CC BY
29УДК 347.453.3
ИЗМЕНЕНИЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ НАЙМА СЛУЖЕБНОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КАК САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ ЭТАП РАЗВИТИЯ ПРАВООТНОШЕНИЯ
Н. Ю. Папушина
Восьмой кассационный суд общей юрисдикции 650991, Россия, г. Кемерово, ул. Николая Островского, 12 E-mail: papushinanatalya@yandex.ru
Аннотация: статья посвящена вопросам изменения правоотношения найма служебного жилого помещения. Будучи самостоятельным этапом развития правоотношения, изменение правоотношения найма возможно только при условии сохранения его единства, где элементы могут заменяться, не приводя к прекращению существующей правовой связи. Изменение правоотношения найма служебного жилого помещения может происходить как по субъектному составу, так и по содержанию и объекту. Наиболее часто встречающимся в практике и в большей степени законодательно урегулированным можно признать изменение правоотношения найма служебного жилого помещения по субъектному составу. Значительно реже встречаются случаи изменения правоотношения найма служебного жилого помещения по объекту в результате перепланировки (переустройства) или капитального ремонта жилого помещения. Изменение же содержания такого правоотношения всегда опосредуется или изменением в субъектном составе, или действиями, совершаемыми с жилым помещением.
Ключевые слова: изменение правоотношения; служебное жилое помещение; субъект правоотношения; объект правоотношения; содержание правоотношения; Жилищный кодекс Российской Федерации.
CHANGE IN THE RELATIONSHIP TENANCY FOR EMPLOYEES AS AN INDEPENDENT STAGE IN THE DEVELOPMENT OF LEGAL RELATIONS
N. Yu. Papushina
Eighth Court of Cassation of General Jurisdiction 12, Nikolay Ostrovsky st., Kemerovo, Russia, 650991 E-mail: papushinanatalya@yandex.ru
© Папушина Н. Ю., 2021
Annotation: this article is devoted to the issues of changing the legal relationship of tenancy for employees. According to the author, being an independent stage in the development of a legal relationship, a change in the legal relationship of employment is possible only if its unity is preserved, where elements can be replaced without leading to the termination of the existing legal relationship. Changes in the legal relationship of tenancy for employees can occur both in the subject composition, as well as in the content and object. The most frequently encountered in practice and to a greater extent legally regulated can be recognized as a change in the legal relationship of tenancy for employees by subject composition. Significantly less common are cases of changes in the legal relationship of tenancy for employees for the object as a result of redevelopment (reconstruction) or major repairs of residential premises. The change in the content of such a legal relationship is always mediated either by a change in the subject composition, or by actions performed with the residential premises.
Key words: tenancy for employees; change of legal relationship; subject of legal relationship; object of legal relationship; content of legal relationship; the Housing code of the Russian Federation.
Рассматривая динамику правоотношения, уделим внимание этапу, существующему между его начальным и заключительным периодом, который выступает как самостоятельная фаза развития, обладающая особой спецификой. Так, С.П. Соколов, описывая изменение жилищного отношения, отмечает, что «это объективное развитие правовой формы экономических отношений пользования жилым помещением»1. Такое развитие может быть обусловлено сменой интересов участников данных отношений, а также может зависеть и от наступления событий, которые не были изначально желаемым результатом, но, тем не менее, оказали влияние.
Если проанализировать основные точки зрения на изменение жилищного правоотношения, то в доктрине можно выделить три основных подхода. Первый из них связан с именем Ю.Г. Басина, полагавшего, что изменение правоотношения заключается в трансформации его содержания2. Расширяя границы предложенной Ю.Г. Басиным теории, Б.М. Гонгало синтезировал самостоятельную идею об измене-
1 Соколов С.П. Изменение жилищных правоотношений: автореф. дис. ... канд. юрид.
наук. Минск, 1988. С. 6.
2
Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 161.
нии жилищного правоотношения по двум направлениям - «по линии его содержания и по линии субъектов»1.
Третий подход к изменению правоотношения заключается в том, что жилищное правоотношение, как указывал Б.С. Лесин, «остается единым после его изменения при следующих условиях: а) сохранение конкретного нанимателя (или членов его семьи) либо его замене в порядке взаимного правопреемства; б) едином объекте; в) сохранение содержания в пределах границ жилищного правоотношения»2.
