CC BY
6
Решетько А.В. магистрант
ФГБОУ ВПО Самарский государственный экономический университет Россия, г. Самара
ИПОТЕКА (ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ) КАК ЧАСТНЫЙ ВАРИАНТ ЗАЛОГА - СПОСОБА ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ ДОГОВОРОВ
Ключевые слова: залог недвижимости, обеспечение обязательств, принципы акцессорности, внесудебная реализация.
В статье рассматриваются правоотношения, возникающие в связи с залогом недвижимого имущества как способом обеспечения обязательств. Раскрываются проблемы акцессорности обязательств, порождаемых обеспечительными сделками. Определяются правовые трудности рынка ипотечных отношений.
Key words: mortgages, obligations to ensure, principles accessory, extrajudicial realization.
The article examines the legal relations arising in connection with the pledge of real estate as a way to ensure that the obligations. Disclosed problems accessory obligations generated by interim deals. Defines the legal relationship difficulties mortgage market.
В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса РФ [1] (далее - ГК РФ) одним из способов обеспечения исполнения обязательств наряду с неустойкой, удержанием, поручительством, банковской гарантией и задатком является залог. Залог недвижимого имущества является наиболее надежной формой в силу значительной стоимости объектов и необходимости государственной регистрации всех юридически значимых действий с ним.
Правоотношения, возникающие в связи с залогом недвижимого имущества, регулируются ГК РФ в главе «Обеспечение исполнения обязательств», а специальные правила по сравнению с общими установлены ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [2] (далее - Закон об ипотеке). Согласно ст. 1 Закона об ипотеке одна сторона -залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными ФЗ.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в ЕГРП, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо части земельных участков, площадь
которых меньше нормативно установленной; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; не завершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.
В Законе об ипотеке определено понятие ипотека в силу закона, под которой понимается залог недвижимого имущества, возникающий на основании ФЗ. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в ФЗ обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если ФЗ не установлено иное (п. 2 ст. 1). Согласно ст. 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (абз.2, 3 п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено ФЗ (ст. 2 Закона об ипотеке).
Таким образом, ипотека - это способ обеспечения обязательства, имеющий акцессорный, зависимый характер от основного обязательства.
Проблемы акцессорности обязательств, порождаемых обеспечительными сделками подробно рассматриваются Р.С. Бевзенко.
Пункт 1 ст. 339 ГК РФ установил существенные условия договора о залоге, к которым относится предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Но для залога недвижимости устанавливаются специальные требования. Так, ст. 9 Закона об ипотеке установлено, что в договоре должно быть указано, помимо предмета ипотеки, его оценки, существо, размер и срок исполнения обязательства также указание местонахождения недвижимости и описание, которого будет достаточно для его идентификации. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Так, в соответствии с положениями п. 3 ст. 11 Закона об ипотеке, если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП
записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.
С момента заключения договора залога само залоговое право не возникает, но заключенный сторонами договор залога является фундаментом для того, чтобы в момент возникновения того требования, которое стороны намеревались считать обеспеченным, оно уже рассматривалось как обеспеченное залогом. Однако дополнительные обязанности залогодателя (например, страхование) возникают уже с момента заключения договора залога.
Другой вопрос касается допущения Законом об ипотеке, что залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Однако, действующий закон совершенно игнорирует отношения покрытия, объясняющие залоговую конструкцию с участием третьего лица. Иными словами, сам факт наличия юридических или экономических отношений, объясняющих, почему одно лицо предоставляет залог за другое лицо по долгам последнего, является (с точки зрения законодателя) юридически несущественным. С этой точки зрения залог вообще является абстрактным по отношению к договору должника и залогодателя об обременении залогом имущества залогодателя по долгу должника и не зависит от наличия и действительности этих отношений.
