CC BY
34
ИНВЕСТИЦИОННОЕ РАЗВИТИЕ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ЖИЛИЩНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ - МИРОВОЙ ОПЫТ И ПЕРСПЕКТИВЫ В РОССИИ
Г. М. ХАРИСОВА,
кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве E-mail: igareev@mail. ru Р. М. СИРАЗЕТДИНОВ,
кандидат экономических наук, доцент кафедры
экономики и предпринимательства в строительстве
Тел.: +7(987) 296-52-82
Казанский государственный
архитектурно-строительный университет
М. А. БЕЛОБОРОДОВА,
кандидат экономических наук,
специалист по учебно-методической работе
Института повышения квалификации и профессиональной
переподготовки работников образования
E-mail: marina-nk@mail. ru
Татарский государственный
гуманитарно-педагогический университет
Рассмотрены реализуемые государством мероприятия, направленные исключительно на поддержку приобретения жилья в собственность. Отмечено отсутствие норм права и порядка, регулирующих вопросы обеспечения социальным жильем. В развитых странах жилищная политика охватывает как строительство жилья, предназначенного для сдачи в аренду, так и строительство жилья в собственность. В Республике Татарстан к настоящему времени созданы все условия для старта массового строительства социального жилья.
Ключевые слова: жилищная проблема, жилищные программы, найм жилья, жилищные условия, социальное жилье, аренда жилья.
Решение жилищной проблемы является одной из постоянных и приоритетных задач любой страны. В настоящее время в Российской Федерации основным инструментом государственной
жилищной политики являются мероприятия приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
В исследованиях ряда авторов уже отмечалось, что в рамках реализации национального проекта приоритет в решении жилищной проблемы отдан развитию рыночных отношений. Реализуемые мероприятия практически не учитывают сложившихся реалий и направлены исключительно на поддержку приобретения жилья в собственность при полном отсутствии действенных мер перед большей частью населения [5]. Не сформированы нормы права, регулирующие вопросы обеспечения социальным жильем, отсутствуют порядок обеспечения и классификация социального жилья.
В развитых странах социальная жилищная политика охватывает как строительство жилья, предназначенного для сдачи в аренду, так и стро-
ительство жилья в собственность. Исследование зарубежного опыта социального жилищного строительства, а также достижения региональной жилищной политики позволяют сделать вывод, что для появления в России сегмента общественного и социального жилья необходимо расширять круг участников этого процесса.
В настоящее время содержание и функционирование института социального жилья различается по всей Европе. В целом под социальным жильем понимают жилье, находящееся в собственности муниципальных органов власти, а также некоммерческих собственников жилья — жилищных ассоциаций и кооперативов. Причем к социальному жилью относят как отдельные жилые помещения в многоквартирных домах, так и специальные кварталы социального жилья, построенные в рамках программ комплексного освоения территорий.
Сущность социального жилья состоит в том, что оно предлагается гражданам в аренду по ставкам более низким, чем рыночные. Причем это жилье распределяется только среди отдельных категорий граждан, а значительную роль в управлении жильем играют сами жители этого дома. Отбор граждан для заселения в социальное жилье осуществляется по строго дифференцированной схеме, учитывающей доходы и расходы семьи, что и влияет на величину арендной платы.
Ключевую роль в развитии и функционировании института социального жилья играют жилищные ассоциации. Жилищные ассоциации — это организации, которые создают, владеют и управляют социальным жильем. Главная их цель — предоставление жилья для проживания нуждающимся гражданам. Жилищные ассоциации являются независимыми организациями, которые, как правило, очень тесно взаимодействуют с местными органами власти и национальным правительством. В соответствии с национальным законодательством определяются цель и задачи жилищных ассоциаций, а также права и обязанности, и самое главное — порядок финансирования деятельности.
Сформированный к настоящему времени формат жилищных ассоциаций претерпел существенные изменения в сравнении с родоначальниками данного института. В XIX в. инициаторами социального жилья в Европе были, прежде всего, работодатели, благотворительные организации и группы населения с общими интересами.