Действующее жилищное законодательство не содержит отдельного перечня оснований изменения правоотношения найма служебного жилого помещения, поэтому вполне корректным будет анализ тех юридических фактов, с которыми связано изменение правоотношения социального найма, пусть и с учётом особенностей найма служебных жилых помещений. Применительно к правоотношению найма служебного жилого помещения такое преобразование может достигаться:
- в случаях замены первоначального нанимателя на нового при условии, что последний состоит в трудовых отношениях с наймодате-лем и обладает правом на предоставление ему служебного жилого помещения;
- перехода права собственности на жилое помещение к новому наймодателю при условии сохранения нанимателем трудовых отношений с новым наймодателем;
- прекращения нанимателем трудовых (служебных) правоотношений с наймодателем при обстоятельствах, когда выселение нанимателя без предоставления другого жилого помещения не допускается;
- перепланировки (переустройства), а также в определенных случаях и реконструкции служебного жилого помещения;
- временного переселения нанимателя в другое жилое помещение на время проведения капитального ремонта предоставленного ему служебного жилья.
Таким образом, из приведенных примеров можно усмотреть, что первые два случая охватывают ситуации изменения в субъектном составе правоотношения; третий связан с изменением субъектного состава и содержания правоотношения; четвертый случай описывает
1 Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений: дис. ... канд. юрид. наук. Свердловск, 1984. С. 48-49.
2 Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Ленинград, 1967. С. 5.
изменение объекта правоотношения; последний связан с изменением содержания правоотношения найма служебного жилого помещения.
Наиболее часто изменение правоотношения найма служебного жилого помещения происходит вследствие замены наймодателя или нанимателя, т. е. в тех случаях, когда изменение правоотношения достигается путем замены субъектов такого правоотношения. По мнению ряда исследователей, к примеру О.И. Белоножкиной, замена нанимателя по договору найма «влечет наименьшие юридические по-следствия»1, с чем вполне можно согласиться, распространив такое утверждение на все случаи изменения правоотношения найма служебного жилого помещения по субъектному составу, но только при условии, что содержание такого правоотношения не затрагивается. В этом случае объем прав и обязанностей сторон правоотношения остаётся неизменным, а исполнение заключенного договора происходит на ранее достигнутых условиях.
Согласно части 2 статьи 102 Жилищного кодекса Российской Федерации переход права собственности на служебное жилое помещение, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения. Аналогичные положения закреплены и в типовом договоре найма служебного жилого помещения, форма которого установлена Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 г. № 422.
Конструкция приведенной нормы предполагает, что для сохранения договора найма служебного жилого помещения имеет значение только наличие трудовых отношений с новым собственником жилого помещения. Основание приобретения новым собственником права собственности на такое жилое помещение (договор, правопреемство и т. п.) в силу закона какого-либо правового значения не имеет. Равно как не имеет значения и согласие сторон по договору найма на соответствующую замену наймодателя: согласие прежнего наймодателя презюмируется в силу отчуждения жилого помещения, а согласие на-
1 Белоножкина О.И. Основания изменения договора социального найма: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2004. С. 20.
2 Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений: постановление Правительства Рос. Федерации от 26.01.2006 № 42.
нимателя не требуется, поскольку каких-либо вещных прав в отношении служебного жилого помещения у него нет.
Однако в судебной практике данному положению закона даётся несколько иное толкование: суды полагают, что юридическое значение имеет факт сохранения правоотношения с работодателем, работа у которого послужила основанием для предоставления служебного жилого помещения, а не переход права собственности к новому лицу. Например, по гражданскому делу по иску ФГУП «УСЗ» к Б.Е.А. и членам её семьи судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда1 указала, что между ответчицей и правопредшествен-ником истца (ФГУП «УСиЖЗ») был заключен договор найма жилого помещения сроком до 31 марта 2023 г. На момент заключения договора найма Б.Е.А. работала в должности медицинской сестры в ГКБ им. С.С. Юдина ДЗ г. Москвы, в этой же должности она продолжала работать на момент разрешения спора. Предъявляя требования о выселении Б.Е.А. и членов её семьи из занимаемого жилого помещения, истец ссылался на положения ч. 2 ст. 102 Жилищного кодекса Российской Федерации, указывая, что единственным основанием для сохранения договорных отношений с ответчиками могло бы послужить наличие трудовых отношений между Б.Е.А. и истцом. Однако в трудовых отношениях с ФГУП «УСЗ» ответчица не состоит. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций со ссылкой на ту же ч. 2 ст. 102 Жилищного кодекса Российской Федерации указали, что Б.Е.А. не изменяла место работы с момента заключения с ней договора найма, в силу чего у истца нет права требовать выселения ответчиков до истечения срока договора найма. По сути, суды в своих решениях, несмотря на ссылку на ч. 2 ст. 102 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришли к выводам об отсутствии правоизменяющего или правопрекращающего юридических фактов при переходе права собственности на служебное жилое помещение к новому лицу. Констатировав, что после заключения договора найма в каждом из приведенных гражданских дел место работы ответчиков не менялось, суды сохранили действие договоров, применив принцип pacta sunt servanda, поскольку и при предоставлении служебного жилого помещения ответчики не состояли с право-предшественниками истца в трудовых отношениях.
