CC BY
73УДК 347.4 ББК 67.404
DOI 10.24412/2073-3313-2021-10-60-64
ДОГОВОРЫ ПАЕНАКОПЛЕНИЯ И УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Соотношение и проблемы правовой регламентации
Дмитрий Анатольевич ФОРМАКИДОВ, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права Пермского государственного национального исследовательского университета formakidov@yandex.ru
Научная специальность по публикуемому материалу: 12.00.03 — гражданское право;
предпринимательское право; семейное право; международное частное право
Аннотация. Статья посвящена анализу договора паенакопления как способа приобретения строящихся жилых помещений. Установлено место этого договора в системе гражданско-правовых обязательств; его соотношение со смежными договорными конструкциями.
В статье сформулировано авторское понятие договора паенакопления, выявлены его признаки, стороны, существенные условия, форма и содержание.
Установлены пробелы нормативно-правовой регламентации договора паенакопления и предложены пути совершенствования действующего законодательства в соответствующей области.
Ключевые слова: договор участия в долевом строительстве, договор паенакопления, жилые помещения.
Annotation. The article is devoted to the analysis of the contract of mutual accumulation as a method of acquiring residential premises under construction. The place of this contract in the system of civil obligations is established; its relationship with related contractual structures.
The article formulates the author's concept of an accumulation contract, identifies its features, parties, essential conditions, form and content.
The gaps in the regulatory and legal regulation of the contract of mutual accumulation are identified and ways to improve the current legislation in the relevant area are proposed.
Keywords: the contract of participation in shared-equity construction, the contract of mutual accumulation, residential premises.
Я настоящее время привлечение денежных средств граждан, связанное с возникаю -- ^щтим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент такого привлечения не введены в эксплуатацию, допускается только застройщиками на основании договора участия в долевом строительстве либо специализированными жилищно-строительными кооперативами.
Сделки по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенные в нарушение указанных требований, являются оспоримыми и могут быть признаны судом недействительными по искам граждан, заключивших такие сделки.
Несмотря на то что процедуры приобретения строящегося жилья с использованием договора участия в долевом строительстве и участия в
ЗАКОН И ПРАВО • 10-2021
жилищных кооперативах не раз были предметом рассмотрения и даже сравнения1, сам договор паенакопления в науке не подвергался исследованию ни самостоятельно, ни во взаимосвязи с договором участия в долевом строительстве.
В указанных обстоятельствах анализ договоров участия в долевом строительстве жилья и договоров паенакопления представляется крайне актуальным.
Договоры, согласно которым граждане обязывались уплатить определенную денежную сумму, а взамен получали права на строящееся жилье, начали появляться еще в начале 90-х годов прошлого века. Однако к моменту принятия частей первой и второй Гражданского кодекса РФ эти сделки не получили широкого распространения и не были типизированы в нормах Кодекса.
Развитие экономики России и, как следствие, рост темпов жилищного строительства требовали внедрения новых договорных форм, позволяющих застройщикам привлекать денежные средства физических лиц на стадиях проектирования и строительства многоквартирных домов и коттеджных поселков. Заключаемые на практике договоры не вписывались ни в одну из сконструированных в Гражданском кодексе договорных моделей.
В имущественном обороте все чаще стали заключаться договоры инвестирования, соинве-стирования, резервирования, долевого участия, участия в долевом строительстве и т.п. Использовались и известные ГК РФ договорные конструкции — предварительные договоры купли-продажи и договоры простого товарищества.
При этом использование предварительного договора купли-продажи осуществлялось с нарушением норм действующего законодательства. По предварительным договорам, как известно, не возникает обязанность уплаты денежных средств за строящийся объект. Заключаемые на практике договоры о совместной деятельности также не соответствовали регламентации, проведенной в главе 55 Гражданского кодекса РФ. Постепенно нетипизированные договоры существенно заполнили правовое пространство на строительном рынке России. Стало возникать огромное количество судебных споров, связанных с защитой прав участников долевого строительства.
Законодатель был вынужден откликнуться на требования имущественного оборота изданием отдельного Федерального закона, регулирующего отношения по привлечению денежных
средств физических лиц для строительства многоквартирных домов. Возможно, этот Закон стал одним из самых хорошо продуманных и юридически грамотно сформулированных федеральных законов в области гражданского права. Однако и он не был лишен недостатков.
