CC BY
348
стр. 187 из 206
УДК 347.4
DOI: 10.12737/10807
ОСОБЕННОСТИ НАСЛЕДОВАНИЯ НЕКОТОРЫХ КАТЕГОРИЙ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Чернякова Светлана Александровна, кандидат юридических наук, доцент кафедры юридических дисциплин, chernaykovas@rambler.ru
ФГБОУ ВПО «Российский государственный университет туризма и сервиса»,
Москва, Российская Федерация
Статья посвящена рассмотрению вопросов наследования приватизированных жилых помещений, обремененных правами граждан, имеющих право пользования жилыми помещениями; жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов; а также особенностей наследования долей в праве общей собственности на жилые помещения.
Автор указывает, что наследование приватизированных жилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности, осуществляется в общем порядке. Тем не менее существует ряд проблем, связанных с наследованием. В соответствии с СК имущество, полученное одним из супругов по безвозмездным сделкам, является его собственностью. Поэтому, если имела место приватизация с выплатой определенных денежных сумм, то в данном случае возникает общая совместная собственность супругов; если же передача произошла безвозмездно, то субъектом права собственности является лицо, с которым был заключен договор.
Рассмотрен вопрос о наследовании жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Специфика правового регулирования данных отношений определяется правовым статусом самих кооперативов. В отличие от общего правила, право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента выплаты паевого взноса. Независимо от того, была ли осуществлена государственная регистрация, есть ли документ, подтверждающий право
собственности на жилое помещение, после смерти члена ЖСК, выплатившего паевой взнос, жилище наследуется в общем порядке.
Рассмотрен вопрос об особенностях сделок с долями в праве общей собственность на жилые помещения и с жилыми помещениями, принадлежащими на праве общей собственности. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.
Следует иметь в виду, что продажа и мена доли в общей собственности допускаются лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение такой доли. Жилье не признается общей совместной собственностью, если было приобретено при фактическом прекращении брака, и, следовательно, второй супруг никаких прав на жилое помещение не приобретает.
Ключевые слова: наследование; жилые помещения, обременение, жилищные кооперативы
Одним из оснований возникновения права собственности на жилое помещение является его приватизация. На основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда
стр. 188 из 206
в Российской Федерации» жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах могут быть приватизированы гражданами, в них проживающими. При этом жилище может быть приобретено в собственность одного гражданина (индивидуальную) либо в собственность нескольких граждан (общую). Наследование приватизированных жилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности, осуществляется в общем порядке. При этом переход права собственности на жилое помещение не зависит от того, проживает кто-либо на данной площади или нет. Другое дело, что жилище может быть обременено правами граждан, имеющих право пользоваться жилым помещением (членов семьи бывшего собственника, пожизненных пользователей и некоторых других). В таком случае наследник обязан не препятствовать осуществлению права пользования.
На практике вопрос о наследовании жилого помещения, приватизированного только одним супругом, решается неоднозначно. Имели место случаи признания таких жилищ общей совместной собственностью супругов. С вступлением в действие Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ) таких случаев стало намного меньше, поскольку данный законодательный акт четко указал на то, что имущество, полученное одним из супругов по безвозмездным сделкам, является его собственностью. В случае разногласий по поводу возникновения права собственности у одного из супругов другой супруг, считающий свои права нарушенными (например, отказ его от участия в приватизации был получен обманным путем либо была подделана его подпись на заявлении об отказе от участия в приватизации и т.п.), может подать соответствующий иск, а договор передачи жилого помещения может быть признан судом недействительным по общим основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными.
Нельзя не отметить то обстоятельство, что вышеизложенное положение распространяется только на приватизацию, осуществляемую по Закону РФ от 23 декабря 1992 г. «О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР». Согласно предыдущей редакции (от 4 июля 1991 г.) передача жилья осуществлялась комбинированным способом (на безвозмездной и в некоторой части возмездной основе). Однозначного ответа на вопрос, какой вид права собственности возникает, если договор передачи был заключен только с одним лицом, ни законодатель, ни судебная практика пока не дают. С большей уверенностью можно утверждать, что если имела место приватизация с выплатой определенных денежных сумм, то в данном случае возникает общая совместная собственность супругов; если же
стр. 189 из 206
передача произошла безвозмездно, то субъектом права собственности является лицо, с которым был заключен договор. Приватизация жилого помещения в долевую собственность означает, что все ее участники имеют определенные доли, указанные в договоре, а если не указаны - признаются равными.
И еще на одну особенность наследования приватизированных жилых помещений следует обратить внимание. Речь идет о случаях, когда граждане подали заявления на приватизацию жилых помещений, но до оформления и государственной регистрации умерли.
Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
Рассмотрим вопрос о наследовании жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Специфика правового регулирования данных отношений определяется правовым статусом самих кооперативов. В соответствии со ст. 116 ГК РФ вступление граждан в жилищный кооператив имеет целью не только получение возможности отсрочки платежа при приобретении квартиры, но и решение целого ряда иных вопросов, таких как совместное участие в строительстве или приобретении многоквартирного дома, оптимизация расходов по его содержанию и др. Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.
В отличие от общего правила, право собственности возникает не с момента государственной регистрации, а с момента выплаты паевого взноса. Независимо от того, была ли осуществлена государственная регистрация, есть ли документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение, после смерти члена ЖСК, выплатившего паевой взнос, жилище наследуется в общем порядке.
стр. 190 из 206
На практике возникает вопрос о возможности выдачи свидетельства о праве на наследство по завещанию, составленному на сумму паенакопления, если к моменту открытия наследства наследодателем (членом ЖСК) паевой взнос за квартиру был выплачен полностью, но завещание при этом не переоформлялось. В таких ситуациях свидетельство о праве на наследство должно быть выдано на жилище, поскольку произошло изменение состава наследственной массы.
В тех случаях, когда сумма паенакопления за жилое помещение в кооперативном доме была внесена членом ЖСК в период брака, пережившему супругу по его желанию может быть выдано свидетельство об 1/2 доли в праве собственности на жилое помещение. Если же была внесена лишь часть паевых взносов, пережившему супругу выдается свидетельство об 1/2 доли в праве собственности от доли, составляющей общую совместную собственность.
С введением в действие части третьей ГК РФ кардинально изменилось регулирование наследования прав в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. До указанной даты преимущественное право на вступление в кооператив имели только наследники, проживающие в квартире, другие наследники (кто в этом жилом помещении не проживал) имели право наследовать только накопленное. В настоящее время наследники умершего члена такого кооператива наряду с паем умершего члена кооператива приобретают право быть принятыми в члены соответствующего кооператива. Если пай переходит к нескольким наследникам, то вопрос решается самими наследниками, а в случае спора - судами [1].
Детально вопрос о том, кто среди наследников имеет преимущества для вступления в кооператив, проработан в новом ЖК РФ, в соответствии со ст. 131 которого в случае смерти члена жилищного кооператива преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая.
В свою очередь наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены жилищного кооператива.
Наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если вышеуказанные граждане отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива [2].
стр. 191 из 206
Член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса и отсутствия граждан, указанных выше, а также в случае если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива.
Безусловно, требует рассмотрения вопрос об особенностях сделок с долями в праве общей собственность на жилые помещения и с жилыми помещениями, принадлежащими на праве общей собственности. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.
Следует иметь в виду, что продажа и мена доли в общей собственности допускаются лишь при соблюдении преимущественного права других участников на приобретение такой доли. Это означает, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Жилое помещение, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по их соглашению. В случаях, когда соглашение о способе выдела не достигнуто, по иску любого участника квартира либо жилой дом делятся в натуре, при этом необходимо, чтобы в собственности у гражданина находилось не менее одной изолированной комнаты. В противном случае выдел в натуре невозможен, и есть право на получение денежной компенсации, размер которой определяется соглашением сторон. Если соглашение не достигнуто, то размер компенсации определяется судом, исходя из действительной стоимости жилого помещения на момент его раздела, с участием сторон соответствующими специалистами - оценщиками недвижимости, с учетом
потребительских качеств, а также других имеющих значение для правильной оценки жилья обстоятельств.
стр. 192 из 206
Наряду с существовавшим ранее правилом, по которому имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, ГК РФ предоставил супругам возможность заключения договора по поводу юридической судьбы приобретенного имущества (ст. 256 ГК РФ). СК РФ развивает данное положение, называя такое соглашение брачным договором (абз. 2 п. 1 ст. 33 и гл. 8).
Супруги вправе заключить такое соглашение как до вступления в брак, так и во время существования брачных отношений. Договор, заключенный мужчиной и женщиной до вступления в брак, вступает в силу после регистрации брака. В тех случаях, когда мужчина и женщина, будучи супругами, решили определить свое имущественное положение, соглашение вступает в силу с момента нотариального оформления. В договоре муж и жена могут предусмотреть долевую собственность на нажитое во время брака имущество, в т.ч. и жилье. Супруги могут договориться и о том, что имущество, нажитое каждым супругом, является его собственностью.