Данный подход судов к рассмотрению дел о выселении из служебных жилых помещений в связи со сменой его собственника обозначил проблему применения положений ч. 2 ст. 102 Жилищного ко-
1 Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26.10.2018 по делу № 33-47542/2018.
декса Российской Федерации. По-видимому, законодатель, конструируя данную норму, предполагал, что изменение правоотношения найма служебного жилого помещения при смене собственника возможно при совокупности следующих юридических фактов: а) наниматель состоял в трудовых отношениях с прежним наймодателем; б) переход права собственности происходит хоть в рамках универсального, хоть в рамках сингулярного правопреемства; в) наниматель сохраняет или устанавливает трудовые отношения с новым наймодателем. При этом из поля внимания законодателя выпадают ситуации, когда наниматель и наймодатель вообще не состояли и не могут состоять в трудовых отношениях. Такие ситуации могут возникнуть в том случае, когда муниципальное имущество (или государственное имущество городов федерального значения) находится в хозяйственном ведении, оперативном управлении или даже на праве собственности у одних лиц, а предоставляется работникам других муниципальных (государственных) учреждений и предприятий, обладающих правом на получение служебного жилого помещения за счёт соответствующего муниципального или государственного образования.
В силу чего представляется вполне допустимой конкретизация положений части 2 статьи 102 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что правила о прекращении договора найма служебного жилого помещения не могут распространяться на случаи, когда наниматель не состоял в непосредственных трудовых отношениях с прежним наймодателем до перехода права собственности к новому наймо-дателю.
В качестве самостоятельного основания изменения договора найма служебного жилого помещения по субъектному составу необходимо выделить ситуацию замены нанимателя по договору. Такое изменение правоотношения возможно исключительно в том случае, когда к моменту выбытия из правоотношения найма прежнего нанимателя уже сформирован фактический состав: а) есть дееспособный член семьи нанимателя, который может и выразил желание занять его место в договорных отношениях; б) этот член семьи уже связан трудовыми отношениями с наймодателем; в) данное лицо работает в должности, предполагающей предоставление служебного жилого помещения; г) наймодатель согласен на замену нанимателя в договорном правоотношении.
Важно указать и то, что в отличие от замены наймодателя, на производство которой согласия нанимателя не требуется, замена нанимателя может быть произведена исключительно с согласия наймодателя. Если наймодатель не выразит готовность изменить субъект-
ный состав договора на стороне нанимателя, то последний не может требовать такой замены в судебном порядке. И этому есть две причины. Во-первых, каких-либо вещных прав на служебное жилое помещение ни наниматель, ни тем более члены его семьи, не приобретают; их пользование носит срочный характер и определено временем работы или службы нанимателя. Следовательно, по общему правилу, увольнение нанимателя должно приводить к возникновению оснований для расторжения договора, формально оснований для его сохранения закон не устанавливает. Во-вторых, каждому предоставлению служебного жилого помещения предшествует организационно-учётное правоотношение, в рамках которого именно будущим наймодателем (реже иным уполномоченным лицом) производится проверка оснований для предоставления служебного жилого помещения. В ситуации замены нанимателя этап организационно-учётного правоотношения для нового нанимателя как бы укорачивается: ему не требуется состоять на учёте нуждающихся и ждать своей очереди, достаточно лишь подтвердить свою нуждаемость в служебном жилом помещении. Понятно, что в этом случае именно по воле наймодателя может быть допущено такое «укорачивание», поскольку именно за ним остается как право признать лицо нуждающимся в служебном жилом помещении, так и право принять решение о его предоставлении.
