CC BY
22
2000 2001
□ Сельскохозяйственные предприятия [[[Хозяйства населения □ Крестьянские (фермерские) хозяйства
Рис. 4. Удой на одну корову в хозяйствах всех категорий по Иркутской области в 1992-2007 гг.5
(капитальные помещения для содержания скота, система машин для выращивания и заготовки всех видов кормов; высокий генофонд скота, квалифицированные кадры специалистов и животноводов и др.).
Развитие молочного скотоводства на перспективу в области целесообразно осуществлять на интенсивной основе за счет роста продуктивности коров и снижения затрат на производство животноводческой продукции. Для чего необходимо создание надлежащих условий кормления и содержания, совершенствование
племенных и продуктивных качеств скота, внедрение ресурсосберегающих технологий, более полное использование человеческого фактора. В ряде случаев будет оправданной переработка молочной продукции на местах производства. Одним из направлений повышения интенсификации молочного производства может стать кооперация производителей молока, агропромышленная интеграция, эффективная переработка и реализация готовой продукции.
1 Стат.сб./Иркутскстат, Иркутск, 2007. 272 с.
УДК 332.8 ББК У9(РОС54) 441.2
ИССЛЕДОВАНИЕ ВЛИЯНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ ЗАТРАТ НА ВОСПРОИЗВОДСТВО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
О.В.Литвинова1
Иркутский государственный технический университет, 664074, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.
Проанализированы особенности эксплуатации жилищного фонда с учетом применения законов, регламентирующих эту деятельность, правил и методических указаний по эксплуатации жилищного фонда. Предложено при оценке эффективности инвестиционных проектов строительства жилья за одни из основополагающих факторов рассматривать будущие эксплуатационные затраты. Табл. 3. Библиограф. 6 назв.
Ключевые слова: жилищный фонд; эксплуатация; текущий ремонт; физический износ.
80%
60%
40% - —
20%
0%
1993
1996
1998
2002
2003
2004
2006
2007
THE STUDY OF THE INFLUENCE OF EXPLOITATION COSTS ON THE HOUSING FOND REPRODUCTION O.V.Litvinova
Irkutsk State Technical University 83 Lermontov St., Irkutsk, 664074
The author analyses the features of exploitation of the housing fond taking into account the application of laws regulating this activity, regulations and methodical recommendations on the exploitation of the housing fond. It is proposed to consider future exploitation costs as one of the fundamental factors when estimating the efficiency of investment projects of building dwellings. 3 tables. 6 sources.
Key words: housing fond; exploitation; current repair; physical wear and tear.
Литвинова Ольга Владимировна, доцент кафедры экспертизы и управления недвижимостью, тел.: (3952)405412. Litvinova Olga Vladimirovna, an associate professor of the Chair of Expertise and Real Estate Management, tel.: (3952)405412.
При строительстве жилых зданий повышенной этажности, с большой насыщенностью их инженерным оборудованием, средствами механизации и автоматизации, эксплуатация жилищного фонда представляет собой сложную задачу, решение которой требует постоянного совершенствования средств и форм обслуживания. Города застраиваются жилыми массивами с улучшенной планировкой квартир в зданиях. Увеличивается полезная площадь квартир и площадь мест общего пользования (вестибюлей, лестничных клеток, общих поэтажных коридоров, примыкающих к лестничным клеткам). Это, с одной стороны, повышает комфортность жилых помещений, а с другой - приводит к увеличению площадей для обслуживания и ремонта в доме. Отношение этих площадей к одному квадратному метру жилой площади непрерывно возрастает.
Повышение эффективности технической эксплуатации жилищного фонда должно осуществляться не за счет ухудшения качества услуг, предоставляемых населению, а за счет снижения стоимости обслуживания путем перевода технической эксплуатации на проектную основу, применения эффективных механизмов, оборудования и средств автоматики, повышения производительности труда обслуживающего персонала.
В результате наблюдений мы видим, что жилье более долговечно, чем большинство других товаров. Если за ним обеспечен надлежащий уход, жилье может служить 100 и более лет. С течением времени жилища разрушаются, но это происходит относительно медленно. В большей степени долговечность жилья зависит от владельца, который может контролировать темпы физического износа, тратя деньги на его ремонт и техническое обслуживание.
У собственника имеются для этого стимулы, потому что обслуживание и ремонт повышают качество и количество жилищных услуг, обеспечиваемых данным жилищем. Владельцы должны больше платить, т.е. улучшение технического обслуживания повышает оплату жилищно-коммунальных услуг. В связи с этим можно поставить задачу по затратам на техническое обслуживание.