Жилищные ассоциации имели организационно-правовую форму, которая относила ее к некоммерческим организациям. Структура управления ассоциаций имела неоплачиваемый совет
16 -
директоров, а деятельность регламентировалась детально сформулированным уставом организации. Часть организаций занималась хозяйственной деятельностью, чтобы иметь возможность покрыть убытки по сдаче жилья на социальных условиях. Некоторые ассоциации тесно взаимодействовали с муниципалитетами, благодаря чему могли бесплатно получать землю под застройку социального жилья, целевое финансирование и гарантии при получении заемных средств.
С 1945 г. строительство социального жилья муниципальными образованиями развивалось в большем масштабе, чем жилищными ассоциациями. Основная причина — крайняя необходимость в ускоренном обеспечении населения доступным жильем. При этом в некоторых странах есть прецеденты, когда некоммерческие жилищные ассоциации оказали существенное влияние на активизацию жилищного строительства, в связи с чем получили значительные финансовые субсидии и гарантии от правительства.
После 1980 г. произошел массовый переход от владения социальным жильем муниципалитетами к жилищным ассоциациям. Основная причина — смена источника финансирования. В частности, местные органы власти перешли от прямого финансирования строительства социального жилья к применению косвенных инструментов — льготного предоставления земельных участков и финансовых гарантий. При этом существенно активизировалась деятельность самих жилищных ассоциаций по привлечению средств, прежде всего — внебюджетных.
Таким образом, к настоящему времени доля социального жилья, принадлежащего муниципальным органам власти, варьируется от 100 % в Венгрии и Швеции до 5 % в Германии. При этом во Франции, Австрии и Англии доли социального жилья, принадлежащего муниципалитетам и жилищным ассоциациям, примерно одинаковы.
Нидерланды обладают наиболее длинной историей развития социального жилья, однако основной рост данного сегмента произошел после второй мировой войны. Сейчас все социальное жилье принадлежит жилищным ассоциациям. В 1995 г. правительство страны ввело правило, по которому ассоциациям предоставлялись финансовые гранты, благодаря которым они становились финансово независимыми. В целом жилищные ассоциации играют главную роль в воспроизводстве жилищного фонда и управлении жилой недвижимостью.
Жилищные ассоциации в Англии появились в XIX в., хотя активное распространение они полу-
чили в ХХ в. (как и по всей Европе). До 1974 г. они работали преимущественно с местными органами власти, после — с федеральными. В итоге с 1988 г. жилищные ассоциации стали главными поставщиками социального жилья. Финансирование строительства социального жилья имеет смешанную схему — собственные средства застройщиков и привлечение частного капитала. Благодаря эффективной деятельности жилищных ассоциаций имеет место быть масштабная передача социального жилья из муниципальной собственности жилищным ассоциациям и управляющим организациям.
В целом наличие социального жилья является результатом системного взаимодействия между государственными и муниципальными органами власти, заинтересованными лицами, финансовыми структурами и собственниками социального жилья.
Социальное жилье предназначено преимущественно для среднего класса, а также для семей с низкими доходами. Наличие социального жилья в большинстве развитых стран — позиция политического руководства, которое считает, что общество должно иметь предложение доступного жилья.
Жилищные ассоциации являются организациями местного масштаба, координирующими деятельность с муниципалитетами по мобилизации ресурсов. По мере развития самих жилищных ассоциаций и финансового рынка увеличились возможности для заимствования частных средств для дальнейшего развития сектора социального жилья. В результате в настоящее время возросла роль ассоциаций в девелопменте территорий и управлении жильем. При этом ключевой целью ассоциаций остается обеспечение адресной социальной поддержки малообеспеченных слоев населения.
