотариальное удостоверение, государственная регистрация перехода права собственности
Для цитирования: Быковская Е. А. Запрет на продажу микродолей в жилом помещении как способ защиты интересов собственников// Вестник Сибирского государственного университета путей сообщения: Гуманитарные исследования. 2023. № 1 (16). С. 47-52. DOI 10.52170/2618-7949_2023_16_47.
ECONOMICS AND LAW
Original article
Prohibition on the sale of micro-shares in a residential premises as a way to protect rightful interests of owners
Elena A. Bykovskaya
Siberian Transport University, Novosibirsk, Russia, privatdocent@mail.ru
Abstract. In recent years, real estate has increasingly become the object of encroachments on the part of persons who want to take possession of it without significant material costs and efforts. At the same time, fraudsters are gradually moving away from obviously illegal activities, such as crimes against the identity of an owner or forgery of documents. Transactions for the acquisition of micro-shares in a residential premises allow them to quite legally take possession of the entire apartment, making the life of other legitimate owners unbearable. This article presents an analysis of the legal and practical problems associated with the use and disposal of micro-shares in the ownership of residential real estate. The research discloses methods of abuse of the rights of owners of micro-shares in a residential premises, including fictitious registration of persons who have no intention of habitual residence in a particular dwelling, buyout of micro-shares in apartments and houses in those regions where the registration of residence serves as a basis for obtaining preferences or additional social security payments, activities of the so-called "professional neighbours", etc. The novelties of civil and housing legislation in this sphere are
© Быковская Е. А., 2023
analyzed, such as the Federal Law of July 14, 2022 "On Amendments to the Family Code of the Russian Federation and Certain Legislative Acts of the Russian Federation" that was adopted by the State Duma on June 28, 2022 and came into force on September 1, 2022. Possible disputable situations in the implementation of the newly adopted legal norms are considered. Such situations can include the need to determine the spouses' shares in case of a dissolution of marriage or a family members's shares in case of transactions involving the use of maternal capital. Prospects for solving the problems in exercising the right of common shared ownership of a residential premises are identified.
Keywords: the right of common shared ownership, micro-share, void transactions, notarization, state registration of the transfer of ownership
For citation: Bykovskaya E. A. Prohibition on the sale of micro-shares in a residential premises as a way to protect rightful interests of owners. The Siberian Transport University Bulletin: Humanitarian research. 2023;(16):47-52. (In Russ.). DOI 10.52170/2618-7949_2023_16_47.
Недвижимость во все времена была одним из самых ценных видов имущества. Она не обесценивается со временем, а также позволяет получать высокие стабильные доходы от сдачи ее в аренду или наем. Особую ценность и социальную значимость имеет жилая недвижимость. Именно она находится под пристальным вниманием всякого рода мошенников, изобретающих все новые и новые способы незаконного завладения квартирами, комнатами и жилыми домами граждан. Примеров сказанному множество: это и совершение сделок по отчуждению жилых помещений с гражданами, не способными в момент совершения сделок понимать их значение и руководить своими действиями по причине болезненного состояния, алкогольного или наркотического опьянения; и залог квартир при получении микрозаймов под гигантские проценты; и захват квартиры после покупки микродоли в ней; и принуждение собственников к совершению сделок на грабительских условиях.
Определенные проблемы в использовании и распоряжении микродолями создал и уведомительный характер регистрации, и отсутствие законодательных ограничений на количество граждан, зарегистрированных на конкретной жилплощади. Либерализация подхода к регулированию регистрационного учета породила некоторые негативные последствия. Так, широкий масштаб приобрела фиктивная регистрация, осуществляемая без намерения проживания в соответствующем жилом помещении. Распространилась и практика выкупа микродолей в квартирах и домах, особенно в столичном регионе, где регистрация по месту жительства служила основанием для получения значительных льгот и надбавок к социальным выплатам. В выступлении директора теперь уже бывшей Федеральной миграционной службы на «правитель-
ственном часе» в Государственной Думе была озвучена информация, что на 6 тысячах адресов зарегистрировано более 260 тыс. граждан, в среднем по 43 человека на одно жилое помещение [1].
Появился даже специальный термин, характеризующий незаконную деятельность, связанную с продажей долей в квартирах, - «профессиональные соседи». Речь идет о людях, которые заселяются в квартиры, где выкуплена небольшая доля, и своими действиями пытаются выжить добросовестных хозяев, предлагая им выкупить свою долю за суммы, превышающие рыночную стоимость имущества, или, наоборот, продать их долю по заниженным ценам.
Конечно, в законе были и есть положения, с помощью которых стороннего соседа с малозначительной долей можно лишить права собственности. Например, можно через суд попытаться признать его долю малозначительной и выплатить ему за нее компенсацию по рыночной стоимости. Согласно ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Закрепляя возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех
пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.
Следует учитывать, что применение абзаца 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий, а именно:
- доля сособственника незначительна;
- в натуре ее выделить нельзя;
- сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества [2].
