CC BY
190
9. Чернышев А.А. Нужны адекватные наркоугрозам меры - и правовые, и профилактические // Право и безопасность. - 2010. - № 1 (34).
10. Яковлев С.П. О некоторых проблемных вопросах деятельности Федеральной службы по контролю за оборотом наркотиков по расследованию преступлений // Российский следователь. - 2010. - № 15. - С. 30-31.
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА СОЦИАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ: СТАНОВЛЕНИЕ В РОССИЙСКОМ ПРАВЕ
© Корнилова Н.В.1
Хабаровский государственный университет экономики и права,
г. Хабаровск
В ЖК РФ получил закрепление новый тип договора найма жилого помещения - договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. В работе исследуется история становления договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в российском праве, его отличие от иных договоров найма жилого помещения.
Ключевые слова договор найма жилого помещения, жилищный фонд социального использования.
Федеральным законом от 4 июля 2014 г. № 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» [1] в Жилищном кодексе РФ был закреплён новый тип договора найма жилого помещения - договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования [3].
Отметим, что вопрос о закреплении такого договора вставал ещё в период разработки действующего ЖК РФ. Однако, увы, претворения не получил. В 2009 году был разработан проект № 162577-5 «О внесении изменений в ЖК РФ» (Далее - Проект), которым предполагалось дополнить ЖК РФ Разделом III. 1. «Жилищный фонд некоммерческого использования».
Согласно п. 1 ст. 91.3. Проекта по договору найма некоммерческого жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (дейст-
1 Доцент кафедры Гражданского права и гражданского процессуального права Юридического факультета.
вующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных главой 8.2. Проекта.
Один из авторов законопроекта, депутат Государственной Думы Г.П. Хованская, отмечала, что жилищный фонд некоммерческого использования находится между жилищными фондами социального и коммерческого использования [5]. Такое промежуточное положение договора найма некоммерческого жилого помещения можно видеть, в частности, в п. 1 ст. 91.2. Проекта, согласно которому жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации по договорам найма некоммерческого жилого помещения предоставляются определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан, признанных по установленным настоящим Кодексом и (или) федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации основаниям нуждающимися в жилых помещениях (выделено мною - Н.К.) и не являющихся малоимущими (выделено мною - Н.К.) (п. 1 ст. 91.2. Проекта).
Среди основных отличий некоммерческого жилищного фонда от коммерческого жилищного фонда назывались следующие: а) коммерческий жилищный фонд предназначен для извлечения прибыли; некоммерческий фонд такой цели не ставит; б) плата за жилье в некоммерческом жилищном фонде будет намного доступнее гражданам, чем в коммерческом фонде (по расчетам разработчиков, она будет ниже рыночной минимум в 2-3 раза) [4].
В то же время предусматривались и существенные отличия жилищного фонда некоммерческого использования от фонда социального: а) плата по договору некоммерческого найма не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме. В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт жилых домов, в том числе и на капитальный ремонт. Такой дом, относящийся к фонду некоммерческого использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25-30 лет; б) жилые помещения в домах некоммерческого использования не будут подлежать приватизации; в) договор некоммерческого найма жилого помещения будет заключаться на срок до пяти лет с преимущественным правом нанимателя на его продление [4].
Несмотря на злободневность Проекта, он был снят с рассмотрения Государственной Думой в связи с его отзывом авторами.
Однако потребность в недорогом жилье для граждан, которые не относятся к малоимущим, но тем не менее не могут реализовать свою потребность в жилом помещении путём его приобретения по какой-либо граждан-
ско-правовой сделке, всё более возрастала. Особенно это показал экономический кризис, который охватил Россию в 2014 г. Поднялись ставки по банковским кредитам, что лишило многих граждан возможность получить кредит для того, чтобы стать собственником жилого помещения. Стать таким спасительным кругом как раз и призван договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Законодатель отказался от использования наименования, который предусматривался в Проекте 2009 г., -договор найма некоммерческого жилого помещения. Наименование, которое было воспринято законодателем, представляет собой симбиоз из названий договоров коммерческого найма жилого помещения и договора социального найма жилого помещения. Первая часть «договор найма жилого помещения» - это дань договору коммерческого найма жилого помещения, а вторая часть «жилищного фонда социального использования» - договору социального найма жилого помещения.
Каковы же отличия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования от иных договоров найма жилого помещения?
Во-первых, согласно ЖК РФ в договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования установлен специальный субъектный состав. В качестве наймодателя по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования могут быть: 1) орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, либо уполномоченная указанным органом организация; 2) организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации.
А в роли нанимателей выступают граждане, которые по аналогии с договором социального найма жилого помещения, чтобы получить жилое помещение по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны соответствовать двум критериям.