Традиционно социальное жилье предназначено прежде всего для низкодоходных слоев населения. Во многих европейских странах этот процесс интегрирован в систему социальной поддержки граждан. Разница состоит лишь в том, что одни лица получают помощь от муниципальных властей, другие — от федеральных органов власти. В целом система поддержки населения направлена на определенные категории граждан, но иногда происходит выделение отдельных групп, остро нуждающихся в подобной поддержке.
Изучение основных получателей социального жилья позволяет сделать вывод, что при предоставлении его осуществляется учет дохода семьи. К примеру, в Австрии социальное жилье предоставляется только молодым семья или представителям пенсионного возраста, в том числе одиноким людям. При этом жилье из муниципального фонда
предоставляется рабочему классу и безработным, а из фонда жилищных ассоциаций — среднему классу, чьи доходы не позволяют иметь собственное жилье или снимать на рыночных условиях. В Дании среди реципиентов социального жилья присутствуют подростки и молодые люди, семьи и одинокие пенсионеры, являющиеся получателями социальных пособий. Доходы указанных лиц ниже установленных нормативов.
Анализируя группы лиц, имеющих право на заселение в социальное жилье, можно отметить, что это могут быть как семейные, так и одинокие люди, младшего и старшего возраста. Одно из главных условий предоставления социального жилья — низкие доходы.
В Англии можно встретить разнообразие условий предоставления социального жилья. Процессы финансирования строительства и субсидирования стоимости проживания различаются в зависимости от вида использования и срока проживания. Максимальные показатели социального жилья, предоставляемого населению от общего числа нуждающихся, были достигнуты в 1979 г., когда доступным жильем обеспечивалась каждая третья нуждающаяся семья. В настоящее время количество социального жилья позволяет обеспечить не более 20 % всех нуждающихся семей. При этом половина жилья предоставляется в собственность, что и является причиной его нехватки. Если бы оно предоставлялось в найм, общий фонд социального жилья из года в год увеличивался бы более быстрыми темпами, чем прирост необеспеченных семей.
В настоящее время финансирование деятельности жилищных ассоциаций Англии осуществляется в размере 75 % от необходимого уровня, обеспечивающего возмещение затрат на управление социальным жильем. При этом в перспективе объемы финансирования ассоциаций планируется снизить до 50 %. Однако для сохранения финансовой устойчивости предусматривается, что величина арендной платы, взимаемой с нанимателей социального жилья, будет установлена на уровне, позволяющем жилищным ассоциациям оставаться безубыточной организацией.
Девелоперская деятельность жилищных ассоциаций характеризуется определенной спецификой. Частные инвестиции в строительство социального жилья возможно привлечь только на более поздних стадиях строительства, при этом финансовые институты являются кредиторами первой очереди.
Жилищные ассоциации в Англии не функционируют с целью извлечения прибыли. Однако
- 17
они могут формировать финансовые резервы, чтобы при получении заемного финансирования смогли предоставить обеспечение. Вместе с тем жилищные ассоциации могут оказывать и другие услуги, соответствующие их уставным целям и в пределах их компетенции. К примеру, ассоциации могут создавать дочерние организации, которые, являясь коммерческими организациями, будут компенсировать недополучаемые доходы от сдачи жилья по социальному найму. Тем самым сохранится институт социального жилья.
В настоящее время в Англии насчитывается два миллиона единиц социального жилья, большая часть — это бывшее муниципальное жилье. Ежегодно оно прибавляется на 25 тыс. в год. Крупные жилищные ассоциации владеют 20 тыс. единиц социального жилья и действуют на территории всей страны. При этом значительно количество малых специализированных ассоциаций, деятельность которых ограничивается муниципальным образованием. Жилищные ассоциации, как правило, владеют многоквартирными домами и управляют ими.