Судебной практике известны случаи успешного выселения нежелательного долевого сособственника квартиры, владеющего 1/5 от 82 квадратных метров жилья и вынудившего троих собственников уехать из квартиры и снять отдельное жилье. Суд признал принадлежащую собственнику 1/5 долю в квартире незначительной и предписал остальным сособственникам выплатить ему стоимость доли, установленной на основании отчета независимого оценщика [3].
Уголовный закон также позволяет привлекать к ответственности квартирных мошенников и вымогателей. Правда, если удастся доказать только мошенничество (без совокупности с вымогательством), срок может оказаться пустяковым, а суровость наказания недостаточной [4]. Можно одновременно пойти и другим путем, обратившись в суд с целью признания доли мошенника малозначительной. Однако в таком случае собственникам придется выплатить мошеннику стоимость его микродоли по рыночной цене, которая может оказаться весьма недешевой.
Практика показала, что разрешение столь серьезной проблемы на основании имеющихся нормативных актов и одними только усилиями правоохранительных органов невозможно и требует серьезных изменений в жилищном и гражданском законодательстве. Назрела необходимость законодательного урегулирования порядка распоряжения долями в праве общей собственности ввиду участившихся случаев злоупотребления правом.
23 мая 2018 г. Государственная Дума в первом чтении приняла законопроект о запрете продажи микродолей в квартирах [5].
Законопроект предполагал запрет на вселение в жилое помещение посторонних лиц без согласия всех собственников. Исключение делалось лишь для супругов, детей и родителей собственников. По замыслу законодателя, третьих лиц в квартире, которой владеют несколько собственников, быть не должно. При этом собственник доли не терял права распоряжения своим имуществом. Если доля уже выделена, и она меньше учетной нормы, то собственник вправе ее продать, но в первую очередь он обязан предложить выкупить ее другим владельцам долей в квартире. Таким образом, появился шанс, что микродоли со временем просто перестали бы существовать.
28 июня 2022 года Государственной Думой принят Федеральный закон
«О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные Законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу 01.09. 2022 года [6]. Согласно данному закону, ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена частью 1.1 следующего содержания:
«1.1. Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособ-ственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными. Положения настоящей части не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений» [7].
Основным принципом закона законодатель предлагает считать следующий: «Право собственности на неделимое жилое помещение может принадлежать только членам одной семьи», а также синхронизирует гражданско-
правовые и жилищные нормы, относящиеся к неделимому жилому помещению.
Росреестр, осуществляющий регистрацию сделок с недвижимым имуществом и переход права собственности на него, разъяснил положения закона. Названные выше положения не применяются при возникновении права общей долевой собственности на жилое помещение в силу закона, в том числе в результате наследования по любому из оснований, а также в случаях приватизации жилых помещений. Предусмотрено, что указанное правило не применяется для сделок, заключаемых в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» [8].
Следует обратить внимание и на то, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. В силу части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, указанных в названной части, поэтому при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется [9]. Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.
Таким образом, при государственной регистрации права общей долевой собственности (в том числе перехода доли в праве) на жилое помещение на основании заключенной после 01.09.2022 сделки об отчуждении жилого помещения, доли (долей) в праве общей долевой собственности на него, не подпадающей
под установленные Жилищным кодексом исключения, государственный регистратор прав обязан убедиться в том, что такая сделка не является ничтожной. Такая проверка осуществляется путем умножения площади жилого помещения на размер отчуждаемой доли. Например, являются ничтожными сделки: об отчуждении доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 30 м2, в результате которой у одного физического лица возникает 1/10 доля в праве, а у другого -9/10 долей в праве (30 • 1/10 = 3 м2); об отчуждении квартиры площадью 45,5 м2 в общую долевую собственность восьми физических лиц, в том числе и без указания в ней размеров долей (45,5 • 1/8 = 5,6 м2).
При выявлении случаев представления на государственную регистрацию прав нотариальных сделок, не соответствующих части 1.1 статьи 30 ЖК, соответствующую информацию необходимо незамедлительно доводить до центрального аппарата Росреестра, а также до нотариуса, удостоверившего такую сделку, если заявителем являлся не данный нотариус (и ему в этой связи не направлялось уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода прав) [10].
Следует отметить, что обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями в недвижимом имуществе является дополнительной правовой гарантией чистоты сделки по распоряжению микродолями. Нотариус проверяет не только дееспособность лиц, являющихся сторонами договорных отношений, но и законность процедуры оформления имущества; несет полную имущественную ответственность, которая застрахована. В случае причинения незаконными действиями нотариуса вреда гражданину ущерб компенсируется как из страхового возмещения, так и за счет личного имущества нотариуса. На случай недостаточного размера страхового возмещения и личного имущества нотариуса Федеральной нотариальной палатой создан специальный компенсационный фонд, который возмещает ущерб гражданину [11].