В соответствии с первым критерием они должны быть признаны нуждающимися по установленным ЖК РФ основаниям или по основаниям, установленным другим федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации или актом представительного органа местного самоуправления, в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
Второй критерий - это определённый уровень материальной обеспеченности, включающий в себя две составляющие: 1) доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимость
подлежащего налогообложению их имущества, которые определяются органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, не превышают максимальный размер, устанавливаемый в соответствии с ч. 2 ст. 91.3 ЖК РФ; 2) гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке. Таким образом, в отличие от договора социального найма жилого помещения, наниматель в договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не должен быть малоимущим, но и доход его и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи и стоимости подлежащего налогообложению их имущества устанавливается органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, и не может превышать размер, позволяющий такому гражданину и таким членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования. В договоре коммерческого найма жилого помещения ограничений для най-модателя и нанимателя-гражданина нет.
Во-вторых, по аналогии с договором социального найма жилого помещения, жилые помещения по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования предоставляются гражданам, которые приняты на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, заявления которых о предоставлении таких жилых помещений были учтены наймодателем, в порядке очередности исходя из времени принятия этих граждан на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
Для договора коммерческого найма жилого помещения предпосылок для его заключения не требуется, как и соблюдения нормы предоставления. В договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования также, как и в договоре социального найма жилого помещения, размер общей площади жилого помещения в расчете на одного человека устанавливается органом местного самоуправления и не может быть менее нормы предоставления (п. 3 ст. 91.15 ЖК РФ). Однако если в заявлении гражданина, принятого на учет нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, указано, что он согласен на предоставление жилого помещения общей площадью менее установленного размера общей площади жилого помещения, в том числе менее нормы предоставления, размер общей площади предоставляемого жилого помещения может быть менее установленного размера, в том числе менее нормы предоставления, но не менее учётной нормы.
В-третьих, если предметом договора коммерческого найма жилого помещения может выступать жилое помещение из различных жилищных фондов, то, как следует из наименования самого договора, его предметом может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартиры), или являющийся наёмным домом социального использования жилой дом (ст. 91.5 ЖК РФ).
В-четвёртых, как и договор коммерческого найма жилого помещения, договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования относится к срочным. Он заключается на срок не менее чем один год, но не более чем десять лет (ст. 91.6 ЖК РФ).
В-пятых, по-разному распределены обязанности сторон в исследуемых договорах. Если в договорах коммерческого найма жилого помещения и социального найма жилого помещения, обязанность по капитальному ремонту лежит на наймодателе, а по текущему - на нанимателе, то в договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования содержание и текущий ремонт жилого помещения наймодателя (п. 2 ст. 91.7 ЖК РФ).
В-шестых, как и в договоре коммерческого найма жилого помещения, в договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Однако различаются основания, по которым договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя (ст. 91.10 ЖК РФ). Так, более удачной следует считать формулировку о последствиях неполного и (или) несвоевременного внесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги именно по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Если в договоре коммерческого найма жилого помещения основанием для расторжения будет невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа, то в договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования неполное и (или) несвоевременное внесение нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев. Представляется, что такая формулировка позволяет решить проблему определения задолженности, которая является основанием для расторжения договора. И принцип, взятый за основу при её определении, должен быть перенесён и на договор коммерческого найма жилого помещения, и на договор социального найма жилого помещения.
В настоящее время суды при определении порядка задолженности руководствуются п. 38 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» [2], который предусматривает невнесение нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги непрерывно более чем шесть месяцев подряд (выделено мною - Н.К.).
Таким образом, можно прийти к выводу, что договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования обладает рядом признаков, которые позволяют его выделить в самостоятельный тип договора.
Список литературы:
1. О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации: Федеральный закон от 4 июля 2014 г. № 255-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 28.07.2014. - № 30 (Часть I). - Ст. 4256.
2. О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14.
3. Корнилова Н.В. Система договоров найма жилого помещения в российском праве // В сборнике научных статей по итогам Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы развития общества: правовые, экономические и социальные аспекты» / Под ред. И.Е. Бель-ских. - Волгоград, 2014.
4. Корякин, В.М. Договор некоммерческого найма жилого помещения и его отличия от договоров социального и коммерческого найма / В.М. Корякин // Право в Вооруженных Силах. - 2012. - № 11. - С. 26-29.
5. Хованская Г. Некоммерческий наем жилья: все за. Кто против? / Г. Хованская // Московская жилищная газета «Квартирный ряд». - 30 апреля 2009.
ПУБЛИЧНЫЙ ДОГОВОР В СИСТЕМЕ ДОГОВОРОВ О ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА
© Ломбаев Н.И., Падерин Ф.В.1
Уральский институт экономики управления и права, г. Екатеринбург
В статье рассматриваются договоры о передаче имущества, имеющих публичный характер. Анализируются их основные характеристики и изучаются особенности публичного режима в данных договорах.
1 Старший преподаватель.