Большая часть реципиентов социального жилья зависят от жилищных субсидий, получаемых как отдельная категория граждан или в зависимости от уровня дохода. Аренда социального жилья осуществляется по ставкам, устанавливаемым исходя из величины имущества или доходов семьи. В целом ее величина является доступной платой за жилье для низкодоходных слоев населения. При этом имеется ежегодный рост ставки арендной платы, который выше величины индекса розничных цен на 1—2 процентных пункта. Величина арендной платы, к примеру в Лондоне, составляет около 50 % от уровня рыночных цен. В некоторых районах страны величина аренды может достигать 80 % от уровня рыночных цен. Один из главных ориентиров при установлении величины аренды — она должна обеспечивать безубыточность для собственника жилого помещения.
Предоставление субсидий на содержание жилищных ассоциаций осуществляется с учетом издержек на строительство социального жилья, величину арендной платы, а также с учетом собственного вклада жильцов. Для сокращения расходов жилищные ассоциации имеют возможность получать земельные участки под застройку — бесплатно или на льготных условиях. Более того, для реализации крупных девелоперских проектов ассоциации могут действовать совместно с муниципалитетом или частным сектором.
Участие в строительстве социального жилья принимают и финансовые институты. При этом
18 -
ими обеспечиваются льготные условия кредитования — в среднем по ставкам, составляющим 30—50 % от LIBOR. Повышение кредитной активности жилищных ассоциаций связано с ростом их собственной финансовой устойчивости, хотя масштабному развитию препятствуют ограниченные размеры рентного дохода. Для повышения собственных финансовых возможностей жилищными ассоциациями вводятся виды арендных платежей, предусматривающих большие величины, чем для традиционного социального жилья, но более льготные, чем на рыночных условиях.
Для активного развития жилищных ассоциаций и строительства социального жилья есть несколько основных системных причин — недоступность средств фондирования и ипотечного кредитования. Частные финансовые институты рассматривают вопрос пересмотра процентных ставок и условий кредитования жилищных ассоциаций в сторону повышения и ужесточения. Вместе с тем в настоящее время наблюдаются первые признаки возрождения — увеличиваются объемы бюджетного субсидирования жилищных ассоциаций, занимающихся организацией нового строительства социального жилья.
Система ипотечного кредитования в США в 1990-е гг. претерпела существенные изменения. Это проявилось в том, что участники рынка ипотечного кредитования (кредиторы, страховые компании, кондуиты вторичного ипотечного рынка, правительственные агентства) много внимания уделили развитию услуг для семей с низкими и умеренными доходами. Результатом нововведений стало разнообразие ипотечных продуктов и программ, которые могут выбрать семьи с невысоким уровнем доходов, и, следовательно, возможность для большинства американских семей стать собственниками жилья.
На инновации в жилищной сфере нацелено федеральное законодательство. В особенности воздействие на кредиторов оказывают такие законодательные акты, как Акт о реинвестициях в местное сообщество (Community Reinvestment Act — CRA) и Акт о финансовой безопасности и надежности финансовых жилищных организаций (Federal Housing Enterprises Financial Safety and Soundness Act — FHEFSSA). Они вынуждают банки, а также поддерживаемые правительством организации (в частности «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак») предпринимать более активные шаги по обслуживанию семей с низкими и умеренными доходами [1].
Акт о реинвестициях в местное сообщество (далее — Акт о реинвестициях), принятый в 1977 г., обязывает кредитные организации, регулируемые
федеральным законодательством (любые банки штатов, как входящие, так и не входящие в Федеральную резервную систему, национальные банки и сберегательные ассоциации, за исключением очень мелких), удовлетворять потребности местных сообществ в кредитных ресурсах на территории, на которой зарегистрированы их уставы. Все это стимулирует кредиторов предоставлять ипотечные кредиты семьям с низкими и умеренными доходами, работать в бедных районах.
В 1992 г. был принят Акт о финансовой безопасности и надежности финансовых жилищных организаций. Его целью было оказать воздействие на «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак», побуждая их обслуживать как отдельные семьи с низкими и умеренными доходами, так и целые районы с населением, имеющим невысокие доходы.
