CC BY
35
УДК 34.4414
Жукова Н.А., к.юр.н. доцент, заведующая кафедрой судебной экспертизы и криминалистики
Леонова О.С. студент магистрант Юридический институт Белгородский государственный национальный исследовательский университет Россия, г. Белгород
ОСОБЕННОСТИ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ УЧАСТНИКОВ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ
Аннотация: статья посвящена возникновению гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений, которая наступает при ненадлежащем исполнении или вовсе неисполнении своих обязательств по основным или обеспечительным договорам.
Ключевые слова: залог, заемщик, залогодатель, ипотечное кредитование, обязательства, ответственность
Zhukova N.Ah.
Candidate of law, associate Professor head of the Department of forensic science and criminalistics of the Law Institute of the Belgorod State National Research University
Russia, Belgorod Leonova O. S.
master's degree student of the law Institute of the Belgorod State National
Research University Russia, Belgorod FEATURES OF CIVIL LIABILITY OF PARTICIPANTS
MORTGAGE RELATIONS IN THE RUSSIAN FEDERATION
Abstract: the article is devoted to the emergence of civil liability of participants in mortgage relations, which occurs when improper performance or non-performance of its obligations under the main or security contracts.
Keywords: mortgage, borrower, pledgor, mortgage lending, liabilities, liability
В настоящее время система ипотечного кредитования в Российской Федерации является наиболее активно развивающимся сегментом банковского сектора экономики, при этом происходит и нарастание проблем, возникающих между участниками ипотечных отношений, в частности ненадлежащее исполнение или вовсе неисполнение основных обязательств по ипотечному договору. В этой связи необходимо рассмотреть основные особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных
отношений в России.
На сегодняшний день ипотечный договор представляет собой комплекс взаимосвязанных гражданских правоотношений, которые совмещают отношения по кредитованию и ипотеке (связь эта вполне закономерна, учитывая акцессорность юридической природы залога). Исходя из этого, именного ипотечный договор устанавливает специфический объем прав и обязанностей обеих сторон, которые участвуют в ипотечных правоотношениях.
При исполнении обязательств ипотечного договора ненадлежащим образом или вовсе их неисполнение влечет за собой привлечение виновной стороны к гражданско-правовой ответственности. Так залоговое правоотношение при ипотечном договоре представляет собой односторонне обязывающее правоотношение, которое предусматривает обязанность заемщика совершать определенные действия в пользу другой стороны, которая имеет к ней лишь право требования. Исходя из этого, ответственность при ипотечном договоре возлагается исключительно на залогодателя.
Специфической особенностью ипотечных правоотношений является то, что в соответствии с ипотечным договором привлечение заемщика к ответственности путем обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество влечет за собой полное прекращение залога, при этом из стоимости заложенного имущества удовлетворяются все предусмотренные законом и ипотечным договором требования банка-кредитора. Исходя из этого, обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество является значимой мерой воздействия на должника ипотечного кредита.
В соответствии со ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, для залогодателя предусмотрены основные положения при обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по ипотечному договору. При этом неисполнение обязательства характеризуется отсутствием действий заемщика, указанных в ипотечном договоре и, как следствие, отсутствием благ, не получаемых банком-кредитором. Так в соответствии с ипотечным договором заемщик обязывался выплачивать ежемесячные платежи, исходя из этого, неисполнением ипотечного договора следует считать неуплату долга в сроки, установленные ипотечным договором, в котором предусмотрено это обязательство. В России традиционная классификация нарушений ипотечного договора чаще всего включает именно нарушение сроков. При этом характерной является ситуация, при которой заемщик по обеспеченному ипотекой обязательству прекращает выплату ипотечного кредита в тот момент, когда основная часть уже погашена банку-кредитору.
Другим основанием для обращения взыскания на заложенное имущество выступает ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по ипотечному договору. При ненадлежащем исполнении основная цель
обязательства достигается, но на менее выгодных для кредитора условиях. При этом ненадлежащим исполнением в ипотечном договоре является частичное погашение кредита, неуплата процентов по кредиту, пени, штрафы. Исходя из этого, разница межу неисполнением и ненадлежащим исполнением обязательств по ипотечному договору отражается на объеме требований, которые в дальнейшем будут предъявлены кредитной организацией должнику.