Вместе с тем судебной практике известны случаи, когда длительное молчание наймодателя, не предъявившего к членам семьи умершего нанимателя служебного жилого помещения требований о выселении из предоставленного жилого помещения. И эти случаи расценивались как согласие на замену нанимателя, коль скоро один из членов семьи умершего нанимателя к моменту предъявления иска о выселении стал состоять с наймодателем в служебных правоотношениях и обладает правом на предоставление ему служебного жилого помещения1. Такой подход позволяет утверждать, что согласие наймодателя на замену нанимателя по договору найма служебного жилого помещения может быть выражен как в письменной форме, так и любым иным образом, позволяющим судить о намерении наймодателя сохранить ранее сложившиеся договорные отношения. Здесь, впрочем, необходимо отметить, что в отличие от договора социального найма вселение нанимателем служебного жилого помещения в качестве члена своей семьи нового лица, а равно выезд из служебного жилого помещения члена семьи нанимателя служебного жилого помещения, к изменению правоотношения найма не приводят. Это обу-
1 Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 03.05.2018 по делу № 33-6796/2018.
словлено тем, что члены семьи нанимателя служебного жилого помещения не приобретают самостоятельного права пользования данным жилым помещением.
В качестве самостоятельного основания для изменения договора найма служебного жилого помещения необходимо рассматривать ситуацию прекращения нанимателем трудовых (служебных) правоотношений с наймодателем при обстоятельствах, когда выселение нанимателя без предоставления другого жилого помещения не допускается. Для иллюстрации заявленного тезиса обратимся к анализу ч. 2 ст. 103 Жилищного кодекса Российской Федерации, содержащей перечисление лиц, которые при определенных условиях не могут быть выселены из служебного жилого помещения без предоставления иного жилого помещения. К таковым, в частности, относятся:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы, семьи, имеющие в своем составе детей-инвалидов, инвалидов с детства.
Соответствующие гарантии установлены и в статье 13 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»1, положениями которой предусмотрено, что граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях, предоставленных им до введения в действие Жи-
1 О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федер. закон от 29 дек. 2004 г. № 189-ФЗ.
лищного кодекса Российской Федерации, состоят в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Гарантии выселения лица из служебного жилого помещения до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации были закреплены в ст. 108 Жилищного кодекса РСФСР1.
Анализ приведенных правовых норм позволяет прийти к выводу, что законодатель установил гарантии для следующих категорий проживающих. Во-первых, для самих нанимателей, ставших нетрудоспособными в силу достижения возраста или в связи с получением трудового увечья (профессионального заболевания). Во-вторых, для семей умерших (погибших) или пропавших без вести нанимателей. В-третьих, для лиц, обладающих особым статусом в связи с участием в Великой Отечественной войне (гарантия Жилищного кодекса РСФСР). И, наконец, для семей, имеющих в своем составе детей-инвалидов, инвалидов с детства, а также семей с несовершеннолетними, при условии их воспитания одним родителем (гарантия Жилищного кодекса РСФСР). В последнем случае речь идёт о предоставлении дополнительной гарантии не нанимателю, как в первых трех случаях, а члену его семьи. В этой ситуации наниматель лишь пользуется гарантией, предоставленной другому лицу, а через него всей семье нанимателя, в силу наличия в её составе несовершеннолетнего лица (Жилищный кодекс РСФСР) или несовершеннолетнего лица, имеющего инвалидность (Жилищный кодекс Российской Федерации).
Для того чтобы понять характер изменения правоотношения найма служебного жилого помещения, нужно рассмотреть динамику такого правоотношения при реализации гарантий, установленных ч. 2 ст. 103 Жилищного кодекса Российской Федерации. К примеру, среди лиц, не подлежащих выселению без предоставления иного жилого помещения, в частности, поименованы пенсионеры по старости. В целом не вызывает сомнения, что лицо, ставшее пенсионером по старости, уже прекратило трудовые (служебные) отношения с работодателем. Однако это лицо продолжает пользоваться служебным жилым помещением на законном основании, коль скоро законодатель поста-
1 Жилищный кодекс РСФСР // Свод законов РСФСР. Т. 3. С. 7.