Законодатель, с одной стороны, устанавливает довольно жесткий стандарт описания существа обеспеченного обязательства в договоре залога. Однако при этом, с другой сторы, он допускает обеспечение залогом обязательств, которые возникнут в будущем, причем путем установления двух обеспечительных конструкций (возникновение залога в момент заключения договора залога, но до возникновения обеспеченного требования; разделение договора залога и момента возникновения залогового права, которое обусловлено возникновением обеспеченного требования). Это позволяет сделать вывод о том, что идея строгой акцессорности возникновения залога российским правом не поддерживается.
В ст. 337 ГК РФ принцип акцессорности объема требования в отношении залога выражен следующим образом: залог обеспечивает требование, в том числе проценты, неустойку и т.п., в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. Эта норма сформулирована законодателем как диспозитивная, однако остается вопрос: могут ли стороны установить, что залог будет обеспечивать долг в определенной сумме вне зависимости от того, сколько должен должник?
В п. 4 ст. 350 ГК РФ установлено, что если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, то разница возвращается залогодателю.
Кроме того, оценка стоимости заложенного имущества имеет
наиважнейшее значение для залогодержателя. Согласно п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке, при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, оно оставляется залогодержателем за собой с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, по цене, равной рыночной стоимости такого
имущества, определенной в порядке, установленном законодательством РФ об оценочной деятельности.
Очень интересное правило, связанное с акцессорностью объема, установлено в абз. 2 п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке. Оно посвящено ситуации, когда описание обеспеченного обязательства в договоре ипотеки и в обеспеченном договоре расходятся (например, не совпадают суммы долга или размер процентов и т.п.). В этом случае законодатель устанавливает, что объем обеспеченного требования определяется в соответствии с условиями договора ипотеки, игнорируя тем самым принцип акцессорности объема залогового права. Целесообразность установления такого регулирования может дискутироваться, но нельзя отрицать то, что эта норма наносит еще один довольно чувствительный удар по идее строгой акцессорности залога.
Уступка кредитного обязательства, обеспеченного ипотекой, влечет и переход к новому кредитору всех прав по ипотеке. Тем не менее, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 17.02.2011 года № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» указал, что залог, несмотря на свою акцессорную (дополнительную) природу, не во всех случаях автоматически становится недействительным при изменении основного обязательства. В п. 13 указанного Постановления разъясняется, что при изменении размера обеспеченного обязательства или срока действия основного обязательства соглашение о залоге продолжает действовать на тех условиях, на которых было заключено. Таким образом, при увеличении основного обязательства залоговое обеспечение без дополнительных согласований будет продолжать обеспечивать ту его часть, которая имелась в виду при заключении соглашения о залоге. Также и при увеличении срока действия обеспеченного обязательства требование об обращении взыскания на предмет залога будет действительно лишь до истечения срока исковой давности изначально согласованного срока основного обязательства.
Таким образом, принцип акцессорности объема залогового права российским законодательством проводится, но законодатель это делает довольно мягко, допуская как обеспечение требований, денежное выражение которых в момент установления ипотеки неизвестно. Однако на этапе реализации предмета залога принцип акцессорности объема требования срабатывает как императивное требование закона, не позволяющее кредитору получить больше, чем ему причитается по обеспеченному обязательству.
Принцип акцессорности прекращения залога можно проследить в положениях п. 3 ст. 329 ГК РФ, в соответствии с которым
недействительность основного обязательства влечет за собой недействительность обеспечивающего обязательства.
Таким образом, краткий обзор проявлений принципа акцессорности позволяет сделать следующие выводы.
Неверно считать, что российское право основывается на принципе строгой акцессорности залога. Напротив, в отдельных проявлениях акцессорности (возникновения, объема, прекращения) оно довольно гибкое и потому позволяет сторонам договора залога «настраивать» залог под их конкретные задачи, обеспечивая будущие требования, требования с неопределенной суммой и т.п. Тем не менее в части акцессорности следования за главным требованием и акцессорности возможности принудительной реализации действующее залоговое право, напротив, довольно принципиально стоит на началах строгой акцессорности, во-первых, не позволяя разъединять залоговое право и обеспеченный долг и, во-вторых, не допуская возможность получения залогодержателем из сумм, вырученных от продажи предмета залога, большего, чем ему причитается по обеспеченному обязательству.
