CC BY
32
УДК 347.1
Формакидов Дмитрий Анатольевич
кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права, Пермский государственный национальный исследовательский университет» formakidov@yandex.ru
Dmitry A. Formakidov
Candidate of Legal Sciences, Associate Professor of Civil Law, Perm State National Research University formakidov@yandex.ru
Особенности договоров,
направленных на приобретение права публичной собственности на жилые помещения
Аннотация. Статья посвящена анализу малоисследованных договоров, регулирующих передачу жилых помещений из частной собственности граждан в государственную и муниципальную собственность. В статье рассмотрены договоры, заключаемые с гражданами при изъятии жилых помещений по основаниям, предусмотренных жилищным законодательством, а также, договоры деприватизации жилых помещений и договоры, о передаче жилья в публичную собственность при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма. Установлена правовая природа этих договоров, их особенности. Выявлены некоторые пробелы нормативно-правовой регламентации проанализированных договоров и предложены пути совершенствования действующего законодательства в соответствующей области.
Ключевые слова: договоры с жилыми помещениями, публичная собственность, изъятие жилых помещений.
Features of contracts aimed
at acquiring the right of public ownership of residential premises
Annotation. The article is devoted to the analysis of little-studied contracts regulating the transfer of residential premises from private property of citizens to state and municipal property. The article considers contracts concluded with citizens when withdrawing residential premises on the grounds provided for by housing legislation, as well as contracts for the deprivation of residential premises and contracts for the transfer of housing to public ownership when providing residential premises under social rental contracts. The legal nature of these agreements and their features are established. Some gaps in the regulatory and legal regulation of the analyzed contracts are identified and ways to improve the current legislation in the relevant area are proposed.
Keywords: contracts with residential premises, public property, seizure of residential premises.
В связи с признанием в нашей стране права частной собственности и бурным развитием жилищного строительства в юридической литературе широко исследуются договоры, направленные на приобретение жилых помещений в частную собственность граждан. Детальному анализу подвергаются как часто заключаемые договоры купли-продажи, дарения, долевого участия в строительстве жилья, так и менее распространенные договоры ренты и мены. При этом удельная доля сделок с жилыми помещениями приходится и на менее изученные договоры. Речь идет о группе гражданско-правовых договоров, направленных на передачу жилых помещений из частной собственности граждан в государственную и муниципальную собственность.
В жилищном законодательстве можно встретить упоминание о приобретении права государственной или муниципальной собственности на частные жилые помещения. Например, статьями 32 и 32.1 Жилищного кодекса РФ предусмотрена возможность изъятия жилых помещений, находящихся в частной собственности граждан и
юридических лиц путем их выкупа или предоставления другого жилого помещения взамен изымаемого. Изъятие происходит в принудительном порядке, но с заключением гражданско-правовых договоров. При этом сделки, предусмотренные указанными статьями, не представляют собой самостоятельные договорные конструкции.
Буквальное толкование статьи 32 ЖК РФ позволяет сделать вывод о существовании нескольких вариантов изъятия помещений в публичную собственность.
Во-первых, возможен выкуп жилого помещения. В таком случае заключаемый договор будет представлять собой классический договор купли-продажи с участием публично-правового образования.
Во-вторых, по соглашению с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
При этом на основании п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», не исключается возможность предоставления собственнику изымаемого помещения с его согласия другого жилого помещения, как на праве собственности, так и по иным правовым основаниям (например, по договору социального найма или по договору найма в домах системы социального обслуживания населения). Такие соглашения следует относить к договорам мены. Соответственно, к подобным договорам следует применять правила гражданского и жилищного законодательства о существенных условиях и форме договоров купли-продажи жилого помещения и мены.
Несовершенством действующего законодательства представляется отсутствие утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации типовой формы соответствующих договоров. Кроме того, законодательно не определен жилищный фонд по цели использования, в который такие помещения следует включать, что, очевидно, связано с тем, что такие помещения в основном или находятся в аварийном состоянии или подлежат сносу по иным причинам.
