CC BY
27
инвестирование жилищного строительства в рамках государственных жилищных программ
и. э. файзуллин,
кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве E-mail: Faizullin@tigp. ru И. Ф. гареев,
кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве E-mail: igareev@mail. ru Р. И. сарваров,
соискатель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве E-mail: sarvarov2001@mail. ru
ю. а. Медведева,
соискатель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве E-mail: krummj@mail. ru Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Механизм реализации программы обеспечения жильем молодых семей включает в себя право семей использовать субсидию на погашение основной суммы долга и уплату процентов по ранее полученным ипотечным жилищным кредитам. Однако необходимо пересмотреть подходы к определению возраста членов молодой семьи, имеющей право на получение субсидии. Также для повышения эффективности использования бюджетных средств чрезвычайно важно внедрение механизма, позволяющего использование средств субсидий на этапе строительства.
Ключевые слова: жилье, программа, инвестиции, недвижимость, строительство, молодые семьи.
С 2006 г. в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» на территории Российской Федерации осуществляется реализация государственной мо-
лодежной жилищной политики, преимущественно предполагающей единый механизм государственной поддержки. Основным инструментом для улучшения жилищных условий является подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», входящая в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг. (далее — подпрограмма), утвержденная постановлением Правительства РФ от 31.12.2005 № 865. Механизм подпрограммы предусматривает оказание государственной поддержки в решении жилищной проблемы молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, путем предоставления безвозмездных субсидий [2].
В целом, улучшение жилищных условий молодых семей предусматривалось следующим образом. Молодые семьи, признанные органами местного самоуправления в качестве нуждающихся в улучше-
24 (57) - 2009
Социальная сфера
нии жилищных условий, подыскивают себе жилое помещение, а государство предоставляет субсидию на оплату части стоимости, в том числе первоначального взноса при получении ипотечного кредита. При этом, расчет размера предоставляемых субсидий осуществлялся исходя из нормативных цен, устанавливаемых Министерством регионального развития России. Относительно данных цен в Российской Федерации накопились негативные отзывы представителей регионов. Касались они того, что величина нормативной цены была существенно ниже не только реальных рыночных цен в регионе, но и официальных, установленных региональным органом государственной статистики. В результате, реальный размер государственной поддержки для молодых семей составлял не 35—40 % (как это зафиксировано в тексте подпрограммы), а 20—30 % от стоимости приобретаемого жилого помещения.
Вместе с тем необходимо отметить, что в период 2006—2008 гг. на рынке недвижимости не было объективных предпосылок для предоставления молодым семьям жилья по ценам, близким к нормативным. Застройщики не были заинтересованы в реализации жилья по ценам, немногим превышающим сметную стоимость. Объяснялось все тем, что изначально строительство велось ими на собственные или заемные средства, что предполагает извлечение как минимум среднерыночной прибыли. Усугубляло ситуацию то обстоятельство, что механизм реализации подпрограммы предусматривал условие, в соответствии с которым приобретаемое жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов молодой семьи, которой предоставлена субсидия. То есть субсидия могла быть использована только на оплату части стоимости готового жилья, исключая возможность финансирования жилищного строительства, при котором только и удалось бы добиться снижения цены.
В связи с ухудшением мировой экономической конъюнктуры со второй половины 2008 г. обозначились негативные тенденции на рынке недвижимости. В результате снижения доступности источников финансирования и ипотечного кредитования существенно сократились объемы жилищного строительства. Вместе с тем усилились призывы экспертов и участников рынка к возможности инвестирования средств государственных целевых программ на этапах строительства при наличии 60—70 % готовности дома. Более того, на самом высоком государственном уровне участников рынка призвали к строительству доступного жилья, стоимость которого не превышала бы 30 тыс. руб. за 1 м2.
Примечательно, но как раз в данные рамки и укладываются нормативные цены Министерства регионального развития для большинства регионов Российской Федерации. К примеру, для Республики Татарстан на 3 квартал 2009 г. данная величина составляет 26,2 тыс. руб. [1].
Реализация механизма подпрограммы в Республике Татарстан с самого начала проходит принципиально по другому сценарию. В частности, для участников подпрограммы осуществляется новое строительство, что позволяет снизить стоимость жилья до величины нормативных цен. Такие результаты стали возможны благодаря принятой системе финансирования жилищного строительства. Оператором данной программы является некоммерческая организация, а финансирование строительства осуществляется на собственные и внебюджетные (средства предприятий) средства. Благодаря этому традиционная маржа застройщика здесь была исключена. Молодые семьи оплачивали приобретаемое жилое помещение только в момент завершения строительства.
