Правовые особенности привлечения к ответственности жилищно-строительный кооператив и его учредителя Текст научной статьи по специальности «Право»

W С

s

л

S О X X

w

SS w

Рн

со

0

и <

1 t* s s

X

w

s

Рн

С

и s

Рн

2

УДК 349.444

ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ ПРИВЛЕЧЕНИЯ К ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЖИЛИЩНОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ И ЕГО УЧРЕДИТЕЛЯ

Байрамов Рамзи Раджабович

Санкт-Петербургский имени В.Б. Бобкова филиал Российской таможенной академии, старший преподаватель кафедры уголовно-правовых дисциплин, к.ю.н., доцент, e-mail: [email protected]

Автором рассматривается проблема неправомерного привлечения денежных средств граждан жилищно-строительными кооперативами в нарушение положений законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости. Особое внимание обращается на сложности при необходимости привлечь жилищно-строительный кооператив или его учредителя к гражданско-правовой, административной или уголовной ответственности

Ключевые слова: жилищно-строительный кооператив; застройщик; договор долевого участия; многоквартирный жилой дом; договор паевого взноса; уголовная ответственность

LEGAL FEATURES OF HOLDING HOUSING COOPERATIVE AND ITS FOUNDER ACCOUNTABLE

Bayramov Ramzy R.

Russian Customs Academy St.-Petersburg branch named after Vladimir Bobkov, Senior Lecturer of Department of Criminal Law Disciplines, PhD, Docent, e-mail: [email protected]

The author considers the problem of illegal attraction of funds of citizens by housing cooperatives in violation of the provisions of the legislation of the Russian Federation on participation in the shared construction of apartment buildings and (or) other real estate objects. The author draws attention to the lack of an objective possibility of bringing housing and construction cooperative or its founder to civil, administrative or criminal liability

Keywords: housing cooperative; developer; cost-sharing arrangement; block of apartments; shares agreement; criminal liability

Для цитирования: Байрамов Р.Р. Правовые особенности привлечения к ответственности жилищностроительный кооператив и его учредителя // Ученые записки Санкт-Петербургского имени В.Б. Бобкова филиала Российской таможенной академии. 2020. № 1 (73). С. 88-92.

В настоящее время наиболее распространенными способами приобретения жилого помещения в собственность, ввиду финансовой доступности, стало долевое участие в строительстве, когда дольщик напрямую передает денежные средства застройщику, непосредственно осуществляющему постройку многоквартирного жилого дома, а также участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), когда член кооператива, тот же самый дольщик, передает денежные средства жилищно-строительному кооперативу, аккумулирующему средства (паевые взносы) всех членов кооператива, а затем непосредственно застройщику, который и осуществляет строительство многоквартирного жилого дома.

Анализ действующего законодательства и сложившейся судебной практики позволяет утверждать о критически низкой надежности ЖСК, по сравнению с долевым участием в строительстве.

На отношения дольщик - застройщик по договору долевого участия (ДДУ) распространяются нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов

недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), предусматривающие повышенную ответственность застройщика перед дольщиком за нарушение своих обязательств по ДДУ [1].

Самым распространенным нарушением со стороны застройщика является нарушение сроков окончания строительства многоквартирных жилых домов (МКД), за которое ст. 6 вышеуказанного закона предусматривается ответственность в виде неустойки (пени) в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере. Стоит отметить, что такой размер неустойки является довольно высоким, и в настоящее время, при размере ставки рефинансирования Банка России в 7,5 % годовых [2], размер неустойки, взыскиваемой судом с застройщика в пользу гражданина-дольщика при нарушении первым сроков окончания работ по ДДУ, будет достигать 18,25 % годовых, что превышает среднюю ставку по кредиту более чем в 2 раза.

Другим преимуществом вступления в гражданско-правовые отношения непосредственно с застройщиком, без участия ЖСК в качестве

посредника между гражданином и застройщиком, является то, что на отношения между дольщиком и застройщиком по ДДУ распространяются положения Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей»), дающие значительные привилегии потребителю [3]: беспрепятственное взыскание с застройщика компенсации морального вреда без доказывания дольщиком несения нравственных страданий, т.к. в соответствии с нормами данного закона моральный вред определяется и несением бытовых неудобств, и возможностью взыскания с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50 % от присужденной судом дольщику суммы за неудовлетворение застройщиком требований потребителя в добровольном порядке.