С момента принятия Закона в него порядка тридцати раз вносились существенные изменения. Закон разрешил многие проблемные вопросы договорного регулирования отношений по приобретению жилья в строящихся многоквартирных домах. Однако этот же нормативный акт породил и немало проблем для застройщиков, многие из которых вынуждены были искать обходные пути продажи строящихся объектов, что актуализировало категорию жилищных и жилищно-строительных кооперативов.
Кроме того, правовой регламентации, осуществленной в рамках рассматриваемого Закона, оказалось недостаточно, и государство было вынуждено вносить изменения в законодательство о банкротстве и даже принять отдельный Федеральный закон об особой публично-правовой компании, создаваемой в целях защиты прав участников долевого строительства.
В настоящее время отношения, связанные с приобретением гражданами строящихся жилых помещений по гражданско-правовому договору, урегулированы специальным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ2 (далее — 214-ФЗ), а также Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков» от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ3.
Действующее законодательство в области регламентации договора участия в долевом строительстве следует признать в целом удовлетворительным, отвечающим требованиям современного имущественного оборота. Нужно заметить, что 214-ФЗ является одним из наиболее хорошо продуманных и сформулированных федеральных законов.
До момента регламентации данной сделки в отдельном федеральном законе и после введения в действие Закона 214-ФЗ о правовой природе договора участия в долевом строительстве были высказаны три основные позиции.
Согласно первой договор участия в долевом строительстве относится к договорам по передаче имущества в собственность и, возможно, даже является разновидностью купли-продажи (либо
ЗАКОН И ПРАВО • 10-2021
купли-продажи недвижимости). Данная точка зрения несостоятельна по причине отсутствия у застройщика права собственности на создаваемый им объект. Право впервые регистрируется за участником долевого строительства.
Как известно, продавцом по договорам купли-продажи может выступать лишь собственник вещи. То есть, договор купли-продажи, даже если говорить о продаже «будущих» вещей, может быть заключен лишь при условии наличия (предполагаемого наличия в будущем) у продавца права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на продаваемый объект.
Вторая позиция сводится к признанию за договором участия в долевом строительстве статуса разновидности договора подряда или строительного подряда. Нормами о подряде охватывается группа обязательств по созданию материальных объектов гражданских прав. При наличии в договоре условий о производстве работ и оказании услуг либо о производстве работ и передаче имущества договор признается смешанным, содержащим элементы разных гражданско-правовых договоров4.
Строительные работы регламентируются договором строительного подряда, согласно которому подрядчик, в том числе, обязуется построить по заданию заказчика определенный объект, а заказчик обязуется принять результат работ и оплатить его. Безусловно, договор участия в долевом строительстве в системе гражданско-правовых договоров занимает место разновидности договора строительного подряда, к которому применимы и нормы о бытовом подряде в случае, когда заказчиком выступает гражданин, приобретающий помещение для непредпринимательских целей5.
Третья позиция сводится к признанию за договором участия в долевом строительстве роли самостоятельной гражданско-правовой договорной конструкции6. Данная позиция несостоятельна ввиду отсутствия у договора участия в долевом строительстве таких специфических черт (системообразующих признаков), которые позволяли бы выделить этот договор в отдельное не подрядное обязательство. Ни дополнительные существенные условия, ни форма договора, ни отсутствие сметы в конкретных договорах участия в долевом строительстве не имеют системообразующего значения и не позволяют разграничить договор строительного подряда и договор участия в долевом строительстве7.
Ужесточение государственной политики в области правовой регламентации договора участия в долевом строительстве привело к интенсивному развитию института жилищной кооперации в России после 2005 г.
Сами по себе конструкции жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов не предполагают заключение каких-либо гражданско-правовых договоров. Процедура приобретения жилья с использованием кооператива поступательно выглядит следующим образом: подача заявления, принятие решения о приеме в число пайщиков правлением кооператива с последующим утверждением этого решения общим собранием пайщиков, строительство дома (приобретение дома в ЖК, приобретение помещения в ЖНК), передача помещения пайщику. Все это сопровождается уплатой вступительного, членских, дополнительных и паевых взносов. Правовым основанием выступают Гражданский и Жилищный кодексы РФ и принятый в соответствии с ними Устав Жилищного кооператива.
