CC BY
77УДК 347 ББК 67
DOI 10.24412/2073-3313-2021-7-74-76
ИПОТЕКА: ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И ДОЛИ ПРИ РАЗВОДЕ
Ален Багаудинович АБДУЛМАНАФОВ, магистрант юридического факультета Дагестанского государственного университета vicontvonalen@gmail.com
Научная специальность: 12.00.03 — гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право
Научный руководитель: Л.В. Гусейнова, кандидат юридических наук, доцент кафедры
гражданского права Дагестанского государственного университета
Аннотация. Раздел недвижимости супругов при разводе — далеко не простая правовая задача, особенно если речь идет об объектах недвижимости, приобретенных по ипотеке. Не всегда разводящиеся супруги могут договориться, поэтому за разрешением спора они обращаются в суд.
Ключевые слова: ипотека, недвижимость, кредитор, договор.
Annotation. The division of spouses' real estate in case of divorce is a difficult legal task, especially when it comes to real estate acquired on a mortgage. Divorced spouses are not always able to agree, so they go to court to resolve the dispute.
Keywords: mortgage, real estate, creditor, contract.
Развод, проходящий через суд, это зачастую долгий процесс; и если о действиях с обычным имуществом у разводящихся супругов есть определенное представление, то как быть с недвижимостью, приобретенной по действующему ипотечному кредиту, большинству граждан не совсем ясно.
Необходимо понимать, что ипотека — это кредитование недвижимости под залог. Для заемщика ипотека является правоотношением с целью взятия ссуды, а для кредитора — долговым инструментом, который удостоверяет права кредитора на заложенное имущество.
Таким образом, в суде при делении долговых обязательств по ипотеке между разводящимися супругами также необходимо учитывать интересы кредитора, поскольку помимо самой недвижимости делится и непогашенный по ней ипотечный кредит, оговоренный условиями договора.
Кроме того, суд должен учитывать сложность, возникающую здесь в том, что, помимо норм семейного законодательства с общими правилами раздела имущества, в данной ситуации нужно
применять и гражданское законодательство, содержащее нормы о специальных целевых средствах (материнский капитал, займы), об изменении условий договора, о переводе долга, залоге и солидарных обязательствах. Еще одним фактором, влияющим на исход в таких делах, является наличие детей у разводящихся супругов.
Раздел недвижимости бывших супругов детально регламентирован семейным и гражданским законодательством. Основные статьи, в которых оговорены правила раздела общего имущества супругов при разводе, это статьи 38, 39 СК РФ и статьи 252, 254 ГК РФ.
По решению суда исключения из общих правил допускаются крайне редко. В случае с ипотечной квартирой залогодержателем выступает банк, следовательно, процедура может производиться с участием кредитора в зависимости от требований иска. Супруги несут равные долговые обязательства при оформлении кредита, так как являются созаемщиками. Ипотечный договор по решению суда переоформляется в банке, сумма задолженности делится пропорционально выделенным долям.
ЗАКОН И ПРАВО • 07-2021
Отметим, что судебная практика по кредитной недвижимости неоднозначна, и зачастую кредиторы не дают согласия на переоформление ипотеки.
Для наглядности рассмотрим конкретный пример из судебной практики, где под раздел имущества попадает недвижимость, приобретенная в ипотеку.
Истица обратилась в суд с исковым требованием о расторжении брака с супругом, определении места жительства двоих несовершеннолетних детей и определении долей в квартире, приобретенной по ипотеке с использованием средств материнского капитала1.
Рассмотрим статьи, примененные в данном деле.
В первую очередь это ст. 38 СК РФ; раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. Суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов; если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
В силу ст. 39 СК РФ при разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. К нажитому во время брака имуществу относятся, в том числе, полученные каждым из супругов денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (п. 2 ст. 34 СК РФ).
Между тем, имея специальное целевое назначение, средства материнского капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними. Исходя из положений указанных норм права дети должны признаваться участниками долевой собственности на объект недвижимости, приобретенный с использованием средств материнского капитала.
Таким образом, спорный объект недвижимости подлежит разделу с учетом требований статей 38, 39 СК РФ и ч. 4 ст. 10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Из приведенных выше законоположений следует, что юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов являет-
ся тот факт, на какие средства и по каким сделкам приобреталось имущество одним из супругов во время брака.
В период брака стороны приобрели квартиру по кредитному договору купли-продажи. С целью использования средств материнского капитала для погашения долга по кредитному договору средства материнского капитала были направлены на погашение кредита. По условиям кредитного договора спорная квартира находится в залоге у банка. Таким образом, задолженность по кредитному договору в настоящее время не погашена.