В отличие от договоров, предусмотренных статьями 32 и 32.1 ЖК РФ, договор деприватизации и договор о передаче жилья в публичную собственность при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма представляют собой самостоятельные договорные конструкции.
Согласно нормам статьи 57 ЖК РФ, жилое помещение по договору социального найма должно предоставляться общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления, утверждаемой органом местного самоуправления. При определении общей площади предоставляемого помещения, гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, должна учитываться площадь жилья, находящегося у него в собственности. При этом в Кодексе не указано, каким образом эта площадь должна учитываться и на что именно она влияет. Далее в статье 57 ЖК отмечено, что при предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма учитываются не менее чем за пять предшествующих лет действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. И вновь Кодекс не расшифровывает, что именно подразумевается под учетом действий граждан.
В соответствии с п. 38 Приказа Минстроя России от 06.04.2018 № 216/пр: «Граждане, являющиеся собственниками жилых помещений, при получении жилых помещений на условиях социального найма могут безвозмездно передать принадлежащее им на праве собственности помещение в государственную или муниципальную собственность, а в случае несогласия передать, находящееся в собственности помещение в государственную или муниципальную собственность, граждане получают жилое помещение, общая
площадь которого соответствует разнице между нормой предоставления жилого помещения в расчете на данную семью и общей площадью жилого помещения, имеющегося в собственности до предоставления». Подобная норма нашла отражение и в Постановлении Правительства РФ от 21.03.2006 № 153 (ред. от 18.12.2020) «Об утверждении Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации ведомственной целевой программы «Оказание государственной поддержки гражданам в обеспечении жильем и оплате жилищно-коммунальных услуг» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».
Сказанное позволяет сделать вывод о том, что в Российской Федерации на уровне подзаконных правовых актов федерального уровня, законов и подзаконных актов регионального уровня, а также, на уровне актов местного самоуправления сформировалась нормативно-правовая база, регулирующая передачу жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в государственную собственность и собственность муниципальных образований при предоставлении таким гражданам жилых помещений по договорам социального найма. Причем, нормативно-правовое регулирование в указанной области следует признать крайне неудовлетворительным ввиду отсутствия норм, содержащих четкие процедурные регламенты, обеспечивающие правильное право-понимание и правоприменение рассматриваемых норм, что порождает сравнительно большое количество судебных споров в данной области.
Основной проблемой теоретичного и правоприменительного характера анализируемого института является вопрос об отнесении к той или иной группе обязательств договора, заключаемого между гражданином и публично-правовым образованием, направленного на передачу жилого помещения в государственную и муниципальную собственность.
Изучение диссертационной, монографической, периодической и учебной литературы позволяет констатировать отсутствие каких бы то ни было исследований и даже элементарных воззрений на исследуемый договор. Упоминание о необходимости передать жилые помещения в публичную собственность при предоставлении жилья по договорам социального найма содержится лишь в некоторых изданиях, при полном отсутствии анализа правовой природы этого явления в целом и заключаемого договора в частности [1; 2; 3]. Например, Е.Н. Трофимов, рассматривая вопросы предоставления жилья военнослужащим, смешивает добровольную передачу жилых помещений гражданами в публичную собственность с процедурой деприватизации жилого помещения [4].
Единственное предложение по совершенствованию соответствующего законодательства можно встретить в комментарии к ЖК РФ под редакцией О.А. Городова: «Следовало бы поместить в главу 5 Кодекса нормы о прекращении права собст-
венности на жилые помещения с тем, чтобы урегулировать, в частности, порядок безвозмездной передачи принадлежащих гражданам на праве собственности и свободных от обязательств жилых помещений в государственную или муниципальную собственность» [5, с. 73].
Законодатель устанавливает право граждан заключить некий «безвозмездный» договор между собственниками жилых помещений и публично-правовым образованием.
Из приведенных правовых норм можно сделать поверхностный вывод, что рассматриваемый договор должен быть безвозмездным и соответственно односторонне-обязывающим. Кроме того, можно констатировать, что для граждан он носит характер свободного волеизъявления, а для публично-правового образования является обязательным для заключения.
