CC BY
48УДК - 347.674 НИКОЛЮКИН Станислав Вячеславович,
ББК - 67.404 доцент кафедры гражданского права
Российского государственного университета правосудия,
кандидат юридических наук, доцент, e-mail: 89161886846@yandex.ru
12.00.03 - гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право
К ВОПРОСУ О МЕХАНИЗМЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
НАЕМНЫХ ДОМОВ
Аннотация. В статье анализируются особенности механизма правового регулирования наемных домов, предназначенных для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания, как системы правовых средств (элементов), осуществляющих взаимосвязанную регламентацию жилищных отношений в рамках договорных правоотношений в наемном доме социального использования, а именно найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и найма жилых помещений, а также в наемном доме коммерческого использования по договорам найма жилых помещений.
Ключевые слова: жилое помещение; механизм правового регулирования, наемные дома; цель наемных домов; учет наемных домов социального использования; государственная поддержка для создания и эксплуатации наемного дома социального использования; муниципальная поддержка для создания и эксплуатации наемного дома социального использования; управление наемным домом; договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования; договор найма жилых помещений.
NIKOLYUKIN Stanislav Viacheslavovich,
associate professor of civil law Russian state university of justice, candidate of law sciences, associate professor,
TO THE QUESTION OF THE MECHANISM OF LEGAL REGULATION OF HOLY HOUSES
Abstract. The article analyzes the peculiarities of legal regulation of hired buildings is designed to allow citizens possession and use for residence, as the system of legal means (elements) performing an interrelated regulation of housing relations in the framework of contractual relations in a hired house social use, namely, the hiring of premises housing social use and hiring of premises, and in a hired house commercial use - lease agreements residential premises.
Keywords: housing; the mechanism of legal regulation, hired the house; the goal of hired buildings; accounting of hired buildings for social use; government support for the creation and the exploitation of wage at home for social use; municipal support for the creation and the exploitation of wage at home for social use; management hired house; the tenancy agreement of the housing fund of social use, the contract of hiring of premises.
Потребность людей в улучшении жилищных условий остается по-прежнему высокой, и удовлетворить этот спрос можно только с использованием надежных рыночных
механизмов.
(В.В. Путин) [2] ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 7 • 2017
В соответствии с Государственной программой Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» [8] основная стратегическая цель государственной политики в жилищной и
жилищно-коммунальной сферах на период до 2020 года - создание комфортной среды обитания и жизнедеятельности человека, которая не только позволяет удовлетворять жилищные потребности, но и обеспечивает высокое качество жизни. Кроме того, одним из приоритетов государственной политики, направленной на достижение указанной цели, является развитие рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан с невысокими доходами, не имеющих жилья в силу определенных обстоятельств, оказавшихся в сложных жизненных ситуациях и т.п.
Осуществляемые в Российской Федерации преобразования в области обеспечения граждан жильем ставят перед государством многочисленные задачи, среди которых важное место занимает обеспечение каждого человека, не имеющего экономической возможности приобрести жилье в собственность с перспективой несения бремени собственности, стабильным, устойчивым, постоянным жилым помещением, улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда [5, с. 14], в том числе в наемном доме _ жилом доме, являющемся собственностью одного лица, предназначенном для сдачи внаем с целью проживания.
Правовое регулирование наемных домов представляет собой процесс последовательного использования нормативного инструментария для достижения целей упорядочения жилищных отношений с участием наемных домов как «поставщиков жилья». Речь идет о регламентации жилищных отношений, представляющей собой систему разнообразных юридических средств, которую составляют: а) нормы жилищного законодательства; б) юридические факты; в) жилищные правоотношения; г) правовая характеристика наемных домов; д) компетенция органов государственной власти и органов местного самоуправления по поддержке для создания и эксплуатации наемных домов; е) учет наемных домов; ж) управление наемными домами.
