CC BY
56
СТРАТЕГИЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЖИЛЬЕМ МОЛОДЫХ СЕМЕЙ: НЕОБХОДИМОСТЬ ИННОВАЦИЙ И РАССТАНОВКИ ПРИОРИТЕТОВ
Л. Р. Мустафина, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве тел.: (843) 51046 82
Р. М. СИРАЗЕТДИНОВ,
кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве тел.: +7(987) 296-52-82
И. Ф. ГАРЕЕВ, кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве Е-таНпдагееу@таН.ги
И. В. БЕДЕНКО, аспирант кафедры экономики и предпринимательства в строительстве Е-таИ:Ье'1га'1ба@уапбех.ги Казанский государственный архитектурно-строительный университет
Жилищные программы основаны на софинансиро-вании приобретения жилья в собственность. При этом возможность на получение государственной поддержки предоставляется только платежеспособным семьям. По результатам исследования предложено, что решение жилищной проблемы должно строиться в несколько этапов - от предоставления наемного жилья к приобретению индивидуального. Семьи с невысокими доходами должны обеспечиваться максимальной государственной поддержкой в решении жилищной проблемы, и наоборот.
Ключевые слова:жилищная проблема, жилищная программа, молодая семья, найм жилья, жилищные условия.
К настоящему времени, благодаря опыту реализации молодежныхжилищныхпрограмм с 1997г., в Республике Татарстан стало возможным прове-
дение всесторонней оценки социально-экономической эффективности проводимых мероприятий. Особая актуальность данного анализа повысилась к текущему моменту, когда обеспечение условий для решения жилищной проблемы молодых семей и развития жилищного строительства является одной из приоритетных задач региональных и муниципальных органов власти.
Улучшение жилищных условий в рамках жилищных программ предопределяет соблюдение ряда условий, в числе которых, к примеру, нуждаемость в соответствии с действующим законодательством и возрастные ограничения. Главным недостатком действующих жилищных программ является ограниченность бюджетного финансирования, формирующая неопределенный
период ожидания для участников программ. Из-за длительного ожидания часть молодых семей со временем теряет потребность в государственной поддержке, а часть — лишается своего права на улучшение жилищных условий.
Указанные недостатки авторами выдвигаются на первый план и требуют незамедлительного решения в ближайшее время. Однако детальное исследование социально-экономических отношений, складывающихся в процессе реализации жилищных программ, позволило получить ряд принципиальных положений, характеризующих существующую молодежную жилищную политику как крайне неполноценную и, что парадоксально, реализуемую без определения социальных стандартов и расстановки четких ориентиров.
Для молодых семей Республики Татарстан, проживающих в городской местности, реализуются две жилищные программы. Первая — в рамках закона Республики Татарстан от 21.10.1999 № 2443 «О государственной поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий» (далее — Закон РТ), вторая — в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 годы, принятой Постановлением Правительства Российской Федерации от 31.12.2005 № 865 (далее — федеральная программа).
Реализация Закона РТ предполагает финансирование мероприятий из средств бюджета Республики Татарстан и бюджетов муниципальных образований в равных пропорциях. Сумма государственной поддержки не может превышать 300тыс. руб. Договора заключаются на условиях рассрочки оплаты за приобретаемое жилое помещение (строительные материалы), продолжительность которой не может превышать 15 лет. Проценты за предоставление молодой семье рассрочки оплаты за приобретаемое жилое помещение не взимаются [1].
У мероприятий Закона РТ существует своя специфика. В частности, инвестирование строительства жилья обладает существенным преимуществом перед приобретением жилья на вторичном рынке, когда удается снизить стоимость жилья до40 %.
Механизм реализации федеральной программы предусматривает оказание государственной поддержки участникам подпрограммы путем предоставления им безвозмездных субсидий. Расчет субсидии производится исходя из нормы общей площади жилого помещения, количества членов молодой семьи и норматива стоимости 1 м2 общей
площади жилья по муниципальному образованию. В настоящее время средний размер субсидии составляет около 600тыс. руб.
Субсидия предоставляется на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома и может быть использована, в том числе, на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома, а также на погашение основной суммы долга и уплату процентов по этим ипотечным жилищным кредитам или займам [3].
В 2008 г. в подпрограмму были внесены существенные поправки, повышающие социальную направленность мероприятий. В частности, молодым семьям, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий в соответствии с требованиями подпрограммы на момент заключения соответствующего кредитного договора (договора займа), было предоставлено право использования субсидии на погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным жилищным кредитам или займам на приобретение жилья или строительство индивидуального жилого дома. Другими словами, молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, самостоятельно, без средств государственной поддержки, приобретшие жилое помещение, получили право на безвозмездную субсидию, использование которой возможно на погашение ранее образовавшейся задолженности.
Таким образом, механизмы республиканской и федеральной программ отличаются коренным образом. Вместе с тем обе программы основаны на использовании одного принципиального положения — реализация механизма софинансирования в приобретении жилья в собственность. В случае с республиканской программой софинансирование осуществляется на возвратной основе, по федеральной программе — по безвозмездной схеме.