Акт о финансовой безопасности содержит три основных положения:
1) меры по увеличению количества кредитов, предоставляемых заемщикам с невысокими доходами, проживающим в районах с преобладающим бедным населением;
2) мандат об осуществлении деятельности в области доступных кредитов;
3) запрещение дискриминации при предоставлении кредитов по признаку расовой принадлежности, гендерному критерию и т. п.
Кредиторы и поддерживаемые правительством организации в соответствии с этим актом адаптируют свой бизнес для работы с семьями, имеющими невысокий уровень доходов. Они меняют подходы к андеррайтингу, инициируют новые кредитные программы и формируют партнерские отношения с организациями и группами, связанными с низкодоходным рынком.
В США создан ряд новых институтов в области жилищного финансирования — финансовые организации по развитию местных сообществ (community development financial institutions). Их средства часто формируются за счет правительственных программ, банков, религиозных организаций, местного бизнеса и частных лиц. Финансовые организации по развитию местных сообществ представлены кредиторами нескольких типов, из которых можно выделить пять основных: банки местного развития, принадлежащие банкам корпорации местного развития, кредитные союзы по содействию местному развитию, фонды кредитования местного развития, фонды кредитования малых предприятий. Все эти организации созданы для удовлетворения кредитных потребностей семей с низкими доходами.
В процессе экспериментов кредиторы пришли к пониманию того, что новые ипотечные продукты позволяют выдавать кредиты заемщикам с невысоким уровнем доходов без ущерба для прибыли. Некоторые из таких кредитов выдаются новыми финансовыми организациями, которые предоставляют кредиты на территориях, слабо охваченных услугами традиционных финансовых организаций. Зачастую эти новые компании лучше понимают местные условия и способны провести персонифицированный андеррайтинг, необходимый для рассмотрения заявлений на получение кредита от нетрадиционных заемщиков.
Подобные инновации, разумеется, важны. Однако новые финансовые организации занимают лишь весьма незначительную часть системы ипотечного финансирования в США.
Таким образом, завершая обзор мировой практики развития социального жилья, можно отметить, что жилищные ассоциации являются главными поставщиками социального жилья, занимающего срединное место между общественным и частным жильем.
В России около 20 % общего объема жилищного фонда составляет социальное жилье. Данная величина соответствует среднеевропейским значениям, однако природа его происхождения совершенно иная. Это не вновь сформированный фонд, а, в основном, неприватизированное жилье, предоставленное по договорам бессрочного социального найма с правом бесплатной приватизации [5]. Как было отмечено ранее, реализуемые государством мероприятия направлены на поддержку приобретения жилья в собственность.
Практика реализации государственной жилищной политики в Республике Татарстан отличается большим разнообразием осуществляемых мероприятий. Главное достижение — низкая стоимость жилья для участников жилищных программ, которая в среднем на 30—40 % ниже рыночных цен.
Для обеспечения населения доступным жильем созданы некоммерческие организации — некоммерческое партнерство «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» и общественная организация «Объединение молодежного строительства Республики Татарстан».
Государственный внебюджетный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан образован в соответствии с Указом Президента Республики Татарстан М. Ш. Шаймиева от 30.03.1995 № 213 «О мерах по развитию жилищного строительства в Республике Татарстан» для разработки и внедрения в жизнь нетрадиционных методов
- 19
финансирования и привлечения внебюджетных средств в жилищное строительство.
Основным направлением деятельности фонда является реализация жилищных программ, принятых Правительством Российской Федерации, органами государственной власти Республики Татарстан и органами местного самоуправления, а также реализация жилья населению Республики Татарстан на принципах социальной ипотеки, ипотечного кредитования граждан и юридических лиц. Фонд инвестирует средства в строительство жилых домов, объекты социальной, инженерной инфраструктуры и благоустройство, выступает заказчиком, застройщиком строящихся и реконструируемых объектов, имеет право приобретать и реализовывать в установленном порядке жилые объекты в соответствии с целями деятельности фонда — развитие жилищного строительства и обеспечение доступным жильем населения республики, в том числе молодых семей.
