CC BY
4ИПОТЕКА ВЫРОСЛА, А СТАВКИ СНИЗИЛИСЬ
Григорий ЗАДОНСКИЙ
Объем предоставленных за 11 месяцев 2013 г. ипотечных, жилищных кредитов превысил аналогичный показатель 2012 г. на 17,38% по количеству и на 29,51% - в денежном выражении, достигнув 1 175,0 млрд. рублей. Средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях, выданным в течение месяца, снизилась с 12,9% годовых за март 2013 г. до 11,9% годовых за ноябрь 2013 г. Доля просроченной задолженности в остаточной задолженности по ИЖК за ноябрь 2013 г. уменьшилась по кредитам в рублях на 0,06%, до 1,05%, а по кредитам в иностранной валюте - на 0,003%, до 12,29%. Доля задолженности по ИЖК без просроченных платежей в общей сумме задолженности по ИЖК за ноябрь 2013 г. увеличилась на 0,59% и составила 95,89%. Доля задолженности по дефолтным кредитам (с просроченными платежами свыше 180 дней) в общей сумме задолженности по ИЖК снизилась на 0,06% - до 1,91%.
В ноябре 2013 г., по данным ЦБ РФ, выдано 79 972 ипотечных жилищных кредита (ИЖК) на сумму 132,83 млрд. рублей, что на 2,1% меньше по количеству кредитов и на 2,5% - по объему, чем в октябре. На 1 декабря 2013 г. предоставлено с начала года 718 983 ИЖК на сумму 1 175,0 млрд. рублей при задолженности в 2 559,39 млрд. рублей. С начала 2013 г. предоставлено на 17,38% больше ИЖК в количественном выражении и на 29,51% - в денежном, чем на 1 декабря 2012 г.
Преобладание ипотеки в жилищном кредитовании продолжает нарастать, и на 1 декабря 2013 г. доля ИЖК составила 96,3% в общем объеме жилищных кредитов (ЖК), что на 0,17% больше, чем на 1 декабря 2012 г. Средняя величина предоставленного ИЖК в 2013 г. монотонно увеличивалась и на 1 декабря составила 1,634 млн. рублей, превысив аналогичное значение на 1 декабря 2012 г. на 10,3%. Объем выданных ЖК на 1 декабря 2013 г. достиг 1 220,12 млрд. рублей при количестве кредитов в 769 499 и задолженности - в 2 676,37 млрд рублей. (См. рис. 1.)
Просроченная задолженность по ИЖК на 1 декабря 2013 г. уменьшилась по сравнению с 1 ноября на 0,79% и составила 39,9 млрд. рублей. При этом доля просроченной задолженности в остаточной задолженности по ИЖК за ноябрь 2013 г. сократилась по кредитам в рублях на 0,06% и составила 1,05%, а по кредитам в иностранной валюте - на 0,003%, до 12,29%.
По данным ЦБ РФ, доля задолженности по ИЖК без просроченных платежей в общей сумме задолженности по ИЖК за ноябрь 2013 г. увеличилась на 0,59%, до 95,89%. Доля задолженности по дефолтным кредитам (с просроченными платежами свыше 180 дней) в общей сумме задолженности по ИЖК снизилась за этот период на 0,06% и составила 1,91%.
Доля ИЖК в иностранной валюте в объеме выданных в ноябре 2013 г. кредитов составила 5,2%, что на 0,38% меньше, чем в октябре 2013 г. На 1 декабря 2013 г. доля таких кредитов в остаточной задолженности уменьшилась по сравнению с 1 ноября на 0,07%, до 4,53%, а доля просроченной задолженности по ИЖК в иностранной валюте в суммарной просро-
Рис. 1. Динамика предоставления жилищных кредитов, млрд. рублей
rsifNiNrNirsirNmmmmm
о о о о Объем предоставленных за месяц ИЖК ш В том числе просроченная задолженность по предоставленным ИЖК
-Задолженность по предоставленным ИЖК
-Задолженность по предоставленным ЖК
Источник: данные ЦБ РФ.
