CC BY
60Теория и практика российского конституционализма / Отв. ред. В.И. Фадеев. - Москва, 2013.
19. Современное буржуазное государственное право. Критические очерки. Т. 1. Буржуазная наука государственного права / Отв. ред. В.А. Туманов. - Москва, 1987.
20. Чиркин В.Е. Конституционное право зарубежных стран: Учебник. - Москва, 2001.
21. Чудаков М.Ф. Конституционное (государственное) право зарубежных стран: Учебное пособие. - Минск, 2001.
22. Шереметьева В.А. «Государственный режим»: проблемы теории и политологии // Государственная власть и местное самоуправление. - 2011. - № 2.
УДК 347
Николай Николаевич Макеев, Денис Александрович Шишкин
Проблемы правового регулирования обращения взыскания в судебном порядке на имущество, заложенного по договору
об ипотеке
Аннотация. В данной статье рассматривается правовое регулирование судебного обращения взыскания на недвижимое жилое имущество, являющегося предметом залога в рамках договора об ипотечном кредитовании, а также правовое положение заемщика как субъекта правоотношений.
Ключевые слова: Обращение взыскания на жилое недвижимое имущество, судебный порядок взыскания, договор об ипотеке, заложенное имущество, правовое положение заемщика при обращении взыскания на недвижимое имущество, недвижимое имущество.
В настоящее время в современных реалиях приобрел популярность вид такого кредитования, как «Ипотечное». Ипотечное кредитование -это услуга, оказываемая кредитором (Банком) путем предоставления денежных средств на покупку жилой либо нежилой недвижимости, предметом залога в данном случае в обязательном порядке выступает объект кредитования. Учитывая экономические реалии для многих граждан, данный вид кредитования стал единственной возможностью для покупки собственного жилья. В данной статье будет рассмотрено правовое регулирование при обращении взыскания на собственность в рамках ипотечного кредитования на жилую недвижимость, т.к. социальные
и экономические последствия при данных правоотношениях наиболее весомы и значительны для граждан.
Согласно данным официального ресурса Центрального Банка Российской Федерации (далее ЦБ) только за период с января по июль 2021 г. в Российской Федерации было выдано порядка 1 088 тыс. кредитов, предоставленных физическим лицам-резидентам в рублях на сумму 3 126 524 млн руб. В Алтайском крае за аналогичный период было выдано 18 041 кредитов, на общую сумму 35 670 млн руб. [5].
Как можно судить из аналитических данных рынок ипотечного кредитования в РФ занимает значительную долю и постоянно развивается. Данному факту также способствует выдача так называемой «Льготной ипотеки» на специальных условиях, что позволяет все большему числу граждан получать данный вид кредитного продукта и обзаводиться собственным жильем.
Исходя из данных, предоставленных ЦБ РФ, средневзвешенный срок выдачи ипотечных кредитов, предоставленных физическим лицам-резидентам в рублях по состоянию на июль 2021 г., составляет 242,8 месяцев или более 20 лет [5].
Конечно в такой ситуации заемщику не всегда удается объективно оценить свои финансовые возможности, а также степень своей платежеспособности на длительный период времени.
Как правило при возникновении длительных проблем с оплатой кредита кредитор использует механизм судебного взыскания задолженности путём обращения взыскания на предмет ипотеки. По данным ЦБ РФ задолженность в том числе просроченная по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам-резидентам в рублях по состоянию на 01.07.2021 г. по РФ, составляет 10 560 576 млн руб., по Алтайскому краю - 121 564 млн руб. [5].
В целом механизм обращения взыскания на заложенное имущество как в судебном, так и внесудебном порядке регламентируется как федеральными законами, так и иными нормативно-правовыми актами.
Ввиду того, что в данной статье рассматривается обращение взыскания на заложенное имущество именно в судебном порядке, а обращение взыскания на заложенное имущество на основе исполнительной надписи нотариуса предусматривает внесудебный порядок обращения, при проведении исследования будет рассмотрена нормативно-правовая база только в виде Федеральных законов.