Однако на практике кооперативы стали заключать с пайщиками непоименованные договоры. Чаще всего такие сделки называются «договорами паенакопления» и иногда «соглашениями о выплате пая». Эти сделки не отличаются друг от друга по своей сути, и в рамках данной статьи используется термин «договор паенакоп-ления».
Договор паенакопления является одной из самых малоисследованных сделок в жилищной сфере, несмотря на широкое его применение и наличие обширной судебной практики. Отдельных исследований, посвященных этому договору, даже в рамках периодической печати практически нет. Зачастую договоры паенакопления упоминаются в контексте рассмотрения договоров участия в долевом строительстве и самостоятельно не анализируются8.
В иных случаях в научной литературе ведется речь о договоре паенакопления как о сделке, заключаемой в обход законных способов продажи готового или строящегося жилья, и весь анализ этих договоров сводится к тому, что авторы констатируют, что договор не подлежит государственной регистрации9.
При этом в подзаконных нормативно-правовых актах упоминание о договоре паенакопле-ния встречается все чаще10.
Существование этих сделок и признание их государством подтверждается и судебной прак-
ЗАКОН И ПРАВО • 10-2021
тикой, в том числе Верховного Суда РФ11. Этот процесс напоминает возникновение и постепенное признание советским государством договоров пожизненного содержания с иждивением, что в конечном счете привело к их типизации в нормах ГК РСФСР 1964 г. и ГК РФ.
Законность заключения договоров паенакопления не вызывает сомнений и базируется на нормах ст. 421 ГК РФ. Дискуссионным является вопрос о правовой природе заключаемых сделок.
Как правило, договоры паенакопления содержат следующие условия:
■ предмет договора — действия кооператива, направленные на строительство или приобретение жилого помещения и передачу этого помещения пайщику в пользование (а при полной выплате паевого взноса — в собственность);
■ сроки передачи помещения;
■ размеры взносов, сроки и порядок их уплаты;
■ гарантийный срок на объект;
■ ответственность сторон;
■ порядок расторжения договора.
Исходя из изложенного договор паенакоп-
ления представляет собой возмездное обязательство, направленное на создание или приобретение жилого помещения в виде квартиры с последующей его передачей в собственность пайщика.
Очевидно, направленность сближает этот договор с договором участия в долевом строительстве и, соответственно, с договором строительного подряда. При этом у договора паенакопления имеется одна специфическая особенность, позволяющая разграничить его с договорами подряда: помимо прочего, он упорядочивает взаимосвязи пайщика как участника корпоративной некоммерческой организации с самой этой организацией.
В связи с изложенным не представляется возможным объединение договоров паенакопления и участия в долевом строительстве в единую договорную конструкцию. Однако эти два договора ввиду их общей основной направленности и очевидной общности обычно включаемых в них условий объединяются в общую подгруппу договоров, регулирующих жилищные отношения — договоры, направленные на возникновение права собственности при создании жилых помещений.
Все это позволяет нам сформулировать следующие выводы о правовой природе и содержании договоров паенакопления, а также выска-
зать предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Под договором паенакопления следует понимать договор, в силу которого жилищный, жилищно-строительный, жилищный накопительный кооператив обязуются своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) многоквартирный дом или приобрести квартиру в многоквартирном доме и после ввода дома в эксплуатацию (приобретения права собственности на квартиру) передать пайщику — гражданину квартиру, соответствующую условиям договора, а пайщик обязуется своевременно вносить вступительный, членский, паевой и дополнительные взносы, предусмотренные договором, и принять квартиру в срок, предусмотренный договором.
Договор паенакопления является консенсу-альным, возмездным, взаимным, двусторонне-обязывающим, потребительским, публичным и договором присоединения.
Сторонами договора выступают жилищный, жилищно-строительный, жилищный накопительный кооператив — с одной стороны и пайщик — физическое лицо — с другой стороны.
Форма договора паенакопления — простая письменная. Представляется необходимым по аналогии с договорами участия в долевом строительстве закрепить правило, согласно которому договоры паенакопления будут заключаться в электронной или в простой письменной форме и подлежать государственной регистрации.
К существенным условиям договора паенакопления в настоящее время относится лишь его предмет. Полагаем необходимым предусмотреть в законе существенные условия договоров паенакопления, аналогичные существенным условиям договоров участия в долевом строительстве.
