CC BY
96
УДК 347 ББК 67.404
DOI 10.24411/2414-3995-2019-10141 © А.П. Иванов, 2019
Научная специальность 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
ПОКУПКА ЖИЛЬЯ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ КАК СПОСОБ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ ПО ДЕЙСТВУЮЩЕМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ
Александр Павлович Иванов,
адъюнкт
Санкт-Петербургский университет МВД России (198206, г. Санкт-Петербург, ул. Летчика Пилютова, д. 1)
E-mail: Ivanovalexcivil@mail.ru
Аннотация. Дана характеристика основным способам приобретения права собственности на жилое помещение физическими лицами. Рассмотрены практические аспекты приобретения права собственности в результате покупки жилого помещения физическим лицом на вторичном рынке. Сформулированы основные направления совершенствования действующего жилищного и гражданского законодательства.
Ключевые слова: жилое помещение, право собственности, купля-продажа, приватизация, наследование, долевое участие, жилищно-строительный кооператив.
BUYING A HOUSING ON A SECONDARY REAL ESTATE MARKET AS A WAY OF PURCHASE RESIDENTIAL PREMISES BY PHYSICAL PERSONS UNDER THE CURRENT LEGISLATION
Alexander P. Ivanov,
Graduate student
Saint-Petersburg University of the Ministry of internal Affairs of the Russian Federation (198206, Saint-Petersburg, ul. Letchika Pilyutova, d. 1)
Abstract. The article describes the main ways of acquiring the right of ownership of a dwelling by individuals. The practical aspects of the acquisition of property rights as a result of the purchase of residential premises by an individual in the secondary market are considered. The main directions for improving the existing housing and civil legislation are formulated.
Keywords: housing, ownership, sale, privatization, inheritance, equity participation, housing cooperative.
Citation-индекс в электронной библиотеке НИИОН
Для цитирования: Иванов А.П. Покупка жилья на вторичном рынке недвижимости как способ приобретения жилого помещения физическими лицами по действующему законодательству. Вестник экономической безопасности. 2019;(3):87-91.
Для того, чтобы охарактеризовать приобретение права собственности на жилье физических лиц по действующему законодательству, необходимо, определиться с понятийным аппаратом.
Действующее кодифицированное законодательство практически не оперирует термином «жилье». Так, в Жилищном кодексе Российской Федерации [1] (далее — ЖК РФ), понятие «жилье» используется трижды в словосочетании «потребность граждан в жилье» (ст.ст. 110, 155 ЖК РФ). Немного чаще используется в ЖК РФ понятие «жилище» в словосочетании «право на жилище» (ст.ст. 1, 2, 3 ЖК РФ). Необходимо отметить, что наиболее ис-
пользуемым синонимом «жилья» в ЖК РФ является категория «жилое помещение».
Схожая ситуация складывается при изучении текста Конституции Российской Федерации [2] (далее — Конституции РФ). Термин «жилище» упоминается в Конституции РФ в разном контексте (неприкосновенность жилища, право на жилище, жилищное законодательство в качестве предмета ведения), также в ст.ст. 25, 40 и 72 Конституции РФ. Термины «жилье» и «жилое помещение» в Конституции не употребляются.
«Жилище» и «жилье» совпадают по объему, а «жилье» и «жилое помещение» не являются тожде-
ственными, синонимичными понятиями с равными объемами содержания. На уровне кодексов понятие жилища раскрывается только в Уголовно-процессуальном кодексе Российской Федерации [7] (далее — УПК РФ) как индивидуальный жилой дом, включающий в себя жилые и нежилые помещения, жилое помещение вне зависимости от формы собственности, которая включена в жилищный фонд и используется для проживания, носящего постоянный или временный характер, или иное помещение, не включенное в жилищный фонд, однако используемое для временного проживания.