Ограничение, предусмотренное законом, не будет применяться по отношению к супругам, детям, родителям собственников; к приватизированным квартирам, оформленным ранее гражданами в собственность в долях;
к средствам материнского капитала, когда получатель сертификата обязан разделить доли на детей и супруга. Не коснется и тех прав на доли в праве собственности граждан, которые были приобретены ранее.
Данные изменения в законе, безусловно, важный шаг в решении уже наболевшей проблемы. Однако на практике пока возникает немало вопросов с их реализацией. Например, возможно ли осуществить регистрацию перехода права собственности в Росреестре, если супруги приобретут в собственность 10 квадратных метров, а затем решат оформить доли, т. е. 5 квадратных метров каждому? Оформят ли им такую сделку? Или супруги оформили брачный договор до 01.09.2022, и по нему при разводе у каждого есть право собственности на 5 квадратных метров. Смогут ли они реализовать свои права
собственников в случае расторжения брака? Неясна судьба сделок с использованием материнского капитала. Можно ли в таком случае приобрести квартиру на всех членов семьи, если у каждого по факту будет менее 6 квадратных метров? Ведь фактически это означает создание микродолей, распорядиться которыми в дальнейшем будет невозможно. Остается лишь совершение сложных многоходовых сделок по продаже доли другому дольщику, чтобы по окончании сделки у совладельца квартиры не было меньше 6 квадратных метров, или же одновременная продажа нескольких долей сразу.
Ответы на эти и другие вопросы еще придется дать ответ высшим судам. А правоприменительная практика покажет, насколько эффективны новеллы жилищного и гражданского законодательства в данной сфере
Список источников
1. Арифметика миграции // Российская газета. Федеральный выпуск № 5735 (62). URL: https://rg.ru/2012/03/22/migranty.html (дата обращения 20.10.2022).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 25.02.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2022). Ст. 252. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 09.10.2019 по делу № 332137/2019. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ (ред. от 21.11.2022). Ст. 159, 163. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Федеральный закон от 14.07.2022 № 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 21.11.2022). Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
7. Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Ст. 3. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 05.12.2022) «О государственной регистрации недвижимости». Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
9. Письмо Росреестра от 12.08.2022 № 14-6985-ТГ/22 «О правах и обязанностях собственника жилого помещения». Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
10. Каймакова Е. В., Цветова Ю. С. Нотариальные средства защиты имущественных прав граждан от мошенников при купле-продаже жилых помещений // Нотариус. 2019. № 8. С. 27-30.
References
1. Arithmetic of migration. Russian newspaper. Federal issue №. 5735 (62). (In Russ.). URL: https://rg.ru/2012/03/22/migranty.html.
2. Civil Code of the Russian Federation (Part One) of November 30, 1994 №. 51-FZ (as amended on February 25, 2022) (amended and supplemented, in force since September 1, 2022). Art. 252. Available from: legal information system "ConsultantPlus". (In Russ.).
3. Appellate ruling of the Nizhny Novgorod Regional Court of October 9, 2019 in case No. 33-2137/2019. Available from: legal information system "ConsultantPlus". (In Russ.).
4. Criminal Code of the Russian Federation of June 13, 1996 №. 63-FZ (as amended on November 21, 2022). Art. 159, 163. Available from: legal information system "ConsultantPlus". (In Russ.).
5. Federal Law of July 14, 2022 No. 310-FZ "On Amendments to the Family Code of the Russian Federation and Certain Legislative Acts of the Russian Federation". Available from: legal information system "ConsultantPlus". (In Russ.).
6. Housing Code of the Russian Federation of December 29, 2004 No. 188-FZ (as amended on November 21, 2022). Available from: legal information system "ConsultantPlus". (In Russ.).
7. Federal Law of December 29, 2006 No. 256-FZ "On Additional Measures of State Support for Families with Children". Art. 3. Available from: legal information system "ConsultantPlus". (In Russ.).
8. Federal Law of July 13, 2015 No. 218-FZ (as amended on December 5, 2022) "On State Registration of Real Estate". Available from: legal information system "ConsultantPlus". (In Russ.).
9. Letter from Rosreestr of August 12, 2022 No. 14-6985-TG/22 "On the rights and obligations of the owner of a residential premises". Available from: legal information system "ConsultantPlus". (In Russ.).
10. Kaimakova E. V., Tsvetova Yu. S. Notarial means of protecting the property rights of citizens from fraudsters in the purchase and sale of residential premises. Notary. 2019;8:27-30. (In Russ.).
Информация об авторе
Е. А. Быковская - кандидат исторических наук, доцент, заведующий кафедрой «Гражданско-правовые дисциплины» Сибирского государственного университета путей сообщения.
Information about the author
E. A. Bykovskaya - Candidate of Historical Sciences, Associate Professor, Head of the Department of Civil Law, Siberian Transport University.
Статья поступила в редакцию 16.12.2022; одобрена после рецензирования 12.01.2023; принята к публикации 30.01.2023.
The article was submitted 16.12.2022; approved after reviewing 12.01.2023; accepted for publication 30.01.2023.