А) Нормы жилищного законодательства. К числу нормативных регуляторов
жилищных отношений с участием жилых помещений в наемных домах относится не только Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) как базовый акт в системе жилищного законодательства, но и:
- Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ);
- Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ);
- Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ);
- Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ);
- Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»;
- Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
- Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
- Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;
- Федеральный закон от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации»;
- Федеральный закон от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетике»;
- Федеральный закон от 27 июля 2010 г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении»;
- Федеральный закон от 7 декабря 2011 г. № 416-ФЗ «О водоснабжении и во-доотведении»;
- Постановление Правительства Российской Федерации от 5 декабря 2014 г. № 1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений фонда социального использования»;
- Постановление Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2015 г. № 1532 «Об утверждении Правил предоставления документов, направляемых или предоставляемых в соответствии с частями 1,3-13,15 статьи 32 Федерального за-
ОБРАЗОВАНИЕИ ПРАВО № 7 • 2017
кона «О государственной регистрации недвижимости» в федеральный орган исполнительной власти (его территориальные органы), уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в едином государственном реестре недвижимости»;
- Постановление Правительства Российской Федерации от 23 декабря 2015 г. № 1413 «Об утверждении Правил установления требований к возмещению убытков при предоставлении земельного участка для строительства наемного дома коммерческого или социального использования»;
- Постановление Правительства Российской Федерации от 12 декабря 2014 г. № 1356 «О порядке установления, изменения и ежегодной индексации платы на наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования»;
- Приказ Росстата от 10 июня 2016 г. № 279 «Об утверждении статистического инструментария для организации Минстроем России федерального статистического наблюдения за жильем экономического класса, наемными домами» и др.
Б) Жилищные правоотношения возникают, изменяются и прекращаются на основании жизненных обстоятельств, влекущих за собой определенные правовые последствия, именуемые юридическими фактами [6, с. 129-141]. К ним относятся только те обстоятельства, которые «признаны нормами права правообразующими, пра-воизменяющими или правопрекращающи-ми» [3, с. 431].
Юридическим фактором, влекущим за собой возникновение правоотношений по владению и пользованию жилыми помещениями в наемном доме, является договор найма жилого помещения. Когда речь идет о наемном доме социального использования (наемный дом социального типа), заключаются договоры найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и договоры найма жилого помещения; в наемном доме коммерческого
ОБРАЗОВАНИЕИ ПРАВО № 7 • 2017
использования (наемный дом коммерческого типа) - договоры найма жилого помещения.
В) Жилищное правоотношение представляет собой урегулированное нормами права общественное отношение особого рода, в котором его участники, реализуя гарантированное государством субъективное право на жилище, приобретают соответствующие права и обязанности [1, с. 43].
В качестве сущностных черт жилищного правоотношения можно выделить следующие:
1) жилищное правоотношение не выходит за рамки отношений, в которых реализуется право граждан на жилище;
2) обязательным субъектом жилищного правоотношения является физическое лицо - гражданин;
3) объект правоотношения - жилое помещение, предоставляется (передается) его собственником или уполномоченным им лицом;
4) жилищное правоотношение является имущественным в силу того, что объектом выступает жилое помещение (специфический вид имущества) [7, с. 349].
Возникновение жилищных правоотношений с участием наемных домов связано с договорами найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и договора найма жилого помещения.
Важно отметить, что доля жилых помещений, предоставляемых по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее 50%, а доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее 50%.
Юридическая характеристика договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Согласно договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, одна сторона - наймодатель, обязуется передать другой стороне - нанимателю, жилое помещение во владение
и пользование для проживания в нем (разд. 111.1 ЖК РФ, 672 ГК РФ).
Сторонами договора являются наймо-датель и наниматель.
Наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть:
1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация;
2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения.
При этом наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в одном наемном доме социального использования может являться только одно лицо.
Нанимателем может быть гражданин, признанный нуждающимся в жилых помещениях, и гражданин1 , признанный по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления нуждающимся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, если:
1) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают установленного максимального размера;
1 Жилые помещения не предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.
2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.