На отношения же между членом кооператива и ЖСК положения ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» не распространяются, т.к. они носят не обязательственный (договорной), а корпоративный (членский) характер, регулируемый уставом организации [4], причем член кооператива и застройщик законодательно никак не связаны, а все взаимоотношения пайщика с застройщиком происходят только через ЖСК. Данная особенность указанных отношений породила высокий уровень правонарушений в сфере строительства МКД по причине использования застройщиками следующей гражданско-правовой схемы, вместе с тем противоречащей жилищному законодательству.

В современных реалиях добровольное объединение граждан в ЖСК для аккумулирования денежных средств и передачи их застройщику, ведения совместного управления МКД и решения постоянно возникающих в связи с этим вопросов почти не используется. ЖСК стал органом, который фактически принимает на себя права граждан перед застройщиком, к которым можно отнести досудебную защиту, обращение в суд за защитой нарушенного права при задержке, приостановлении или отказе застройщика от строительства МКД, сдачу объекта с нарушениями качества и прочее.

Такое существенное нарушение прав и законных интересов граждан стало возможным ввиду аффили-рованности и, хоть не зарегистрированной, подконтрольности ЖСК застройщику. Так, довольно распространенным стало явление, когда у застройщика и ЖСК - одно учредительное лицо или группа лиц, при этом используется включение в договор паевого взноса между членом кооператива и ЖСК положения, ограничивающего участие пайщиков в управлении ЖСК, что является законным, в соответствии с нормами гражданского права. Вместе с тем законодатель еще в 2011 г. предпринял попытку защиты прав и законных интересов граждан в сфере строительства, внеся изменения в Жилищный

кодекс РФ [5] в части регулирования деятельности ЖСК и застройщика.

Федеральным законом от 30.11.2011 № 349-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [6] было императивно установлено, что ЖСК, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство МКД в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Следует обратить внимание, что законодатель прямо запретил использование модели, при которой ЖСК аккумулирует денежные средства пайщиков и передает их застройщику, т.е. выступает посредником между гражданином и застройщиком и «буферной зоной» для последнего.

Со времени принятия поправок в жилищное законодательство, ограничивших права ЖСК и защищающих законные интересы граждан, прошло семь лет. Однако анализ современного рынка строящейся недвижимости позволяет утверждать, что модель из трех участников - гражданин-ЖСК-застройщик - не потеряла своего значения и продолжает использоваться недобросовестными застройщиками с целью избежать (последними) гражданско-правовой ответственности. В связи со сложившей ситуацией неизбежно возникает вопрос, как застройщику и ЖСК удается по истечении стольких лет нарушать прямой и конкретный запрет указанного закона. По мнению автора, ответ на данный вопрос кроется в порядке проверок и контроля за деятельностью ЖСК и привлечении виновных к ответственности.

Стоит отметить, что привлечь ЖСК к гражданско-правовой ответственности практически невозможно. Борьба с незаконной деятельностью ЖСК и застройщика в гражданско-правовом поле сводится к признанию договора паевого взноса, заключенного между пайщиком и ЖСК, недействительным в силу существенного нарушения норм материального права и применения правила реституции, в соответствии с которым члену кооператива возвращается паевый взнос, а с ЖСК, согласно ст. 395 Гражданского кодекса РФ, в пользу гражданина взыскиваются проценты за пользование чужими денежными средствами [7].

При этом обращение в суд за признанием договора паевого взноса недействительным является привлекательным для члена кооператива только в случае, когда жилое помещение в МКД по тем или иным причинам предоставлено не было, например, когда в силу различных обстоятельств застройщик мог прекратить строительство многоквартирного жилого дома. В свою очередь, если квартира по договору была фактически передана пайщику, но с существенной задержкой или ненадлежащего качества, то признание договора недействительным

приведет к необходимости возврата жилого помещения ЖСК, что является невыгодным для гражданина и что не позволит добиться оптимальной защиты своих нарушенных интересов - взыскать неустойку за нарушение сроков сдачи объекта или сдачи объекта с нарушениями качества.

Вместе с тем в рамках действующего законодательства предусмотрена возможность привлечения ЖСК к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 Кодекса РФ об административных правонарушениях [8].

Указанной статьей предусматривается административная ответственность ЖСК в виде административного штрафа на должностных лиц в размере от 20 до 50 тыс. руб., на юридических лиц - от 500 тыс. руб. до 1 млн руб. за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у этого гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств данного гражданина, не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим, в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве МКД и (или) иных объектов недвижимости, на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния.