НЕПРОИЗВОДСТВЕННАЯ СФЕРА
Рис. 2. Динамика соотношения «рубли/валюта» в основных показателях ипотечных жилищных кредитов, в %
-Доля ИЖК в иностранной валюте в объеме выданных за месяц ИЖК
-Доля ИЖК в иностранной валюте в остаточной задолженности
-Доля просроченной задолженности по ИЖК в иностранной валюте
в суммарной просроченной задолженности
Источник: по данным ЦБ РФ.
ченной задолженности на 1 декабря 2013 г. -до 35,73%. (См. рис. 2.)
Средневзвешенная ставка по ИЖК в рублях, выданным в течение месяца, за ноябрь 2013 г. составила 11,9% годовых, что на 0,4% ниже, чем за октябрь 2013 г., и на 1,0% ниже наибольшего значения ставки за 2013 г. Средневзвешенная ставка по кредитам, рефинансированным ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), в октябре 2013 г. достигла 11,38% годовых, что на 0,41% ниже наибольшего значения ставки за 2013 г. Средневзвешенная ставка по ЖК в рублях, выданным в течение месяца, в ноябре 2013 г.
Рис. 3. Средневзвешенные сроки и процентные ставки по ипотечным жилищным кредитам в рублях, выданным в течение месяца
Источник.
10.0
Средневзвешенный срок кредитования по ИЖК, выданным в течение месяца Средневзвешенная ставка по ИЖК, выданным в течение месяца Средневзвешенная ставка рефинансированных ОАО «АИЖК» закладных за месяц
ЦБ РФ, ОАО «АИЖК».
соответствовала уровню в 12,2% годовых, снизившись за месяц на 0,2%. Средневзвешенная ставка по выданным с начала года ИЖК в рублях на 1 декабря 2013 г. достигла 12,5% годовых, а по ИЖК в иностранной валюте - 9,6% годовых.
Средневзвешенный срок кредитования по ИЖК в рублях, выданным в течение месяца, в ноябре 2013 г. составил 14,98 года, а средневзвешенный срок кредитования по ЖК в рублях - 13,62 года. Средневзвешенный срок кредитования по выданным с начала года ИЖК в иностранной валюте на 1 декабря 2013 г. находился на уровне 10,64 года. (См. рис. 3.)
Доля кредитов, не имеющих залогового обеспечения (НЖК), как разница между ЖК и ИЖК, в процентах от ЖК за ноябрь 2013 г. снизилась по количеству на 3,55%, до 5,31%, а по объему - на 1,23%, до 3,48%. Доля задолженности по НЖК в задолженности по ЖК устойчиво сокращалась и на 1 декабря 2013 г. достигла 4,37%. Просроченная задолженность по НЖК в остаточной задолженности по НЖК на 1 декабря 2013 г. составила 4,25%, что превышает величину просроченной задолженности по ИЖК в остаточной задолженности в этот период (1,56%) в 2,72 раза. Средняя величина одного выданного НЖК увеличилась, но осталась (0,893 млн. рублей) все же существенно меньше (64,3%) средней величины ИЖК. Приведенные цифры подтверждают более низкое качество НЖК в сравнении с ИЖК, что и является первопричиной сокращения доли НЖК в жилищном кредитовании. (См. рис. 4.)
В 2013 г. ОАО «АИЖК» рефинансировало 32 731 ИЖК общей стоимостью 48,015 млрд. рублей, что меньше, чем в 2012 г., в количественном выражении на 28,05% и в денежном - на 21,26%. В общем объеме предоставленных в РФ ИЖК в январе-ноябре 2013 г. доля кредитов, рефинансированных АИЖК, составила 5,68% в количественном выражении и 3,58% - в денежном и по сравнению с соответствующим периодом 2012 г. уменьшилась соответственно на 0,99 и 2,46%. В 2013 г. в объеме рефинансированных Агентством кредитов доля социальных продуктов, таких как «Военная ипотека» и «Материнский капитал», увеличилась по сравнению с 2012 г. на 5,48% в количественном выражении и на 5,65% -в денежном, составив соответственно 33,16 и 42,47%.
