CC BY
23
инновационные аспекты молодежной жилищной политики
м. ш. хуснуллин,
кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве Тел.: 8 (843) 510-47-47
Л. Р. мустафина,
кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве Тел.: 8 (843) 510-46-82
р. м. сиразетдинов,
кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве Тел.: +7 (987) 296-52-82 И. Ф. гареев,
кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве E-mail: igareev@mail. ru Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Реализация государственной молодежной жилищной политики в Российской Федерации активно осуществляется с 2003 г. С тех пор накоплен значительный успешный опыт государственной поддержки. Вместе с тем специфика ее мероприятий в Республике Татарстан свидетельствует о необходимости дальнейшего развития ее механизма. Предлагаемые изменения позволят повысить государственные гарантии и эффективнее использовать целевые средства.
Ключевые слова:жилье, программа, инвестиции, недвижимость, строительство, молодые семьи, кредит.
Государственная жилищная политика в отношении молодого поколения в современных социально-экономических условиях определяет особую важность и актуальность решения жилищных проблем молодежи. До начала 2000-х гг. реализацией молодежной жилищной политики занимались лишь в ряде регионов России. Основу их мероприятий составляли региональные программы бюджетной поддержки улучшения жилищных условий. Масштабы реализации данных программ были
незначительны, так как были ориентированы на использование средств регионального и местного бюджетов.
По мере улучшения мировой экономической конъюнктуры финансовую поддержку получили разнообразные социальные проекты. В результате в составе федеральной целевой программы «Жилище» в 2002—2010 гг. появилась подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей». Провести полноценную оценку действия механизма реализации данной подпрограммы удалось только в настоящее время, когда получены первые результаты реализации ее второго этапа и рассмотрена сравнительная эффективность двух различных подходов к решению жилищной проблемы.
Механизм реализации первого этапа в 2003— 2006 гг. предусматривал выплату субсидии при рождении каждого ребенка для компенсации части затрат, произведенных молодыми семьями на строительство жилья, или направлялись на погашение кредитов, полученных ими на эти цели. Основным результатом реализации первого этапа стало созда-
ние системы обеспечения жильем молодых семей. Разработка и утверждение региональной программы обеспечения жильем молодых семей (условие софинансирования из федерального бюджета), позволили молодым семьям воспользоваться субсидией. Одним из ключевых условий реализации подпрограммы была возможность использования средств в строительстве жилья. Важность подобного варианта определяется тем, что только финансирование строительства обладает значительным потенциалом снижения цены. И самое главное, данная мера обеспечивает загрузку строительной отрасли.
В 2005 г. вступил в действие пакет поправок к действующему законодательству, призванных обеспечить развитие ипотечного кредитования. Данное обстоятельство определило дальнейшее развитие подпрограммы. В результате в 2006 г. началась реализация второго этапа подпрограммы, ориентированная на стимулирование участия в ипотечном кредитовании. Так, в скорректированной подпрограмме механизм реализации предполагает оказание государственной поддержки молодым семьям путем предоставления им субсидий, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита [3].
Главное отличие введенных новаций — единая для всей территории России схема предоставления государственной поддержки в улучшении жилищных условий. В частности, условием реализации подпрограммы в субъекте является наличие в регионе программы, предусматривающей реализацию механизма федеральной подпрограммы. По результатам построения подобной вертикали регионы, как и прежде, в безвозмездном порядке имеют возможность получать средства федерального бюджета. Однако в рамках принятой схемы субъекты были вынуждены в таком же режиме, т. е. безвозмездно, использовать их в рамках своих региональных программ. Более того, условием предоставления региону средств федерального бюджета было обязательное софинансирование подпрограммы из средств регионального и местного бюджетов. С точки зрения молодых семей характер предоставляемых субсидий не изменился и остался безвозвратным.
Принципиальное отличие механизмов заключается в том, что в рамках первого этапа средства, получаемые из федерального бюджета, направлялись на погашение задолженности в рамках региональной программы. Таким образом, в случае наличия возвратного механизма в субъекте единожды выделенные средства удавалось использовать на
14 -
оказание государственной поддержки нескольким семьям.
В Татарстане в результате подобных новаций принципиально изменилась схема реализации подпрограммы. В рамках первого этапа участники региональной программы получили субсидии на рождение ребенка и тем самым приобрели возможность погасить свою задолженность по оказанной государственной поддержке, основанной на возвратном механизме. В свою очередь данные субсидии существенно повысили возвратность средств в рамках регионального механизма и привели к ускорению темпов решения жилищной проблемы молодых семей. В настоящее же время с точки зрения федерального бюджета механизм распределения целевых средств не изменен, ведь они также выделяются на безвозмездной основе, но в регионе для их получения необходимо самим в безвозмездном порядке направить средства на оказание государственной поддержки. В этом случае единожды выделенные средства окажут содействие в решении жилищной проблемы только одной семье. Более того, сформированный механизм подпрограммы не рассматривается в качестве решения демографической проблемы [4].
