Научная статья на тему 'Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования'

Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования Текст научной статьи по специальности «Право»

CC BY
5114
623
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Ключевые слова
договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования: стороны договора / предмет / срок / порядок предоставления жилого помещения / права / обязанности и ответственность сторон по договору / the contract of hiring of an inhabited premise in housing fund of social use: the parties of the contract / subject / term / order of granting of an inhabited premise / right / duties and responsibility of the parties under the contract

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Маслей Светлана Эдуардовна

Анализируется новый вид договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования. Обозначена специфика договора, проведено его исследование с позиций определения сторон договора, существенных условий, прав, обязанностей и ответственности сторон по договору. Указано на необходимость доработки положений жилищного законодательства, регулирующих договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

THE CONTRACT OF HIRING OF AN INHABITED PREMISE IN HOUSING FUND OF SOCIAL USE

In clause the new kind of the contract of hiring of an inhabited premise in housing fund of social use is analyzed. The specificity of the contract is designated, his research from positions of the parties of the contract essential conditions, rights, duties and responsibility of the parties under the contract is carried out. Is specified on necessity of completion of rules of the housing legislation regulating the contract of hiring of an inhabited premise in housing fund of social use.

Текст научной работы на тему «Договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования»

Вестник Омского университета. Серия «Право». 2015. № 3 (44). С. 121-129.

УДК 347

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛИЩНОМ ФОНДЕ СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

THE CONTRACT OF HIRING OF AN INHABITED PREMISE IN HOUSING FUND OF SOCIAL USE

С. Э. МАСЛЕЙ (S. YE. MASLEY)

Анализируется новый вид договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования. Обозначена специфика договора, проведено его исследование с позиций определения сторон договора, существенных условий, прав, обязанностей и ответственности сторон по договору. Указано на необходимость доработки положений жилищного законодательства, регулирующих договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования.

Ключевые слова: договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования: стороны договора, предмет, срок, порядок предоставления жилого помещения, права, обязанности и ответственность сторон по договору.

In clause the new kind of the contract of hiring of an inhabited premise in housing fund of social use is analyzed. The specificity of the contract is designated, his research from positions of the parties of the contract essential conditions, rights, duties and responsibility of the parties under the contract is carried out. Is specified on necessity of completion of rules of the housing legislation regulating the contract of hiring of an inhabited premise in housing fund of social use.

Key words: the contract of hiring of an inhabited premise in housing fund of social use: the parties of the contract, subject, term, order of granting of an inhabited premise, right, duties and responsibility of the parties under the contract.

Наряду с уже существующими социальным, коммерческим наймом жилых помещений и наймом специализированных жилых помещений Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ [1] вводится новый институт найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Установ -лены порядок заключения, существенные условия, срок договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, права и обязанности сторон договора, порядок его расторжения и прекращения, порядок предоставления жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

В зарубежных правопорядках разновидностью некоммерческого арендного жилья является социальное жилье, которое, как правило, создается и поддерживается государством. Оно предназначено для наиболее нуж-

дающихся семей с низким уровнем доходов. Обычно понятие «социальное арендное жилье» включается в понятие «некоммерческое арендное жилье», более того, во многих странах эти понятия (social rental housing и nonprofit rental housing) являются синонимами. Практически во всех странах эта сфера отношений - предмет детального законодательного регулирования, значительно более жёсткого, нежели в других сферах договорных отношений. Причиной этого является высокая социальная значимость отношений по поводу пользования жилыми помещениями, наличие существенных связанных с этим внешних эффектов, а также наличие серьёзных рисков для органов государственной власти, местного самоуправления и общества в целом, связанных с «провалами» жилищного рынка, в том числе его арендного сегмента [2].

В соответствии со ст. 91.1 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) [3] договор

© Маслей С. Э., 2015

найма жилого помещения жилищного фонда социального использования - это соглашение, в силу которого одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне -гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нём на условиях, установленных ЖК РФ.

Данное определение практически совпадает с определением договора найма, закреплённым в п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) [4]. ГК РФ исходит из идеи единства правового регулирования найма жилого помещения, поэтому даёт общее определение договора, независимо от вида жилищного фонда, в котором он применяется. Как следствие, договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования присущи те же характеристики, что и любому договору найма: кон-сенсуальность, возмездность, взаимность [5].

Наймодателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в одном наёмном доме социального использования может являться только одно лицо, в качестве которого могут выступать:

1) орган государственной власти, орган местного самоуправления в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо уполномоченная указанным органом организация;

2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения, которая не может передавать иному лицу по договору, доверенности или иному основанию полномочия на заключение данных договоров и отвечающая следующим требованиям [6]:

- основным видом деятельности такой организации должна быть деятельность по предоставлению жилых помещений в наёмных домах социального использования;

- организация не должна иметь недоимок по налогам и сборам, а также задолженностей по иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации за прошедший календарный год, размер которых превышает 25 % балансовой стоимости активов, по данным бухгалтерской отчётности за последний отчётный период;

- данная организация не должна находиться в стадии ликвидации, а также в процедуре внешнего управления или конкурсного производства, вводимых при банкротстве;

- деятельность организации не приостановлена в порядке, установленном Кодексом РФ об административных правонарушениях;

- руководителем, членами коллегиального исполнительного органа и главным бухгалтером организации являются лица, у кото -рых отсутствует судимость за преступления в сфере экономики, а также в отношении этих лиц не применяется наказание в виде лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью и не наложено административное наказание в виде дисквалификации;

- сведения об организации, в том числе о его учредителях, членах коллегиального исполнительного органа и лице, исполняющем функции единоличного исполнительного органа, в части исполнения обязательств, предусмотренных контрактами или договорами, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг в сферах деятельности по предоставлению жилых помещений в наёмных домах по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, отсутствуют в реестре недобросовестных поставщиков;

- организация отвечает требованиям открытости и публичности и ежегодно, не позднее 1 мая года, следующего за отчетным, опубликовывает в средствах массовой информации и (или) размещает в сети Интернет декларацию о соответствии требованиям к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда [7], и годовой отчёт о своей деятельности по предоставлению жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и об использовании своего имущества, включающий аудиторское заключение о достоверности финансовой отчётности.

Если организация-наймодатель кроме этого осуществляет управление многоквартирным домом, являющимся наёмным домом социального использования, то в течение периода управления таким домом должна иметь

лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Нанимателем по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования может быть гражданин Российской Федерации (помещения в наёмном доме социального использования не могут быть предоставлены лицам без гражданства или иностранцам, если это не предусматривается международными договорами РФ), нуждающийся в предоставлении жилого помещения при соблюдении следующих условий:

1) гражданин и проживающие с ним члены семьи имеют доход и имущество в собственности, стоимость которого не больше максимального размера (этот размер устанавливают органы местного самоуправления), который может позволить им приобрести жилое помещение в собственность на территории муниципального образования, где они проживают, в том числе за счёт кредитных или заёмных средств;

2) гражданин не признан и не может быть признанным малоимущим по основаниям, установленным законом субъекта РФ.

Учёт граждан, которые нуждаются в предоставлении жилых помещений социального использования, ведётся органами местного самоуправления. Для приёма на учёт гражданин должен предоставить заявление и документы, подтверждающие его соответствие требованиям для предоставления таких помещений. Заявление и документы предоставляются непосредственно в орган учёта либо через многофункциональный центр.

Временем принятия на этот учёт граждан считается время подачи заявлений и документов, а временем принятия на этот учёт граждан, принятых на учёт до 1 марта 2005 г. в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, - время принятия этих граждан на учёт в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам социального найма.

Граждане, принятые на учёт нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, могут подать по своему выбору заявление о предоставлении жилого помещения только

одному наймодателю таких жилых помещений, в том числе в строящемся наёмном доме социального использования на территории муниципального образования (в субъектах РФ - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - на территории соответствующего субъекта РФ).

Наймодатели ведут учёт поданных гражданами заявлений в порядке очередности, исходя из времени постановки граждан на учёт нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Наймодатель вправе прекратить приём заявлений, если их количество достигло количества жилых помещений, которые могут быть предоставлены наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам, которые приняты на учёт, заявления которых были учтены наймодателем и которые соответствуют при заключении договоров найма установленным ЖК РФ условиям, в порядке очередности исходя из времени принятия этих граждан на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, если иное не установлено ЖК РФ.