Так, например, согласно ст. 1 Закона Санкт-Петербурга от 13 июля 2015 г. № 475-92 «О жилых помещениях жилищного фонда социального использования и о наемных домах социального использования» (далее - Закон Санкт-Петербурга о жилых помещениях жилищного фонда социального использования и о наемных домах социального использования), на учет граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, принимаются граждане, проживающие в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее пяти лет, в том числе граждане без определенного места жительства, признанные по установленным ЖК РФ, другими федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, законами Санкт-Петербурга основаниям нуждающимися в жилых помещениях, если:
1) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость их имущества, подлежащего налогообложению, которые определяются в порядке, установленном названным выше Законом Санкт-Петербурга, не превышают максимального размера, устанавливаемого в соответствии со ст. 3 и 4 данного Закона Санкт-Петербурга;
2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в порядке, установленном Законом Санкт-Петербурга от 30 июня 2005 г. № 407-65 «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге».
Кроме того, в соответствии со ст. 6 Закона Санкт-Петербурга о жилых помещениях жилищного фонда социального использования и о наемных домах социального использования принятие на учет граждан, имеющих право на заключение договоров найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (далее - учет граждан), осуществляется на основании следующих документов:
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 7 • 2017
- заявления о принятии на учет граждан, подписанного совершеннолетними членами семьи заявителя;
- паспорта или иных документов, удостоверяющих личность и подтверждающих гражданство Российской Федерации заявителя и членов его семьи;
- документов, подтверждающих проживание заявителя и членов его семьи в Санкт-Петербурге в общей сложности не менее пяти лет;
- документов, содержащих сведения о составе семьи заявителя и степени родства членов его семьи;
- документов, содержащих сведения о месте жительства заявителя и членов его семьи;
- документов, подтверждающих наличие установленных ЖК РФ оснований для признания заявителя нуждающимся в жилых помещениях;
- документов, содержащих сведения о доходах заявителя и членов его семьи за 12 месяцев, предшествующих обращению для принятия на учет граждан;
- документов, содержащих сведения о стоимости находящегося в собственности заявителя и членов его семьи имущества, подлежащего налогообложению.
Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или жилой дом, являющийся наемным домом социального использования.
Существенными условиями договора являются предмет, срок действия, размер платы за наем, порядок изменения и условия заключения договора на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на срок не менее одного года, но не более десяти лет. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается на один год в период проведения процедуры обращения взыскания на жилые помещения в наемном доме социального использования или на являющийся наемным до-
ОБРАЗОВАНИЕИ ПРАВО № 7 • 2017
мом социального использования жилой дом в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме.
Права и обязанности нанимателя и най-модателя.
Наниматель обязан:
а) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;
б) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением и в пределах, которые установлены ЖК РФ;
в) поддерживать жилое помещение в надлежащем санитарном состоянии;
г) соблюдать санитарные правила при пользовании помещениями общего пользования в наемном доме социального использования, являющемся многоквартирным домом, а также земельным участком, на котором расположен наемный дом социального использования, и объектами благоустройства, расположенными на таком земельном участке;
д)при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-техни-ческого и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно сообщать об этом наймодателю, принимать возможные меры к устранению последствий неисправностей, создающих угрозу возникновения аварийной ситуации и требующих принятия безотлагательных мер;
е)не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения;
ж) своевременно и в полном объеме вносить плату за наем жилого помещения и коммунальные услуги в установленном порядке и размере;
з) при досрочном расторжении договора или по истечении его срока действия сдать по передаточному акту наймодате-лю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;
и) при досрочном расторжении договора или по истечении срока его действия, за исключением заключения нанимателем
договора займа жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении жилого помещения, освободить жилое помещение в течение срока, установленного договором. В случае отказа освободить жилое помещение наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в соответствии со ст. 91.12 ЖК РФ;
к) допускать в жилое помещение в согласованное сторонами время (с предупреждением нанимателя не менее чем за три дня) представителей наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора (контроля) и муниципального жилищного контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитар-но-технического и иного оборудования, находящегося в нем, выполнения необходимых ремонтных работ, проверки состояния и приемки жилого помещения в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;
л) информировать наймодателя о возникновении у нанимателя и (или) у членов его семьи права пользования другими жилыми помещениями, на территории которого расположено предоставленное по договору жилое помещение, предоставленными им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо в ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащими им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на нанимателя и указанных членов его семьи превышает установленную норму предоставления жилого помещения по договору социального найма, не позднее двух месяцев со дня возникновения указанного права;
м) иные не противоречащие законодательству Российской Федерации обязанности нанимателя.
