CC BY
597
ЛНГУЛЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ
госудлрсжвл И ПРЛВЛ
А.Е. КАМЫШАНОВА
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: НОВЕЛЛЫ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
В статье анализируются все существующие в правовой системе Российской Федерации виды договоров найма жилого помещения с учётом новей -шего жилищного, гражданского и градострои-
тельного законодательства. Определено место и значение каждого из видов договора найма жилого помещения в обеспечении жилищных потребностей граждан.
Договор коммерческого найма, договор найма в специализированном жилищном фонде, договор найма жилого помещения, договор некоммерческого найма, договор социального найма, комплексное освоение территории, право на жилище.
Жилищная проблема является традиционной в числе прочих социальных проблем в Российской Федерации. Начиная с 1993 г. на федеральном уровне законодательная и исполнительная власти декларируют необходимость обеспечения граждан жилыми помещениями. Так, в Государственной целевой программе «Жилище» (одобрена постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 20 июня 1993 г. №595) очень остро была обозначена нуждаемость граждан в жилье: «11 млн семей и одиночек живут в коммунальных квартирах, общежитиях или арендуют жилье у частных лиц. Свыше 2 млн человек проживают в ветхих и аварийных домах, 17 млн человек располагают жилой площадью менее 5 кв. метров на человека. В очереди на улучшение жилищных условий стоит около 10 млн семей» [1].
Начиная с 1993г. государством были предприняты колоссальные меры для решения жилищной проблемы, приняты и реализованы несколько федеральных целевых программ, в том числе, в настоящее время реализуется ФЦП «Жилище на 2015-2020 гг.» [2]. При этом количество граждан, нуждающихся в жилых помещениях, сохраняется на довольно высоком уровне.
Утвержденная Правительством РФ 17 ноября 2008 г. Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 г. в качестве одного из направлений обозначила переход к инновационному социально ориентированному типу экономического развития [3].
В Концепции предусмотрено следующее направление, необходимое для решения жилищной проблемы, - обеспечение населения доступным и качественным жильем, создание комфортной городской среды для человека и эффективного жилищно-коммунального хозяйства, формирование гибкой системы расселения населения, учитывающей многообразие региональных и национальных укладов жизни. Мерой реализации данного направления выступает повышение доступности жилья.
Для граждан с умеренными доходами (то есть доходами ниже средних, но не позволяющими гражданам быть отнесенными к категории малоимущих) -создание системы мер государственной поддержки (в том числе за счет средств Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства) и развития кооперации, позволяющих таким гражданам обеспечивать себя жильем в соответствии с социальными стандартами, в основном рыночными методами.
Вторая задача - создание условий для повышения доступности жилья для всех категорий граждан Российской Федерации, в том числе:
- разработка новых и совершенствование действующих институтов жилищного рынка, обеспечивающих повышение доступности жилья, а именно жилищной ипотеки, земельной ипотеки, развитие рынка ипотечных ценных бумаг;
- повышение доступности ипотечных кредитов для граждан, снижение и эффективное распределение рисков кредитования между всеми участниками рынка;
- создание жилищного фонда социального использования для предоставления жилых помещений по договорам социального найма;
- разработка и внедрение института найма жилья. Таким образом, на федеральном уровне институт
найма жилья обозначен в качестве одного из приоритетных способов обеспечения жильём как граждан с умеренными доходами, так и всех категорий граждан Российской Федерации. Однако правовое регулирование найма жилья в современном законодательстве представлено весьмаразнообразно.
Договор найма жилого помещения является осо -бым видом обязательств по передаче имущества во временное возмездное владение и пользование.
До 1922г. в отечественном законодательстве не выделялся договор найма жилого помещения. Так, ст. 1691 ч.1 т.Х Свода законов Российской империи имущественным наймом называла договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывается предоставить другой временное
пользование своей вещью [4]. Специальных норм, выделяющих договор найма жилых помещений, не было.
Гражданский кодекс Р.С.Ф.С.Р. 1922 г. также не выделял в качестве особого вида договор найма жилого помещения. Однако в нём присутствовали отдельные нормы, которые применялись только к найму жилых помещений. Статьёй 166 былиустанов-лены особенности определения наёмной платы за жилые помещения, подп. «д» ст. 171 в качестве самостоятельного основания досрочного расторжения договора найма предусмотрено выселение из жилого помещения за поведение, которое делает для других жильцов невозможным совместное жительство в комнате или квартире. Также особо был оговорен порядок выселения из жилых помещений: в силу ст.172 выселение из жилых помещений в административном порядке допускалось лишь в случаях, особо указанных в законе. Статья 173 определяла наличие особого порядка уплотнения и самоуплотнения нанимателей жилых помещений, занимающих жилую площадь сверх установленных норм [5].