вил в прямую зависимость возможность его выселения из служебного жилья только при условии предоставления другого жилого помещения, следовательно, признав за ним право на обеспечение иным жилым помещением вместо подлежащего освобождению служебного жилья. На признание за лицами, не подлежащими выселению без предоставления другого жилого помещения, «права на жилище» как особого субъективного права указывал В.В. Чубаров1.
Следует сказать, что лица, прекратившие трудовые (служебные) отношения с наймодателем, но оставшиеся проживать в служебном жилом помещении и не подлежащие выселению из него без предоставления другого жилого помещения, не освобождаются от обязанностей по содержанию данного жилого помещения, его текущему ремонту и поддержанию его в надлежащем состоянии, равно как и от оплаты коммунальных услуг. Из этого можно сделать вывод, что сам по себе выход нанимателя служебного помещения на пенсию (уход в отставку) не прекращает правоотношение найма служебного жилого помещения, т. е. и действия договора найма такого жилья. Фактически, несмотря на утрату нанимателем статуса работника (служащего), такое лицо остается нанимателем служебного жилого помещения, т. е. между ним и наймодателем сохраняет действие ранее заключенный договор, пусть и на измененных условиях, поскольку срок такого договора теперь определен возможностью предоставления другого жилого помещения, а при невозможности такого предоставления - сроком жизни нанимателя.
В ситуации же со смертью работника-нанимателя происходит замена нанимателя другими лицами, поскольку члены семьи умершего работника в продолжающихся правоотношениях занимают его место. По сути, речь идёт о таком изменении договора найма служебного жилого помещения, где при определенных условиях может даже появляться множественность лиц на стороне нанимателя; при этом сам договор сохраняет свою силу на тех же условиях, каковые существовали для выбывшего из правоотношения в связи со смертью нанимателя. Вполне возможны ситуации, где у умершего нанимателя есть совместно проживавший с ним супруг и совершеннолетние дети, не состоящие с наймодателем в трудовых (служебных) отношениях. Коль скоро выбытие стороны договора без последующей трансляции прав и обязанностей при сохранении его действия невозможно, допустимо предположить, что в этом случае все совершеннолетние чле-
1 Чубаров В.В. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик о служебной жилой площади // Основы советского жилищного законодательства: межвуз. сб. науч. тр. Свердловск, 1981. С. 101-202.
ны семьи умершего (погибшего) или пропавшего без вести нанимателя, проживающие к моменту его смерти совместно с ним в служебном жилом помещении, становятся его сонанимателями.
Кроме изменившегося субъектного состава, такое правоотношение изменяется и по содержанию, поскольку на наймодателя возлагается дополнительная обязанность - в случае выселения из служебного жилого помещения предоставить занимающим его лицам другое жилое помещение. Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 42 постановления Пленума от 2 июля 2009 г. № 141, жилое помещение, в которое осуществляется выселение лиц из служебных жилых помещений, должно относиться к жилищному фонду социального использования.
Хотя в соответствии с подпунктом 1 ч. 3 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищный фонд социального использования и включает в себя жилые помещения, которые могут быть предоставлены гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования, судебная практика идёт по пути возложения на наймодателя, требующего выселения из служебного жилого помещения, обязанности предоставить выселяемым лицам жилое помещение именно на условиях социального найма2. Такой подход к рассмотрению данной категории споров отвечает требованиям справедливости, поскольку лица, защищаемые гарантией, установленной в ч. 2 ст. 103 Жилищного кодекса Российской Федерации, сохраняют право пользования служебным жилым помещением на неопределенный срок. Следовательно, и предоставляемое им при выселении жилое помещение также должно поступать в их владение и пользование на неопределенный срок, в то время как пользование жилым помещением на условиях договора найма жилищного фонда социального использования в соответствии с ч. 1 ст. 91.6 Жилищного кодекса Российской Федерации носит срочный характер и ограничено десятью годами.
Вместе с тем необходимо отметить, что в ряде случаев суды слишком буквально толкуют разъяснение, данное Верховным Судом Российской Федерации в пункте 42 постановления Пленума от 2 июля 2009 г. № 14, в той части, что благоустроенность и размер предоставляемого при выселении жилого помещения правового значения не
1 О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации: постановление Пленума Верхов. Суда РФ от 02.07.2009.
2 Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 09.11.2017 по делу № 33-24214/2017.