66 ЭКОНОМИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ РОССИИ • ТОМ 21 • № 2 • ФЕВРАЛЬ-МАРТ 2014
В 2012 г. сделки секьюритизации, привлекающие «длинные» деньги в жилищное кредитование, достигли 6,7% от объема выданных ИЖК. Ожидается, что по итогам 2013 г. эта величина приблизится к 10%. Поскольку сделки секьюритизации ликвидны для больших, миллиардных, объемов кредитов, то привлечение «длинных» денег небольшими банками, выходящими за пределы Тор-50, значительно осложнено.
ОАО «АИЖК» подготовило инфраструктуру, обеспечивающую в рамках сделок секьюритизации возможность участнику рынка присоединяться к мультиоригинаторным сделкам1 и получить доступ к «длинным» ресурсам. В декабре 2013 г. впервые были размещены облигации российской мультиоригинаторной сделки секьюритизации ипотечных активов объемом в 3 млрд. рублей, ипотечное покрытие которой было сформировано помимо АИЖК еще четырьмя ипотечными кредиторами. Эмитентом облигаций с ипотечным покрытием является ЗАО «Восточно-Сибирский ипотечный агент 2012», а структура эмиссии включает один старший транш с купонной ставкой в 8,75% годовых и дополнительным обеспечением в виде поручительства ОАО «АИЖК», один мезонинный транш с купонной ставкой в 11% годовых и три младших транша.
Наряду с этим АИЖК намерено в 2014 г. развить межбанковскую систему стандартизованного краткосрочного кредитования под залог ипотечных активов (ССК). Предполагается, что ее участниками будут некрупные банки, находящиеся за пределами Тор-20, которым ССК даст возможность накопить достаточный объем кредитов у себя на балансе для последующего включения их в состав ипотечного покрытия для облигаций. Планируется, что такие сделки могут быть заключены на срок от полугода до года, при объеме кредита от 0,5 до 3 млрд. рублей, а кредиторами в ССК будут крупные российские и иностранные
Рис. 4. Динамика предоставления жилищных кредитов без залогового обеспечения (НЖК)
25
20
15
10
оооОо~о55ооа°ооОоа Количество предоставленных за месяц НЖК, в % от количества ЖК Объем предоставленных за месяц НЖК, в % от объема ЖК -Задолженность по НЖК, в % от задолженности поЖК
-Просроченная задолженность по предоставленным НЖК, в % от остаточной задолженности
Источник: по данным ЦБ РФ.
банки. ССК дополняет такие действующие программы АИЖК, как выкуп ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), предоставление поручительства по ИЦБ и мультиоригинаторная платформа секьюритизации. Ожидается, что внедрение ССК приведет к росту количества участников рынка секьюритизации.
В декабре 2013 г. были введены в действие два федеральных закона, вносящих изменения в законодательные акты с целью создания законодательной базы и условий для секьюритизации широкого круга неипотечных активов. Предметом залога с 1 июля 2014 г. могут быть ценные бумаги, недвижимое имущество и денежные требования, в том числе по будущим обязательствам, а также денежные средства на счете. Вводятся понятия номинальных2 и эскроу-сче-тов3, что обеспечивает защиту прав владельцев облигаций на денежный поток секьюритизируе-мых, в том числе и ипотечных, активов. Устанавливается обязанность регистрации нотариусом уведомлений о залоге, которыми обеспечивается исполнение обязательств по облигациям. ■
1 АИЖК разработало следующий механизм: несколько небольших кредиторов - банки, небанковские организации, региональные операторы АИЖК - смогут объединить пулы ипотечных бумаг, которые успели накопить, и совместно выпускать ипотечные ценные бумаги. Первая в российской практике подобная сделка - мультиоригинаторная сделка секьюритизации - была успешно завершена в конце 2013 г.
2 Номинальные счета - временные счета, которые используются в качестве части стандартной бухгалтерской системы. Счета, которые классифицированы как номинальные, обычно используются, чтобы отследить прибыль и потери, так же как доходы и расходы, в течение установленного периода.
3 Эскроу-счет (англ. escrow) - специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Услуги по открытию эскроу-счетов в мировой практике могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие эскроу-агенты.