Как отмечалось ранее, в рамках региональной программы у молодой семьи возникает обязательство по внесению первоначального взноса. В современных условиях — это 50—80 % стоимости жилого помещения. В рамках федеральной программы условием получения субсидии также является наличие у молодой семьи дополнительных средств — собственных или средств ипотечного жилищного кредита или займа, необходимых для оплаты приобретаемого жилого помещения. Доля средств, наличествующих у молодой семьи, должна составлять около 60—70 % от стоимости приобретаемого жилого помещения.
Столь высокое значение собственных средств, требующихся для участия в жилищных программах, позволяет сделать вывод о требованиях к высокой платежеспособности семей. Более того, столь высокое ее значение свидетельствует о возможностях самостоятельного (с привлечением ипотечного кредита) улучшения жилищных условий. Однако приобретение в рамках жилищной программы, благодаря более низкой стоимости, позволяет приобрести жилое помещение, большее по площади.
Анализ государственной молодежной жилищной политики позволил получить следующие парадоксальные результаты. Возможность получения государственной поддержки, а вместе с ней и возможность улучшения жилищных условий предоставляется только тем молодым семьям, которые обладают денежными накоплениями или доходами, достаточными для получения ипотечного кредита. Другими словами, в условиях, когда большинство семей не обладает возможностью самостоятельно или с привлечением кредитов приобрести жилье, государство взялось за улучшение жилищных условий тех семей, которые имеют такую возможность. К примеру, по результатам интерактивного опроса на сайте общественной организации «Объединение молодежного строительства Республики Татарстан», большую часть молодых семей можно отнести к неплатежеспособной категории. Так, около 36 % молодых семей обладают накоплениями меньше чем ЮОтыс. руб. [1]. Около 47% готовы платить по ипотечному кредиту не более 6 тыс. руб. в месяц (19% — не более 4тыс. руб.) [4].
Вместе с тем аргументов в поддержку выбранной стратегии достаточно. Реализация республиканской программы началась в 1997 г. К этому времени было практически прекращено бесплатное предоставление жилых помещений. В 2002г., когда началась реализации федеральной программы обеспечения жильем молодых семей, стратегия обеспечения населения жильем в стране предусматривала всемерное развитие ипотечного кредитования. В связи с этим большинство мероприятий были направлены на софинансирование региональных программ обеспечения жильем, в том числе через участие в ипотечном кредитовании. Таким образом, в вопросе улучшения жилищных условий в стране был взят курс на обеспечение населения собственным жильем, несмотря на постоянный бюджетный дефицит.
Однако с точки зрения авторов, выработанный механизм решения жилищной проблемы в современных условиях не должен быть единственным
и обязательно должен представлять собой полноценную и масштабную систему реализации права на улучшение жилищных условий.
В вопросе улучшения жилищных условий мировая практика выработала несколько принципиально различных подходов, обыгрывающих, главным образом, институт собственности. Во многих странах, как правило, на государственном уровне сформулированы такие механизмы улучшения жилищных условий, которые позволяют приобретать в собственность, как правило, только индивидуальное жилье и за свой счет (в том числе с привлечением кредита), а проживание в многоквартирном доме возможно только на условиях социального или коммерческого найма, или при государственной поддержке.
Рассмотрение практики самостоятельного улучшения молодыми семьями своих жилищных условий позволяет охарактеризовать этот процесс как соответствующий общепринятым тенденциям. В Российской Федерации большая часть молодых семей также в первые годы после брака проживает в арендованном жилье. В дальнейшем, по мере роста благосостояния, молодые семьи приобретают собственное жилье, сначала — более доступное, в дальнейшем — более комфортное.
Таким образом, значительная часть экономических взаимоотношений на первом этапе между семьями (как арендаторами) и собственниками жилых помещений в настоящее время складывается самостоятельно, хаотично, без четкой логики развития, регулирования и оценки социально-экономической эффективности. Вместе с этим, отсутствует квалифицированный институт наемного жилья, а существующее мнение о традиционной инвестиционной непривлекательности сектора сдерживает приход профессиональных девелоперов в отрасль. В свою очередь, в силу несовершенства рынка арендного жилья наблюдается существенный недостаток сбора налогов с доходов участников этого рынка.
В рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» приоритет в решении жилищной проблемы отдан развитию рыночных отношений. Реализуемые мероприятия направлены исключительно на поддержку приобретения жилья в собственность, что говорит об отсутствии механизмов улучшения жилищных условий для большей части населения. Следовательно, к настоящему времени крайне актуален пересмотр существующей стратегии обеспечения населения
жильем, с обязательным развитием сектора наемного жилья.