Иное установлено ч. 2 ст. 91.15 ЖК РФ. Вне очереди жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам, имеющим право на внеочередное предоставление жилых помещений по договору социального найма в соответствии с ч. 2 ст. 57 ЖК РФ [8].

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается в письменной форме на основании решения наймодателя о предоставлении жилого помещения по этому договору.

Важной особенностью новой формы жилищного обеспечения является то обстоятельство, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда соци-

ального использования подлежит государственной регистрации (ч. 4 ст. 91.1 ЖК РФ). В этом также состоит отличие данного вида договора от договора социального найма жилого помещения [9].

В договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны:

1. Предмет договора.

Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст. 91.5 ЖК РФ) может быть жилое помещение в наёмном доме социального использования, за исключением комнат, или являющийся наёмным домом социального использования жилой дом. Требования к жилому помещению, предоставляемому по данному договору, определяются общими требованиями, установленными в ст. 15 ЖК РФ, а также положениями Типового договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования [10]. Помещение должно быть жилым, изолированным, пригодным для постоянного проживания, являться недвижимым имуществом, быть благоустроенным (уровень благоустроенности указывается в договоре), находиться в пределах границ муниципального образования, быть свободным от прав третьих лиц, может быть укомплектовано мебелью, бытовой техникой, предметами домашнего обихода.

В случае если наёмный дом социального использования, в котором расположено жилое помещение, является многоквартирным домом или жилым домом блокированной застройки и в таком доме оборудованы помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей граждан, наниматель и члены его семьи имеют право пользования такими помещениями бесплатно, в установленное наймодателем время, а именно: прачечной, оборудованной стиральными машинами, сушильными шкафами и другими приспособлениями для сушки белья; гладильным помещением, оборудованным гладильными досками и утюгами; колясочной; тренажерным залом для занятий физической культурой и спортом; помещением для организации досуга и культурного развития, оборудованным мебелью, теле- и радиоаппаратурой, компьютерами; помещением для детского творчества, оборудованным ме-

белью, теле- и радиоаппаратурой, компьютерами, иным оборудованием и принадлежностями для кружковой работы с детьми и т. п.

Размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, в расчёте на одного человека не может быть менее нормы предоставления. Если гражданин согласен (и его согласие отражено в заявлении о принятии на учёт) на предоставление жилого помещения общей площадью менее нормы предоставления, размер общей площади предоставляемого жилого помещения может быть менее установленного размера, но не менее учётной нормы [11].

Жилое помещение может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний [12]. Кроме этого при предоставлении жилых помещений заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ст. 58 ЖК РФ).

2. Срок действия договора и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования заключается по выбору нанимателя на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет. В период проведения процедуры обращения взыскания на жилые помещения в наёмном доме социального использования или на жилой дом, являющийся наёмным домом социального использования в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор найма жилого помещения заключается на один год (ст. 91.6 ЖК РФ).

Заключение договора на новый срок возможно в том случае, если наниматель по истечении срока договора остаётся нуждающимся в жилом помещении, не может самостоятельно приобрести жилое помещение в собственность и не является малоимущим.

Если же по истечении срока договора наниматель не соответствует этим критериям, то он может претендовать на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, но не более чем на год, в отношении этого же жилого помещения в случае отсутствия других граждан, имеющих право на заключение данного договора, или наличия иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены этим гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования (ст. 91.9 ЖК РФ).

3. Размер платы за наём жилого помещения, порядок его изменения.

При заключении договора найма в нём указывается ежемесячная плата за наём жилого помещения в размере, равном произведению общей площади жилого помещения и размера платы за 1 кв. м жилого помещения. При установлении размера платы за наём жилого помещения в расчете на 1 кв. м общей площади жилого помещения в наёмном доме социального использования учитываются суммы в возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наёмного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме, расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения, капитальным ремонтом такого дома, иные расходы.

Размер платы за наём жилого помещения в расчёте на 1 кв. м общей площади жилого помещения не может превышать максимальный размер платы, который устанавливается органами государственной власти субъектов РФ дифференцированно для муниципальных образований и в зависимости от месторасположения наёмных домов социального использования на территории муниципального образования, потребительских

свойств, уровня благоустройства, размеров жилых помещений. Установленный размер платы может изменяться не чаще чем один раз в три года, за исключением ежегодной индексации размера платы (ст. 156.1 ЖК РФ).