Согласно ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) (далее ФЗ «Об ипотеке») [1] одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих
денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Исходя из нормы ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Иными словами, независимо является ли предмет залога единственным жильем для проживания семьи заемщика, на него может быть обращено взыскание. Обращение взыскания на предмет залога не допускается в случае, если сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества, а также если период просрочки исполнения обязательства составляет менее трех месяцев. Данная норма определена в статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (далее ГК РФ) [3]. В соответствие с п. 3 ст. 348 ГК РФ если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Таким образом, в данной законодательной норме определена степень нарушения обязательства, необходимая для возможного предъявления требования залогодержателя.
При вынесении решения об обращении взыскания на заложенное имущество суд помимо всех прочих мер, предусмотренных ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» при установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества в случае, когда рыночная стоимость определяется на основании отчета оценщика, начальная продажная стоимость имущества, устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости. Данная норма содержит императивные требования при определении начальной продажной стоимости.
Также, принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество по заявлению залогодателя, суд вправе предоставить отсрочку реализации залогового имущества на период до одного года при
наличии обстоятельств, предусмотренных ФЗ «Об ипотеке». Но данная норма практически не применяется ввиду проблематичности при ее реализации, т.к. заемщик должен доказать суду целесообразность предоставления такой отсрочки. В дополнение ко всему предоставление отсрочки не освобождает заемщика от возмещения возросших за время действия данной нормы убытков кредитора.
В дальнейшем при вступлении решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество в законную силу залогодержатель получает исполнительный документ и предъявляет его в службу судебных приставов.
В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов.
Порядок проведения таких торгов в рамках исполнительного производства определяется Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее ФЗ № 229) [2] и ГК РФ в частности статьей 57.
Организатор публичных торгов должен известить о предстоящих торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения. Извещение о проведении торгов должно быть размещено в официальном периодическом издании, а также размещено в сети Интернет. Лица, желающие принять участие в торгах, должны внести задаток, который определяется в извещении и не должен быть более пяти процентов от начальной продажной цены реализуемого имущества. Если участник торгов не выиграл, то задаток подлежит немедленному возвращению по окончании публичных торгов. В случае если публичные торги не состоялись, задаток также подлежит возврату. Ввиду того, что торги по продаже залогового имущества являются публичными, присутствовать в них может любой гражданин, даже не участвующий в торгах.
Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее за реализуемое имущество наиболее высокую цену. По факту проведения торгов организатор и победитель подписывают протокол о результатах торгов. В течение пяти дней с момента окончания торгов выигравшее лицо обязано внести остаток суммы с учетом задатка, за которую была приобретена недвижимость. После внесения данной суммы также в течение пяти дней организатор торгов должен подписать с победителем договор купли-продажи. Данный договор вкупе с протоколом являются основанием для внесения изменений в единый государственный реестр недвижимости.
Необходимо обратить внимание, когда публичные торги в силу ряда причин могут быть признаны несостоявшимися. Порядок объявления публичных торгов несостоявшимися определен ГК РФ в ст. 58. Так организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда на торги явилось менее двух покупателей, на торгах никто из участников не сделал ставку против начальной продажной цены заложенного имущества, лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.
Торги в этих случаях быть объявлены не состоявшимися не позднее чем на следующий день после факта наличия одного из обстоятельств, указанных выше.
В случае если первые торги были объявлены несостоявшимися по причинам отсутствия более двух участников либо отсутствия ставок не позднее чем через месяц, назначаются повторные торги, и начальная продажная цена заложенного имущества снижается на пятнадцать процентов. Торги проводятся в порядке, определенном ст. 57 ГК РФ. В случае объявления повторных публичных торгов не состоявшимися залогодержатель вправе оставить нереализованное имущество за собой по цене на двадцать пять процентов ниже его начальной продажной цены на первых торгах и зачесть в счет требований, обеспеченных ипотекой.
Несмотря на то, что законодатели в законотворческой деятельности в первую очередь стараются руководствоваться соблюдением баланса прав и законных интересов сторон, в правоприменительной практике наблюдается некоторый перекос правового положения залогодателя перед залогодержателем (кредитором). Это выражается при установлении начальной продажной цены на восемьдесят процентов рыночной стоимости, что ухудшает и так плохое финансовое положение заемщика при реализации предмета залога, учитывая тот факт, что, как правило, заложенное имущество реализуется не с первых торгов, а после снижения цены на пятнадцать процентов на повторных торгах.
