CC BY
122
Papushina Natalia Yurievna
ABOUT THE MOMENT ..
juridical science
УДК 349.444
О МОМЕНТЕ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА СЛУЖЕБНОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
© 2018
Папушина Наталья Юрьевна, судья
Новосибирский областной суд (630091 Россия, Новосибирск, ул. Писарева, 35 e-mail: [email protected])
Аннотация. Настоящая статья посвящена вопросам определения момента расторжения договора найма служебного жилого помещения при прекращении трудовых отношений между нанимателем и наймодателем. Установление момента расторжения договора найма необходимо для определения наличия причинно-следственной связи между прекращением трудовых отношений и прекращением отношений по найму служебного жилого помещения. Научная новизна предлагаемого подхода заключается в том, что автор полагает возможным отказаться от устоявшегося в доктрине представления о наличии прямой зависимости между прекращением трудовых отношений с работником и расторжением договора найма служебного жилого помещения. Проведенное исследование позволяет прийти к выводу о том, что несмотря на утрату лицом статуса работника (служащего) он остается нанимателем служебного жилого помещения и, как следствие, сохраняет все права и обязанности по договору найма, т.е. между сторонами сохраняет действие ранее заключенный договор. В силу чего прекращение трудовых отношений может рассматриваться в качестве предпосылки возможного в будущем, но отнюдь не обязательного, расторжения договора найма. Расторжение данного договора происходит или в результате добровольного выезда нанимателя, или в результате вынесения судом решения по иску наймодателя о принудительном выселении. Последнее возможно в случае отказа нанимателя от добровольного выезда при предъявлении к нему соответствующего письменного требования. Истечение же срока, данного нанимателю для добровольного освобождения жилого помещения, может, по мнению автора, рассматриваться в качестве момента, с которого следует исчислять срок исковой давности по требованиям о выселении из служебного жилого помещения.
Ключевые слова: договор найма служебного жилого помещения, срок договора найма служебного жилого помещения, расторжение договора найма служебного жилого помещения, выселение из служебного жилого помещения, Жилищный кодекс Российской Федерации, правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации
ABOUT THE MOMENT OF TERMINATION OF A CONTRACT FOR TENANCY FOR EMPLOYEES
© 2018
Papushina Natalia Yurievna, judge
Novosibirsk regional court (630091, Russia, Novosibirsk, street Pisareva, 35 e-mail: [email protected])
Abstract. The present article is devoted to the questions of dating of the dissolution of tenancy's contract at the employment termination between landlord and tenant. Determination of the moment of dissolution of tenancy's contract is necessary to define the existence of direct cause and effect relationship between the employment termination and the termination of tenancy. The scientific novelty of the offered approach is that the author suggests to refuse from the settled in the doctrine idea of existence of direct dependence between the employment termination and dissolution of tenancy's contract. The employment termination can be considered as a prerequisite possible in the future, but not obligatory, dissolution of tenancy's contract. The conducted research allows to come to a conclusion that despite the person's loss of the status of worker (employee) he remains the tenant and, as a result, keeps all rights and obligations for the tenancy's contract, i.e. between the parties earlier signed the contract it keeps working. The dissolution of this contract occurs as a result of voluntary departure of the tenant or as a result of adjudgement on the claim for compulsory possession. The last is possible in case of the tenant's refusal from voluntary departure at presentation to him the relevant written requirement. The expiration of the term given to the tenant for voluntary depature from the accomodation, according to the author's opinion may be considered as the moment from which it is necessary to estimate the period of prescription according to requirements of an eviction from the accomodation.
Keywords: tenancy for employees, term for tenancy for employees, termination of the contract, eviction, the Housing code of the Russian Federation, the legal position of the Supreme Court of the Russian Federation
Сохраняющаяся тенденция приоритетного формирования частного жилищного фонда, отнюдь не снизила остроты полемики относительно пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе фонда специализированного, а применительно к последнему, служебными жилыми помещениями. Особо интересной представляется дискуссия, развернувшаяся в последнее время [1, 2, 3] относительно соотношения понятия расторжение и прекращение договора найма служебного жилого помещения. Данный, на первый взгляд абсолютно доктриналь-ный, спор породил необходимость обсуждения вопроса о сроке договора найма служебного жилого помещения и праве наймодателя на предъявление иска о выселении из служебного жилого помещения в связи с прекращением трудовых отношений с нанимателем.
В настоящей статье автором предпринята попытка по-иному, нежели традиционно принято, определить момент расторжения договора найма служебного жилого помещения. Для разрешения этой проблемы автор предлагает отказаться от такого подхода, при котором прекращение трудовых отношений рассматривается как безусловное основание для прекращения договора най-
ма служебного жилого помещения. Выработка новых подходов к решению вышеозначенной проблемы имеет как доктринальное, так и практическое значение, поскольку служит целям правильного разрешения исков владельцев служебных жилых помещений о выселении к лицам, их занимающим.