Не углубляясь в изучение причин плюрализма подходов к пониманию жилища в действующем отечественном законодательстве, необходимо обратить внимание на позицию Европейского суда по правам человека, который на основании положений ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод [8] понимает под жилищем конкретное место проживания, независимо от законности или незаконности занятия соответствующего здания, помещения или постройки. Таким образом, жилище для признания таковым не должно отвечать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
В отечественной научной литературе неоднократно обращалось внимание на то, что жилищем не могут считаться места временного пребывания человека [9, с. 223]. В данном случае речь идет о гостиницах, больницах, или, например, месте отбывания наказания осужденным. Однако, учитывая приведенную позицию Европейского суда по правам человека, указанное ограничение и сужение содержания термина жилище до термина помещение, отвечающего требованиям, предъявляемым к жилому помещению, представляется необоснованным. Данного подхода придерживается В.А. Белов, уточняющий, что объекты, относимые к категории «жилище» также не обязательно должны обладать признаками недвижимой вещи
[4, с. 5].
Л.М. Харламова также приходит к выводу о том, что содержание права на жилище существенно шире содержания жилищных прав, а понятие «жилое помещение» входит по объему в понятие «жилище» [6, с. 15—18]. Таким образом, любое жилое помещение (при условии проживания в нем
кого-либо) может являться жилищем, однако далеко не каждое жилище обладает признаками жилого помещения.
Между тем, необходимо отметить, что в национальном законодательстве нет такой категории как «приобретение права собственности на жилье». Законодатель говорит о приобретении права собственности на «жилое помещение».
Действующим законодательством предусмотрено несколько способов приобретения права собственности на жилое помещение физическими лицами.
Самым распространенным способом приобретения права собственности на жилое помещение является его покупка на вторичном рынке недвижимости.
Помимо покупки, право собственности на жилое помещение может быть приобретено посредством приватизации.
Кроме перечисленных способов, право собственности на жилье может перейти к физическому лицу по наследству.
Также приобретение права собственности на жилое помещение возможно в результате участия в долевом строительстве и участия в жилищном кооперативе.
Более подробно следует исследовать такие основания приобретения права собственности на жилое помещение как покупка жилого помещения на вторичном рынке и приватизация.
Действующим законодательством установлены особенности, характерные для каждого способа приобретения права собственности на жилое помещение.
Так покупка жилого помещения сопряжена со значительными рисками и потому требует самого серьезного и тщательного подхода. При совершении сделки покупатель должен учитывать риск банкротства продавца и наличие долгов перед кредиторами, которые могут обратить взыскание на проданное недвижимое имущество, а также определить доход от использования имущества, который продавец мог получить заранее, авансом.
В целях минимизации рисков, потенциально связанных с покупкой жилого помещения, целесообразным представляется получение сведений об объекте недвижимости, его собственнике, обреме-
нениях объекта из Единого государственного реестра. Важной также является информация о правовых спорах в отношении соответствующего жилого помещения. Сведения о наличии таких споров не препятствуют приобретению права собственности на жилое помещение, однако позволяют покупателю оценить потенциальные риски. Наличие юридических споров относительно объекта недвижимости подтверждается соответствующий отметкой, которая включается в ЕГРП (и отражается в выписке по объекту недвижимого имущества). Необходимо отметить, что в случае, когда лицо, по заявлению которого данная отметка включена в ЕГРП не оспаривает зарегистрированное право, с него могут быть взысканы убытки (см. п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [10]).
Вне зависимости от того, что данная отметка представляет собой единственное публичное предупреждение о гипотетической возможности судебного разбирательства в отношении зарегистрированных на жилое помещение прав, она не является основанием оспаривания сделки купли-продажи жилого помещения, что неоднократно подтверждалось судебной практикой [11]. Покупатель должен также убедиться в том, что продавец действительно является владельцем имущества, подлежащего отчуждению, которое не обременено (заложено) и не ограничено (изъято).
Кроме того, необходимо также отметить, что информация из ЕГРП, подтверждающая право собственности на объект жилого помещения не должна быть единственным источником сведений об объекте купли-продажи. Сама по себе государственная регистрация права на объект недвижимости и совершенных в отношении него сделок носит вспомогательный, а не правоустанавливающий характер, что на практике порождает ситуации, в которых внесение в ЕГРП сведений без соответствующего правового основания не порождает никаких имущественных прав [12].