Наймодатель обязан: а) обеспечить надлежащее содержание, текущий и капитальный ремонт наемного
дома социального использования, в котором находится жилое помещение, либо жилого дома, являющегося наемным домом социального использования;
б) осуществлять содержание, текущий2 и капитальный ремонт3 жилого помещения;
в) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта наемного дома социального использования не позднее чем за три месяца до начала работ;
г) по требованию нанимателя составить акт причинения вреда в случае причинения вреда жилому помещению и имуществу нанимателя с указанием в нем подробного описания вреда жилому помещению и имуществу нанимателя, причин причинения такого вреда (если возможно, установить такую причину)4;
д) обеспечивать предоставление нанимателю и совместно проживающим с ним гражданам коммунальных услуг, качество которых должно соответствовать правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
2 К текущему ремонту жилого помещения, выполняемому наймодателем за свой счет, относятся такие работы, как побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного (расположенного внутри квартиры или являющегося наемным домом социального использования жилого дома) инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, тепло- и газоснабжения).
3 К капитальному ремонту жилого помещения, выполняемому наймодателем за свой счет, относятся такие работы, как замена дверных створок, коробов и наличников, оконных переплетов, замена полов, замена внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения и газоснабжения).
4 Акт должен быть подписан сторонами, представителями специализированных организаций, работниками ремонтно-эксплуатационной организации и аварийно-технических служб в случае их участия в осмотре жилого помещения и имущества нанимателя.
ОБРАЗОВАНИЕИ ПРАВО № 7 • 2017
е) принять жилое помещение у нанимателя по передаточному акту после расторжения или прекращения договора;
ж) по заявлению нанимателя принять (с приложением необходимых документов) и передать в орган регистрационного учета документы, необходимые для регистрации или снятия с регистрационного учета нанимателя и членов его семьи, по месту жительства в жилом помещении или временных жильцов, по месту пребывания в жилом помещении, и предоставить нанимателю документы, подтверждающие произведенную регистрацию или снятие с регистрационного учета;
з) сообщать нанимателю не позднее одного рабочего дня об изменении сведений об организации, отвечающей за управление наемным домом социального использования, и диспетчерской службе, отвечающей за прием сообщений о ненадлежащем качестве содержания и ремонта жилого помещения, наемного дома социального использования и о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, о возникновении или угрозе возникновения аварийных ситуаций;
и) сообщать нанимателю об изменении установленной нормы предоставления жилого помещения и учетной нормы в течение одного месяца со дня их изменения;
к) иные не противоречащие законодательству Российской Федерации обязанности наймодателя.
Наниматель вправе:
- пользоваться жилым помещением для проживания на условиях, установленных ЖК РФ и договором;
- пользоваться помещениями общего пользования в наемном доме социального использования, являющегося многоквартирным домом, в частности: межквартирными лестничными площадками, лестницами, лифтами, коридорами, земельным участком, на котором расположен наемный дом социального использования, и расположенными на таком земельном участке объектами благоустройства в соответствии с их назначением и требованиями, установленными законодательством Российской Федерации;
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 7 • 2017
- вселить с согласия (в письменной форме) членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, в жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей или с согласия (в письменной форме) указанных членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, согласия остальных членов семьи не требуется;
- разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд;
- сохранить права по договору при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи;
- требовать от наймодателя своевременного проведения качественного текущего и капитального ремонта жилого помещения, текущего и капитального ремонта наемного дома социального использования;
- требовать от наймодателя обеспечения предоставления коммунальных услуг, качество которых соответствует правилам предоставления коммунальных услуг, предоставляемых собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
- расторгнуть в любое время договор с согласия членов семьи нанимателя, предупредив (в письменной форме) об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения договора;
- требовать от наймодателя составления акта причинения вреда в случае причинения вреда жилому помещению и имуществу нанимателя с указанием в нем подробного описания вреда жилому помещению и имуществу нанимателя, причин причинения такого вреда;
- иные не противоречащие законодательству Российской Федерации права нанимателя.
