CC BY
108
Правовое регулирование
ПРАВОВЫЕ СПОСОБЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО КРЕДИТНОМУ ДОГОВОРУ
Банковское кредитование, как постоянная профессиональная деятельность, предполагает включение в число важнейших задач, решаемых банком при предоставлении кредита, необходимость обеспечить исполнение обязательств, чтобы предотвратить или хотя бы ослабить негативные последствия, которые могут наступить в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств перед банком. И это вполне обоснованно. Для банка решение этой задачи является залогом успешной деятельности, так как банк дает кредиты постоянно, это одно из направлений его профессиональной деятельности. Поэтому необходимо заранее определить, каким образом будут обеспечены интересы банка и его вкладчиков в случае неполучения не только прибыли, но и самой суммы, выданной по кредитному договору. Как показывает практика, невозврат кредитов в России становится обычным явлением, и это еще раз подтверждает необходимость выбора банком адекватных способов обеспечения исполнения обязательств. В целях уменьшения риска недополучения прибыли или избежания убытков, особенно в условиях высоких темпов инфляции и при выдаче кредитов на продолжительные сроки, банки используют различные способы обеспечения банковского кредита. Одним из основных правил-принципов кредитования является обеспеченность кредита. До недавнего времени принцип обеспеченности кредита трактовался экономистами очень узко: признавалась лишь материальная обеспеченность кредита. Это означало, что ссуды должны были выдаваться под конкретные материальные ценности, находящиеся на различных стадиях воспроизводственного процесса, наличие которых на протяжении всего срока пользования ссудой свидетельствовало об обеспеченности кредита и, следовательно, о реальности его возврата.
Д. Г. КОРОВЯКОВСКИЙ, кандидат юридических наук
Лишь с принятием Федерального закона "О банках и банковской деятельности" коммерческие банки получили возможность выдавать своим клиентам кредиты под различные формы обеспечения кредита. Таким образом, в современных условиях, говоря об обеспеченности ссуд, следует иметь в виду наличие у заемщиков юридически оформленных обязательств, гарантирующих своевременный возврат кредита: залогового обязательства, договора-гарантии, договора-поручительства, договора страхования ответственности непогашения кредита. Обеспечение обязательств по банковским ссудам в одной или одновременно в нескольких формах предусматривается обеими сторонами кредитной сделки в заключаемом между собой кредитном договоре.
Понятие и значение способов обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору. Заключая кредитные договоры, банки как субъекты гражданского оборота часто сталкиваются с проблемой ненадлежащего исполнения обязательств со стороны контрагентов. При этом особое внимание банков к проблеме обеспечения исполнения обязательств обусловлено их заинтересованностью в том, чтобы избежать негативных последствий, которые могут возникнуть в результате неисполнения должником положений договора. Кроме того, в настоящее время большинство коммерческих банков при оформлении кредитных договоров требует подтверждения надлежащего исполнения должником своих обязательств путем предоставления ему тех или иных способов обеспечения кредита.
Институт обеспечения исполнения обязательств - один из традиционных институтов в гражданском праве. Многие из способов обеспечения исполнения обязательств были известны еще римскому праву (задаток, неустойка, залог, поручительство). Появление этих способов обес-
печения обязательств было обусловлено тем, что необходимо было защитить права кредиторов. Ведь кредитор должен быть уверен в том, что его имущественные интересы будут соблюдены, что должник выполнит взятые на себя обязательства. В случае же если права кредитора будут нарушены, т. е. обязательство не будет выполнено или будет исполнено ненадлежащим образом, то именно эти способы обеспечения исполнения обязательств гарантируют кредитору возмещение убытков, которые он понесет в случае неисполнения обязательства должником. Наконец, такие способы обеспечения обязательств побуждают должника к своевременному исполнению возложенного на него обязательства, ведь в случае просрочки либо ненадлежащего исполнения обязательств, либо неисполнения обязательства вовсе для должника наступят неблагоприятные, невыгодные для него последствия. Кредитор весьма охотнее идет на заключение того или иного договора, если он обеспечен дополнительным обязательством, ведь это гарантирует ему, что обязательство будет надлежащим образом исполнено.