Основные обязанности сторон договора: кооператив обязуется осуществить инвестирование денежных средств пайщика в строительство объекта; передать объект пайщику после ввода дома в эксплуатацию; выдать пайщику справку о полной выплате паевого взноса; пайщик, в свою очередь, обязуется своевременно вносить вступительный, членские, паевые и дополнительные взносы; принять объект по акту приема-передачи.
Договоры будут содержать и иные обязанности сторон. Например, типичные для пайщиков жилищных кооперативов обязанности, предусмотренные главой 12 Жилищного кодекса РФ.
Основаниями расторжения договора паенакопления являются существенные нарушения
ЗАКОН И ПРАВО • 10-2021
его условий любой из сторон: неоднократная прострочка внесения тех или иных взносов пайщиком, не предоставление помещения кооперативом либо предоставление помещения, не отвечающего условиям договора.
Безусловно, договор паенакопления нуждается в детальной регламентации в нормах Жилищного кодекса РФ вместе с договором участия в долевом строительстве.
1 См., напр.: Майфат A.B. Участие в долевом строительстве и в жилищных накопительных кооперативах // Закон. 2005. № 7. С. 36—43;
Цуканова Е.Ю., Бондаренко A.B. Участие в долевом строительстве и членство в жилищных кооперативах как способы реализации права на жилище // Право и практика. 2018. № 2. С. 126—132.
2 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (с послед. изм. и доп.) // СПС «Консультант Плюс»
3 О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.2017 №218-ФЗ (с послед. изм. и доп.) // СПС «Консультант Плюс»
4 См., напр.: ст. 3 Федерального закона от 21.07.2005 № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» (ред. от 08.12.2020) // СПС «Консультант Плюс»
5 Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. С. 12.
6 См., напр.: КозловаЕ.Б. Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации: Дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2014. С. 349—358.
7 См., напр.: Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2006. С. 68—74.
8 См.: Сидорова М.Е. Публичные слушания по вопросам застройки муниципальных образований: нормативно-правовое регулирование // Конституционное и муниципальное право. 2013. № 6. С. 50—54;
Фоков А.П. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Нотариус. 2005. № 2. С. 23—33.
9 См.: Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Юстицинформ, 2006;
Чернышова П. Схемы бывают разные, цель у мошенников одна // Жилищное право. 2016. № 7. С. 57—67;
Ярных Д. Мошенничество застройщиков // Жилищное право. 2016. № 8. С. 73—76.
10 См., напр.: Письмо Минтруда России от 25.06.2013 № 18-2/3188 // СПС «Консультант Плюс»;
О получении имущественного налогового вычета на квартиру, приобретенную по договору паенакопления: Письмо УФНС России по г. Москве от 17.09.2012 № 2014/087093 // Московский налоговый курьер. 2012. № 23—24.
11 См., напр.: Определение ВАС РФ от 17.07.2013 № ВАС-9019/13 по делу № А07-3691/2012; Определение ВС РФ от 30.01.2017 № 309-ЭС16-19426 по делу № А50-14339/2015;
Определение ВС РФ от 15.02.2019 № 309-ЭС18-25296 по делу № А50-4538/2017;
Определение ВС РФ от 06.06.2019 № 309-ЭС18-25296(5) по делу № А50-4538/2017 // СПС «Консультант Плюс»
Библиографический список
1. Козлова Е.Б. Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации: Дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2014. 510 с.
2. Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Юстицинформ, 2006. 224 с.
3. Майборода Т.Ю. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. 29 с.
4. Майфат А.В. Участие в долевом строительстве и в жилищных накопительных кооперативах // Закон. 2005. № 7. С. 36—43.
5. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2006. 496 с.
6. Сидорова М.Е. Публичные слушания по вопросам застройки муниципальных образований: нормативно-правовое регулирование // Конституционное и муниципальное право. 2013. № 6. С. 50—54.
7. Фоков А.П. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Нотариус. 2005. № 2. С. 23—33.
8. Цуканова Е.Ю., Бондаренко А.В. Участие в долевом строительстве и членство в жилищных кооперативах // Право и практика. 2018. № 2. С. 126—132.
9. Чернышова П. Схемы бывают разные, цель у мошенников одна // Жилищное право. 2016. № 7. С. 57—67.
10. Ярных Д. Мошенничество застройщиков // Жилищное право. 2016. № 8. С. 73—76.
ЗАКОН И ПРАВО • 10-2021