Наймодатель вправе:
а) требовать от нанимателя своевременного внесения платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги;
б) не чаще одного раза в месяц требовать допуска (с предупреждением нанимателя не менее чем за три дня) в жилое помещение своих представителей или уполномоченных наймодателем лиц в заранее согласованное сторонами время для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, контроля над использованием жилого помещения и выполнения необходимых ремонтных работ, проверки состояния и приемки жилого помещения в случае расторжения настоящего договора, а для ликвидации аварий - в любое время;
в) запретить вселение в жилое помещение граждан, не являющихся супругом, детьми и родителями нанимателя, в качестве членов семьи нанимателя, если после такого вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит меньше установленной учетной нормы площади жилого помещения на момент заключения договора;
г) иные не противоречащие законодательству Российской Федерации права наймодателя.
Юридическая характеристика договора найма жилого помещения.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (най-модатель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).
Сторонами договора являются наймо-датель и наниматель. В качестве наймода-теля может выступать любой субъект, являющийся собственником жилого помещения, а нанимателем может быть только гражданин. Юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование по договору аренды или иному договору с обязательным условием использования этого помещения для проживания граждан.
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Признаками жилого помещения являются:
а) назначение - только для проживания (ст. 288 ГК РФ). Использование в других целях допускается только после перевода жилого помещения в нежилое;
б) пригодность для постоянного проживания. В качестве критерия для включения строений (помещений) в состав жилого фонда законодатель выбрал понятие возможности проживания, под которым понимается не сам факт длительности проживания семьи или гражданина в помещении, а его изначальная, проектная предназначенность к этому;
в) благоустроенность жилого помещения. Речь, прежде всего, идет о жилых помещениях, входящих в состав государственного и муниципального жилищных фондов, фонда социального использования. Представляется, что данный признак является важным и рассматривать его в качестве дополнительного критерия неправильно;
г) изолированность. Данный признак означает, что жилое помещение должно быть надлежаще отделено от других смежных помещений стенами без проемов, автономно оборудованными видами инженерного благоустройства населенного пункта, а также иметь самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой или улицей (двор), или придомовым земельным участком;
д) капитальность. Данный признак следует отнести к числу важнейших, поскольку проживание гражданина в жилом помещении напрямую связано с безопасностью его жизни и здоровья. Капитальность строения - обобщенная характеристика степени его надежности [4, с. 349].
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.
Срок договора не может превышать пяти лет. Если в договоре срок не определен, он считается заключенным на пять лет.
ОБРАЗОВАНИЕИ ПРАВО № 7 • 2017
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Помимо нанимателя в жилом помещении могут проживать и иные лица, которые должны быть указаны в договоре найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Наниматель несет ответственность перед наймодате-лем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, совместно с нанимателем несут солидарную ответственность перед наймодате-лем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.
Обязанности наймодателя:
- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Обязанности нанимателя:
- использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
- не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;
- своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Г) Правовая характеристика наемных домов.
ОБРАЗОВАНИЕИ ПРАВО № 7 • 2017
Правовой статус представляет собой юридически закрепленное положение лица, выражающееся в системе правосубъектности, прав, обязанностей и других элементов, позволяющее ему участвовать в правоотношении и осуществлять свои интересы. Правовым статусом обладают все участники общественных отношений независимо от их принадлежности, порядка образования (создания, появления), выполняемых функций, подчиненности и пр. с момента вступления в любое общественное отношение.
Легальное определение наемного дома закреплено в п. 1 ст. 91.16 ЖК РФ: наемный дом - это здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания.
Приведенное определение наемного дома позволяет выделить его признаки:
1) наемный дом представляет собой здание. Согласно подп. 6 п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. В соответствии со ст. 130 ГК РФ здание относится к недвижимым вещам; таким образом, наемный дом является недвижимостью и право собственности на него подлежит государственной регистрации согласно Федеральному закону от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
2) наемный дом принадлежит на праве собственности одному лицу;
3) в наемном доме располагаются жилые помещения;
4) жилые помещения в наемном доме предназначаются для проживания граждан;
5) жилые помещения в наемном доме предоставляются во владение и пользование по договорам найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и договора найма жилого помещения.