Исследуя дореволюционное законодательство, также можно выделить перечисленные выше способы обеспечения обязательств. В частности, под обеспечением понимали средства или способы, направленные на укрепление обязательства. Иными словами, речь идет о неких гарантиях, так необходимых обязательству для того, чтобы оно работало.
Способы обеспечения исполнения обязательств предусмотрены не только российским гражданским правом, но и гражданскими законодательствами стран континентальной Европы, а также англо-американской правовой доктриной. Например, Единообразный торговый кодекс США включает в себя раздел 9 «Обеспечение сделок». Этот раздел применяется к обеспечительным интересам, созданным посредством договора, включая залог, цессию, ипотеку, право удержания и др.
Способы обеспечения исполнения обязательств призваны обеспечить точное и неукоснительное исполнение должником своих обязательств, плюс к этому они уменьшают размер негативных последствий для кредитора в случае неисполнения должником своих обязательств.
Глава 23 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) устанавливает, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами,
предусмотренными законом или договором. Удержание имущества должника и банковская гарантия являются относительно новыми способами, впервые они были предусмотрены ГК РФ 1996 г. Банк может воспользоваться любыми известными российскому гражданскому праву способами обеспечения исполнения обязательств либо установить в договоре с клиентом какие-либо новые, но не противоречащие закону средства обеспечения исполнения обязательств.
Для кредитных правоотношений наиболее характерно использование залога, поручительства, банковской гарантии. Задаток и удержание имущества должника не типичны для обеспечения кредитного договора, поэтому они или не используются, или к ним прибегают крайне редко. Что же касается неустойки, то этот способ обеспечения исполнения обязательств не может в настоящее время удовлетворять интересы банка, так как неустойка представляет собой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Однако чаще всего увеличение суммы долга не приводит к реальному возврату кредита и, как правило, не покрывается имуществом должника, т.е. наличие в договоре условия о неустойке не создает реальной возможности возврата заемных средств.
Классификация способов обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору. В теории гражданского права все правовые институты, используемые на случай невозврата кредита, разделены на три группы. В основу деления на группы была положена различная правовая природа средств, избираемых для защиты интересов банка, и совокупность прав и обязанностей тех или иных участников правоотношений. В первую группу вошли традиционные способы обеспечения исполнения обязательств, предусмотренные гл. 23 ГК РФ. Из них, как правило, используются чаще всего неустойка, залог, поручительство и банковская гарантия. Вторую группу образуют различные договоры страхования, которые, не будучи способами обеспечения исполнения обязательств, создают правовые гарантии удовлетворения интересов банка в случае невозврата кредита. В третью группу входят некоторые нестандартные способы обеспечения интересов банка и его вкладчиков, позволяющие путем комбинации отдельных приемов прекращения и погашения долгов сохранить возможность обращения взыскания на имущество в наиболее благоприятном для сторон правовом ре-
жиме. Речь идет о прекращении обязательств путем отступного или прощения долга и новации.
Способы обеспечения исполнения обязательств различаются объемом предоставляемых гарантий. Объем ответственности поручителя определяется договором поручительства, но если соответствующее условие в договоре отсутствует, то поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, т.е. в полном объеме (п. 2 ст. 363 ГК РФ).
В то же время предусмотренное банковской гарантией обязательство гаранта перед бенефициаром ограничивается уплатой суммы, на которую выдана гарантия (ст. 377 ГК РФ), т.е. гарант не обязан уплачивать проценты, возмещать судебные издержки и т.д., но это правило компенсируется безотзывностью банковской гарантии, т.е. банк или иная кредитная организация, выдавшая банковскую гарантию, не вправе ее отозвать (ст. 371 ГК РФ). Обязательство по банковской гарантии прекращается по основаниям, указанным в ст. 378 ГК РФ. В связи с этим кредитор должен следить за сроком, на который выдана банковская гарантия, поскольку в течение этого срока может быть предъявлено требование к гаранту (п. 2 ст. 374 ГК РФ).
Способы обеспечения исполнения обязательств различаются и по степени воздействия на должника.