В этой связи, достаточное доказательство наличия права собственности представляют собой документы, которые подтверждают его возникновение — т.е. документальные подтверждения сделки
или вступления в наследство или завещания или, например, передачи имущества при реорганизации юридического лица. Покупатель до совершения сделки купли-продажи должен ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на жилое помещение, должен выявить все основания права собственности продавца и внимательно осмотреть жилое помещение. Многолетней судебной практикой выявлены факторы риска, которые могут свидетельствовать о сомнительности сделки. Так, многократная продажа жилого помещения на протяжении относительно небольшого периода времени, низкая цена объекта недвижимости могут свидетельствовать о наличии (или потенциальной возможности возникновения) проблем при приобретении права собственности на соответствующее жилое помещение, при оформлении или реализации. Особенно важно установить юридическую чистоту жилого помещения в связи с тем, что покупатель может лишиться права собственности и при утрате такого права продавцом жилья (первоначальным собственником), поскольку признание недействительной одной из сделок в отношении жилого помещения влечет недействительность всех последующих сделок в отношении объекта недвижимости, даже совершенных без каких-либо пороков и в полном соответствии с законом [13].
Низкая, по сравнению со средневзвешенными рыночными ценами стоимость жилого помещения может свидетельствовать о цели ускорить продажу жилья в связи с грядущим банкротством его собственника. В указанной ситуации потенциально может возникнуть проблема с включением жилого помещения в конкурсную массу и корреспондирующим правом покупателя включить свои требования в реестр требования кредиторов должника на общих основаниях, если покупатель не согласится уплатить в конкурсную массу разницу между покупной ценой и рыночной стоимостью объекта для сохранения сделки, либо предоставить взамен разницы между покупной ценой и рыночной стоимостью эквивалентного встречного исполнения [14].
Договор купли-продажи жилого помещения не подлежит государственной регистрации, зарегистрировать необходимо исключительно переход права собственности на жилье. До момента госу-
дарственной регистрации право собственности на жилое помещение сохраняется за продавцом.
Оформление приобретения права собственности на жилое помещение урегулировано положениями Гражданского кодекса Российской Федерации [3] (далее — ГК РФ) и федеральным законодательством. Требования к содержанию договора купли-продажи жилого помещения определены в ст. 558 ГК РФ. Также, помимо существенных условий, в договоре целесообразно отразить техническое состояние жилого помещения, имеющуюся обстановку (как санитарно-техническое оборудование и бытовую технику, так и мебель). Необходимым является и оформление акта приема-передачи жилого помещения.
В обязательном порядке в договор купли-продажи включается условие о гарантиях со стороны продавца: свобода от ограничений, обременений и притязаний со стороны третьих лиц, свобода от обязательств, свобода от судебного или договорного секвестра.
Перед совершением сделки необходимо проверить соответствующие полномочия у лиц, представляющих интересы сторон (если таковые участвуют в сделке) — детально изучить доверенности, проверить срок их действия и их действительность на момент совершения сделки. Если покупатель состоит в браке, необходимым будет получение согласия от супруга (супруги) на совершение сделки, если нет — следует оформить заявление о том, что он не состоит в браке. Аналогичные требования предъявляются по отношению к продавцу, даже в случае, когда последний разведен или является вдовцом, однако с бывшим супругом не изменен режим общей совместной собственности или продавец не вступил в право собственности на долю квартиры бывшего супруга. Исходя из изложенных соображений, в договоре должно содержаться указание на то, что продавец гарантирует в отношении отчуждаемого жилого помещения режима общей долевой собственности.
В случае, когда права на жилое помещение имеют несовершеннолетние и (или) недееспособные лица, необходимо получение согласия органов опеки и попечительства на совершение сделки. В противном случае возможно получение отказа в регистрации перехода права собственности.