В процессе эксплуатации зданий их техническое состояние изменяется. Это выражается в ухудшении количественных характеристик работоспособности, в частности, надежности. Ухудшение технического состояния зданий происходит в результате изменения физических свойств материалов, характера сопряжений между ними, а также размеров и форм.
По мере старения жилища расходы на поддержание его качества прогрессивно возрастают. С 20-го по 30-й годы постоянные издержки не меняются, однако затраты на техническое обслуживание увеличиваются и прибыль падает. [2]
В ходе реформирования собственности и реализации программных мер по реформированию жилищной сферы существенным образом изменились организационно-экономические условия содержания и ремонта жилищного фонда всех форм собственности.
Соответственно, это вызвало необходимость пе-
ресмотра основополагающих принципов и определений, составляющих комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда, а также нормативной схемы организации и регламентирования этого процесса. Существенным стимулом такой работы стали Правила оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 392.
Правила разработаны в соответствии со статьями 15 - 15.2 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики».
Из правил следует, что оплата жилья нанимателями жилых помещений по договору социального найма жилого помещения и договору найма жилого помещения, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам, а также собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, в которых не созданы объединения собственников, включает: содержание жилья, ремонт жилья, наем жилого помещения. [4]
Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, Закону Российской Федерации «О защите прав потребителей», Федеральному закону от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» с учетом основных положений Федерального закона от 06.05.2003 г. № 52-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» и других законодательных актов Российской Федерации в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг» следует, что структура и состав работ и услуг по содержанию жилищного фонда включает комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилого дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния.
В результате оценка эффективности функционирования любого объекта недвижимости (возводимого или обновляемого) подразумевает рассмотрение его на протяжении всего жизненного цикла. [5] Рассматривая существование недвижимости во времени, можно разделить ее жизненный цикл на этапы:
1 этап - прединвестиционный - включает разработку идей (концепций), обоснование эффективности проекта, решение вопроса финансирования, проектирование, определение исполнителя.
2 этап - организация сооружения объекта, подготовки и сдачи в эксплуатацию.
3 этап - эксплуатация или продажа на рынке недвижимости.
4 - этап - реконструкция, капитальный ремонт и последующая эксплуатация.
5 этап - ликвидация объекта или перепрофилирование. [6]
Важное место в финансировании содержания и ремонта жилищного фонда принадлежит деятельно-
сти по регулированию ценообразования (формирования тарифов) на указанные услуги.
Эффективная тарифная политика обеспечивает условия для:
1) реального финансирования жилищной сферы с
переходом на бездотационное функционирование и развитие конкуренции;
2)последовательного и прогнозируемого изменения тарифов, что делает возможным предсказуемость деятельности хозяйствующих субъектов - подрядчиков, повышает их инвестиционную привлекательность;
3) реальной структуры стоимости услуг по содержанию и ремонту жилья с учетом всех составляющих, включая накопления на капитальный ремонт.
Потребность в финансовых средствах при определении тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда определяются в расчете на 1 кв. м общей площади жилья.
Согласно действующим Правилам подсчета площади - площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий.
Размеры придомовой территории, затраты по обеспечению санитарного состояния которой являются частью общей потребности в финансовых средствах на содержание и ремонт жилищного фонда, определяются как удельный показатель на 1 кв. м общей площади жилых помещений и равный в среднем не менее 0,92, в том числе для зданий разной этажности: до 2-х этажей - 1,5; от 2-х до 5-ти этажей - 0,88; от 6-ти до 9-ти этажей - 0,65; от 10-ти до 16-ти этажей -0,45; свыше 16-ти этажей - 0,3. При этом в застройке смешанной этажности удельный показатель территории домовладений следует рассчитывать как средневзвешенную этажность путем интерполяции приведенных показателей.
Обоснование общей потребности в финансовых средствах на содержание и ремонт жилищного фонда согласно Методическим рекомендациям по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда производится через себестоимость, которая отражает нормативные затраты, сгруппированные по экономическим элементам и статьям калькуляции. [1]
При этом жилищный фонд рассматривается как единый объект недвижимости, выступающий не только в качестве товара, источника дохода, но и имеющий определенные условия проживания. Эти характери-
стики жилищного фонда определяют перечень и состав затрат себестоимости, связанные с его содержанием и ремонтом.
Полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда определяется как сумма
нормативных затрат на ремонт конструктивных элементов жилых зданий, ремонт и обслуживание внут-ридомового инженерного оборудования, благоустройство и обеспечение санитарного состояния жилых зданий и придомовых территорий, создание ремонтного фонда, прочих прямых затрат, общеэксплуатационных и внеэксплуатационных расходов. [1]
С^ХС, (1)
I -1
где Сполн - полная нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда; С, - нормативные расходы по статье затрат; п - количество статей затрат, учитываемых при определении нормативной себестоимости.
Нормативная себестоимость калькуляционной единицы (кв. м общей площади жилья) определяется путем деления полной нормативной себестоимости на общую площадь жилья с учетом его классификации.
Но при рассмотрении нормативной себестоимости ремонта нельзя не учитывать структуру жилищного фонда населенного пункта (стандарты жилища), которая определяется совокупностью различных показателей, характеризующих конструктивные и объемно-планировочные решения домов, их потребительские качества, срок эксплуатации, степень износа и социально-экономические предпосылки для устойчивого поддержания этих стандартов жилища, т.е. от состава и периодичности работ по его эксплуатации (стандартов эксплуатации).[1]
К числу факторов, которые могут быть положены в основу дифференциации нормативной себестоимости текущего ремонта и технического обслуживания жилищного фонда, относятся: тип жилого дома (материал конструктивных элементов), физический износ зданий и этажность.
В течение 2005-2008 гг. проводились аналитические исследования различных факторов на предмет определения степени влияния на эксплуатационные затраты жилищного фонда. За этот период было обследовано 181 здание. Результаты исследований представлены в таблице.
На основании фактических данных проанализированные объекты классифицированы по признаку ма-
Классификация жилищного фонда с учетом типа зданий
Группы домов по материалу стен Количество домов Суммарная площадь, кв. м. Суммарные среднегодовые затраты на ремонт, тыс. руб. Среднегодовые удельные затраты, руб./кв. м.
панельные 155 564240,82 21621,741 38,320
кирпичные 10 37131,7 1782,580 48,007
деревянные, брусо-вые и каркасно-засыпные 16 6461,7 1597,25 247,187
Итого 181 607834,22 25001,57 41,132
териал стен соответственно на три группы: панельные, кирпичные и прочие (деревянные, брусовые и каркасно-засыпные здания). Предлагаемую методику можно считать достоверной, так как полученные данные коррелируются с данными, приведенными в Методических рекомендациях [1].
Особенно влияние материала стен прослеживается, если сравнивать панельные дома с деревянными, брусовыми и каркасно-засыпными. При этом дифференциация величины удельных затрат между кирпичными и панельными домами относительно мала, что заметно на рисунке.
Следовательно, физический износ - один из главных показателей надежности и долговечности эксплуатируемых жилых зданий, и особенно размера затрат на их текущий ремонт.
Характер и интенсивность износа зависят от многочисленных факторов (физических, химических, механических, электрохимических и др.), и в каждом конкретном случае роль любого из них различна, из-за чего трудно определить ведущий фактор разрушения.
Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, надежности, устойчивости и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. [3]
Распределять жилые дома рекомендуется в зависимости от процента физического износа, и дифференцировать по группам [1]:
Группа износа 1 2 3 4
Процент
физического 0 - 20 21 - 40 41 - 60 61 - 80
износа
Этажность жилых домов определяет наличие тех или иных дополнительных требований и видов инже-
нерного оборудования (лифты, системы огнестойкости и дымоудаления, мусороудаления и др.), текущий ремонт и техническое содержание которых определяют дифференциацию нормативной себестоимости.
Поэтому распределение жилищного фонда в зависимости от этажности рекомендуется классифицировать по группам [1]:
Группа 1 2 3 4
этажности
Этажность до 5 6 - 9 10 - 15 16 и
здания выше
В настоящее время при вводе в эксплуатацию жилых зданий все большее значение приобретает обеспечение сохранности жилищного фонда путем улучшения способов эксплуатации, своевременного качественного проведения текущего и капитального ремонта.
Следовательно, повышение эффективности эксплуатации жилищного фонда и снижение эксплуатационных расходов - комплексная проблема, которую необходимо решать совместными усилиями производителей строительных материалов, проектировщиков, строителей и эксплуатационников. Проектировщики, разрабатывая проекты зданий и проекты застройки новых микрорайонов, должны исходить не только из стоимости строительства, но и из стоимости затрат на эксплуатацию жилищного фонда. Необходимо также учитывать, что количественное и качественное изменение жилищного фонда, повышение его эксплуатационных качеств, требуют перехода на новую систему эксплуатации. Это должно найти отражение в проектах новых зданий как в виде новых конструктивных и планировочных решений, так и в создании условий к применению машин и оборудования для повышения уровня технической эксплуатации и обслуживания.