Неустойка и задаток одновременно являются и мерами гражданско-правовой ответственности и обеспечивают исполнение обязательств в натуре (ст. 330, 380, 394 ГК РФ). Явным преимуществом неустойки является то, что по требованию об ее уплате кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков — достаточно самого факта нарушения обязательства (например, факта невозврата заемщиком кредита), а также возможность для сторон формулировать условия о неустойке по своему усмотрению (кроме случаев уплаты законной неустойки), в том числе в части ее размера, соотношения с убытками, порядка исчисления) (ст. 331,332, 394 ГК РФ).
Задаток в практике обеспечения исполнения обязательств практически не применяется в качестве отдельного способа, поскольку при обеспечении кредитного договора Рис 1
Задаток
задатком заемщик, нуждающийся в получении определенной суммы кредита, в доказательство заключения кредитного договора и обеспечения его исполнения должен был бы внести определенную сумму в счет причитающихся с него платежей кредитору (п. 1 ст. 380 ГК РФ).
Право залога в силу закона возникает при наличии условий, предусмотренных п. 3 ст. 334 ГК РФ, а право удержания возникает у кредитора при наличии предусмотренных п. 1 ст. 359 ГК РФ юридических фактов при условии, что в договоре, породившем обеспечиваемое обязательство, нет оговорки о невозможности применения кредитором права удержания (п. 3 ст. 359 ГК РФ).
Неустойка как санкция в обязательстве во всех случаях является элементом самого обеспечиваемого обязательства. Поэтому недействительность самого обязательства всегда означает недействительность права на неустойку, обеспечивающую его исполнение. Но недействительность соглашения о неустойке не может повлечь недействительность обеспечиваемого обязательства, ибо недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной части (ст. 180 ГК РФ).
Все способы обеспечения исполнения обязательств (рис. 1), за исключением гарантии (банковской гарантии), носят акцессорный характер и разделяют судьбу обязательства, которое они обеспечивают.
Исполнение обязательств по кредитному договору, обеспеченному залогом. В настоящее время залог занимает особое место среди способов обеспечения исполнения кредитных договоров. В условиях неплатежей за поставленные товары, выполненные работы и оказанные услуги, а также инфляции широкое применение ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств (например, неустойки) теряет свое практическое значение. В этом смысле залог обладает несомненными преимуществами, поскольку по обеспеченному зало-
Способы обеспечения исполнения обязательств
Неустойка
Залог
Поручительство
Удержание
Гарантия
Рис.2
том кредитному договору кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невозврата заемщиком кредита получить удовлетворение своих требований за счет стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами заемщика, которому принадлежит это имущество (залогодателя) (рис. 2).
Примером может служить ситуация, складывающаяся при банкротстве юридического лица. В соответствии со ст. 65 ГК РФ требования кредиторов предприятия-банкрота удовлетворяются в очередности, предусмотренной п. 1 ст. 64 ГК РФ, причем требования по обязательствам, обеспеченным залогом, отнесены к третьей очереди. Это означает, что в действительности кредиторы-залогодержатели получают преимущественное право на удовлетворение своих требований только по отношению к кредиторам четвертой и пятой очередей. Если же средств, вырученных от продажи имущества предприятия-банкрота, окажется недостаточно для того, чтобы рассчитаться со всеми кредиторами второй очереди, то требования кредиторов-залогодержателей не смогут быть удовлетворены вовсе. Но несмотря на такие изъятия, установленные законом, залог все же является достаточно значимым способом обеспечения исполнения обязательств. Широкое применение залога в кредитных отношениях также связано с тем, что для банков-кредиторов особенно важно такое обеспечение, которое позволяет достаточно быстро получить удовлетворение своих требований в случае неисполнения должником своих обязательств. Кроме того, любая просрочка должником может впоследствии негативно сказаться на имущественном положении самого банка. Все основные принципиальные положения о залоге содержатся в Гражданском кодексе РФ, в Законе РФ от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге»1, а также в некоторых других нормативно-правовых актах.
Залоговые правоотношения, как правило, возникают на основании договора. Заключая такой договор, нельзя забывать, что не всякое имущество может быть предметом залога. Имущество,
Требование (передать деньги и др.)