Фактически цена за недвижимое имущество, реализуемое со вторых торгов, будет ниже рыночной порядка тридцати пяти процентов, а если принять во внимание оставление имущества залогодержателем за собой по цене на двадцать пять процентов ниже начальной продажной стоимости, в совокупности недвижимое имущество покрывает обязательства заемщика перед кредитором только на пятьдесят пять процентов от рыночной цены. Также следует учитывать тот факт, что часть обязательств уже были погашены заемщиком до момента нарушения сроков погашения, но фактически половину срока, на который выдается кредит заемщик, гасит в основном проценты по договору, сумма основного долга к погашению по обязательству увеличивается только к концу
срока обслуживания кредита. А если учитывать тот факт, что ипотечные кредиты выдаются на пятнадцать-двадцать лет, заемщик первые восемь лет вынужден платить практически одни проценты.
Конечно, законом предусмотрены механизмы защиты залогодателя, такие как предоставление отсрочки, но в правоприменительной практике данная норма практически не используется ввиду того, что залогодателя не освобождают от несения бремени ответственности за возросшие убытки кредитора, такие как неустойки, проценты по кредитному договору, что сводит на нет практическую пользу от данной нормы. Также залогодатель обязан предоставить суду доказательства необходимости предоставления такой отсрочки. Анализируя материалы информационного ресурса https://sudact.ru/, с 2011 года по настоящее время Алтайским краевым судом были рассмотрены всего 95 дел по ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» о предоставлении отсрочки, по многим делам решения нижестоящих судов были оставлены без изменения [6].
С положительной точки зрения для залогодателя можно оценить нормы ФЗ «Об ипотеке», предусматривающие прекращение обязательств залогодателя перед залогодержателем в случае реализации недвижимого жилого имущества либо оставлении последнего за кредитором, что позволяет не усугублять и без того плохое финансовое положение залогодателя. Так, в случае если денежных средств, вырученных от продажи имущества, обеспеченного договором об ипотеке недостаточно для покрытия всех обязательств залогодателя, применяются положения, предусмотренные п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке». Если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю - физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком - физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика -физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются.
В настоящее время ипотечное кредитование продолжает развиваться совместно с законодательной базой, регулирующей данные правоотношения, что в свою очередь делает данный вид кредитования все более привлекательным для граждан.
При этом нужно обратить внимание, что норм действующего законодательства, обеспечивающих защиту правового положения заемщика (предоставление отсрочки, прекращение обязательств заемщика перед кредитором в случае реализации недвижимого имущества), недостаточно, а законодательство требует совершенствования.
Библиографический список
1. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) // Доступ из Справ.-прав. системы Консультант Плюс.
2. Об исполнительном производстве: Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ // Доступ из Справ.-прав. системы Консультант Плюс.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. №° 51-ФЗ (ред. от 08.12.2020) // Доступ из Справ.-прав. системы Консультант Плюс.
4. Методические рекомендации по вопросам действий судебного пристава-исполнителя при обращении взыскания на заложенное имущество (утв. ФССП России 08.12.2015 N 0014/14) // Доступ из Справ.-прав. системы Консультант Плюс.
5. Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования региональный разрез. - URL: https://cbr.ru/statistics/bank_ sector/mortgage.
6. Судебные и нормативные акты РФ. - URL: https:// sudact.ru.
УДК 349.3
Юлия Анатольевна Михайленко О видах социального обеспечения
Аннотация. В статье предпринимается попытка систематизировать виды социального обеспечения, прежде всего, предоставляемые в денежной форме. На основе анализа действующего законодательства делается вывод, что последовательного разграничения понятий «пособия», «компенсации», иные денежные выплаты не проводится. Тем не менее можно говорить о сформировавшихся в науке права социального обеспечения традиционных подходах к определению отдельных видов социально-обеспечительных выплат. Представляется, что указанные научные разработки должны стать ориентиром при совершенствовании системы источников права социального обеспечения. Кроме того, предлагается устранить чрезмерное терминологическое разнообразие при определении видов социального обеспечения. С этой целью в качестве универсального понятия предлагается использовать категорию пособия, отнеся к ним социально-обеспечительные выплаты в денежной форме, не имеющие специфических признаков других социально-обеспечительных выплат.