Привлечение ЖСК к административной ответственности по указанной статье осуществляется компетентным государственным органом, осуществляющим региональный строительный надзор и контроль в области долевого строительства, исключительно по заявлению члена кооператива, предоставляющего административному органу необходимые документы. Вместе с тем привлекать ЖСК к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ необходимо за каждый случай незаконного привлечения денежных средств гражданина.

Однако государственный орган в области регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства, которым в г. Санкт-Петербурге выступает Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, не проводит комплексных проверок деятельности ЖСК для выявления всех случаев незаконного привлечения денежных средств граждан, помимо случаев личного обращения члена кооператива.

Такой формальный подход, по мнению автора, не позволяет привлечь ЖСК к ответственности, предусмотренной КоАП РФ в полной мере, а единичное наложение административного штрафа неспособно послужить превентивной мерой для осуществления строительной деятельности с использованием ЖСК в качестве промежуточного звена между застройщиком и гражданином.

Представляется целесообразным возложить на указанный государственный орган обязанность по проведению плановых и внеплановых проверок ЖСК с целью выявления всех случаев незаконного привлечения денежных средств граждан и привлечения ЖСК к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, в полной мере.

Вместе с тем за незаконное привлечение денежных средств физических лиц при осуществлении строительной деятельности действующим законодательством РФ предусмотрена и единоличная уголовная ответственность лица, учредившего ЖСК. Такая ответственность предусматривается ст. 200.3 Уголовного кодекса РФ: «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» [9].

Формулировка диспозиции ст. 200.3 УК РФ аналогична диспозиции ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ. Единственное, на что необходимо обратить внимание - это размер привлеченных денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве МКД и (или) иных объектов недвижимости. Для появления уголовной составляющей привлечение денежных средств должно быть совершено в крупном размере или в особо крупном размере согласно ч. 2 ст. 200.3 УК РФ. В соответствии с примечанием к комментируемой статье (в целях применения к ст. 200.3 УК РФ) под крупным размером понимается привлечение денежных средств на сумму, превышающую 3 млн руб., а под особо крупным - превышающую 5 млн руб.

Принимая во внимание сложившиеся цены на рынке недвижимости, можно утверждать, что заключение сделок по продаже двух-трех квартир уже формирует криминальную составляющую в действиях учредителя ЖСК и застройщика. Вместе с тем анализ сложившейся судебной практики в рассматриваемой области позволяет говорить о довольно редком привлечении к уголовной ответственности по ст. 200.3 УК РФ.

Представляется, что избежать уголовного наказания, выражающегося в обязательных или же исправительных работах, а также в лишении свободы на определенный срок, позволяет положение, заложенное в п. 2 примечания к ст. 200.3 УК РФ, в соответствии с которым, если нарушитель осуществил выплату противоправно привлеченных денежных средств граждан, то с него снимается уголовная ответственность, равно как и в том случае, если собственники получили недвижимость, введенную в эксплуатацию в соответствии с градостроительными нормами, т.е. завершили строительные работы.

Иными словами, если граждане в итоге получают жилые помещения в собственность, хоть

и с многолетней задержкой или с нарушением иных характеристик, то учредитель ЖСК и застройщика уголовную ответственность по ст. 200.3 УК РФ нести не будет.

По мнению автора, такое положение вещей позволяет многим правонарушителям избежать фактического наказания за совершенные противоправные деяния и способствует созданию свободного экономического пространства, в котором по истечении семи лет с момента запрещения привлечения денежных средств граждан через жилищно-строительные кооперативы такие теневые схемы продолжают активно использоваться недобросовестными застройщиками, объединяющимися с жилищно-строительными кооперативами в так называемые строительные холдинги, руководство в которых осуществляется одним лицом.

При этом стоит особенно отметить нестандартный способ защиты прав и законных интересов граждан перед жилищно-строительным кооперативом, посредством банкротства последнего и перевода строительства на ДДУ с застройщиком.

Выгода для пайщика, при осуществлении перевода строительства, очевидна - отношения долевого участия детально урегулированы ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей», указанные законы предоставляют дольщикам значительный объем гарантий их прав и интересов.