Следует отметить, что ранее действовавшее правовое регулирование с абсолютной четкостью определяло момент прекращения договора найма служебного жилого помещения. Так, согласно положениям статьи 107 Жилищного кодекса РСФСР [4] рабочие и служащие, прекратившие трудовые отношения с предприятием, учреждением, организацией, а также граждане, которые исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию, подлежали выселению из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения.
Очевидно, что законодатель в нормах Жилищного кодекса РСФСР связывал воедино момент прекращения трудовых (служебных) отношений нанимателя служебного жилого помещения с утратой им и членами его семьи права пользования служебным жилым помещением.
370
Baltic Humanitarian Journal. 2018. Т. 7. № 1(22)
юридические науки
Папушина Наталья Юрьевна О МОМЕНТЕ РАСТОРЖЕНИЯ ...
Системный анализ положений данного Кодекса позволяет прийти к выводу о том, что договор найма служебного жилого помещения, поименованный в статье 106, с прекращением трудовых отношений также прекращался, и пользование служебным жилым помещением утрачивало правомерность.
Подход к определению момента прекращения отношений по найму служебного жилого помещения через прекращение трудовых (служебных) правоотношений получил свое развитие и в правоприменительной практике [5, 6]. Обобщая судебную практику, сформировавшуюся в период действия Жилищного кодекса РСФСР, можно с достаточной уверенностью утверждать, что суды различных инстанций давали однозначное определение моменту прекращения договора найма служебного жилья, связывая его исключительно с прекращением трудовых (служебных) отношений нанимателя и наймо-дателя.
В доктрине [7, 8, 9] также сформировалось устойчивое представление о прекращении договора найма в связи с прекращением трудовых отношений. Ученые, имеющие различные убеждения по другим вопросам наемных правоотношений, единодушны в том, что договор найма служебного помещения прекращается по истечении срока, определяемого периодом работы или службы нанимателя такого жилья, после чего данное лицо подлежит выселению из служебного жилого помещения.
Если обратиться к нормам действующего Жилищного кодекса РФ [10], то к лицам, обладающим правом на предоставление служебного жилого помещения, закон относит граждан, которым в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления на соответствующий период работы, службы или исполнения обязанностей по должности должны предоставляться служебные жилые помещения (статьи 93, 104 Жилищного кодекса РФ).
На первый взгляд, приведенная выше правовая конструкция также дает возможность определить срок существования правоотношения по найму служебного жилого помещения через связь с трудовым (служебным) правоотношением. Ведь если жилое помещение предоставляется в связи с осуществлением трудовой или служебной функции, то и срок пользования им зависит от срока осуществления такой функции, т.е. с прекращением трудовых (служебных) правоотношений должны прекращаться и правоотношения по найму служебного жилого помещения.
Однако обращение к положениям статьи 103 Жилищного кодекса РФ позволяет поставить вышеприведенное утверждение под сомнение, поскольку в части 1 данной статьи установлено, что в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам.
Как мы видим, в отличие от Жилищного кодекса РСФСР действующее жилищное законодательство напрямую не отождествляет момент прекращения трудовых (служебных) отношений нанимателя с моментом прекращения правоотношений по найму служебного жилого помещения. Напротив, в отличие от ранее действующей законодательной конструкции, создатели кодекса ни словом не упомянули о наличии такой связи, указав лишь на то, что служебное жилое помещение подлежит освобождению после расторжения или прекращения договора его найма. Из чего можно полагать,
что законодатель в положениях Жилищного кодекса РФ сознательно отказался от отождествления момента расторжения договора найма служебного жилого помещения с моментом прекращения трудовых отношений.
По мнению автора, можно с достаточной уверенностью говорить о сохранении действия договора найма служебного жилого помещения и законности пользования служебным жилым помещением бывшим работником-нанимателем и после прекращения трудовых отношений при учёте следующих допущений. Так, действующее жилищное законодательство (в отличие Жилищного кодекса РСФСР, императивно предписывающего необходимость выселения лиц, прекративших трудовые отношения, из служебного жилого помещения) не возлагает на наймодателя какой-либо обязанности после прекращения трудовых (служебных) отношений с нанимателем непременно предъявить требование об освобождении служебного жилого помещения. В силу чего проживание бывшего работника в служебном жилом помещении может быть сколь угодно долгим, что зачастую и встречается в практике судов. И все это время пользователь, которого, по мнению автора, следует именовать нанимателем, осуществляет права и исполняет обязанности, вытекающие из ранее заключенного им договора найма. Это позволяет предположить, что тогда договор найма служебного жилого помещения считается продленным на неопределенный срок.