Сторонами рассматриваемого договора выступают: с одной стороны - гражданин, собственник (сособственник) жилого помещения, имеющий право на предоставление жилого помещения по договору социального найма. С другой - публично-правовое образование в лице уполномоченных органов.
Из текста нормативно-правовых актов не следует, кому именно должен передать гражданин принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение. Можно предположить, что сам гражданин не вправе свободно выбирать субъект, который получит его жилое помещение в собственность. Следует полагать, что помещение подлежит передаче в собственность того публично-правового образования, из жилищного фонда которого осуществляется предоставление жилого помещения данному гражданину по договору социального найма.
Признаки рассматриваемого договора также не лежат на поверхности и нуждаются в тщательном анализе.
Основной вопрос, связанный с правовой регламентацией рассматриваемых соглашений, заключается в их безвозмездности. Если эти соглашения действительно безвозмездны, то они должны включаться в систему договоров в качестве разновидности договора дарения, либо носить самостоятельный характер в роли новой отдельной разновидности договоров по передаче имущества в собственность.
Договор дарения подразумевает безвозмездную передачу какого-либо объекта гражданских прав в собственность другого лица. При этом никакое встречное предоставление, за исключением символического (традиционного), не допускается. Другими словами, основным системным, квалифицирующим признаком любого договора дарения является его безвозмездность. Согласно нормам статьи 423 ГК РФ безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без
получения от нее платы или иного встречного предоставления. Очевидно, что любое встречное предоставление имущественного или неимущественного характера позволяет квалифицировать договор как возмездный.
Следует согласиться с позицией А.Л. Маковского о том, что встречное предоставление не обязательно должно содержаться в одной конкретной сделке: «Для того, чтобы считаться «встречным», предоставление не обязательно должно быть предусмотрено тем же самым договором, что и «подарок». Оно может быть предметом отдельной сделки и иногда даже с другим лицом (например, в случае, когда за полученный или обещанный дар «одаряемый» исполняет обязанность дарителя перед третьим лицом). Важна причинная обусловленность «дарения» встречным предоставлением со стороны «одаряемого» [6, с. 305].
Возникают закономерные сомнения в безвозмездности договоров по передаче жилья в публичную собственность гражданами, получающими жилые помещения по договорам социального найма. Заключение этих договоров обусловлено не желанием одарить публично-правовое образование, передав ему принадлежащее будущему нанимателю жилое помещение. Он мог бы, например, продать его и получить имущественную выгоду. Мотивом заключения сделки является желание получить в социальный наем жилое помещение общей площадью не менее нормы предоставления на каждого члена семьи. Без предоставления такого помещения в социальный наем договор передачи жилья в публичную собственность не заключался бы.
Изложенные обстоятельства позволяют констатировать отсутствие безвозмездности договора по передаче жилого помещения в публичную собственность гражданами, получающими жилье по договорам социального найма. Упоминание в текстах нормативно-правовых актов (например, в пункте 38 Приказа Минстроя России от 06.04.2018 № 216/пр) «безвозмездной» передачи, не означает действительную безвозмездность совокупности сделок, направленных на возникновение прав пользования по договору социального найма у гражданина и прав собственности на жилое помещение у публично-правового образования. В данном случае, под безвозмездностью понимается отсутствие платы в заключаемом договоре о передаче в муниципальную собственность жилого помещения.
Установив возмездность отношений по передаче жилых помещений в публичную собственность, следует квалифицировать заключаемый договор с учетом существующей типизации гражданско-правовых договоров.
Анализируемая договорная конструкция не может быть отнесена ни к купле-продаже (ввиду отсутствия цены договора в виде уплачиваемой денежной суммы), ни к рентным обязательствам (в связи с отсутствием обязанностей по внесению
рентных платеже и т.д.). Наиболее близки рассматриваемые соглашения к договору мены. Передав принадлежащее ему жилое помещение в публичную собственность, гражданин получает взамен право на заключение договора социального найма жилого помещения, соответствующего по общей площади предусмотренным в муниципальном образовании нормативам. Это право на заключение договора социального найма представляет собой обычное имущественное гражданское право. Таким образом, нет препятствий относить рассматриваемые отношения к классическому договору мены, согласно которому одна сторона обязуется передать в собственность другой стороны принадлежащее ей на праве частной собственности жилое помещение, а другая сторона обязуется предоставить гражданину и членам его семьи возможность получения жилого помещения общей площадью на каждого не менее нормы предоставления по договору социального найма.