Ежегодная индексация осуществляется наймодателем в одностороннем порядке исходя из индекса потребительских цен в субъекте РФ. Решение об индексации размера платы за 1 кв. м жилого помещения размещается на официальном сайте органа местного

самоуправления или органа государственной власти в сети Интернет в срок, не превышающий пять рабочих дней со дня принятия такого решения.

В случае изменения или индексации размера платы наймодатель обязан не позднее чем за три месяца до месяца, начиная с которого должна вноситься плата за наём жилого помещения в изменённом или индексированном размере, сообщить нанимателю жилого помещения информацию об изменении или индексации размера платы одним из следующих способов: вручением под роспись; направлением заказным письмом; иным способом, обеспечивающим подтверждение направления нанимателю такой информации [13].

4. В договоре найма обязательно должны быть указаны члены семьи нанимателя (ст. 91.8 ЖК РФ). Статус и субъектный состав членов семьи нанимателя по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования аналогичен статусу и субъектному составу членов семьи нанимателя по договору социального найма. Но есть различие в процедуре признания членами семьи иных лиц, не являющихся супругом, родителями и детьми нанимателя (супруг, родители и дети нанимателя относятся к членам семьи нанимателя при условии совместного проживания с нанимателем). Иные лица, к которым могут относиться другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов своей семьи.

Члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Однако этот гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора найма.

Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения в жилищном фонде

социального использования в самом общем виде содержатся в ст. 91.7 ЖК РФ. Данная статья содержит отсылку к нормам, закрепляющим права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения. Более детально права и обязанности сторон определены в Типовом договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования [14].

В частности, наниматель обязан: соблюдать правила пользования жилыми помещениями; использовать жилое помещение в соответствии с его назначением; поддерживать жилое помещение в надлежащем санитарном состоянии; при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нём, немедленно сообщать об этом наймодателю; не производить переустройство и перепланировку жилого помещения; своевременно и в полном объёме вносить плату за наём жилого помещения и коммунальные услуги; при досрочном расторжении договора или по истечении его срока действия сдать по передаточному акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нём; допускать в жилое помещение в согласованное сторонами время представителей наймодателя, представителей органов государственного надзора и муниципального жилищного контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нём, выполнения необходимых ремонтных работ, проверки состояния и приёмки жилого помещения в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время; не передавать жилое помещение или его часть в поднаём либо по договору безвозмездного пользования и не производить обмен жилого помещения.

Наниматель вправе: пользоваться жилым помещением для проживания; вселять в жилое помещение иных лиц в качестве членов своей семьи (супруга, своих детей и родителей - с письменного согласия членов своей семьи, иных лиц - с письменного согласия членов своей семьи и наймодателя); разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; сохранить права по до-

говору при временном отсутствии; требовать от наймодателя своевременного проведения текущего и капитального ремонта жилого помещения и наёмного дома социального использования; требовать от наймодателя обеспечения предоставления коммунальных услуг; расторгнуть в любое время договор с согласия членов своей семьи, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения договора.

Наймодатель, в том числе, обязан: осуществлять содержание, текущий и капитальный ремонт жилого помещения; информировать нанимателя о проведении капитального ремонта наёмного дома социального использования не позднее чем за три месяца до начала работ; обеспечивать предоставление нанимателю и совместно проживающим с ним гражданам коммунальных услуг; по заявлению нанимателя принять и передать в орган регистрационного учёта документы, необходимые для регистрации или снятия с регистрационного учёта нанимателя и членов его семьи; сообщать нанимателю не позднее одного рабочего дня об изменении сведений об организации, отвечающей за управление наёмным домом социального использования, и диспетчерской службе.

Наймодатель вправе: требовать от нанимателя своевременного внесения платы за наём жилого помещения и коммунальные услуги; не чаще чем один раз в месяц требовать допуска в жилое помещение своих представителей для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нём, контроля за использованием жилого помещения и выполнения необходимых ремонтных работ; запретить вселение в жилое помещение граждан, не являющихся супругом, детьми и родителями нанимателя, в качестве членов семьи нанимателя в случае, если после такого вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит меньше установленной учётной нормы.