Таким образом, при неисполнении обязательств долг погашается за счет обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество заемщика, а при ненадлежащем исполнении обязательств должник выполняет, помимо дополнительных выплат, вызванных нарушением обязательства, основную обязанность выплаты ипотечного кредита в полном объеме.
В случае ненадлежащего обеспечения сохранности заложенного имущества, при нарушении правил об отчуждении заложенного имущества, а также при принудительном изъятии государством заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательств по ипотечному договору. Если требование залогодержателя не выполняется, то он вправе обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, даже если обеспеченное обязательство ипотечного кредита исполняется надлежащим образом независимо от того, кому оно принадлежит.
В соответствии с российским законодательством существует два основных вида обращения взыскания на заложенное имущество - по решению суда и без обращения в суд. При обращении взыскания на заложенную недвижимость залогодержатель предъявляет иск в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленные в Гражданском процессуальном кодексе Российской Федерации [1]. При наличии в ипотечном договоре так называемой третейской оговорки данное дело может быть передано в постоянно действующий или специально образуемый для рассмотрения в третейский суд.
Российское законодательство предусматривает отказ в обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество должника, если допущенное заемщиком нарушение основного обязательства является незначительным, а также если объем требований кредитора несоразмерен стоимости заложенной недвижимости.
Также в соответствии с п. 4 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ не допускается отсрочка реализации заложенной недвижимости, которая может повлечь существенное ухудшение финансового состояния банка кредитора, а также когда в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом). Однако суд имеет право отсрочить реализацию заложенной недвижимости, на которое обращено взыскание, на срок до одного года при наличии уважительных причин, при условии, что должник должен быть гражданином и заложенное жилье не используется им в предпринимательской деятельности. При этом отсрочка
реализации заложенной недвижимости не снимает с должника обязанностей по компенсации убытков банку, которые возросли за время отсрочки. [3]
В соответствии с п.4. ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ установлена норма, регламентирующая недопущение обращения взыскания недвижимого имущества, принадлежащее на праве собственности физическим лицам во внесудебном порядке [2] .
Следующим этапом удовлетворения требований кредитора является реализация заложенного недвижимого имущества. Так в соответствии с п.2 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ обремененное ипотекой недвижимое имущество, на которое обращено взыскание, реализуется путем проведения торгов, которые проводятся в форме открытого аукциона или конкурса. Проведение торгов организовывают судебные приставы-исполнители по месту нахождения заложенного недвижимого имущества должника. За месяц до предстоящих торгов организатор в официальном периодическом издании органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации извещает о проведении торгов с указанием определенной даты, времени, места и стартовой продажной цены реализуемого недвижимого имущества.
При решении вопроса об обращении взыскания на заложенную недвижимость должника стартовая продажная стоимость имущества в каждом определенном случае определяется судом, так как в соответствии с п.2 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации в обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть отказано, в случае, если допущенное залогодателем нарушение обеспеченное ипотекой является незначительным и объем требований кредитора несоразмерен стоимости заложенной недвижимости.
Стартовая продажная цена недвижимого имущества, заложенного по ипотечному договору, с которой начинаются торги, определяется соглашением между кредитором и должником. Реализация заложенного недвижимого имущества на публичных торгах обеспечивает его продажу за максимально возможную сумму. В этом заинтересован не только залогодержатель, но и должник, поскольку если стоимость заложенного объекта превышает сумму объема требований банка, то разница в сумме возвращается заемщику.
В проводимых торгах должны участвовать не менее двух покупателей недвижимого имущества. При этом участники (покупатели) торгов вносят аванс, размер, сроки и порядок которого указываются в извещении о проводимых торгах. Лицо, которое предложило на торгах наибольшую цену, является победителем торгов. В течение пяти дней после окончания торгов победитель вносит денежные средства за заложенное имущество. После внесения средств покупателем организатор заключает с ним договор купли-продажи имущества.
