CC BY
35
УДК 347.4
DOI 10.23672/g0444-6996-1767-e
Формакидов Дмитрий Анатольевич
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права, Пермский государственный национальный исследовательский университет formakidov@yandex.ru
Dmitry A. Formakidov
Candidate of Legal Sciences, Associate Professor of Civil Law, Perm State National Research University formakidov@yandex.ru
О необходимости унификации норм о возмездных договорах, направленных на приобретение права собственности на жилые помещения
On the need to unify
the norms on paid contracts aimed at acquiring the right of ownership of residential premises
Аннотация. Статья посвящена договорам, направленным на приобретение права собственности на жилые помещения. В статье проанализированы особенности договоров купли-продажи, мены, ренты, простого товарищества, соглашений о разделе наследства. Сделан вывод о несовершенстве действующего законодательства и необходимости введения нотариальной формы для договоров, направленных на отчуждение жилых помещений физическими лицами, а также, о необходимости унификации существенных условий рассмотренных договоров.
Ключевые слова: жилые помещения, договор купли-продажи, форма сделок с жилыми помещениями.
Annotation. The article is devoted to contracts aimed at acquiring the right of ownership of residential premises. The article analyzes the features of contracts of sale, barter, rent, simple partnership, agreements on the division of inheritance. The conclusion is made about the imperfection of the current legislation and the need to introduce a notarial form for contracts aimed at the alienation of residential premises by individuals, as well as the need to unify the essential terms of the contracts considered.
Keywords: residential premises, purchase and sale agreement, form of transactions with residential premises.
Оборот жилых помещений в нашей стране увеличивается с каждым годом. При этом огромная часть сделок с жилыми помещениями оспаривается в судах гражданами, совершившими реализацию принадлежащего им жилья.
Причины частого обращения в суды и сравнительно частого удовлетворения подобных исков кроются в несовершенстве действующего гражданского законодательства в части правовой регламентации договоров, направленных на приобретение права собственности на жилые помещения частного жилищного фонда.
К договорам, направленным на возникновение права собственности на жилые помещения, следует относить:
- куплю-продажу, мену, дарение, ренту (включая пожизненное содержание с иждивением);
- договоры о передаче жилых помещений в государственную или муниципальную собственность;
- договоры участия в долевом строительстве жилья;
- договоры паенакопления (соглашения о выплате пая); договоры простого товарищества;
- договоры приватизации и деприватизации жилых помещений; договоры о разделе наследства.
Кроме того, следует учитывать, что брачные договоры, соглашения о разделе имущества супругов, а также, алиментные соглашения могут содержать условия о передаче права собственности на жилое помещение, обязанности по приобретению жилого помещения и т.д., и, в этом смысле, их тоже можно относить к договорам, направленным на приобретение права собственности на жилое помещение.
Возмездные договоры, направленные на возникновение права собственности на жилое помещение, включают в себя как договоры, заключаемые в отношении уже существующих (построенных и введенных в эксплуатацию) жилых помещений, так и договоры, направленные на приобретение в собственность создаваемых жилых помещений, что, безусловно, требует несколько различающейся правовой регламентации, равно, как и отдельного исследования, заслуживают безвозмездные договоры, направленные на приобретение в собственность жилых помещений.
В целях унификации соответствующих правовых норм, речь в настоящей статье пойдет лишь о
договорах, направленных на возникновение права собственности на существующие жилые помещения, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке: купля-продажа, мена, рента, договоры простого товарищества и соглашения о разделе наследства.
Основные вопросы, которые должны быть решены законодателем на данном этапе развития российского права, связаны с существенными условиями и формой рассматриваемых договоров, а также, с необходимостью (отсутствием необходимости) принятия соответствующих Типовых договоров.
Договор купли-продажи жилого помещения является в настоящее время одной из самых нестабильных, рискованных сделок в гражданском праве России. Именно эти договоры крайне часто оспариваются в судебном порядке и признаются недействительными или незаключенными. Интересный анализ основных рисков сторон договора купли-продажи жилья предпринят А. Журавлевой [1]. Основные причины нестабильности сделок с жилыми помещениями заключаются как в их существенных условиях, так и в форме этих договоров.