Ответственность сторон наступает при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязанностей, предусмотренных договором найма. При этом окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение. Наймода-

тель может быть привлечён к ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по своевременному проведению текущего и капитального ремонта жилого помещения и (или) наёмного дома социального использования в форме возмещения убытков. Наниматель отвечает в случае несвоевременной или неполной оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги - в форме уплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно (ч. 14 ст. 155 ЖК РФ).

Более строгая для нанимателя ответственность наступает в следующих случаях:

- неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более шести раз в течение 12 месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наём жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие 12 месяцев;

- передачи жилого помещения или его части по договору поднайма или договору безвозмездного пользования;

- разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использования жилого помещения не по назначению.

При наличии этих нарушений наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма. И если суд расторгнет договор, то наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения (ст. 91.12 ЖК РФ).

Прекращение договора обусловлено двумя обстоятельствами, во-первых, утратой (разрушением) жилого помещения и, во-вторых, смертью одиноко проживавшего нанимателя.

В завершение представляется возможным указать на некоторые недостатки в правовом регулировании договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования. Прежде всего, следует обратить внимание на крайне неудачное расположение нормативного материала в разделах 3.1 и 3.2 ЖК РФ. Вначале идёт раздел, посвящённый предоставлению жилых помещений, в котором на первом месте расположена глава, регламентирующая договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования, а затем глава, посвящённая предоставлению жилых помещений по данному договору. И только после этих глав помещён раздел, содержащий нормы о наёмных домах. Такое расположение не соответствует структуре Жилищного кодекса РФ, в котором положения о предоставлении жилых помещений всегда предшествуют положениям о соответствующих договорах. На данный недостаток уже обращалось внимание в юридической литературе [15].

Необходимо отметить, что договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования регулируется тремя нормативными актами - ЖК РФ, ГК РФ и Постановлением Правительства РФ, утвердившим Типовой договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования, при этом каждый нормативный акт содержит положения, отсутствующие в других актах. Так, например, ЖК РФ не содержит положений о возможности изменения договора найма. ГК РФ допускает изменение договора в субъектном составе по требованию нанимателя и членов его семьи, а также в случаях смерти нанимателя или выбытия его из жилого помещения и при этом указывает на применение к этому договору правил ст. 686 ГК РФ о замене нанимателя в договоре. Следовательно, п. 2 ст. 672 ГК РФ предусматривает замену нанимателя только по требованию его самого и членов его семьи, а ст. 686 ГК РФ разрешает такую замену по требованию нанимателя, членов его семьи и с согласия наймодателя. Типовой договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования указывает на возможность изменения договора в трёх случаях: в случае вселения в жилое помещение граждан в качестве членов семьи

нанимателя; в случае выезда членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним в жилом помещении, в другое постоянное место жительства, а также в случае заявления требования нанимателя об изменении срока действия договора в пределах сроков, установленных ст. 91.6 ЖК РФ. Думается, что все основные положения, касающиеся договора найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования, должны содержаться в Жилищном кодексе РФ, учитывая специфику и направленность данного договора.

В ч. 2 ст. 91.1 ЖК РФ содержится перечень условий, которые должны быть указаны в договоре найма жилого помещения. В данном перечне отсутствуют такие условия, как предмет договора и перечень членов семьи нанимателя, которые в силу ч. 2 ст. 91.8 ЖК РФ обязательно должны быть указаны в договоре. Более того, требования к предмету договора ограничиваются лишь запретом на предоставление в наём комнат (частей квартиры).

Неудачной представляется формулировка ч. 3 ст. 91.14 о том, что наймодатель вправе прекратить приём заявлений, если их количество достигло количества жилых помещений, которые могут быть предоставлены наймодателем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Буквально толкуя эту норму, можно допустить, что наймодатель может продолжать принимать заявления и в том случае, если их количество превысит количе -ство жилых помещений, которые могут быть предоставлены по договору найма. Данная норма требует уточнения в части возложения обязанности на наймодателя прекратить приём заявлений.

Представляется нецелесообразным включение в ЖК РФ (ч. 3 ст. 91.7) запрета на передачу жилого помещения по договору безвозмездного пользования, так как в этом случае у нанимателя всегда есть возможность сослаться на то, что в жилом помещении проживает не ссудополучатель, а временный жилец (особенно в том случае, когда договор безвозмездного пользования не заключался в письменной форме).