Программа ликвидации ветхого жилья, утвержденная Указом Президента Республики Татарстан от 23.10.1995 № УП-720 «О мерах по улучшению жилищных условий граждан, проживающих в ветхом жилищном фонде, и реконструкции кварталов ветхого жилья», стала первой республиканской программой, выполнение которой было возложено на Государственный внебюджетный жилищный фонд при Президенте РТ. Для ее реализации фондом совместно с администрациями городов и районов были составлены списки ветхих домов, определены состав проживающих в них семей, объемы строительства жилья для переселения семей из ветхих домов, подготовлены предложения по освоению новых территорий для строительства жилых домов, инженерных коммуникаций и объектов соцкультбыта. Приняты соответствующие законодательные правовые акты Республики Татарстан.
Впервые в качестве основного источника финансирования государственной программы были привлечены внебюджетные средства. За период действия программы фонд как заказчик-застройщик смог привлечь к инвестиционной деятельности практически все предприятия строительного комплекса Республики Татарстан, на его объектах были задействованы 10 проектных организаций и около 150 подрядных организаций.
За 1996—2004 гг. фондом привлечено на цели строительства жилья, объектов и других мероприятий 20 321 млн руб., что в расчете на одного жителя республики в действующих ценах составило 1 000 руб. в год. Всего было построено 1 763 жилых дома
20 -
на 52 835 квартир общей площадью 2 905,9 тыс. м2. Гражданам из ветхого жилья бесплатно предоставлено 48 576 квартир общей площадью 2 671,7 тыс. м2. Кроме того, осуществлялось развитие инженерно-коммуникационных сооружений, строились объекты социальной и культурно-бытовой сферы. Введены 7 школ на 7 686 учебных мест, 9 детских садов на 2 580 мест, 50 объектов соцкультбыта (поликлиники, детские молочные кухни, магазины, комбинаты бытового обслуживания и т. д.). Высвобождено 1 100 га земель в городах республики. На финансирование строительства инженерных объектов и сетей направлено 1 269,8 млн руб. [3].
Действие Программы социальной «ипотеки» запланировано на долгосрочную перспективу — до 2019 г., плановый объем инвестиций программы определен в размере 244 519 млн руб. (в ценах 2004 г.). Предусмотрено увеличение объема вводимого жилья до 1 млн м2 в год к 2010 г. При наличии низких доходов отдельных категорий граждан и в отсутствие их уверенности в стабильности финансовых институтов программа способна в короткие сроки привлечь в реальный сектор экономики средства населения, отложенные на улучшение жилищных условий. Аккумулируя и вкладывая их в широкомасштабное строительство, программа дает уникальный способ решения жилищной проблемы значительной части населения. Реализуется программа при тесном взаимодействии Фонда с органами власти. Правительством республики утверждены нормативные акты, определяющие механизм взаимодействия участников программы, порядок постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, порядок предоставления жилья. Ежегодно утверждаются целевые программы «Обеспечение жильем граждан в Республике Татарстан по социальной «ипотеке».
Опыт работы Государственного жилищного фонда при Президенте Республики Татарстан по реализации Программы ликвидации ветхого жилья (а в 2005—2006 гг. — Программы социальной «ипотеки») позволил фонду плавно интегрироваться в реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». В рамках федеральной целевой программы «Жилище» фонд реализует подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой», «Обеспечение жильем семей молодых специалистов на селе» в рамках программы «Развитие агропромышленного комплекса», а также подпрограмму «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан» [3].