Договор купли-продажи жилого помещения заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы этого договора влечет его недействительность (ничтожность). Простая письменная форма договора является недостатком действующей правовой регламентации обязательственных отношений в жилищной сфере. Сделки по отчуждению жилья многократно были предметом рассмотрения в судах общей юрисдикции. Зачастую, такие сделки приводят к утрате гражданами права на свое единственное место жительства. Пожилые граждане, слабо юридически подкованные, малограмотные, страдающие психическими расстройствами, а также, алкоголизмом и наркоманией, необдуманно совершают сделки по отчуждению принадлежащей им жилой недвижимости. Роль нотариата в вопросах защиты прав таких граждан сложно переоценить. Именно нотариус мог бы, насколько это возможно, предотвратить совершение сделки, направленной на отчуждение жилого помещения, указанными лицами в ущерб собственным интересам. В данных обстоятельствах нам представляется необходимым закрепить правило, согласно которому, любые договоры, направленные на отчуждение гражданином жилого помещения, включая куплю-продажу, заключаются исключительно в нотариальной форме.
При этом права сособственников жилых помещений более защищены законодателем нежели права индивидуальных собственников жилья, так как отчуждение доли в праве собственности на недвижимость возможно лишь по нотариально удостоверенной сделке. Между тем, зачастую, одиноко проживающие граждане в связи с относительно беспомощным правовым состоянием, которое является результатом болезней, в том числе, наркоманией и алкоголизмом, нуждаются в особой правовой защите. Обязанностью
социального государства и общества является защита конституционного права на жилище таких граждан, что возможно путем установления необходимости нотариального удостоверения сделок, направленных на отчуждение жилых помещений.
Форма договора мены, как и его существенные условия, законом прямо не предусмотрены, однако, в силу того, что каждая из обменивающихся сторон признается продавцом и покупателем, к мене применяются положения о купле-продаже жилых помещений в части существенных условий и формы этого договора.
Договор простого товарищества (о совместной деятельности) это консенсуальный, возмездный [2, с. 48-49; 3, с. 338; 4 с. 18], взаимный, многосторонне обязывающий, фидуциарный договор. Закон не регламентирует форму договора простого товарищества. Однако, когда речь идет о вкладе в общее дело жилого помещения, форма этого договора, очевидно, должна соответствовать форме договора купли-продажи жилого помещения, так как порождает возмездный переход права собственности на такое помещение.
Существенным условием договора простого товарищества является его предмет, который включает в себя как действия товарищей, направленные на достижение общей непротивоправной цели, так и действия, направленные на соединение вкладов. Однако, когда в качестве вклада выступает жилое помещение, перечень существенных условий должен расширяться до аналогичных существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения - цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования помещением.
К возмездным договорам, направленным на приобретение в собственность жилых помещений публично-правовыми образованиями (помимо классической купли-продажи, мены и ренты), следует относить договоры, заключаемые в порядке статей 32, 32.1 ЖК РФ при изъятии жилых помещений в публичную собственность. Эти договоры могут быть сконструированы по модели купли-продажи либо мены в зависимости от того денежное возмещение или предоставление жилья предусмотрено решением об изъятии жилого помещения. Соответственно, к подобным договорам следует применять правила гражданского законодательства о существенных условиях договоров купли-продажи жилого помещения и мены.
В отличие от ранее рассмотренных договоров, договоры ренты являются реальными и алеатор-ными. Характер возникающих между сторонами отношений позволяет констатировать их фидуциарный характер, что потребовало от законодателя предусмотреть особые основания расторжения этих договоров. Договоры ренты заключаются в нотариальной письменной форме, что следует признать правильным.
Соглашения о разделе наследства следует рассматривать как особую разновидность договоров мены. Это обусловлено тем, что наследники, по сути, обменивают одни принадлежащие им в результате наследования права на другие
аналогичные права, полученные другими наследниками. Единственной особенностью соглашений о разделе наследства, в состав которого входит жилое помещение, является то, что в результате заключения таких соглашений у одного или нескольких наследников может возникнуть как право собственности на жилое помещение (в результате перераспределения долей в праве собственности на него), так и права временного возмездного или безвозмездного пользования жи -лым помещением. Ю.В. Романец справедливо отмечает: «Получение вещи в собственность, получение вещи во временное владение и пользование, приобретение права пользования вещью без ее передачи - явления различные как с правовой, так и с экономической точки зрения» [5, с. 38].