Результаты проведенных исследований позволяют сделать вывод о том, что проектные решения должны в первую очередь учитывать дальнейшую систему эксплуатации зданий, которая будет являться главным фактором повышения долговечности.
300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0,000
панельные
кирпичные
деревянные, брусовые и каркасно-засыпные
Дифференциация зданий по материалу стен и их удельные затраты на текущий ремонт (руб./кв. м.)
Библиографический список
1. Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. Приказом Госстроя РФ от 28 декабря 2000 г. № 303).
2. Панибратов Ю.П. Технико-экономическая оценка проектных решений жилых и общественных зданий. Л.: Стройиздат, Ленингр. отд-ние, 1983. 152 с.
3. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р) (ведомственные строительные нормы) ГОСГРАЖ-
ДАНСТРОЙ.
4. Правила оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ от 30 июля 2004 г. № 392
5. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов / под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999.
6. Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие / А.В. Марченко. Ростов н/Д: Феникс, 2007. 448 с.
УДК 330
ИННОВАЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
А.А.Маринов1
Иркутский государственный университет путей сообщения, 664074, г. Иркутск, ул. Чернышевского, 15.
Рассмотрены вопросы развития региона, пути и средства достижения целей в инновационной программе региона. Показано, что для реализации инновационной деятельности в регионе в условиях мирового финансового кризиса учет особенностей региональной инновационной политики государства приобретает еще большее значение. Государство пользуется исключительной прерогативой правового регулирования инноваций, чтобы использовать большой потенциал юга России в сфере отдыха и туризма, поддержке малого бизнеса, сочетании прямых и косвенных инвестиций в наиболее выгодные отрасли экономики. Табл. 2. Библиогр. 3 назв.
Ключевые слова: инновация; инновационная деятельность; государственное регулирование; региональная экономика; малое инновационное предпринимательство.
INNOVATION ACTIVITY AS AN OBJECT OF STATE REGULATION A.A.Marinov
Irkutsk State University of Railway Engineering 15 Chernyshevskii St., Irkutsk, 664074
The author studies the questions of region development, ways and means to achieve goals in the regional innovation program. It is demonstrated that taking into account the features of the regional innovation state policy gains greater importance for the realization of innovation activity in the region under the conditions of the world financial crisis. The state takes the priority of legal regulation of innovations with the aim to use a big potential of the south of Russia in the sphere of recreation and tourism, in the support of small business, in combination of direct and indirect investments in the most profitable branches of economics. 2 tables. 3 sources.
Key words: innovation; innovation activity; state regulation; regional economics; small innovation entrepreneurship.
Инновационный путь развития - это единственно эффективный путь роста в современных условиях. Главным инструментом технологического прорыва становится поворот инвестиций к инновациям, на что следует направить имеющиеся у государства и регионов силы и средства. Необходимость государственного регулирования инновационных процессов вызвана, в первую очередь, их возрастающим значением для экономики и общества в целом.
Рассмотрим особенности региональной инновационной политики в Сибири на примере Иркутской области (табл. 1).
Ограниченность рыночных механизмов как среды продуцирования и распространения инноваций можно проследить по ряду направлений, представленных в табл. 2.
Центральное место в системе прямого регионального государственного регулирования занимает фи-
нансирование НИОКР и инновационных проектов из бюджетных средств. В целях диверсификации инновационных вложений государства хорошо зарекомендовало себя создание специализированных государственных холдинговых и инновационных компаний. Как свидетельствует опыт, в последние годы эффективность инновационных процессов в Иркутской области была существенно повышена при использовании механизмов конкурсности в распределении бюджетных средств.
Этой цели служат специальные бюджетные или смешанные фонды, создание государственных организаций и подразделений, выполняющих НИОКР и осуществляющих нововведения в отраслях государственного и региональных секторов экономики. Этому содействует и распространение в экономике организационных структур, наиболее эффективных в аспекте продуцирования и внедрения новаций (крупные кор-
Маринов Александр Андреевич, аспирант, тел.: 89500853538. Marinov Alexander Andreevich, a postgraduate, tel.: 89500853538.