Для иллюстрации заявленного тезиса обратимся к анализу части 2 статьи 103 Жилищного кодекса РФ, содержащей перечисление лиц, которые при определенных условиях не могут быть выселены из служебного жилого помещения без предоставления иного жилого помещения. К примеру, среди лиц, не подлежащих выселению без предоставления иного жилого помещения, в частности, поименованы пенсионеры по старости и члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение. На характеристике прав и обязанностей этих групп пользователей служебных жилых помещений, не связанных с наймода-телем трудовыми или служебными отношениями, следует остановиться более подробно.
В целом не вызывает сомнения, что лицо, ставшее пенсионером по старости, уже прекратило трудовые (служебные) отношения с работодателем; в то время как члены семьи умершего работника в трудовых отношениях с работодателем вообще не состояли. Однако эти лица продолжают пользоваться служебным жилым помещением на законном основании, коль скоро законодатель поставил в прямую зависимость возможность их выселения из служебного жилья только при условии предоставления другого жилого помещения, следовательно, признав за ними право на обеспечение иным жилым помещением вместо подлежащего освобождению служебного жилья. На признание за лицами, не подлежащими выселению без предоставления другого жилого помещения, «права на жилище» указывал еще В.В. Чубаров [11].
Здесь также необходимо отметить, что ни пенсионеры по старости, ни члены семьи умершего нанимателя служебного жилого помещения, несмотря на отсутствие трудовых или служебных отношений с наймодателем, не освобождаются от несения обязанностей по содержанию данного жилого помещения, его текущему ремонту и поддержанию его в надлежащем состоянии, а также от оплаты коммунальных услуг. Из этого можно сделать вывод, что сам по себе выход нанимателя служебного помещения на пенсию (уход в отставку) не прекращает отношений по найму служебного жилого помещения, а, следовательно, и действия договора найма такого жилья. Это означает, что, несмотря на утрату нанимателем статуса работника (служащего), он остается нанимателем служебного жилого помещения, и, как следствие, сохраняет все права и обязанности по договору найма служебного жилого помещения, т.е. между ним и наймодателем
Papushina Natalia Yurievna juridical
ABOUT THE MOMENT ... science
сохраняет действие ранее заключенный договор.
В ситуации же со смертью работника-нанимателя вообще, по мнению автора, фактически происходит замена нанимателя другими лицами, поскольку члены семьи умершего работника в продолжающихся правоотношениях занимают его место. По сути, мы имеем дело с изменением договора найма служебного жилого помещения, где при определенных условиях может даже появляться множественность лиц на стороне нанимателя, и при этом сам договор сохраняет свою силу как для най-модателя, так и для новых нанимателей. И такой договор продолжает свое действие до момента изъявления воли наймодателем - предъявления требования о выселении в другое жилое помещение, обязанность предоставить которое, должна возлагаться именно на наймодателя как на лицо, обладающего вещным правом в отношении служебного жилого помещения.
В подтверждение допустимости вышеприведенных умозаключений достаточно обратиться к правовым позициям Верховного Суда Российской Федерации, сформулированным им в ряде определений [12, 13, 14]. Из содержания данных судебных актов недвусмысленно усматривается - срок договора найма служебного жилого помещения не определяется сроком работы (службы) нанимателя. Как указывает Верховный Суд Российской Федерации, прекращение трудовых отношений с работодателем, предоставившим жилое помещение, не влечет за собой автоматическое прекращение договора в момент увольнения работника. Договор найма служебного жилого помещения сохраняет свое действие вплоть до его добровольного освобождения нанимателем, при отказе от которого гражданин подлежит выселению в судебном порядке с прекращением прав и обязанностей в отношении занимаемого жилья.
По мнению высшей судебной инстанции, факт прекращения трудовых (служебных) правоотношений должен рассматриваться исключительно в качестве предпосылки возможного в будущем расторжения договора найма служебного жилого помещения, связанного с проявлением доброй воли сторон такого договора. Так, наниматель после прекращения трудовых отношений может добровольно выехать из служебного жилья без напоминания ему об этом наймодателем. Такой же добровольный характер выезда сохраняется и в случае выезда нанимателя после обращенной к нему просьбы наймодателя о добровольном освобождении занимаемого жилого помещения.
Реализация же наймодателем права притязания поставлена в зависимость от отказа нанимателя от добровольного освобождения служебного жилого помещения, т.е. наниматель может быть выселен в судебном порядке только при его отказе добровольно освободить жилого помещения. И именно решение суда о выселении нанимателя из служебного жилого помещения должно в этом случае рассматриваться как правопрекращающий юридический факт, с которым связывается расторжение договора найма.