В итоге механизм второго этапа подпрограммы, с точки зрения авторов, не соответствует социально-экономическим условиям, сложившимся на сегодняшний день. В частности, не созданы условия для использования целевых средств на финансирование жилищного строительства. В настоящее время актуально внедрение механизма использования целевых средств на приобретение жилых помещений в строящихся объектах. Дело в том, что сейчас в рамках второго этапа субсидия может быть направлена на оплату завершенного строительством объекта недвижимости.
Предлагаемая форма финансирования призвана поддержать жилищное строительство. Однако массовому внедрению данного механизма, по оценке авторов, воспрепятствует непривлекательный уровень цен, запрашиваемый в таких случаях. Дело в том, что стоимость жилых помещений, исходя из которой осуществляется расчет безвозмездных субсидий, не соответствует реальной рыночной ситуации. Принятая Министерством регионального развития Российской Федерации методика предусматривает использование расчетной величины, которая значительно ниже рыночной цены. К примеру, для большинства регионов данная стоимость не превышает 30 тыс. руб. за 1 м2 общей площади. Таким образом, в данных условиях на первый план выйдет вопрос подбора объектов недвижимости,
в частности, из-за ограниченной готовности застройщиков к продаже по заниженным ценам.
Резюмируя вышеизложенное, отметим, что, с точки зрения авторов, в механизм подпрограммы необходимо внесение изменений, предусматривающих возможность реализации различных вариантов использования средств федерального бюджета, в том числе на этапах строительства и на возвратной основе.
Дальнейшего совершенствования в механизме реализации подпрограммы требует вопрос определения стоимости жилого помещения. В настоящее время механизм подпрограммы предусматривает оказание государственной поддержки участникам подпрограммы путем предоставления им безвозмездных субсидий. Расчет субсидии производится исходя из нормы общей площади жилого помещения, количества членов молодой семьи и норматива стоимости 1 м2 общей площади жилья по муниципальному образованию [3].
В Республике Татарстан в соответствии с приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.09.2009 № 433 средняя рыночная стоимость 1 м2 общей площади жилья по республике, подлежащая применению для расчета размеров социальных выплат, выделяемых в соответствии с планами на IV квартал 2009 г. для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются за счет средств федерального бюджета на приобретение жилых помещений, составляет 26,2 тыс. руб. за 1 м2 [3].
Существенным достижением организаций, уполномоченных на реализацию подпрограммы, является то, что предоставление жилья для молодых семей осуществляется по ценам, равным нормативу стоимости 1 м2 общей площади жилья. Другими словами, величина указанного норматива применяется не только для расчета размера безвозмездной субсидии, но и для определения реальной стоимости жилья. В итоге повышению доступности жилья для молодых семей способствует не только безвозмездная субсидия, но и более низкая стоимость 1 м2.
Таким образом, при рыночной стоимости жилья на начало IV квартала 2009 г. в 35 тыс. руб. за 1 м2 стоимость жилья для молодых семей осуществляется из расчета 26,2 тыс. руб. за 1 м2 [1].
Самостоятельное рассмотрение данного факта позволяет заключить о значительных достижениях государственной молодежной жилищной политики в Татарстане. Вместе с тем в республике в настоящее время осуществляется реализация программы социальной ипотеки, механизм которой позволяет
отдельным категориям граждан приобрести доступное жилье. Одним из существенных преимуществ социальной ипотеки является низкая стоимость жилья, которая, к примеру, в 2009 г. зафиксирована на уровне 22 тыс. руб. [4]. Следовательно, уровень цен, зафиксированный в подпрограмме, не является максимально низким. Недостатком существующего подхода является то, что для улучшения жилищных условий одной семьи потребуется больше целевых бюджетных средств.
При наличии прецедента использования низких цен в рамках реализации жилищной программы, коей является социальная ипотека, представляется возможным и необходимым применение единой цены (22 тыс. руб.) и для программы обеспечения жильем молодых семей. Подтверждением возможности реализации подобного варианта является механизм реализации первого этапа. В частности, размер субсидии, предоставляемой участнику подпрограммы, также определялся в соответствии с нормативом стоимости 1 м2 общей площади жилья, но не превышал стоимости строящегося жилья.
Сохранение существующей схемы затрудняет реализацию подпрограммы в сельской местности. Уровень рыночных цен, сложившийся в сельских районах, не превышает 15—20 тыс. руб. В итоге, несмотря на субсидию, семья вынуждена приобретать жилое помещение по крайне высоким ценам.
Таким образом, с целью повышения доступности жилья, необходимо сформулировать принципы реализации подпрограммы, адекватные сложившимся условиям. Для этого прежде всего необходимо снизить реальную стоимость предоставляемого жилья, на основе которой также будет рассчитываться и размер субсидии. При этом нормативная стоимость должна рассматриваться лишь как верхняя планка. В целом это позволит, в частности, реализовать следующие планы:
• снизить стоимость жилья для молодых семей;
• увеличить количество молодых семей, получивших государственную поддержку на улучшение жилищных условий;
• сократить удельный расход целевых средств на оказание государственной поддержки;
• снизить нагрузку на бюджет семьи;
• повысить доступность ипотечного кредитования (в силу потребности в меньших заемных ресурсах);
• увеличить объем инвестиций, направленных на жилищное строительство.