Д) Компетенция органов государственной власти и органов местного самоуправления по поддержке для создания и эксплуатации наемных домов.
Строительство наемных домов предполагает государственную, муниципальную и иную поддержку. От того, в чьей собственности будет находиться наемный дом, зависит источник финансирования. В соответствии с п. 1 ст. 91.19 ЖК РФ, если наемный дом находится в государственной или муниципальной собственности, для создания, эксплуатации или приобретения наемного дома или всех помещений в нем могут использоваться бюджетные средства бюджетной системы Российской Федерации или находящееся в государственной или муниципальной собственности имущество. Кроме того, частный наемный дом может создаваться за счет этих же источников, то есть осуществляться государственная и муниципальная поддержка или оказываться поддержка за счет иных лиц путем предоставления денежных средств или имущества. Она будет предоставляться в соответствии с федеральными законами, законами субъектов РФ, актов органов местного самоуправления в порядке, установленном государственными или муниципальными программами. Кроме того, развитие сектора арендного жилья может осуществляться за счет внебюджетных средств.
Какие же средства поддержки на строительство доступного и комфортного жилья выделяются в рамках государственных региональных программ? Например, согласно Государственной программе Республики Карелии «Обеспечение доступным и комфортным жильем и жилищно-коммунальными услугами на 2014-2020 годы» [9], основная цель которой - формирование рынка арендного жилищного фонда и развитие некоммерческого арендного жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода, предусматри-
вает общий объем выделяемых средств -388,5 млн. руб. из республиканского бюджета. Государственная программа Республики Тыва «Обеспечение жителей Республики Тыва доступным и комфортным жильем на 2014-2020 годы», основная цель которой - создание условий для формирования в республике фонда арендного жилья, предусматривает выделение следующих средств: 50 млн. руб. из средств федерального бюджета, 20 млн. руб. из средств республиканского бюджета, 5 млн. руб. из средств местных бюджетов [10]. Государственная программа Курганской области «Развитие жилищного строительства на 2014-2018 годы», основная цель которой -содействие формированию рынка арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода, предусматривает общий объем средств - 406,1 млн. руб. за счет внебюджетных источников.
Е) Учет наемных домов. В целях обеспечения условий для осуществления права на жилище органами государственной власти и органами местного самоуправления ЖК РФ предусматривается учет наемных домов социального использования. Согласно ст. 91.18 ЖК РФ, наемные дома социального использования и земельные участки, предоставленные или предназначенные в соответствии с земельным законодательством для строительства таких домов, подлежат учету в муниципальном реестре наемных домов социального использования органами местного самоуправления муниципальных образований (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), на территориях которых расположены такие дома и земельные участки. Кроме того, порядок учета наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначен-
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 7 • 2017
ных для их строительства, устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Так, например, Постановлением правительства Воронежской области от 9 сентября 2015 г. № 715 утвержден Порядок учета наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства (далее - Порядок учета наемных домов в Воронежской области), который устанавливает правила учета сведений о расположенных натерритории Воронежской области наемных домах социального использования и земельных участках, предоставленных или предназначенных для их строительства. Согласно Порядку учета наемных домов в Воронежской области, наемные дома социального использования и земельные участки, предоставленные или предназначенные для их строительства на территории Воронежской области, учитываются в муниципальном реестре наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства, который является муниципальным общедоступным информационным ресурсом.