ГК РСФСР 1964г. выделял в качестве самостоятельного, отличного от имущественного найма договор найма жилого помещения. В силу ст.295 ГК РСФСР пользование жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения, заключаемым между наймода-телем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при отсутствии - с соответствующим предприятием, учреждением, организацией) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер. Договор найма жилого помещения в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, заключается нанимателем с собственником дома. Договор найма жилого помещения заключается, изменяется и расторгается на условиях и в порядке, определяемых законодательством Союза ССР, Жилищным кодексом РСФСР и другим законодательством РСФСР [6]. Таким образом, гражданским законодательством договор найма жилого помещения лишь упоминался, а правовое регулирование осуществлялось жилищным законодательством.
В Жилищном кодексе РСФСР в ст.51 договор найма жилого помещения рассматривался в качестве основного способа обеспечения нуждающихся граждан жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда. К отношениям, вытекающим из договора найма жилого помещения, в соответствующих случаях применялись также правила гражданского законодательства Союза ССР и РСФСР [7]. При этом договор заключался на основании ордера, который выдавался гражданам, состоявшим на учёте в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в порядке очерёдности. Также нужно учитывать, что ЖК РСФСР 1983г. разделял договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фондов и в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.
Так, ст.127 ЖК РСФСР определяла, что граждане, имеющие в личной собственности жилой дом (часть
дома), квартиру, пользуются ими для личного проживания и проживания членов их семей. Они вправе вселять в дом, квартиру других граждан, а также сдавать их внаем на условиях и в порядке, устанавливаемых законодательством Союза ССР, настоящим Кодексом и другим законодательством РСФСР. В домах, квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, договор найма жилого помещения заключался нанимателем с собственником дома, квартиры. При этом не требовалось наличия каких-либо специальных условий для заключения договора найма (нуждаемости, постановки на учёт и прочих). Достаточно было желания сторон для заключения подобного договора. Данный договор сегодня можно квалифицировать как некий рыночный механизм, приносящий доход собственнику от пользования его имуществом.
Последующие изменения договора найма жилого помещения связаны с Законом РФ от 24.12.1992 №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» [8]. Данный закон разделил договоры найма жилого помещения, заключаемые в соответствии со ст.14 гражданами, вновь получающими жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади, и договоры аренды, которые заключались в силу ст.17 собственниками жилищного фонда (квартиры или дома) с гражданами, юридическими лицами для проживания в жилом помещении.
При этом договор найма заключался местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями с гражданами-нанимателями, проживающими в квартирах, иных жилых помещениях. А договор аренды не мог заключаться в отношении жилых помещений, находящихся в домах государственного, муниципального либо общественного жилищных фондов без согласия всех проживающих в них совершеннолетних граждан, а также в специализированных домах.
Договор найма по-прежнему рассматривался как форма обеспечения нуждающихся граждан жилыми помещениями из государственного, муниципального и общественного жилищного фондов. Аренда жилья квалифицировалась как рыночный способ обеспечения граждан жилыми помещениями.
Конституция РФ, принятая 12.12.1993, в ст.40 ч.3 содержит указание, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами [9]. При этом на момент принятия Конституции РФ единственной формой обеспечения малоимущих и иных указанных в законе категорий граждан жилыми помещениями оставался договор найма в жилых помещениях государственного, муниципального и общественного жилищных фондов.
С принятием в 1995г. части второй ГК РФ появилось ранее неизвестное понятие договора социального найма [10]. Статья 672 ГК РФ определила, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения пре-
доставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом жилищным законодательством не было осуществлено правовое регулирование жилищного фонда социального использования и договора социального найма. Однако стало очевидным, что гражданским законодательством (гл.35) урегулирован иной договор, отличный от договора социального найма. В литературе он получил наименование договора «коммерческого» найма и довольно детально исследовался [11]. При этом до принятия и введения в действие Жилищного кодекса РФ существовали споры относительно возможности использования по договору коммерческого найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Однако ст. 19 ЖК РФ в п.3 четко разграничила виды жилищного фонда в зависимости от целей использования:
1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по до го -ворам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами -собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования -совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Исходя из данной нормы, исключительно в государственной или муниципальной собственности могут находиться только жилые помещения фонда социального использования и специализированного жилищного фонда. На то, что жилые помещения государственного и муниципального фондов могут входить в фонд коммерческого использования, прямо указывает раздел V Правил пользования жилыми помещениями (Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. №25), который называется «Пользование жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования» [12].