Кредитор-залогодержатель Должник-залогодержатель
Вещь в залог и-
1 «Российская газета», № 129от 06.06.1992; введен в действие со дня опубликования и применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие (Постановление Верховного Совета РФ от 16.01.1992 № 2190-1). Данный Закон применяется в части, не противоречащей Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ, в отношении залога недвижимого имущества (ипотеки), а также применяется в части, не противоречащей ст. 334— 358Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ.
передаваемое в залог, должно принадлежать залогодателю на праве собственности либо на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 209, п. 2 ст. 335 ГК РФ). Не могут быть предметом залога изъятые из гражданского оборота вещи (ст. 129 ГК РФ), а также требования, неразрывно связанные с личностью кредитора: требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью (п. 1 ст. 336 ГК РФ). Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законом запрещен или ограничен (ст. 336 ГК РФ). Кроме того, есть категории юридических лиц, которые не вправе передавать имущество в залог без согласия или разрешения другого лица. Например, государственные и муниципальные предприятия, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, без согласия собственника не вправе отдавать в залог недвижимое имущество (ст. 295, 297, 298 ГК РФ). Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц (п. 3 ст. 335 ГК РФ).
Поскольку банки заинтересованы в быстром возврате денежных сумм, выданных по кредитному договору, то они тщательно изучают ликвидность предлагаемого в залог имущества. В связи с этим банки чаще всего заключают договоры о залоге недвижимости, транспортного средства, оборудования, права требования по денежному обязательству, реже — о залоге ценных бумаг, товаров в обороте и т.д.
Статья 339 ГК РФ содержит требования, предъявляемые к содержанию и форме договора о залоге. По общему правилу договор о залоге заключается в простой письменной форме, однако для ипотеки, а также договоров о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, требуется нотариальное удостоверение. Договор об ипотеке, как и все другие договоры, предметом которых является недвижимое имущество, подлежит государственной
регистрации в соответствии с Законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2. Несоблюдение требований, предъявляемых законом к форме и регистрации договора о залоге, влечет его недействительность. Существенными условиями договора залога являются: предмет залога (конкретное имущество либо имущественное право) и его оценка. Так, в соответствии с приложением к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 15.01 Л 998 № 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге"3 при отсутствии в договоре залога сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор о залоге не может считаться заключенным.
Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного залогом. В банковской практике достаточно часто в договоре залога используется такой прием, как ссылка на номер и дату кредитного договора, без указания существа, размера и срока исполнения основного обязательства. В связи с этим возникает вопрос о действительности такого договора залога, в котором отсутствуют существенные условия. В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"4 дано разъяснение по этому поводу, которое заключается в следующем: когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.
По общему правилу, если иное не предусмотрено договором, заложенное имущество остается у залогодателя. В случае если предмет залога передан на хранение или по какому-либо иному основанию третьему лицу, такой предмет также считается оставленным у залогодателя. Договором о залоге может быть предусмотрено, что заложенное имущество передается залогодержателю. Такое условие используется сторонами при залоге имуществен-
2 Российская газета № 145 от 30.07.1997. Изменения, внесенные Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, вступили в силу с 1 апреля 2005 г.
3 Специальное приложение к Вестнику ВАС РФ № 10, 2003 г.
4 Российская газета № 152 от 13 августа 1996 г.
ного права, удостоверенного ценной бумагой. В этом случае ценная бумага подлежит передаче залогодержателю или в депозит нотариуса, если договором не предусмотрено иное. Как правило, при залоге прав, удостоверенных ценной бумагой, банки-залогодержатели предпочитают оставлять их у себя, так как имеют все необходимые условия и средства для хранения и учета ценных бумаг.