В соответствии с Положением о ведении муниципальных реестров наемных домов социального использования и земельных участков, предоставленных или предназначенных для их строительства, на территории муниципального образования город Мурманск [11] сведениями об объектах учета, подлежащими внесению в реестры, являются:
1) учетный номер объекта учета;
2) вид объекта учета (земельный участок, наемный дом социального использования);
3) местоположение (адрес) объекта учета;
4) кадастровый номер объекта учета;
5) площадь объекта учета (для наемного дома социального использования дополнительно указывается общая площадь и количество жилых помещений в таком доме, подлежащих предоставлению по договорам найма жилых помещений в жилищном фонде социального использования);
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 7 • 2017
6) реквизиты акта, решения, договоры, предусматривающие предоставление находящегося в муниципальной собственности земельного участка или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории муниципального образования город Мурманск, для строительства наемного дома социального использования либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, или строительство такого дома на земельном участке, находящемся в частной собственности; для наемного дома социального использования в случае, если в отношении земельного участка, на котором расположен такой дом, не приняты указанные акты, решения или не заключены указанные договоры - реквизиты акта, решения, договоры, которыми установлена цель использования здания в качестве наемного дома социального использования;
7) сведения о структурном подразделении администрации города Мурманска, уполномоченном выступать соответственно от имени муниципального образования город Мурманск в качестве собственника объекта учета или всех помещений в являющемся объектом учета в наемном доме социального использования, или об ином лице, являющемся собственником объекта учета или всех помещений в являющемся объектом учета наемном доме социального использования;
8) для земельного участка - сведения о лице, выступающем застройщиком наемного дома социального использования на земельном участке, если застройщиком не является собственник земельного участка; для наемного дома социального использования - сведения о юридическом лице, выступающем наймодателем жилых помещений в наемном доме социального использования, если наймодателем не является собственник таких жилых помещений;
9) для земельного участка - реквизиты разрешения на строительство наемного дома социального использования; для наемного дома социального использования -реквизиты разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
10) сведения о видах, объемах, условиях и источниках предоставленной муниципальной и (или) иной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования;
11) сведения о выполнении (невыполнении) условий предоставления государственной, муниципальной и (или) иной поддержки для создания, эксплуатации наемного дома социального использования;
12) сведения о снятии объекта с учета с указанием даты и основания (прекращение цели использования здания в качестве наемного дома социального использования, иное основание).
Ж) Управление наемными домами должно обеспечивать, во-первых, благоприятные и безопасные условия проживания граждан; во-вторых, надлежащее содержание общего имущества; в-третьих, решение вопросов пользования общим имуществом; в-четвертых, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Как указано в п. 3 ст. 91.20 ЖК РФ, порядок управления наемными домами, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, являющимися наемными домами и находящимися в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования жилыми домами, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации и органом местного самоуправления.
Например, согласно п. 3 Порядка управления наемными домами, все помещения в которых находятся в собственности муниципального образования город Нижневартовск, являющимися наемными домами и находящимися в собственности муниципального образования город Нижневартовск жилыми домами [12], управление многоквартирными наемными домами осуществляется:
а) организацией, управомоченной администрацией города Нижневартовска выс-
тупать от имени муниципального образования город Нижневартовск в качестве собственника жилых помещений муниципального жилищного фонда города Нижневартовска, выполнять функции наймода-теля жилых помещений в наемном доме;
б) управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, если наймодателем жилых помещений в многоквартирном наемном доме является администрация города Нижневартовска.
При этом наймодатель жилых помещений в наемном доме (организация, уполномоченная администрацией города Нижневартовска выступать от имени муниципального образования город Нижневартовск) несет ответственность перед администрацией города Нижневартовска за оказание всех услуг и (или) выполнение работ по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного наемного дома и являющегося наемным домом и находящегося в собственности муниципального образования город Нижневартовск жилого дома в соответствии с требованиями, установленными техническими регламентами, утвержденными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.
В заключение следует отметить, что механизм правового регулирования наемных домов представляет собой целенаправленное воздействие на жилищные отношения и поведение их субъектов с помощью правовых средств, которое позволяет показать специфику процесса юридической регламентации правоотношений с участием наемных домов. К числу характерных свойств правового регулирования наемных домов относится то, что, во-первых, оно имеет предметом жилищные правоотношения с
ОБРАЗОВАНИЕИ ПРАВО № 7 • 2017
участием жилых помещений в наемных домах; во-вторых, в качестве субъектов правоотношений выступают физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования; в-третьих, направлено на достижение особых целей и задач, которые выражаются в укреплении стабильности жилищных правоотношений, стимулировании развития рынка жилья, а также минимизации возможных вредоносных последствий в части неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств; в-четвертых, реализуется в особой нормативной форме, а именно в форме правоотношений, где все субъекты связаны взаимными правами и обязанностями; в-пятых, отличается использованием специфических средств и методов воздействия на жилищные правоотношения. Кроме того, важную роль в процессе правового регулирования наемных домов играют средства юридической практики, а именно договоры найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договоров найма жилых помещений.