В настоящее время договор найма жилого помещения (коммерческого найма) может быть заключён собственником жилого помещения (любой формы собственности) с любым лицом в качестве нанимателя. Размер платы по данному договору устанавливается исключительно соглашением сторон, и данный договор является коммерческим с точки зрения получения наймодателем постоянного дохода от использования жилого помещения.
Договор социального найма урегулирован Жилищным кодексом, и нанимателями по нему могут стать нуждающиеся малоимущие (или иные указанные в законе категории граждан), поставленные на учёт органами местного самоуправления граждане, в отношении которых органом местного самоуправления принято решение о предоставлении жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда социального использования.
Таким образом, договор социального найма заключается с малоимущими или иными указанными в законе категориями граждан по правилам ЖК РФ и является практически единственной формой удовлетворения жилищной потребности социально защищаемых граждан, по отношению к которым государство сохраняет обязанность обеспечить жилым помещением бесплатно или за доступную плату.
Также Жилищный кодекс РФ определил состав и элементы специализированного жилищного фонда, жилые помещения в котором предоставляются отдельным категориям граждан. В его состав входят: 1) служебные жилые помещения; 2) жилые помещения в общежитиях; 3) жилые помещения маневренного фонда; 4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан; 5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; 6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; 7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан; 8) жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. В соответствии с п.2 ст.92 ЖК РФ в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Жилые помещения специализированного фонда предоставляются указанным в законе отдель-ным категориям граждан по договору найма специализированного жилого помещения.
По такому договору найма одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой сто -роне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем. При этом срок проживания и существования права пользования специализированным жилым помещением связаны с периодом наличия у гражданина особого статуса (отнесение его к специальной, указанной в законе отдельной категории граждан).
В таком виде правовое регулирование, включающее три вида договора найма жилого помещения, существовало до 21.07.2014. Федеральный закон от 21 июля 2014 г. №217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» учредил новый вид договора найма - договор найма в жилищном фонде социального использования [13].
В силу ст.91.1 ЖК РФ по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона - наймодатель обязуется передать другой стороне - нанимателю жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. При этом наймо-дателем выступает: 1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать, соответственно, от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация; 2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.
Нанимателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может выступать гражданин, признанный в соответствии с Жилищным кодексом нуждающимся в жилом помещении при условии, что он: 1) не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке; 2) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный размер, позволяющий такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования.
Аналогично договору социального найма договор найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования предполагает его заключение после принятия такого гражданина на учёт органом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении и подачи гражданином заявления наймодателю - собственнику наёмного дома. Кроме того, договор подлежит государственной регистрации, что предполагает стабильность и защищённость права пользования жилым помещением нанимателя.
Предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть жилое помещение в наемном доме социального
использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом. В литературе такой договор получил название договора «некоммерческого найма» [14].
Жилищный кодекс РФ определяет срок договора некоммерческого найма - от 1 до 10 лет. При этом введено понятие наёмного жилого дома - это здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания по договорам некоммерческого найма (найма жилых помещений жилищного фонда социального использования) или коммерческого найма. Предоставление жилых помещений в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, а также комнат (части квартиры) не допускается. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений. Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем пятьдесят процентов, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем пятьдесят процентов.
Для создания, эксплуатации наемного дома социального использования в зависимости от формы собственности могут использоваться средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации и (или) находящееся в государственной или муниципальной собственности имущество, а также предоставляться государственная, муниципальная и (или) иная поддержка (далее - государственная, муниципальная и (или) иная поддержка для создания, эксплуатации наемного дома социального использования).
Поддержка для застройщиков и последующих собственников наёмных домов социального использования, относящихся к частной собственности, может выражаться как в предоставлении государственного или муниципального имущества, в том числе бюджетных средств, так и в мерах организационной и правовой поддержки. В частности, Федеральный закон от 24 июля 2008 г. №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» предусматривает такую форму поддержки, как оказание содействия развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного строительства, земельных участков, предоставляемых для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается, в том числе, жилищное строительство, а также для содействия стимулированию развития рынка жилья [15]. В рамках комплексного освоения территории предоставляются льготы при заключении
договоров аренды земельных участков, пониженные ставки арендной платы и иные.