Важное место в повышении доступности жилья для молодых семей занимает рациональная плани-
- 15
ровка жилых помещений, когда строятся квартиры с небольшими площадями. При этом общая площадь приобретаемого жилого помещения в расчете на каждого члена молодой семьи не может быть меньше учетной нормы общей площади жилого помещения [3]. К примеру, в г. Казани учетная норма установлена на уровне 12 м2 общей площади жилого помещения [2].
Однако, с точки зрения авторов, приобретение жилого помещения меньшего размера, чем учетная норма, для семьи не является ухудшением жилищных условий. Ведь в этом случае у семьи будет отдельное жилое помещение, и ей не придется проживать совместно с родителями, поставив тем самым себя и своих детей в более тяжелое положение. Таким образом, к настоящему времени необходимо пересмотреть подходы к установлению нижней границы предоставления жилого помещения.
В современных условиях в рамках корпоративного содействия и поддержки сотрудников улучшение жилищных условий признается приоритетным направлением в социальной политике многих компаний. Подобное содействие требует от предприятий разработки и реализации оптимальных организационно-финансовых условий, с одной стороны, предусматривающих предоставление доступного по цене жилья, с другой — повышение платежеспособности сотрудников.
Наиболее показательным в этой области является практика реализации Закона Республики Татарстан «О государственной поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий» (далее — Закон) в Набережных Челнах. С 2003 г. широкое распространение получила такая форма реализации Закона как софинансирование государственной поддержки предприятиями города. Благодаря участию предприятий молодой семье предоставляется возможность ускорить решение своих жилищных проблем, предприятию — закрепить молодых специалистов и повысить производительность труда специалиста, а городу — увеличить количество молодых семей, улучшивших свои жилищные условия.
В частности, на октябрь 2009 г. более 60 предприятий Набережных Челнов различной организационно-правовой формы нашли для себя софинан-сирование государственной поддержки в рамках Закона наиболее эффективной формой поддержки сотрудников в улучшении жилищных условий. Это позволило улучшить жилищные условия 236 семьям молодых сотрудников, а на софинансирование мероприятий государственной поддержки от предприятий города было направлено 47,9 млн руб.,
16 -
что в 2,2 раза больше чем на реализацию Закона из средств города Нижнекамска. Наиболее активно корпоративное содействие сотрудникам осуществляется в ОАО «КАМАЗ», где 148 молодых семей посредством такой поддержки улучшили свои жилищные условия.
В настоящее время предприятия и организации с целью улучшения жилищных условий своих сотрудников могут, во-первых, самостоятельно приобретать для них жилье и предоставлять его на определенных условиях, во-вторых, участвовать в программе социальной ипотеки. В первом случае предприятию необходимо самостоятельно (или совместно с работником) осуществлять подбор и приобретение жилого помещения, устраивать организационно-финансовую схему реализации жилья сотруднику. Во втором случае с предприятия снимаются эти обязанности, но темпы улучшения жилищных условий и стоимость жилья зависят от организации, уполномоченной на реализацию программы социальной ипотеки.
В связи с развитием промышленного производства на территории Нижнекамска у предприятий и организаций наблюдается увеличение потребности в квалифицированных трудовых ресурсах. Возрастает актуальность корпоративного содействия в улучшении жилищных условий сотрудников.
Изучив положительный опыт реализации Закона в Набережных Челнах, предприятиями и организациями Нижнекамска в адрес общественной организации «Объединение молодежного строительства Республики Татарстан» (далее — Объединение), уполномоченной на реализацию Закона, направлены предложения о разработке организационно-финансового механизма улучшения жилищных условий сотрудников предприятий.
Наличие предприятий и организаций, готовых участвовать в финансировании мероприятий Закона, обеспечит существенный рост объемов жилищного строительства и повысит предложение доступного жилья, соответствующее платежеспособности населения.
Таким образом, к настоящему времени в Татарстане накоплен богатый опыт реализации молодежной жилищной политики. Основанием для введения описанных изменений является новая редакция подпрограммы. В частности, изменениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 11.08.2007 № 510, по мнению авторов, учтено несовершенство механизма подпрограммы в прежнем виде, а также позитивный опыт, накопленный при реализации региональных программ, для чего внесены соответствующие изменения. В
частности, определено, что «в реализации подпрограммы... могут быть иные формы поддержки. Конкретные формы поддержки определяются в соглашении» [3].
Список литературы
1. Индекс жилья // Ипотечное агентство Республики Татарстан. URL: http://www. ipotekart. га.
2. О средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на четвертый квартал 2009
года: приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.09.2009 № 433.
3. Обеспечение жильем молодых семей: подпрограмма, входящая в состав Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 годы; утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 31.12.2005 № 865.
4. Социальная ипотека: виды на будущее // Время и деньги, № 81 (3028) , 07.05.2009. URL: http://www. e-vid. ru/index-m-192-p-63-article-28111.htm.