В вопросе обеспечения населения жильем не менее важен и социально-психологический аспект — а почему первое жилье у семьи должно быть в собственности? Приобретение жилья — дорогостоящая покупка, которая в случае привлечения ипотечного кредита «привязывает» семью к конкретной квартире на долгие годы. А если учесть, что первое жилье всегда наиболее доступное по цене и, соответственно, самое маленькое, то семья будет вынуждена ютиться в стесненных условиях, что ограничит ее в рождении детей.
Следовательно, в рамках программно-целевого метода решение жилищной проблемы должно строиться в несколько этапов. Принципиальным положением, на базе которого должна основываться современная модель улучшения жилищных условий, авторы выдвигают уровень благосостояния (доходов) семей. Данный показатель ни в коей мере не учитывается как критерий, определяющий конкретный механизм улучшения жилищных условий граждан. Собственно, иное и невозможно, так как нами отмечено ранее, в силу присутствия лишь единственного способа улучшения жилищных условий — приобретение в собственность. Более того, именно доходы семей являются тем фактором, недостаток которого непосредственно влияет на отказ в предоставлении государственной поддержки и служит лишь для определения кредитоспособности.
Развивая ранее сформулированный тезис, современная жилищная политика, с точки зрения авторов, должна основываться на обратном — невысокие доходы семьи должны обеспечиваться максимальной государственной поддержкой в решении жилищной проблемы, и наоборот.
В обоснование этапов улучшения жилищных условий мы определяем, что все они соответствуют логике развития благосостояния населения. Так, при наименьшем уровне доходов семье необходимо предоставлять жилье на условиях социального найма. Установление доступной арендной платы позволит семье, во-первых, проживать в отдельном жилье, во-вторых, накопить достаточные средства для самостоятельного решения жилищной проблемы. Последнее обстоятельство крайне актуально, так как отсутствие в настоящее время класса социального жилья и высокие арендные ставки не позволяют семье аккумулировать свободные средства. В то же время проживание молодой семьи в отдельном жилье является одним из
ключевых условий для снятия ряда стратегических социальных вопросов — снижения уровня разводов и повышения рождаемости.
При этом, чтобы избежать неоправданных спекуляций с проживанием в социальном жилье, необходимо внедрить стимулирующие ограничения, например, временные рамки, когда проживание в социальном жилье будет возможным не более установленного времени.
В дальнейшем улучшение жилищных условий семьи может осуществляться путем предоставления более комфортного жилья, но на условиях коммерческого найма.
Реализация предложенных механизмов требует разработки и реализации на законодательном уровне института наемного жилья. Это в свою очередь потребует институционального обновления рынка жилой недвижимости — появления некоммерческих поставщиков рынка жилья, профессиональных управляющих и инвесторов.
На следующем этапе улучшение жилищных условий осуществляется посредством приобретения жилого помещения в собственность. Для этого существующие механизмы улучшения жилищных условий необходимо дополнить новыми принципами государственной поддержки, дифференцированными в зависимости от количества детей, профессиональной принадлежности, уровня доходов и т. д.
В рамках предложенных положений стратегии обеспечения жильем молодых семей требуется постоянное использование целевых бюджетных средств. В случаях, когда семья будет придерживаться данной «жилищной лестницы», государственная поддержка в улучшении жилищных условий семье будет оказываться неоднократно, что также является новацией в предлагаемой молодежной жилищной политике. К примеру, одним из основных принципов федеральной программы является возможность для молодых семей реализации своего права на получение поддержки за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов при улучшении жилищных условий в рамках подпрограммы только один раз [3]. Другими словами, данным положением отвергается дальнейшая, например за счет региональных жилищных программ, поддержка семьи в улучшении жилищных условий.
Основной принцип разработанных новаций — предоставление перспективы улучшения жилищных условий широким категориям молодых семей с различным уровнем дохода.
Выявление резервов интенсивного развития механизмов улучшения жилищных условий позволит выработать рекомендации по повышению объективности планирования социальных инвестиций и более эффективному их использованию. При этом построение современной модели молодежной жилищной политики должно осуществляться с учетом региональных особенностей инвестиционно-строительного комплекса. В результате внедрения разнообразных организационно-финансовых схем государственной поддержки молодых семей в улучшении жилищных условий удастся увеличить объемы жилищного строительства и увеличить количество молодых семей, улучшивших свои жилищные условия.
Реализация данных мероприятий приведет к становлению современной системы государственной поддержки молодых семей, соответствующей европейским стандартам улучшения жилищных условий.
Список литературы
1. Какими накоплениями вы обладаете? Общественная организация «Объединение молодежного строительства Республики Татарстан». URL: http://www.oms-rt.ru/index. php/component/poll/3-kapital.
2. О государственной поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий: закон Республики Татарстан от21.10.1999 № 2443.
3. Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», входящая в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 годы: Постановление Правительства Российской Федерации от 31.12.2005 № 865.
4. Сколько вы готовы платить по ипотечному кредиту ежемесячно? Общественная организация «Объединение молодежного строительства Республики Татарстан». URL: http://www.oms-rt.ru/index.php/component/poll/5-ipocredit.