В соответствии со ст. 46.6 Градостроительного кодекса РФ комплексное освоение территории в целях строительства жилья экономического класса осуществляется в соответствии с договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, заключенным в порядке и на условиях, которые предусмотрены настоящей статьей, и включает в себя: 1) подготовку документации по планировке территории (при отсутствии такой документации); 2) образование земельных участков в границах этой территории; 3) строительство на земельных участках в границах этой территории многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки и (или) объектов индивидуального жилищного строительства; 4) строительство на земельных участках в границах этой территории иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории, в том числе объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур.
Таким образом, застройщики стимулируются к строительству наёмных жилых домов и получают возможность использовать их путём предоставления по договорам найма в жилищном фонде социального использования. Наёмная плата формируется исходя из необходимости покрытия расходов на строительство (реконструкцию, приобретение) наемного жилого дома, а также с учётом расходов по капитальному и текущему ремонту такого дома, его содержанию. Размер платы в наёмном доме, находящемся в государственной или муниципальной собственности, определяется соответствующим органом власти, а в отношении частного наёмного дома - его собственником по согласованию с органами местного самоуправления. Кроме того, размер оплаты может определяться договором о комплексном освоении территории. Очевидно, что размер платы должен быть ниже, чем по договору коммерческого найма, но выше, чем в договоре социального найма.
Учредив договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, государство тем самым, с одной стороны, стимулирует жилищное строительство, с другой - предоставляет возможность гражданам, имеющим низкий, но выше прожиточного минимума уровень дохода, не позволяющий самостоятельно обеспечить себя жилым помещением, приобрести на достаточно долгий срок в пользование качественное жилое помещение по доступной стоимости. Необходимость в создании института некоммерческого найма была очевидна довольно давно, но введён он был только в 2014 г.
Таким образом, сегодня в правовой системе Российской Федерации существуют четыре вида до го во -ров найма жилого помещения, каждый из которых имеет свои собственные цель и значение: 1) договор социального найма жилого помещения; 2) договор найма жилого помещения («коммерческого» найма); 3) договор найма жилого помещения в специализиро-
ванном жилищном фонде; 4) договор найма жилого
помещения в жилищном фонде социального использования (договор «некоммерческого» найма).
ЛИТЕРАТУРА
1. Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации от 12 июля 1993 г. №28. Ст. 2593.
2. Постановление Правительства РФ от 18 октября
2014 г. №1076 «О внесении изменений в федеральную целевую программу "Жилище" на 2011—
2015 годы»// Собрание законодательства Российской Федерации. 2014. №43. Ст. 5911.
3. Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. №47. Ст. 5489.
4. Официальный интернет-портал правовой информации (Государственная система правовой информации) [Электронный ресурс]. URL: http://pravo. gov.ru/ipsdata/? searchres=&collection=0&empire=1 &sort=-1 &volume=100013
5. Постановление ВЦИК от 11.11.1922 «О введении в действие Гражданского кодекса Р.С.Ф.С.Р.» (вместе с «Гражданским кодексом Р.С.Ф.С.Р.») //Собрание узаконений РСФСР. 1922. №71. Ст. 904// Известия ВЦИК. 1922. 12 ноября.
6. Ведомости ВС РСФСР. 1964. №24. Ст. 407 (ред. от 05.01.88) //Сводзаконов РСФСР. Т. 2. С. 7.
7. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24.06.1983)// Ведомости ВС РСФСР. 1983. №26. Ст. 883.
8. Ведомости СНД и ВС РФ. 21.01.1993. №3. Ст. 99 //Российская газета. 1993. 23 января.
9. Российская газета. 1993. 25 декабря.
10. СобраниезаконодательстваРФ. 1996. №5. Ст.410.
11.Алексеева O.A. Жилищное правоотношение социального найма: дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2006; Гущина Т.Н. Становление право -вого регулирования имущественного найма жило -го помещения // Семейное и жилищное право. 2005. № 2. С. 14-17; Касаткина Ю.О. Наем жилья по российскому дореволюционному гражданскому праву // Жилищное право. 2004. №3. С.92-99; Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве //Законодательство. 2004. № 4. С. 1728; Кириченко О.В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере// Современное право. 2007. №7. С.24-35.
12. Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. №5. Ст. 546.
13. Собрание законодательства Российской Федерации. 2014. №30 (часть I). Ст. 4218.
14. Филимонов А. Некоммерческий наем жилья: главные моменты // Информационно-правовой портал «Гарант.ру» [Электронный ресурс]. URL: http : //www. garant. ru/article/560755/#ixzz3 kkmMc A xj (дата обращения: 16.02.2016).
15. Собрание законодательства Российской Федерации. 2008. №30 (часть II). Ст.3617.