В законодательстве есть резервы для дальнейшего ослабления акцессорности залога, с тем, чтобы приспособить его не только для нужд кредитных сделок, но и для целей рефинансирования выдаваемых банками кредитов. Кроме того, ряд очень острых вопросов акцессорности залога (что происходит с залогом при изменении обязательства, расторжении договора, ликвидации должника и залогодателе - третьем лице и т.п.) не решены сегодня в действующем законодательстве^].
Законом об ипотеке был введен новый для банковской практики вид именной ценной бумаги - закладная, которая одновременно закрепляет права кредитора на получение исполнения денежного обязательства, обеспеченного ипотекой, и право на залог недвижимости. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона. Правовой статус закладной позволяет отнести ее к ценным бумагам, хотя и требует ее определения как особой разновидности таковых. Логично предположить, что закладная, удостоверяющая ипотечное обязательство, является по отношению к кредитному договору вторичным, зависимым от него документом. Однако Закон об ипотеке в ч. 4 ст. 14 прямо закрепляет приоритетность содержания закладной перед кредитным договором, т.е. перед документом, содержащим основное обязательство, в обеспечение которого появилась ипотека, и как следствие - закладная.
В зависимости от того, у кого находится закладная (у залогодержателя или у обязанных по закладной лиц), Закон об ипотеке в ч. 3, 7 ст. 17 определяет соответственно факты исполнения или неисполнения обязательств по закладной. Ярким подтверждением данной презумпции является решение Оренбургского районного суда от 27.08.2010 года по делу
№ 2-22/10, оставленному в силе 13.10.2010 года Оренбургским областным судом. Суд согласился с доводами залогодержателя о том, что нахождение закладной без отметок об исполнении обязательств у залогодержателя само по себе является достаточным доказательством неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства, существования ипотеки и ее сохранения при переходе прав на объект недвижимости к третьему лицу. При этом не имеет значения присутствие иных документов об исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, и наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке. Кроме того, Закон об ипотеке определяет, что передача прав по закладной влечет передачу прав по основному обязательству, а не наоборот (ч. 1, 2 ст. 48). Установленная в рассматриваемом Законе приоритетность содержания закладной и передачи прав по ней противоречат не только нормам ст. 1 - 3 Закона об ипотеке, но и положениям ГК РФ о залоге как способе обеспечения обязательства и не соответствуют правовой природе и смыслу акцессорных обязательств.
Очевидно, что закладная, являющаяся важнейшим элементом всего ипотечного рынка, позволяющая банкам успешно размещать ипотечные кредиты, имеет особое значение именно как ценная бумага. Ценная бумага обладает признаком «обращаемости» или «оборотоспособности» вне зависимости от договора, в силу которого составлена. Кроме того, государственная регистрация внесения в закладную имени ее нового законного владельца не является обязательной, поскольку закладная является ценной бумагой и обладает свойством публичной достоверности. В соответствии с нормами Закона об ипотеке легитимация в качестве законного владельца закладной основана только на правильности совершения передаточных надписей - их последовательности и непрерывности. Владелец закладной не считается законным, если он знал или должен был знать о том, что закладная ранее выбыла из владения кого-либо из предыдущих владельцев помимо их воли, например в результате хищения. В связи с этим можно встретить предложения о необходимости государственной регистрации перехода прав по закладной от одного владельца к другому. Объясняются подобные предложения тем, что свойство публичной достоверности закладной не заменяет собой требований, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и нормами ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [4], поскольку закладная удостоверяет права на недвижимость.