имеют. Так, в гражданском деле по иску МКУ «Администрация города Северска» к Л.Г. о признании правоотношения найма служебного жилого помещения прекратившимся и выселении из служебного жилого помещения с предоставлением других жилых помещений по договору социального найма суды приняли решение о выселении нанимателя двухкомнатной благоустроенной квартиры в аварийном многоквартирном жилом доме в однокомнатную квартиру коридорного типа с общей кухней на каждом этаже, душевой на первом этаже и общим санузлом на секцию, состоящую из двух комнат1. Представляется, что обозначенный подход не вполне отвечает задачам, для достижения которых законодателем в ч. 2 ст. 103 Жилищного кодекса Российской Федерации установлена соответствующая гарантия, а также не согласуется с получившей развитие в последние десятилетия в международной доктрине и практике теорией альтернативного жилья2, основная идея которой сводится к тому, что выселение по социальным причинам невозможно без предоставления нанимателю другого адекватного жилья.
Изменение договора найма жилого помещения может происходить в результате проведения перепланировки и/или переустройства жилого помещения, проведения в нем капитального ремонта, при этом такое изменение правоотношения может происходить как по инициативе наймодателя, так и по инициативе нанимателя. Вместе с тем в отношении найма служебного жилого помещения данное суждение нуждается в некотором уточнении.
В отличие от социального найма наниматель служебного жилого помещения не приобретает в отношении него каких-либо вещных прав; он остается всего лишь временным пользователем чужой вещи, судьба которой в его власти не находится. Поэтому наниматель служебного жилого помещения лишен права проведения в занимаемом им жилом помещении переустройства (перепланировки). Об этом, например, свидетельствует и закрепленный в типовом договоре найма служебного жилого помещения запрет на производство по инициативе нанимателя перепланировки (переустройства). Таким образом, право на проведение перепланировки (переустройства) в отношении служебного жилого помещения сохраняется лишь за наймода-телем. Тем не менее предложенная законодательная конструкция от-
1 Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 04.10.2017 по делу № 33-2425/2017.
2 Budlender G. The Right to Alternative Accommodation in Forced Evictions // The Road to a Remedy: Current Issues in the Litigation of Economic, Social and Cultural Rights. Sydney, 2005. P. 127-139.
нюдь не исключает случаи, когда перепланировка (переустройство) будет производиться под нужды конкретного нанимателя, который обратится к наймодателю с просьбой об их осуществлении.
В любом случае наниматель в отношениях по найму служебного жилого помещения лишен самостоятельности относительно производства каких-либо действий, пусть даже и направленных на повышение благоустроенности занимаемого им жилого помещения иначе как с предварительного согласия наймодателя. Следовательно, проведенные нанимателем служебного жилого помещения перепланировка (переустройство) не могут быть сохранены по правилам части 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку предпосылкой права на такой иск обладает собственник жилого помещения или иное лицо, обладающее в отношении него вещными правами; поэтому самовольная перепланировка (переустройство) служебного жилого помещения может повлечь только расторжение договора найма такого жилого помещения в связи с нарушением его условий нанимателем.
Обращение же к судебной практике позволяет выявить в судебных постановлениях два разнонаправленных подхода. Так, ряд судебных инстанций придерживаются мнения о том, что в отношении служебных жилых помещений действует общий запрет на производство перепланировки (переустройства), осуществление которых возможно исключительно по воле собственника такого имущества. Наниматель служебного жилого помещения соответствующим правом не обладает, в силу чего заявленный им в порядке части 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации иск о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии удовлетворению не подлежит1. Одновременно судебной практике известна и иная точка зрения, в соответствии с которой достаточным условием сохранения служебного жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии выступает соответствие произведенных мероприятий нормативным требованиям, а также отсутствие угрозы для жизни и здоровья граждан, включая третьих лиц. Само же улучшение потребительских качеств жилого помещения, по мнению суда, пусть даже и осуществленное вопреки воле собственника, его прав нарушить не может2.
1 Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 09.10.2018 по делу № 33-10220/2018.
2 Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 09.02.2016 по делу № 33-1684/2016.
Представляется, что первый из продемонстрированных подходов следует признать более обоснованным, поскольку иное означало бы необоснованное ограничение прав собственника, утрачивающего тем самым возможность контроля над состоянием и техническими характеристиками вещи, которая всего лишь передана во временное владение и пользование. Как следствие, такое расширительное толкование прав нанимателя служебного жилого помещения лишало бы най-модателя возможности требовать расторжения договора в случае производства самовольной перепланировки (переустройства), а равно лишало бы его возможности компенсировать убытки, причиненные действиями нанимателя.