Не нашёл разрешения и вопрос, касающийся проведения капитального ремонта на-

ёмного дома, а именно: как поступать в той ситуации, если проведение капитального ремонта невозможно без отселения нанимателей и членов их семей. Куда переселять этих лиц? И как быть в случае, если после капитального ремонта, сопровождаемого реконструкцией здания, жилое помещения нанимателя не может быть сохранено?

Вероятно, ответ на этот и на многие другие вопросы будет получен тогда, когда институт найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования будет использоваться на практике. Само появление нового вида найма, позволяющего увеличить число лиц, имеющих право на предоставление жилых помещений в фонде социального использования, безусловно, следует оценить положительно.

1. О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования : Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ // СЗ РФ. - 2014. - № 30 (ч. 1). - Ст. 4218.

2. Рогожина Н. Н. Международный опыт развития арендного жилищного фонда // Имущественные отношения в Российской Федерации.

- 2013. - № 8. - С. 72-82.

3. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изм. и доп. от 31 декабря 2014 г.) // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 14.

4. Федеральный закон от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изм. и доп. на 21 июля 2014 г.) // СЗ РФ.

- 1996. - № 5. - Ст. 410.

5. Крюкова Е. С. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования: новеллы жилищного законодательства // Российская юстиция. - 2014. -№ 12. - С. 7-10.

6. Требования к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жилых помещений частного жилищного фонда, утв. Постановлением Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. № 1318 // СЗ РФ. - 2014. - № 50. -Ст. 7104.

7. Форма декларации утверждена Приказом Минстроя России от 22 января 2015 г. № 25/пр «Об утверждении формы декларации о соответствии требованиям к организациям, являющимся наймодателями по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в отношении жи-

лых помещений частного жилищного фонда, утверждённым Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 декабря 2014 г. № 1318». Зарегистрировано в Минюсте России 21.04.2015 г. № 36952 // Официальный интернет-портал правовой информации. - URL: http://www.pravo.gov.ru.

8. Кудашкин А. В. Влияние новелл жилищного законодательства на жилищно-правовые институты военного права, или Будут ли военнослужащие жить в наёмных домах? (Краткий комментарий изменений жилищного законодательства) // Право в Вооруженных Силах. - 2014. - № 9. - С. 37-48.

9. Корякин В. М. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и его отличие от договора социального найма // Право в Вооруженных Силах. - 2014. - № 10. - С. 41-44.

10. О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования : Постановление Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. № 1318 // СЗ РФ. -2014. - № 50. - Ст. 7104.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

11. Например, в Омске размер учётной нормы составляет 15 кв. м на одного человека, а размер нормы предоставления - 18 кв. м (Постановление Мэра города Омска от 6 мая 2005 г. № 251-п «Об установлении учётной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма»); в Чите учётная норма устанавливается в размере 10 кв. м и менее общей площади жилого помещения на одного человека, норма предоставления - в размере не менее 25 кв. м общей площади жилого помещения для одиноко проживающего человека; 14 кв. м общей площади жилого помещения на одного человека для се-

мьи, состоящей из двух и более человек (Решение Думы городского округа «Город Чита» от 10 ноября 2005 г. № 185 «Об установлении учётной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения на территории городского округа “Город Чита”»); в Челябинске учётная норма - 10 кв. м общей площади на одного человека. Норма предоставления - 18 кв. м общей площади на одного человека (Решение Челябинской городской Думы от 25 октября 2005 г. № 7/9 «Об установлении нормы предоставления жилого помещения и учётной нормы площади жилого помещения на территории муниципального образования “Город Челябинск”»).

12. Об утверждении перечня форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире : Постановление Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 // СЗ РФ. - 2006. - № 25. -Ст. 2736.

13. О порядке установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования : Постановление Правительства РФ от 12 декабря 2014 г. № 1356 (вместе с «Правилами установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования») // СЗ РФ. - 2014. - № 51. -Ст. 7440.

14. О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования : Постановление Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. № 1318 // СЗ РФ. -2014. - № 50. - Ст. 7104.

15. Крюкова Е. С. Указ. соч.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.