Следует заметить, что Закон об ипотеке не обязывает оформлять ипотечные отношения закладной, а лишь указывает в ст. 13, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Следовательно, если банк, вступая в отношения по ипотечному кредитованию, не оформляет их закладной, то в случае передачи прав по кредиту он передает и права по
залогу. В данной ситуации действует правило ГК РФ: залог следует судьбе основного обязательства. Совершенно иная картина вырисовывается при оформлении ипотечного кредитования закладной. Закладная становится главным, основным документом по отношению к кредитному договору. Соответственно, передать права по кредиту при наличии закладной можно только единственным способом - через передачу прав по закладной[5].
Хотелось бы остановиться и на проблеме реализации заложенного имущества по договору об ипотеке. Залогодержатель также может оказаться в ситуации, когда он не смог реализовать заложенное имущество во внесудебном порядке по причине письменного отказа залогодателя-должника, а в обращении взыскания на предмет ипотеки судом залогодержателю отказано ввиду явной несоразмерности объема нарушенного основного обязательства со стоимостью предмета ипотеки. Согласно ст. 54.1 Закона об ипотеке, если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
При этом суды удовлетворяют иск залогодержателя в части требований о взыскании суммы задолженности по кредитному договору, договору займа, поскольку оснований для отказа в этой части иска нет. Реализация предмета ипотеки осуществляется в исполнительном производстве. Таким образом, если должник является залогодателем и отсутствует иное имущество должника, залогодержатель сможет удовлетворить требования за счет реализации предмета залога в процессе исполнительного производства.
В случае, когда заемщик и залогодатель являются разными лицами, решением суда с заемщика взыскивается сумма задолженности, но ввиду отказа суда в обращении взыскания на заложенное имущество (ввиду явной несоразмерности объема нарушенного основного обязательства со стоимостью предмета ипотеки) реализация залога в процессе исполнительного производства не осуществляется.
Возникает ситуация, когда залогодержатель, обладая зарегистрированным правом залога, не имеет возможности реализовать свои правомочия, предусмотренные ст. 50 Закона об ипотеке в части обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы
долга полностью или в части. Это частично ущемляет интересы залогодержателя, фактически теряющего возможность удовлетворить свои требования к залогодателю в кратчайшие сроки[6].
Использованные источники:
1. Гражданский кодекс РФ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
2. Об ипотеке (залоге недвижимости): ФЗ от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ // СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.
3. Бевзенко Р.С. Акцессорность обеспечительных обязательств. - М.: Статут. 2013. С. 42 - 54.
4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
5. Летута Т.В., Летута С.С. Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного кредитования в банковской практике // Банковское право. 2013. № 4. С. 53 - 59.
6. Горячева Е.В. Некоторые проблемы применения законодательства об ипотеке // Бизнес, Менеджмент и Право. 2014. № 1. С. 63 - 67.
Сидорова К.С. студент 4 курса, группы СИиНД
ИП, СГЭУ Россия, г. Самара СТРУКТУРА ЮРИДИЧЕСКОГО ПРОЦЕССА: ЕЕ ЭЛЕМЕНТЫ Право имеет множество сторон, которые изучаются юридическими науками. Одна из них, теория юридического процесса, изучает общие черты процессуально- правовой составляющей общественных правоотношений.
Положения общепроцессуальной теории играют большую роль в науке и законотворчестве. Их применение на практике позитивно сказывается на эффективности обеспечения прав и законных интересов человека, общества и государства в целом.
Юридический процесс - это нормативно установленные формы упорядочения юридической деятельности, направленные на оптимальное удовлетворение и гарантирование интересов субъектов права. Он регулируется соответствующими правовыми нормами, а его результаты оформляются и закрепляются в правовых актах - официальных документах.
Юридический процесс присущ любой юридически значимой деятельности (законотворческой, исполнительно-распорядительной, судебной), содержит ее программу и выступает существенной гарантией точного соблюдения и результативного осуществления правовых предписаний. Он призван нейтрализовать элементы стихийности, хаоса, неуправляемости, существующие в юридической деятельности, содействовать реализации норм материального права и удовлетворению общественно значимых интересов субъектов права.
Юридический процесс - это всегда определенная система, состоящая