Список литературы:
[1] Альбов А.П., Николюкин С.В. Жилищное право: Учебное пособие. М.: ЮСТИЦИЯ, 2016.
[2] Выступление Президента Российской Федерации В.В. Путина на заседании Госсовета по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности 17 мая 2016 г. // URL:// http://www.kremlin.ru/events/president/ news/51926 (дата обращения - 07.08.2017).
[3] Гражданское право: в 4 т. Том 1. Общая часть: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2004.
[4] Нагаев Р.Т. Энциклопедический словарь. Недвижимость. Казань, 2001.
[5] Николюкин С.В. Жилищные потребности граждан как субъектов жилищных правоотношений в условиях современного хозяйствования (вопросы теории и практики): Монография. М.: Юрлитинформ, 2014.
[6] Николюкин С.В. К вопросу о возникновении жилищных прав и обязанностей из судебных решений // Образование и право. 2017. № 6.
[7] Николюкин С.В. Специфика жилищных правоотношений в современном российском обществе // Современный юрист. 2015. № 3 (12).
[8] Постановление Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2014 г. № 323.
[9] Постановление Правительства Республики ^релия от 2б ноября 2014 г. № 351-П.
[10] Постановление Правительства Республики Тыва от 2б мая 2014 г. № 219.
[11] Постановление Администрации города Мурманска от 31 июля 2017 г. № 2484.
[12] Постановление Администрации города Нижневартовска от 11 апреля 201б г. № 514.
Spisok literatury:
[1] Al'bov A.P., Nikolyukin S.V. Zhilishhnoe pravo: Uchebnoe posobie. M.: YuSTICIYa, 201б.
[2] Vy'stuplenie Prezidenta Rossijskoj Federacii V.V. Putina na zasedanii Gossoveta po voprosam razvitiya stroitel'nogo kompleksa i sovershenstvovaniya gradostroitel'noj deyatel'-nosti 17 maya 201б g. // URL:// http:// www.kremlin.ru/events/president/news/ 5192б (data obrashheniya - 07.08.2017).
[3] Grazhdanskoe pravo: v 4 t. Tom 1. Obshhaya chast': Uchebnik / Otv. red. E.A. Suxanov. M.: Volters Kluver, 2004.
[4] Nagaev R.T. E'nciklopedicheskij slovar'. Nedvizhimost'. Kazan', 2001.
[5] Nikolyukin S.V. Zhilishhny'e potrebnosti grazhdan kak sub»ektov zhilishhny'x pravo-otnoshenij v usloviyax sovremennogo xozyajstvovaniya (voprosy' teorii i praktiki): Monografiya. M.: Yurlitinform, 2014.
[6] Nikolyukin S.V. K voprosu o vozniknovenii zhilishhny'x prav i obyazannostej iz sudebny'x reshenij // Obrazovanie i pravo. 2017. № б.
[7] Nikolyukin S.V. Specifika zhilishhny'x pravootnoshenij v sovremennom rossijskom obshhestve // Sovremenny'j yurist. 2015. № 3 (12).
[8] Postanovlenie Pravitel'stva Rossijskoj Federacii ot 15 aprelya 2014 g. № 323.
[9] Postanovlenie Pravitel'stva Respubliki Kareliya ot 2б noyabrya 2014 g. № 351-P.
[10] Postanovlenie Pravitel'stva Respubliki Ty'va ot 2б maya 2014 g. № 219.
[11] Postanovlenie Administracii goroda Murmanska ot 31 iyulya 2017 g. № 2484.
[12] Postanovlenie Administracii goroda Nizhnevartovska ot 11 aprelya 201б g. № 514.
ОБРАЗОВАНИЕ И ПРАВО № 7 • 2017