В подавляющем большинстве случаев супруги не заключают брачный договор и, следовательно, являются участниками совместной собственности (ст. 253 ГК РФ, ст. 35 СК РФ). В тех случаях, когда супругом приобретается объект, в т.ч. и жилье, то возникает право общей совместной собственности вне зависимости от того, на чье имя зарегистрировано право собственности. Распоряжение общим имуществом осуществляется по согласию супругов, которое предполагается. Вместе с тем для отчуждения находящихся в совместной собственности жилых помещений необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Каждый из супругов вправе требовать раздела общей совместной собственности как при расторжении, так и во время брака, при этом доли предполагаются равными. Как следует из ст. 39 СК РФ, в отдельных случаях суд может отступить от этого правила, учитывая интересы несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов (расходование общего имущества в ущерб интересам семьи). При разделе жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью супругов, суд определяет, какие комнаты подлежат передаче каждому из них. В случаях, когда одному из супругов передаются комнаты, стоимость которых превышает причитающуюся ему долю, другому супругу должна быть присуждена соответствующая компенсация.
Жилье не признается общей совместной собственностью, если было приобретено при фактическом прекращении брака, и, следовательно, второй супруг никаких прав на жилое помещение не приобретает. В тех случаях, когда лица проживают совместно без
стр. 193 из 206
регистрации брака (гражданским браком) имущество, приобретенное ими совместно, в т.ч. и жилые помещения, находится у них на праве общей долевой собственности. Следует обратить внимание на то, что в таких случаях приобретение жилья должно быть именно совместным, т. е. должна быть договоренность по всем существенным условиям договора, а также о размерах долей каждого в праве собственности.
На практике возникают вопросы, связанные с возможностью отчуждения доли в праве собственности на жилое помещение, если жилье принадлежит на праве собственности одному лицу. Данная возможность прямо не предусмотрена в действующем законодательстве, однако и прямых запретов также нет. Учреждения юстиции по регистрации прав не вправе отказывать в регистрации таких сделок, а наоборот, обязаны выдать правоустанавливающий документ, удостоверяющий данный факт.
Литература
14. Бобровская, О.Н. Наследственное правопреемство в жилищных
кооперативах. Обзор судебной практики // Современное право. - 2010. - №4.
15. Бобровская, О.Н. Некоторые коллизионные вопросы наследования жилых помещений // Закон. - 2010. - №10.
FEATURES OF INHERITANCE OF SOME CATEGORIES OF RESIDENTIAL PROPERTIES
Chernyakova Svetlana Aleksandrovna, PhD (Cand. Sc.) in Economics, Associate Professor, Department of Legal Disciplines, chernaykovas@rambler.ru
Russian State University of Tourism and Service, Moscow, Russian Federation
The article considers the issues of inheritance of privatized dwellings with encumbered rights of citizens having the right to use the living quarters; premises in houses of housing and housing co-operatives; as well as the peculiarities of inheritance of shares in the common ownership of a dwelling.
The author points out that the inheritance of privatized premises which are individually owned, carried out in a general manner. However, there are several problems associated with inheritance. In accordance with the Family Code property received by one spouse to the gratuitous transactions, is their property. Therefore, if privatization took place in the payment of certain sums of money, in this case, there is a common joint property of the spouses; if the transfer occurred gratuitously, the subject of property rights is a person with whom the contract was made.
The question of inheritance of premises in houses of housing and housing cooperatives is studied. The specifics of the legal regulation of these relations are determined by the legal status of the cooperatives themselves. In contrast to the general rule, ownership does not arise from the
стр. 194 из 206
state registration, and upon the payment of a contribution. Regardless of state registration and whether there is a document confirming the ownership of the dwelling, after the death of a member of the construction co-operative, who payd for shares, housing is inherited under the general procedure.
The author studies the question about the features of transactions with shares in the common ownership of dwellings and residential premises belonging to the common ownership. In accordance with para. 2, Art. 246 of the Civil Code a co-owner has the discretion to sell, give, bequeath, pledge in its share or dispose of it.
It should be borne in mind that the sale and exchange shares in the common property shall be permitted only as subject to the preemptive rights of other participants in the acquisition of such shares. Housing is not recognized as common property, when it was purchased at the actual termination of the marriage, and, consequently, the other spouse does not have any rights to housing.
Keywords: inherit, accommodations, encumber, housing co-operatives
References
1. Bobrovskaia, O.N. Nasledstvennoe pravopreemstvo v zhilishchnykh kooperativakh. Obzor sudebnoi praktiki [Hereditary succession in housing cooperatives. Judicial review] // Sovremennoe pravo. - 2010. - №4.
2. Bobrovskaia, O.N. Nekotorye kollizionnye voprosy nasledovaniia zhilykh pomeshchenii [Some conflict questions of inheritance of premises] // Zakon. - 2010. - №10.