Также важной особенностью является признание организаторами
торгов несостоявшимися, при котором залогодатель имеет право по соглашению банка приобрести ранее заложенное недвижимое имущество по его стартовой продажной цене и зачесть свои требования в счет покупной стоимости. После чего, ипотечные отношения залогодержателя и залогодателя полностью прекращается. При данном соглашении стороны заключают договор купли-продажи имущества, предусмотренный российским законодательством.
При реализации заложенного недвижимого имущества через открытый аукцион, продажу осуществляет специализированная организация, избранная кредитором с согласия должника, действующая на основании договора с кредитором от его или от своего имени. Результатом аукциона являются действия, совершаемые как при торгах.
В соответствии с п.1 ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ предусматривает взаимосвязь момента прекращения права пользования залогодателем и членов его семьи заложенным недвижимым имуществом и момента обращения на него взыскания, при котором момент прекращения пользования недвижимым имуществом определяется моментом прекращения права собственности залогодателя на него. [3] Таким моментом является заключение с организатором торгов договора купли-продажи недвижимого имущества должника, регистрация перехода права собственности на указанный объект недвижимости, а также его регистрация в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. После этого, право пользования данным недвижимым имуществом у заемщика полностью прекращаются.
В настоящее время обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, возможно даже если оно является единственным пригодным местом для постоянного проживания заемщика, которое было приобретено или построено на заемные денежные средства банка-кредитора. Ранее отсутствие данного порядка тормозило судебный процесс ипотечного кредитования, так как возникали проблемы, связанные с выселением проживающих граждан из заложенного недвижимого имущества при обращении взыскания, которое являлось единственным местом для постоянного проживания. Также данные положения увеличивали риски для кредитных организаций, вынуждая предоставлять ипотечные кредиты только на покупку второго жилья, что являлось препятствием в получении кредита для граждан, которые не имеют собственного жилья, либо хотят улучшить свои жилищные условия.
Выселение бывших собственников происходит в соответствии с правилами действующего российского законодательства. Так в соответствии со ст. 95 Жилищного кодекса Российской Федерации гражданин, утративший жилое помещение в результате обращения на него взыскания, которое было приобретено за счет ипотечного кредита банка-кредитора, и заложено в обеспечение возврата ипотечного кредита, если на момент обращения взыскания данное жилое помещение является для них
единственным местом для проживания, подлежат вселению в жилые помещения маневренного фонда. Для проживания в помещениях маневренного фонда с гражданами, утратившими жилые помещения в ходе обращения взыскания на недвижимость, заключается договор найма жилья на период до завершения выплат гражданами. После расчета, согласно п.3 ст. 106 Жилищного кодекса Российской Федерации, бывшие собственники недвижимого имущества, ранее приобретенного на ипотечный кредит, подлежат выселению из помещений маневренного фонда, так как по истечению срока, на который заключен договор найма является основанием прекращения данного договора. Однако с бывшими собственниками недвижимого имущества может быть заключен договор коммерческого найма на определенный срок.
Таким образом, с учетом вышеизложенного, можно констатировать, что ненадлежащее исполнение или вовсе неисполнение сторонами своих обязательств при ипотечном договоре наступает гражданско-правовая ответственность, главным преимуществом которой является право залогодержателя обратить взыскание на заложенное имущество, при этом заемщик может быть выселен из обремененного недвижимого имущества, даже при условии, что это жилое помещение является единственным пригодным местом для его проживания.
Использованные источники:
1. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 14.11.2002г. № 138-ФЗ [ред.от 03.04.2018]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39570/b5236f1d7c360accfb
190960d1 c8c2499f99e7ed/, свободный
2. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.12.2008 N 306-ФЗ [последняя редакция]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_83307/, свободный
3. Зюзин, В.А. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Текст]: учебное пособие / В.А. Зюзин, А.Н. Королев, - М: Юстинцинформ, 2008.- 105с.