Общим моментом при реализации подпрограммы как в целом по Российской Федерации, так и по Республике Татарстан является тот факт, что молодые семьи, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, были вынуждены стоять в очереди. Период ожидания получения государственной поддержки мог достигать нескольких лет, а в некоторых случаях молодые семьи успевали превысить возрастные ограничения и выбывали из числа участников подпрограммы. Более того, за время нахождения в очереди благосостояние молодых семей, как правило, повышается. У части молодых семей появляется возможность самостоятельно улучшить свои жилищные условия, однако в этом случае они могут потерять ранее предоставленное им право на государственную поддержку. Таким образом, правила предоставления субсидий, априори призванные улучшить жилищные условия молодых семей, искусственно приводили к определенному дискомфорту.
С целью снижения социальной напряженности в механизм подпрограммы были внесены изменения. В частности, молодым семьям было предоставлено право использовать субсидию на погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным жилищным кредитам. Данное право распространяется на молодых семей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий на момент заключения соответствующего кредитного договора [2].
Преимущества вышеуказанных новаций очевидны. При появлении финансовых возможностей
- 81
молодая семья самостоятельно улучшает свои жилищные условия. При этом ей предоставлена свобода выбора жилого помещения. Однако в случае большого количества молодых семей, находящихся в очереди на получение государственной поддержки, могут возникнуть определенные трудности. В частности, возраст молодых семей определяется на момент принятия государственным заказчиком подпрограммы решения о включении молодой семьи в список претендентов на получение социальной выплаты в планируемом году [3]. В случае, если молодая семья до достижения 35 лет не дожидается своей очереди, она теряет право на получение государственной поддержки. Таким образом, для эффективной реализации принятых в подпрограмму новаций в ее механизм необходимо внести дополнительные изменения. Условие, предусматривающее определение возраста членов молодой семьи на момент постановки на учет в качестве нуждающейся, позволит сохранить право молодых семей на получение государственной поддержки независимо от возраста на момент достижения очереди.
Вместе с тем, необходимо отметить, что принятое нововведение поначалу не имело своей актуальности для условий реализации подпрограммы в Республике Татарстан. Как уже было отмечено ранее, в Республике Татарстан для участников подпрограммы ведется новое жилищное строительство. В результате, стоимость жилья для молодых семей на 30—40 % ниже рыночных. В связи с этим, у молодых семей не возникает объективных обстоятельств для покупки жилого помещения на рынке недвижимости.
Тем не менее, в связи со снижением цен на рынке недвижимости в некоторых районах Республики Татарстан рыночная стоимость жилья стала сопоставима с нормативной ценой. В этих условиях для молодых семей реализация подпрограммы актуализируется. Более того, ситуация усугубляется также еще и тем, что недостаточные темпы улучшения жилищных условий молодых семей ограничиваются не только недостатком финансирования, но и недостаточными темпами строительства.
Таким образом, к настоящему времени в республике возникла острая необходимость выработки механизма реализации подпрограммы, позволяющей молодым семьям воспользоваться субсидиями и при самостоятельном улучшении жилищных условий. Кроме того, для повышения эффективности использования бюджетных средств и увеличения объемов жилищного строительства чрезвычайно важно внедрение механизма, позволяющего использование средств субсидий на этапе строительства.
На повышение доступности жилья для молодых семей влияет также и размер приобретаемого жилого помещения. Меньшая площадь помещения снижает общую стоимость жилья. В соответствии с механизмом подпрограммы общая площадь приобретаемого жилого помещения в расчете на каждого члена молодой семьи, учтенного при расчете размера субсидии, не может быть меньше учетной нормы общей площади жилого помещения, установленной органами местного самоуправления в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий [2]. К примеру, в г. Казани учетная норма установлена на уровне 12 м2 общей площади.
В случае самостоятельного приобретения жилого помещения и использования средств субсидии на погашение части долга молодым семьям придется руководствоваться данным правилом. Вместе с тем подобное условие заставит молодых семей отказаться от последующего рождения детей. Дело в том, что расширение численного состава семьи приведет к нарушению установленного правила и отказу молодой семье в предоставлении сертификата на субсидию.
Кроме того, приобретение жилого помещения меньшего размера, чем учетная норма, в целом для семьи не является ухудшением жилищных условий. Так как в этом случае у молодой семьи будет все же отдельное жилое помещение, в котором не придется проживать совместно с родителями, поставив тем самым себя и своих детей в более тяжелое положение.
Таким образом, введенные в механизм подпрограммы правила к настоящему времени не отработаны и требуют дальнейшего совершенствования. В частности, крайне необходимо пересмотреть подходы к установлению нижней границы предоставления площади жилого помещения.
Список литературы
1. О нормативе стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья на второе полугодие 2009 г. и средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на второй и третий кварталы 2009 г. [Электронный ресурс]: приказ Министерства регионального развития РФ от 10.06.2009 № 210.
2. Обеспечение жильем молодых семей: подпрограмма, входящая в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг. [Электронный ресурс]: постановление Правительства РФ от 31.12.2005 № 865.
3. Правила предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг. [Электронный ресурс] : постановление Правительства РФ от 13.05.2006 № 285.