Применительно к реконструкции служебного жилого помещения сохраняется тот же принцип: инициатива по её проведению может принадлежать исключительно наймодателю; наниматель служебного жилого помещения правом проведения перепланировки по своей инициативе не обладает, а равно лишен возможности в судебном порядке ставить вопрос о признании права на реконструированное жилое помещение.
Если обратиться к определению реконструкции, данному в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации1, то её проведение предполагает изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Таким образом, проведение реконструкции отнюдь не всегда предполагает столь существенное изменение технических характеристик объекта найма, какие бы влекли его расторжение, т. е. вряд ли можно вести речь о расторжении договора при восстановлении или замене несущих строительных конструкций при условии, что в результате не происходит изменения общей площади жилого помещения.
Вместе с тем, если изменение параметров реконструированного жилого помещения происходит по объему, количеству этажей или площади, т. е. вместо одного объекта возникает другой, вряд ли можно говорить о сохранении договора найма жилого помещения. В этом случае более уместно предположить, что происходит расторжение догово-
1 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ.
ра найма на ранее существовавшее жилое помещение и заключение нового договора найма на реконструированное жилое помещение.
В отличие от реконструкции капитальный ремонт согласно пункту 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации представляет собой замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций за исключением несущих строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Сравнение дефиниций реконструкции и капитального ремонта позволяет утверждать, что при капитальном ремонте каких-либо изменений объемно-планировочных решений жилого помещения не происходит. В данном случае речь идёт лишь о том, чтобы жилое помещение отвечало требованиям пригодности и благоустроенности. Посему капитальный ремонт привести к расторжению договора найма служебного жилого помещения не может. Вместе с тем очевидно и то, что пользование жилым помещением во время проведения капитального ремонта невозможно, что обуславливает обязанность най-модателя предоставить нанимателю на время его проведения другое жилое помещение. В любом случае предоставляемое на время проведения капитального ремонта жилое помещение должно отвечать требованиям пригодности для проживания и благоустроенности применительно к данному виду жилых помещений. Это исключает возможность предоставления жилого помещения маневренного фонда в состоянии, которое не соответствует правилам пожарной безопасности, санитарным нормам, строительным нормам и правилам и т. п., т. е. даже при предоставлении жилого помещения на время проведения капитального ремонта должны соблюдаться минимальные стандарты, определяющие достаточные площади жилья для соответствующих целей.
Несмотря на то что наниматель сохраняет право пользования тем жилым помещением, из которого он был переселен на время проведения капитального ремонта, плата за его наем и коммунальные услуги в период проведения ремонтных работ взиматься не должна. Соответствующая обязанность по содержанию ремонтируемого жилого помещения в данный период составляет иждивение наймодате-ля. Таким образом, при переселении нанимателя на время капиталь-
ного ремонта очевидно изменение содержания правоотношения найма служебного жилого помещения.
Подводя итоги, необходимо отметить, что изменение правоотношения найма служебного жилого помещения может происходить как по линии его содержания, так и по субъектному составу, а также объекту. Однако во всех случаях изменения правоотношения соблюдается сохранение единства элементов после изменения, поскольку продолжается ранее возникшее правоотношение, что позволяет отличить изменение правоотношения от его прекращения. В последнем случае речь идёт о «распадении» существовавшего правоотношения в результате его трансформации, чего не происходит при изменении правоотношения найма служебного жилого помещения.
Библиографический список
1. Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. 244 с.
2. Белоножкина О.И. Основания изменения договора социального найма: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2004. 26 с.
3. Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений: дис. ... канд. юрид. наук. Свердловск, 1984. 202 с.
4. Лесин Б.С. Изменение жилищных правоотношений: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Ленинград, 1967. 19 с.
5. Соколов С.П. Изменение жилищных правоотношений: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Минск, 1988. 26 с.
6. Чубаров В.В. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик о служебной жилой площади // Основы советского жилищного законодательства: межвуз. сб. науч. тр. Свердловск, 1981. 150 с.
7. Budlender G. The Right to Alternative Accommodation in Forced Evictions // The Road to a Remedy: Current Issues in the Litigation of Economie, Social and Cultural Rights. Sydney, 2005. Рр. 127-139.