Рассматриваемый договор следует отличать от договора деприватизации, предусмотренного Законами «О приватизации жилищного фонда в РФ» и «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» как право граждан, приватизировавших жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в публичную собственность. Взамен переданного помещения с этими гражданами и членами их семей, проживающими в этих жилых помещениях, заключается договор социального найма в отношении переданного жилого помещения.
Разграничение между двумя рассматриваемыми договорами следует проводить по их предмету. В одном случае, речь идет о возникновении права пользования по договору социального найма в отношении переданного в публичную собственность жилого помещения. Здесь, передача жилья в государственную или муниципальную собственность не привязана к предоставлению жилого помещения определенной площади, несмотря на то, что отношения также близки к мене - право собственности на объект обменивается на право пользования этим же объектом. В другом случае, право собственности на жилое помещение обменивается на возможность получения иного жилого помещения определенной площади. Кроме того, два анализируемых договора различаются по субъектному составу. Субъектами деприватизации выступают исключительно граждане, приватизировавшие передаваемое жилое помещение. Субъектами договора о передаче жилого помещения в государственную или муниципальную собственность при предоставлении жилого помещения по договору социального найма выступают любые физические лица - собственники жилья независимо от участия в приватизации. То есть, рассматриваемые договорные конструкции крайне близки по своему содержанию, но имеют существенные различия в предмете и субъектах, в связи с чем, они представляют собой две
самостоятельные разновидности договора мены. Они не прямо входят в состав обязательств по возмездной передаче имущества, а в пределах этих обязательств непосредственно примыкают к договору мены.
Отнесение к мене договоров по передаче жилых помещений в государственную или муници-паль-ную собственность при предоставлении жилья по договорам социального найма, позволяет сформулировать следующие признаки этого договора. Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным, двухсторонне-обязывающим. Такие договоры на практике являются договорами присоединения в связи с тем, что их условия формирует публично-правовое образование в одностороннем порядке (статья 428 ГК РФ). Отсутствие Типового договора по передаче жилых помещений в государственную или муниципальную собственность при предоставлении жилья по договорам социального найма следует признать недостатком действующего законодательства.
Форма рассматриваемых договоров должна быть только письменной. Договор должен быть заключен путем составления единого документа, подписанного сторонами (статья 550 ГК РФ). Несоблюдение формы такого договора влечет его недействительность по совокупности норм статей 162, 550, 567 ГК РФ.
К существенным условиям договора по передаче жилья в государственную или муниципальную собственность при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма следует относить их предмет и перечень граждан, сохраняющих право пользования помещением жилым помещением при его отчуждении в собственность другого лица с указанием прав таких лиц.
Предметом рассматриваемого договора следует признавать действия гражданина по передаче жилого помещения в государственную или муниципальную собственность. Соответственно объектом будет выступать жилое помещение частного жилищного фонда - квартира, комната или жилой дом.
Говоря об иных условиях договоров по передаче жилых помещений в государственную или муниципальную собственность при предоставлении жилья по договорам социального найма следует выделить следующие основные права и обязанности их сторон.
Основной обязанностью гражданина по рассматриваемому договору будет передача жилого помещения публично-правовому образованию. При этом, помещение должно быть пригодно для проживания, то есть не находиться в аварийном состоянии и т.п. В рамках существующей правовой регламентации помещение должно быть свободно от прав третьих лиц, либо приобретатель должен быть уведомлен о таких правах и согласен принять в собственность помещение с обре-менениями. Однако предлагается закрепить правило о необходимости передачи только жилых помещений, свободных от прав третьих лиц.
Основные обязанности публично-правового образования: принять жилое помещение и предоставить гражданину жилое помещение по договору социального найма общей площадью не менее нормы предоставления на каждого члена семьи.