Помимо указанных существенных условий содержание залогового обязательства составляют права и обязанности сторон. Как правило, права, которые приобретает залогодержатель, возникают с момента заключения договора о залоге, а в отношении имущества, которое надлежит передать залогодержателю, — с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором (ст. 341 ГК РФ). Сторона договора о залоге, у которой остается заложенное имущество, обязана надлежащим образом сохранять его. Если предмет залога, оставшийся у залогодателя, в период действия обязательства утрачивается, подвергается порче, залогодатель обязан восстановить его или заменить равноценным имуществом. В случаях, когда допускается реализация заложенного имущества (например, залог товаров в обороте) залогодателем, на нем лежит обязанность произвести исполнение обязательства соразмерно полученному от реализации имущества или пополнить предмет залога на сумму выбывшего. Независимо оттого, у какой из сторон находится имущество, другой стороне предоставлено право контролировать обеспечение его сохранности и в этих целях проверять по документам и фактически количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны. Для большей надежности и уверенности в сохранности заложенного имущества договором может быть предусмотрена обязанность стороны, у которой находится заложенное имущество, осуществить страхование о полной стоимости имущества от рисков утраты или повреждения, которое во всех случаях производится за счет залогодателя.
Одними из самых важных моментов в договоре банковского залога являются вопросы об основаниях и порядке обращения взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК РФ). Это предписание закона означает, что если должник-залогодатель докажет свою невиновность в случае неисполнения обязательства, то взыскание не может быть обращено на
заложенное имущество. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 2 ст. 348 ГК РФ).
Для удовлетворения требований залогодержателя-кредитора за счет заложенного имущества необходимо осуществить две процедуры: обратить взыскание на предмет залога и в дальнейшем его реализовать. Обращение взыскания на заложенное имущество означает его арест (опись), изъятие и принудительную реализацию (п. 1 ст. 46 Закона РФ «Об исполнительном производстве»). Основаниями для обращения взыскания на заложенное имущество являются неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК). Поэтому, например, если неисполнение обеспечиваемого обязательства явилось следствием действия непреодолимой силы, то взыскание на предмет залога не может быть обращено. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Из этого общего правила действующим законодательством сделано единственное исключение. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т. е. при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 2 ст. 50 Закона «Об ипотеке»). Обращение взыскания на заложенное имущество может быть произведено по решению суда или по соглашению залогодателя с залогодержателем, заключенному после возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях:
• когда для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
• когда предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
• когда залогодатель отсутствует и установить
место его нахождения невозможно.
Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества, как правило, по решению суда. Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права таким соглашением нарушены (п. 1 ст. 349 ГК РФ). Условия действительности такого соглашения и пределы его применения урегулированы в ст. 55 Закона об ипотеке. В п. 4 ст. 55 этого же Закона указаны обязательные элементы содержания соглашения об удовлетворении требований за счет заложенного недвижимого имущества. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества стороны могут предусмотреть реализацию заложенного имущества на публичных торгах или на аукционе, проводимом специализированной организацией, а также приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок. К соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила о договоре купли-продажи.
Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок (п. 1 ст. 350 ГК РФ). Публичные торги — не единственная форма реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание. В п. 2, 3 ст. 54 Закона РФ «Об исполнительном производстве» говорится о том, что продажа имущества должника, за исключением недвижимого имущества, осуществляется специализированной организацией на комиссионных и иных договорных началах, предусмотренных федеральным законом. Продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недви-
жимостью. По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки (п. 2 ст. 350 ГК РФ). Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену (п. 3 ст. 350 ГК РФ). При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи (п. 4 ст. 350 ГК РФ). При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах (ч. 2 п. 4 ст. 350 ГК РФ). Особенности распределения указанной денежной суммы могут быть предусмотрены иными федеральными законами, как это сделано, в частности, в ст. 61 Закона об ипотеке. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.
Ипотека (залог недвижимости). Одним из наиболее надежных видов залога является ипотека (залог недвижимости). Это объясняется тем, что недвижимость признается ликвидным имуществом, обладает достаточно высокой ценой, подверженной незначительным колебаниям и, как правило,
1 Ст. 5 Закона об ипотеке.
в сторону повышения стоимости. Ипотечные отношения регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Предметом ипотеки может быть любое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ), которое находится в гражданском обороте и может быть отчуждено.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе5:
• земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст.63 Закона об ипотеке;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 Закона об ипотеке.