В указанных обстоятельствах, к подобного рода соглашениям должны применяться нормы о купле-продаже жилых помещений в части их существенных условий. Это - консенсуальные, возмездные, взаимные, многосторонние договоры, заключаемые исключительно в нотариальной форме.
Аналогичным образом следует относиться и к брачным договорам, соглашениям о разделе имущества супругов, а также, к алиментным соглашениям. Особый правовой режим этих договоров, связанный с их смешанной, межотраслевой природой, не позволяет включить их в чистом виде в систему договоров, регулирующих жилищные отношения. Однако в связи с возможностью урегулирования такими сделками жилищных прав (их возникновения, изменения, прекращения), следует учитывать, что эти договоры могут быть направлены, в том числе, на возникновение права собственности или права пользования жилым помещением. Причем, один и тот же договор может породить у одного лица как право собственности на одно или несколько помещений, так и права пользования другими помещениями. Исходя из этого, следует иметь ввиду, что подобные договоры всегда заключаются в нотариальной форме и должны содержать существенные условия, предусмотренные действующим законодательством для договоров купли-продажи жилья или безвозмездного пользования жилыми помещениями.
Исследование договорных конструкций, опосредующих возникновение права собственности на жилые помещения по действующему российскому законодательству, позволяет сделать вывод о возможности и необходимости формирования общих положений, регламентирующих некоторые вопросы заключения возмездных договоров, направленных на возникновение права собственности на готовые (существующие к моменту заключения договора) жилые помещения, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке.
Речь идет не о создании общей договорной конструкции или вида договора, объединяющего рассмотренные сделки. Необходимо формирование лишь общей нормы, регламентирующей форму договоров, направленных на возмездное приобретение права собственности на жилые
помещения и общих (одинаковых для всех) существенных условий таких договоров.
Предлагаемый подход не является чем-то новым для российского законодательства. Так, в статье 292 Гражданского кодекса РФ сформулировано общее правило для всех сделок, направленных на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой и попечительством члены семьи собственника и т.п., о необходимости получения согласия органа опеки и попечительства. Статьей 42 Закона 218-ФЗ установлена нотариальная форма для всех сделок (за некоторым исключением), направленных на отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Действующему гражданскому законодательству известны и другие аналогичные примеры.
Из представленного анализа договоров следует, что в настоящее время в простой письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, заключаются следующие договоры в отношении жилых помещений: купля-продажа, мена, простое товарищество и договоры о приобретении жилых помещений в публичную собственность. В нотариальной форме заключаются договоры ренты, соглашения о разделе наследства, брачные договоры, соглашения о разделе имущества супругов, алиментные соглашения, а также, все договоры по отчуждению долей в праве общей собственности.
Прослеживается определенная нелогичность нормативно-правового регулирования форм соответствующих сделок, правовая незащищенность граждан. В связи с этим, нами предлагается ввести обязательную нотариальную форму договоров, направленных на отчуждение гражданами принадлежащих им на праве собственности жилых помещений, за исключением случаев перехода права собственности на жилые помещения к публично-правовым образованиям.
Кроме того, в унификации нуждаются существенные условия возмездных договоров, направленных на приобретение жилых помещений в собственность, однако, уже, скорее, в целях защиты прав и законных интересов приобретателей этих помещений и граждан, сохраняющих право пользования помещением при его отчуждении в собственность другого лица.
Полагаем необходимым закрепить правило, согласно которому, к существенным условиям договоров, направленных на возмездное приобретение права собственности на жилые помещения, будут относиться: предмет договора, цена отчуждаемого помещения и перечень граждан, сохраняющих, в соответствии с законом, право пользования этим помещением при переходе права собственности на него.
При этом под предметом договора должны пониматься действия собственника по передаче жилого помещения в собственность приобретателя. Соответственно, объектом договора будет выступать жилое помещение: жилой дом, квартира и комната при условии, что эта комната поставлена
на самостоятельный кадастровый учет, и право на нее зарегистрировано в установленном законом порядке.