Разрешая спор с учетом конкретных обстоятельств дела, суд решил произвести распределение долей в праве собственности на спорное недвижимое имущество исходя из следующего расчета: поскольку в погашение кредита была направлена денежная сумма материнского капитала, в силу требований ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ сумма спорного имущества должна быть разделена на четверых (истец, ответчик и двое детей).
С учетом изложенного определение долей в праве собственности на спорное недвижимое имущество должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материального капитала, потраченные на приобретение этого имущества, а не на все средства, за счет которых она была приобретена.
Таким образом, каждый из членов семьи получит 1/4 доли кредитной квартиры. Такая позиция изложена Верховным Судом РФ в «Обзоре практики по делам, связанным с реализацией права на материнский капитал», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ от 22 июня 2016 г. Согласно ч. 3 ст. 39 СК РФ общие долги супругов при разделе общего имущества распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
Рассматривая результат решения по данному делу, отметим следующее.
Данный иск предусматривает лишь раздел имущества; в нем нет указаний на то, что одна из сторон требует пересмотра раздела обязательств по кредитному договору; соответственно, суд разделил лишь доли по спорной недвижимости. Несмотря на это, оба супруга остаются созаемщи-ками. При солидарной обязанности должников согласно ст. 323 ГК РФ кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, причем как полностью, так и в части долга.
ЗАКОН И ПРАВО • 07-2021
Важно учитывать, что условие солидарности выгодно кредитору; наличие двух солидарных заемщиков существенно снижает риск невозврата кредита. Если бы одна из сторон требовала пересмотра обязательств по договору, то суду пришлось бы привлекать к данному делу банк, с которым был оформлен договор. На практике такое происходит крайне редко. Обычно суд отказывает в иске о разделе обязательств по кредитному договору; помимо этого, общие долги супругов при разделе общего имущества распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям согласно п. 3 ст. 39 СК РФ.
Обоснование такого решения суда в том, что общие долги супругов следует распределить между ними, а не делить их обязательства перед иными лицами. Учитывая невозможность разделения кредитных обязательств перед банком, суд может поделить долги бывших супругов между ними, оставив условия кредитного договора неизмененными. Исключением может быть нарушение договора. Как оговорено в п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, договором или другими законами. Пункт 2 этой же статьи позволяет заемщику требовать изменения условий кредитного договора через суд при существенных нарушениях договорных обязательств кредитором.
Выносимые судами решения, которыми делятся не кредитные обязательства, а долги, являются наиболее справедливыми. Такой раздел не имеет характера одностороннего изменения условий кредитного договора, с учетом того, что это может нарушить права банка.
Следует также отметить, что на практике истец и ответчик могут быть не удовлетворены решением суда, по которому они обязаны и дальше платить по договору, и пытаются обжаловать такие решения. Это связано с тем, что люди не до конца понимают механизмы регулирования правовых отношений. В связи с этим следовало бы обязать банки вести с заемщика-
ми более детальную работу по предоставлению и раскрытию информации при заключении кредитных договоров.
1 Кировский районный суд г. Махачкалы. Дело № 2-2654\18 от 17.12.2018.
Библиографический список
Нормативно-правовые акты
1. Гражданский кодекс РФ (послед. ред.) // СПС «Консультант Плюс»
2. Семейный кодекс РФ (послед. ред.) // СПС «Консультант Плюс»
3. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (послед. ред.) // СПС «Консультант Плюс»
Научная литература
4. Бевзенко Р. С. Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки. М.: Статут, 2008. С. 224.
5. Викторова Р.Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке // Нотариус. 2009. № 1. С. 21-24.
6. Зайнуллина С.Р. Стороны по договору ипотеки // Науч. тр. РАЮН: В 3-х т. М.: Юрист, 2009. Вып. 9. Т. 2. С. 524-527.
7. Кузьмина Е.В. Направления и перспективы развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования / Е.В. Кузьмина, А. А. Янин // Деньги и кредит. 2017. № 3. С. 38-45.
8. Нетишинская Л.Ф. К вопросу о правовом регулировании залога недвижимости (ипотеки) / Л.Ф. Нетишинская, Е.С. Руденко // Эпомен. 2018. № 12. С. 122-127.
9. Руденко Е.Ю. Особенности предмета и объекта ипотеки жилых помещений // Совр. право. 2009. № 3. С. 87-89.
ЗАКОН И ПРАВО • 07-2021