Правила Закона об ипотеке применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 Закона об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Ипотекой может быть обеспечена выплата всех сумм, т.е. не только сумма кредита или займа, но и процентов по ним, причитающихся залогодержателю. Однако необходимо обратить внимание на
то, что ч. 3 ст. 3 Закона об ипотеке имеет диспози-тивный характер, и стороны могут предусмотреть в договоре иное. В рамках принципа свободы договора, предусмотренного ст. 421 ГК РФ, закон предоставляет его участникам при определении своих взаимоотношений выбор в соответствии со складывающейся ситуацией в пределах требований закона. Предмет ипотеки определяется путем указания его наименования, места нахождения и описания. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа его границ, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Стоимость предмета ипотеки подлежит оценке. Она может быть определена либо соглашением залогодателя с залогодержателем, либо стороны договора могут поручить оценку предмета залога коммерческой организации оценщиков. В договоре обязательно должно быть указано право, на основании которого недвижимость принадлежит залогодателю, номер документа со ссылкой на орган, зарегистрировавший право залогодателя на имущество.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть четко изложено в договоре об ипотеке с указанием его стоимости, основания возникновения и срока исполнения. Если стоимость обязательства, обеспеченного ипотекой, подлежит определению в будущем, должны быть указаны его порядок и условия.
Договор о залоге недвижимости является двусторонним. Согласно п. 2 ст. 339 ГК РФ договор о залоге недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверен. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность на основании ст. 168 ГК РФ. Нотариальное удостоверение осуществляется в соответствии с требованиями ст. 163 ГК РФ путем совершения на документе удостоверитель-ной надписи нотариуса или должностного лица консульского учреждения РФ (ст. 35, 36, 38 Основ законодательства о нотариате). В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ договор залога недвижимого имущества должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Поэтому он вступает в силу только после завершения его государственной регистрации, которая обеспечивает проверку законности заключения договора о залоге и контроль над правовым статусом имущества. Если предмет залога принадлежит залогодателю на праве собственности, то залог осуществляется им самим. Если же предмет залога принадлежит
субъекту на праве хозяйственного ведения, то в силу ст. 295 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие должно представить согласие собственника имущества. Имущество, на которое установлена ипотека, не передается залогодержателю. Залогодатель продолжает пользоваться им для дальнейшего удовлетворения своих потребностей, а также для получения дополнительных денежных средств. Но такое пользование не должно ухудшать качество заложенного имущества (за исключением амортизации и естественного износа), должен сохраняться целевой характер его использования. Данное ограничение установлено для защиты интересов залогодержателя, чтобы на момент реализации заложенного имущества стоимость недвижимости не оказалась ниже первоначальной. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмет ипотеки, стоимость основного обязательства или данные о порядке и об условиях ее определения. При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на ее предмет. Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменить условия договора об ипотеке. Ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.
В части, касающейся реализации недвижимого имущества, Закон об ипотеке в ст. 57 в отличие от ГК РФ предусматривает порядок проведения публичных торгов, согласно которомулица, желающие принять участие в торгах, обязаны внести задаток, размер которого не может превышать 5% от начальной продажной цены имущества. При признании торгов состоявшимися лицо, выигравшее торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка, на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается. Также в течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, их организатор заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 58 Закона об ипотеке публичные торги признаются несостоявшимися, если:
• явилось менее двух покупателей;
• не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;
• лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в пятидневный срок со дня их проведения.
В случае признания торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем в десятидневный срок приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене и произвести расчет. При повторных торгах, которые могут быть назначены не позднее чем через месяц, цена заложенного имущества снижается на 15 %. Если повторные торги признаны не состоявшимися, залогодержатель может приобрести заложенное имущество по цене не более чем на 25 % ниже начальной продажной цены.
Залог товаров в обороте. Первые упоминания о залоге товаров в обороте относятся ко временам Древнего Рима.
Необходимые признаки залога товаров в обороте:
• родовые признаки предмета залога;
• право замены залогодателем вещей, входящих в предмет залога;
• определенность момента распространения залогового права на вновь поступающий товар и отсутствие права следования залога за выбывающей из владения вещи;
• определенность места расположения товаров.
Залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т. п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге (п. 1 ст. 357 ГК РФ). Уменьшение стоимости заложенных товаров в обороте допускается соразмерно исполненной части обеспеченного залогом обязательства, если иное не предусмотрено договором. Из этого определения следует ряд существенных особенностей данного вида залога. Во-первых, предмет залога - это находящееся в определенном месте, изменяющееся в составе и натуральной форме имущество общей стоимостью не меньше указанной в договоре залога. В целях обеспечения устойчивости общей стои-
мости товаров в обороте залогодатель обязан вести книгу записи залогов, в которую вносятся записи об условиях залога товаров и обо всех операциях, влекущих изменение состава или натуральной формы заложенных товаров, включая их переработку, надень последней операции (п. 3 ст. 357 ГК РФ). Во-вторых, заложенное имущество всегда остается у залогодателя. Поэтому на залогодателе лежат обязанности по страхованию заложенного имущества, принятию мер, необходимых для обеспечения сохранности заложенного имущества (п. 1 ст. 343 ГК РФ), а залогодержателю принадлежит право проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества. В случаях нарушения залогодержателем обязанностей по страхованию, обеспечению сохранности заложенного имущества, препятствования залогодержателю в реализации права на проверку состояния предмета залога он имеет право потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога (подп. 2 п. 2 ст. 351 ГК РФ). В-третьих, залогодатель имеет право изменять состав и натуральную форму имущества, переданного в залог, при условии его замены иным товаром в пределах указанной в договоре общей стоимости предмета залога. Вследствие этого при залоге товаров в обороте невозможно индивидуализировать имущество, передаваемое в залог. При определении предмета залога в договоре о залоге товаров должны быть указаны наименование товаров, их вид, сорт, стандарт, которому должно соответствовать качество товаров, а также форма складирования. В договоре может быть указан ассортимент товаров, которыми залогодатель может заменять имеющиеся в момент заключения договора товары. Главный признак, которому должны отвечать все товары, передаваемые в залог, — это их полная оборотос-пособность. Право залогодателя изменять состав и натуральную форму имущества, переданного в залог, означает возможность распоряжения заложенным имуществом без согласия залогодержателя. Поэтому на залогодателя не распространяются ограничения, предусмотренные п. 2 ст. 346 ГК РФ. В договоре о залоге товаров в обороте может быть ограничено право распоряжения залогодателя заложенным имуществом, в частности, путем указания условий, касающихся состава и натуральных форм имущества, переданного в залог. Право залогодателя распоряжаться товаром отражает сущность залога товаров в обороте. Распоряжаясь товаром,
находящимся в залоге, залогодатель осуществляет коммерческую деятельность, получает прибыль и имеет возможность погасить из нее задолженность перед кредитором. Не имеет смысла брать (выдавать) кредит под залог товаров в обороте, если купля-продажа заложенного товара происходит эпизодически или не является профессиональной деятельностью должника. В-четвертых, право залога не следует за имуществом, выбывающим из состава предмета залога вследствие актов распоряжения им со стороны залогодателя. Согласно норме п. 2 ст. 357 ГК РФ товары в обороте, отчужденные залогодателем, перестают быть предметом залога с момента их перехода в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление приобретателя, а приобретенные залогодателем товары, указанные в договоре о залоге, становятся предметом залога с момента возникновения у залогодателя на них права собственности или хозяйственного ведения.
В п. 4 ст. 357 ГК РФ установлено, что при нарушении залогодателем условий залога товаров в обороте залогодержатель вправе путем наложения на заложенные товары своих знаков и печатей приостановить операции с ними до устранения нарушения. Залогодержатель при залоге товаров в обороте обладает и иными правами, предусмотренными общими нормами гл. 23 ГК РФ о залоге. Последние применяются к залогу товаров в обороте в той мере, в которой это не противоречит сущности залога товаров в обороте.
Право залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества напрямую зависит от действий залогодателя по соблюдению условий договора о залоге товаров в обороте. При залоге товаров в обороте право залога имеет обязательственный характер. Оно по своей юридической природе является привилегией в отношении других кредиторов залогодателя по взысканию, обращенному на выделенное определенным образом залогодателем имущество. Своеобразие этой формы заключается втом, что привилегированное положение залогодержателя находится в зависимости от исполнения залогодателем возложенных на него обязанностей.
Схематично виды залога представлены на рис. 3.
Рис. 3.
(Окончание следует)