Вышеизложенное позволяет отметить, что вопрос о сохранении действия договора найма служебного жилого помещения после прекращения трудовых отношений с нанимателем имеет решающее значение при определении срока исковой давности по требованиям о выселении бывших работников из служебного жилья. Так, если считать, что договор найма служебного жилого помещения расторгается с момента прекращения с работником трудового договора, то последующее его проживание в таком жилом помещении носит неправомерный характер. Следовательно, в отсутствие между сторонами договорных отношений проживание бывшего нанимателя в служебном жилом помещении необходимо будет рассматривать как незаконное владение чужим имуществом, защита против которого должна осуществляться путем предъявления виндикационного иска. Срок же на предъявление иска об истребовании определен общими 372
правилами и составляет три года, которые в этом случае должны исчисляться с момента прекращения трудовых отношений.
Однако, как уже было указано выше, каких-либо вещных отношений применительно к владению и пользованию служебным жилым помещением после прекращения трудовых отношений не возникает. Напротив, между сторонами продолжаются договорные отношения по найму служебного жилого помещения, срок существования которых начинает зависеть от воли сторон по их сохранению. В силу чего срок исковой давности по требованиям наймодателя об освобождении служебного жилого помещения должен исчисляться со дня истечения срока, установленного в предложении о его добровольном освобождении.
Подводя итоги необходимо отметить, что, несмотря на численное преобладание жилых помещений частного жилищного фонда над служебными жилыми помещениями, вопрос о правомерности пользования последними не утратит свою актуальность до тех пор, пока будут сохраняться такие виды работ, выполнение которых делает необходимым проживание работника в непосредственной близости от места работы. Мало того, закон по-прежнему сохраняет гарантию предоставления служебных жилых помещений определенным категориям лиц, в связи с осуществляемой ими трудовой функцией. Поэтому определение срока пользования в рамках договорных правоотношений служебным жилым помещением остается одним из краеугольных камней, на которые наталкивается судебная практика при разрешении споров о выселении лиц, проживающих в служебных жилых помещениях.
С целью преодоления возникающих трудностей при разрешении споров указанной категории автор предлагает отказаться от ранее сложившегося подхода к определению момента прекращения договора найма служебного жилого помещения, связывающего воедино момент прекращения трудовых отношений с прекращением отношений по правомерному пользованию служебным жилым помещением. Напротив, автор полагает, что прекращение трудовых отношений само по себе не влечет даже и расторжения договора найма служебного жилого помещения, а выступает лишь предпосылкой их возможного прекращения в будущем, оказывая организующее воздействие на поведение сторон договора. Это обстоятельство должно учитываться судами при разрешении вопроса о пропуске срока исковой давности по делам о выселении лиц из служебных жилых помещений.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Булгаков В.В., Матвеева М.С. Основания прекращения права пользования служебным жилым помещением // Современные тенденции развития науки и технологий. 2016. № 9-6. С. 30-32.
2. Оглио Е.Ф. Основания прекращения права пользования служебным жилым помещением / Проблемы современного российского законодательства. Материалы IV Всероссийской научно-практической конференции. - Иркутск, 2015. С. 223-225.
3. Максименко А.В. Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения // Проблемы правоохранительной деятельности. 2011. № 2. С. 33-36.
4. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР от 24 июня 1983, в ред. от 18.01.1985) // Свод законов РСФСР, т. 3, с. 7.
5. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 03 апреля 1987 года № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» (ред. от 30.11.1990) // Сборник постановлений Пленумов Верховных судов СССР и РСФСР (РФ) по гражданским делам, М.: Спарк, 1994. 298 с.
6. Постановление Президиума Ярославского областного суда от 17 июля 2002 года по делу № 44-г-217 // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения 01.02.2018
Baltic Humanitarian Journal. 2018. Т. 7. № 1(22)
юридические науки
Папушина Наталья Юрьевна О МОМЕНТЕ РАСТОРЖЕНИЯ ...
года).
7. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. Книга 2 (4-е издание, стереотипное). М.: Статут, 2002. 800 с.
8. Крашенинников П.В. Жилищное право (10-е издание, переработанное и дополненное). М.: Статут, 2017. 415 с.
9. Шешко Г.Ф. Жилые помещения специализированного жилищного фонда. Предоставление, пользование, выселение // Жилищное право. 2006. № 1. С. 25-39.
10. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (в ред. от 31.12.2017) // Парламентская газета, № 7-8, 15.01.2005.
11. Чубаров В.В. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик о служебной жилой площади / Основы советского жилищного законодательства: Межвузовский сборник научных трудов, Свердловск, 1981. С. 101-102.
12. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 02 августа 2016 года № 56-КГ16-10 // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения 30.12.2017 года).
13. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 09 августа 2016 года № 56-КГ16-13 // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения 30.12.2017 года).
14. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 04 октября 2016 года № 56-КГ16-17 // СПС «Консультант Плюс» (дата обращения 30.12.2017 года).
Статья поступила в редакцию 06.01.2018
Статья принята к публикации 27.03.2018