Согласно положениям ч. 1 ст. 558 ГК РФ, к числу существенных условий относится указание перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением после совершения сделки купли-продажи. Поэтому представляется целесообразным получение сведений из домовой книги обо всех лицах, зарегистрированных в жилом помещении и расширенных сведений о лицах, ранее зарегистрированных в отчуждаемом жилом помещении. Значительно снизит риски покупателя заблаговременное снятие продавцом с регистрации всех лиц, зарегистрированных в отчуждаемом жилье.
Помимо перечисленного, в договоре купли-продажи жилого помещения необходимо оговорить распределение бремени содержания приобретаемого жилого помещения между продавцом и покупателем и распределение бремени расходов, связанных с регистрацией перехода права собственности.
Таким образом, несмотря на наличие огромного количества научных исследований, посвященных рассматриваемой теме, встречаются дискуссионные вопросы, разрешение которых может быть систематическим совершенствованием жилищного и гражданского законодательства.
Литература
1. Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) // Собр. законодательства Российской Федерации. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
2. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собр. законодательства Российской Федерации. 2014. № 31.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая). Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) // Собр. законодательства Российской Федерации. 1996. № 5. Ст. 410.
4. Белов В.А. Жилое помещение и обязательственные отношения: монография. М.: Юстицин-форм, 2018.
5. Бычков А.И. Квартирный вопрос. Приобретение, реализация и защита права собственности на квартиру. М.: Инфотропик Медиа, 2016.
6. Харламова М.Л. Понятие и содержание жилищных прав несовершеннолетних // Вопросы юве-нальной юстиции. 2013. № 6.
7. Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 18 декабря 2001 г. № 174-ФЗ (ред. от 27.11.2018) // Собр. законодательства Российской Федерации. 2001. № 52 (ч. 1). Ст. 4921.
8. Конвенция о защите прав человека и основных свобод. Заключена в г. Риме 04.11.1950 (с изм. от 13.05.2004 г.) // Собр. законодательства Российской Федерации. 2001. № 2. Ст. 163.
9. Большой юридический словарь. 3-е изд., доп. и перераб. / Под ред. проф. А.Я. Сухарева. М.: ИНФРА-М, 2009.
10. О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 // Российская газета. 2015. № 140.
11. Дело № 33-37500. Апелляционное определение Московского городского суда от 2 декабря 2014 г. [Электронный ресурс] режим доступа: https://www.mos-gorsud.ru/mgs/services/cases/appeal-civil/details/e3751130-1c5e-48ea-8dda-aa47d7c9e659 ?caseNumber=33-37500.
12. Дело № А41-1479/12. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 1 апреля 2014 г. № Ф05-206/2013. [Электронный ресурс].
13. Дело № 11-5869/2014. Постановление Челябинского областного суда от 17 июня 2014 г. [Электронный ресурс] режим доступа: https:// oblsud--chel.sudrf.ru/modules.php?name=sud_ delo&srv_num= 1&name_op = case&case_ id=11910291&delo_id=5.
14. Дело № А76-1376/2014. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19 октября 2015 г. № Ф09-4184/14. [Электронный ресурс] Режим доступа: http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/ebf3f024-9dd7-4395-a209-25511ce8824a/7adddd53-4cd0-4ed7-ac31-bb9dcc4da6c4/A76-1376 2014_20151019_ Reshenija_i_postanovlenija.pdf.
Гражданское право
Учебник Шестое издание
Гражданское право. 6-е изд., перераб. и доп. Учебник. Под ред. А.Н. Кузбагарова, В.Н. Ткачева. 2019 г. 768 с. Гриф МО РФ. Гриф НИИ образования и науки. Гриф МУМЦ «Профессиональный учебник».
В шестом издании учебника рассмотрены основные положения гражданского права. Системно и последовательно изложены основные элементы курса Гражданское право, раскрыто содержание центральных институтов гражданско-правовой науки, представлены современные классификации изучаемых понятий гражданского права как отрасли российского права.
Для студентов, аспирантов, преподавателей юридических вузов, практических работников и всех тех, кто интересуется вопросами гражданского права.