Также очевидно, что для застройщика договор долевого участия - это дополнительное обременение и риск ответственности перед дольщиками, в то время как перед ЖСК пайщик практически не способен защитить свои права, так как ЖСК единолично устанавливает правила управления в уставе кооператива, а законодательство не регулирует в полной мере деятельность ЖСК, однако оно предусматривает сложную, но вместе с тем осуществимую модель вычленения ЖСК из осуществления строительной деятельности путем его банкротства.

Как уже указывалось, для привлечения средств граждан на строительство по ДДУ необходимо иметь статус застройщика. Этот статус состоит из двух элементов - права на землю и разрешения на строительство, отсутствие которых и формирует в действиях ЖСК противоправную составляющую незаконного привлечения денежных средств граждан в нарушение положений законодательства РФ об участии в долевом строительстве МКД и (или) иных объектов недвижимости и позволяет привлечь ЖСК к административной ответственности по ст. 14.28 КоАП РФ или учредителя ЖСК - к уголовной ответственности по ст. 200.3 УК РФ.

Привлечение ЖСК к административной ответственности более распространено, ввиду несложности процедуры и более выгодно для государства

взысканием с ЖСК в пользу государственной казны штрафа в размере от 500 тыс. руб. до 1 млн руб., вместе с тем и банкротство ЖСК возможно осуществить именно на этом этапе.

Такая возможность появляется из-за обычного отсутствия у ЖСК, ввиду передачи аккумулируемых паевых взносов граждан застройщику, денежных средств или иного имущества, на которое в процессе исполнительного производства могло бы быть обращено взыскание административного штрафа в пользу государства.

Прекращение исполнительного производства по причине отсутствия у должника - ЖСК - имущества в течение более трех месяцев является признаком неспособности юридического лица удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам в соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности банкротстве» [10]. Так, государство, стремясь увеличить доход казны и исполняя свои публично-правовые обязанности, инициирует процедуру банкротства ЖСК, когда обращение взыскания возможно осуществить даже на уставный капитал юридического лица.

При банкротстве ЖСК застройщик перестает быть связанным с ним договором инвестирования в строительство, и на него возлагается обязанность по заключению ДДУ с каждым членом кооператива в отдельности, при этом дополнительная плата за такое переоформление договоров не взымается, все расходы возлагаются на застройщика.

Данная процедура является длительной и связана с определенными рисками (например, банкротство застройщика вслед за банкротством ЖСК при оспаривании сделок ЖСК в рамках процедуры банкротства), но вместе с тем позволяет применить впоследствии в отношении застройщика меры принудительного характера, предусмотренные ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Подводя итог вышеизложенному, следует констатировать, что в настоящее время действующее законодательство РФ не позволяет привлечь ЖСК ни к гражданской, ни к административной, ни к уголовной ответственности в полной мере, а банкротство ЖСК требует больших временных затрат, особенно со стороны членов кооператива, и, кроме того, связано с некоторыми рисками.

Ограничение незаконной деятельности ЖСК по неправомерному привлечению денежных средств граждан представляется возможным достичь посредством ужесточения контроля за деятельностью ЖСК и застройщиков со стороны компетентных государственных органов, в особенной степени - ужесточение уголовной ответственности учредителей юридических лиц в качестве превентивной меры.

Библиографический список:

1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // «Российская газета». № 292. 31.12.2004.

2. Информация Банка России от 14.09.2018 «Банк России принял решение повысить ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, до 7,50 % годовых» // «Вестник Банка России». № 71. 19.09.2018

3. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» // «Российская газета». № 8. 16.01.1996.

4. Решение Петроградского районного суда г. Санкт-Петербурга от 22 августа 2017 года по гражданскому делу № 2-2876 по исковому заявлению Михнюкевича Антона Александровича к Жилищно-строительному кооперативу «ЦДС-Мурино» о взыскании неустойки // Интернет-ресурс Судебные и нормативные акты РФ (СудАкт). URL: http://sudact.ru/

5. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ // «Российская газета». № 1. 12.01.2005.

6. Федеральный закон от 30.11.2011 № 349-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Российская газета». № 275. 07.12.2011.

7. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 № 51-ФЗ // «Российская газета». № 238-239, 08.12.1994.

8. «Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях» от 30.12.2001 № 195-ФЗ // «Российская газета». № 256. 31.12.2001.

9. «Уголовный кодекс Российской Федерации» от 13.06.1996 № 63-ФЗ // «Собрание законодательства РФ». 17.06.1996. № 25. ст. 2954.

10. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // «Собрание законодательства РФ». 28.10.2002. № 43. ст. 4190.