Если переданное жилое помещение окажется с недостатками, возникшими до его передачи, или по причинам, возникшим до передачи помещения, то приобретатель вправе по своему выбору потребовать от гражданина безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. Однако в случае существенного нарушения требований к качеству помещения (обнаружения неустранимых недостатков; недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, недостатков, которые выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), публично-правовое образование вправе отказаться от договора -требовать его расторжения.
Помимо указанных прав и обязанностей на обеих сторонах договора будет лежать обязанность по обеспечению государственной регистрации
Литература:
1. Батяев А.А. Азбука жилья. Жилищный кодекс от А до Я. Ростов н/Д. : Феникс, 2007. 286 с.
2. Ершов В.А. Государственный жилищный сертификат и ипотечные накопления военнослужащих: как с их помощью приобрести жилье. М. : ГроссМедиа, 2009. 112 с.
3. Кудашкин А.В. Справочник по жилищным вопросам для жилищных комиссий, военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей. Серия «Право в Вооруженных Силах - консультант». М. : За права военнослужащих, 2009. Вып. 105. 512 с.
4. Трофимов Е.Н. К вопросу о праве военнослужащего на обеспечение жилым помещением от Министерства обороны Российской Федерации в случае, когда он и (или) члены его семьи имеют в собственности жилое помещение (жилые помещения), полученное (полученные) им (ими) в порядке приватизации / Е.Н. Трофимов // Право в Вооруженных Силах. 2014. № 3. С. 43-49.
5. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.А. Городов, А.К. Губаева, М.Н. Долгополый [и др.]; Под ред. О.А. Городова. 3-е изд., перераб. и доп. М. : Проспект, 2011. 640 с.
6. Маковский А.Л. Дарение (глава 32) / А.Л. Маковский; Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, ал-фавитно-предметный указатель. М., 1996. 704 с.
перехода права собственности на передаваемое гражданином помещение.
Можно предложить следующую дефиницию рассматриваемого договора. По договору о передаче жилого помещения в государственную или муниципальную собственность при предоставлении жилья по договору социального найма гражданин, имеющий право на получение жилого помещения по договору социального найма, обязуется передать в государственную или муниципальную собственность принадлежащее ему на праве собственности, свободное от прав третьих лиц, жилое помещение без получения платы за него, а публично-правовое образование, приобретающее право собственности на данное помещение, обязуется предоставить гражданину и членам его семьи жилое помещение жилищного фонда социального использования общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления, установленной органом местного самоуправления.
Кроме того, предлагается установить правило, согласно которому, в случае выявления наличия прав на переданное жилое помещение третьих лиц, договор будет признаваться незаключенным.
Literature:
1. BatyaevA.A. The ABC of housing. Housing Code from A to Z. Rostov-n/D.: Phoenix, 2007. 286 p.
2. Yershov V.A. State housing certificate and mortgage savings of military personnel: how to buy housing with their help. M. : GrossMedia, 2009. 112 p.
3. Kudashkin A.V. Handbook on housing issues for housing commissions, military personnel, citizens discharged from military service, and their family members. Series «Law in the Armed Forces-consultant». M. : For the rights of servicemen, 2009. Iss. 105. 512 p.
4. Trofimov E.N. On the issue of the right of a serviceman to provide residential premises from the Ministry of Defense of the Russian Federation in the case when he and (or) his family members own a residential premises (residential premises) received (received) by him (them) in the order of privatization / E.N. Trofimov // Law in the Armed Forces. 2014. № 3. P. 43-49.
5. Commentary to the Housing Code of the Russian Federation (article by article) / O.A. Gorodov, A.K. Gu-baeva, M.N. Dolgopoly [et al.]; Ed. by O.A. Gorodov. 3rd ed., redesigned and supplemented. M. : Prospekt, 2011. 640 p.
6. Makovsky A.L. Donation (chapter 32) / A.L. Ma-kovsky; Ed. by O.M. Kozyr, A.L. Makovsky, S.A. Khok-hlov // Civil Code of the Russian Federation. Part two: Text, comments, alphabetical index. M., 1996. 704 p.