Относительно цены приобретаемого жилого помещения необходимо предусмотреть, что она является существенным условием для любого договора, направленного на возмездное приобретение помещения, включая мену и др. Цена, подлежащего отчуждению жилого помещения, может устанавливаться в договоре путем указания твердой денежной суммы или стоимости квадратного метра общей площади, определяемой в соответствии с правилами статьи 15 Жилищного кодекса РФ. Определение стоимости квадратного метра жилой площади является недопустимым ввиду неопределенности этой категории в нормах действующего законодательства и, кроме того, возможным отсутствием жилой площади в жилом помещении (например, в квартирах-студиях). Необходимо также учитывать правило, согласно которому, если иное не предусмотрено законом или договором, установленная в договоре цена жилого помещения, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим помещением соответствующей части земельного участка или права на нее.
Перечень граждан, сохраняющих право пользования помещением при его отчуждении в собственность другого лица, должен быть нормативно определен. К таким лицам следует относить нанимателей и членов их семей, поднанимателей и членов их семей, ссудополучателей, от-казополучателей, рентополучателей и членов семьи собственника жилого помещения,
Литература:
1. Журавлева А. Договор купли-продажи жилого помещения: основные риски и способы их минимизации / А. Журавлева // Жилищное право. 2014. № 4. С. 7-34.
2. Бару М.И. Понятие и содержание возмездно-сти и безвозмездности в советском гражданском праве / М.И. Бару // Уч. зап. Харьковского юрид. ин-та. 1959. Вып. 13. С. 19-64.
3. Иоффе О.С. Советское гражданское право. Отдельные виды обязательств: Курс лекций. Л., 1961. С. 457; Советское гражданское право. М., 1961. 531 с.
4. Масляев А.И. Договор о совместной деятельности в советском гражданском праве / А.И. Масляев, И.А. Масляев. М., 1988. 36 с.
5. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М. : Юристъ, 2006. 496 с.
6. Суслова С.И. Непоименованные субъективные права на жилые помещения / С.И. Суслова // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. № 1. С. 17-21.
сохраняющих право пользования им в соответствии со статьей 19 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и статьей 31 Жилищного кодекса РФ.
Кроме того, при изменении законодательного подхода к правам дарителя жилого помещения, сохранившего право проживания при смене собственника, эта категория граждан также должна будет найти свое отражение в предлагаемой норме [6].
Представляется, что предлагаемые новеллы законодательства должны найти отражение в нормах Жилищного кодекса Российской Федерации как специального нормативно-правового кодифицированного акта, направленного на регламентацию жилищных отношений.
Помимо прочего, анализ Типовых договоров, утверждаемых Правительством РФ, как результата сочетания частных и публичных интересов, а также исследование отдельных договорных конструкций, направленных на возмездное приобретение жилых помещений в собственность, позволяют сделать вывод о необходимости предусмотреть в Жилищном кодексе РФ норму, согласно которой на Правительство Российской Федерации должна быть возложена обязанность принять Типовые договоры о передаче гражданами жилых помещений в публичную собственность по договорам купли продажи, мены, ренты, а также, Типовые договоры по передаче жилых помещений в публичную собственность при их изъятии по основаниям, предусмотренных законодательством.
Literature:
1. Zhuravleva A. The contract of purchase and sale of residential premises: the main risks and ways to minimize them / A. Zhuravleva // Housing law. 2014. № 4. P. 7-34.
2. Baru M.I. The concept and content of retribution and gratuitousness in Soviet civil law / M.I. Baru // Scientific record of Kharkov Law Institute. 1959. Iss. 13. P. 19-64.
3. Ioffe O.S. Soviet civil law. Certain types of obligations: A course of lectures. L., 1961. P. 457; Soviet civil law. M., 1961. 531 p.
4. MaslyaevA.I. Agreement on joint activity in Soviet civil law / A.I. Maslyaev, I.A. Maslyaev. M., 1988. 36 p.
5. Romanets Yu.V. The system of contracts in the civil law of Russia. M. : Yurist, 2006. 496 p.
6. Suslova S.I. Unnamed subjective rights to residential premises / S.I. Suslova // Laws of Russia: experience, analysis, practice. 2017. № 1. P. 17-21.