Стоимость жилья в рамках программы социальной ипотеки — 23 тыс. руб. за м2 жилого помещения. Стоимость жилья для молодых семей определяется ежеквартально Министерством регионального развития РФ, к примеру на III квартал для Республики Татарстан она составляет 26,2 тыс. руб. за м2. Рыночные цены в г. Казани на стандартное жилье находятся в пределах 38—40 тыс. руб. за м2. Большая часть жилых помещений, реализуемых в рамках социальной ипотеки, и все жилье для молодых семей — предоставляется для приобретения в собственность. Данному оператору какие-либо субсидии для строительства социального жилья не предоставляются. Вместе с тем для строительства нового жилья фонду земельные участки предоставляются из государственного резерва земель. Единственные субсидии, которые присутствуют в рамках данных программ, — социальные выплаты, получаемые участниками программ как молодыми семьями и в связи с рождением детей, в том числе материнский капитал за второго (и далее) ребенка.
Общественная организация «Объединение молодежного строительства Республики Татарстан» существует с 1995 г. [2]. Совместно с Государственным комитетом по делам детей и молодежи Республики Татарстан разработала Программу государственной поддержки молодых семей в приобретении жилья, приняла участие в подготовке закона Республики Татарстан от 21.10.1999 № 2443 «О государственной поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий». 24—27 ноября 1999 г. в Казани был проведен российский семинар «Новые формы оказания государственной поддержки молодым семьям в приобретении, строительстве жилья», который подтвердил правильность выбранной концепции и определенный приоритет Республики Татарстан в реализации подобных программ. Организация является активным членом общероссийской общественной организацией Союз МЖК России, деятельность которой направлена на содействие решению жилищных проблем молодежи.
В 2002 г. сотрудники Объединения совместно с общероссийской общественной организацией Союз МЖК России приняли участие в разработке подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 гг. Механизм и опыт, полученный в ходе реализации закона Республики Татарстан «О государственной поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий», был положен в основу реализации подпрограммы.
В 2004 г., в период разработки пакета из 27 федеральных законопроектов, направленных на фор-
мирование рынка доступного жилья, Объединение принимало активное участие в разработке некоторых документов. Среди последних — Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах».
Организацией активно и непрерывно ведется поиск путей обеспечения жильем молодых семей в изменяющихся экономических условиях.
В 2001 и 2005 гг. в закон Республики Татарстан «О государственной поддержке молодых семей в улучшении жилищных условий» были внесены изменения, повышающие доступность приобретения жилья. На 1 сентября 2010 г. в рамках Закона государственную поддержку для улучшения жилищных условий получили 3 397 молодых семей.
Стоимость жилья для участников мероприятий Закона — около 25,5 тыс. руб. за 1 м2 жилого помещения. Жилые помещения реализуются на условиях рассрочки платежа без начисления процентов для оформления в собственность. Уполномоченной организации какие-либо субсидии для строительства социального жилья не предоставляются. Более того, для строительства жилых помещений организации приходится участвовать в конкурсах по приобретению земельных участков на общих основаниях с коммерческими застройщиками. Для снижения бремени по обслуживанию государственной поддержки семьи могут воспользоваться материнским капиталом.
Таким образом, в Республике Татарстан созданы все условия для старта массового строительства социального жилья, в частности накоплен богатый опыт функционирования некоммерческих поставщиков жилья, и, главное, есть понимание необходимости строительства недорого жилья, без учета коммерческого интереса. Для становления современной системы улучшения жилищных условий необходимы разработка и реализация механизмов по предоставлению жилья в аренду на льготных условиях найма. Это потребует значительного увеличения объемов финансирования строительства социального жилья, в том числе с привлечением внебюджетных средств.
Некоммерческие жилищные организации — это источник социальных инноваций. Многие управленческие и информационные технологии, современные методы социальной работы были впервые внедрены именно некоммерческими организациями, а затем стали частью государственной и муниципальной политики [4].
Российский некоммерческий сектор уже играет заметную роль в социально-экономической жизни страны, выступая источником различных
- 21
социальных инноваций. Он развивается динамично и работает эффективно, о чем свидетельствуют высокие темпы роста выпуска продукции и услуг некоммерческих организаций в сложных условиях нестабильного финансирования, основанного на безвозмездных поступлениях от юридических и физических лиц. Однако потенциал российского некоммерческого сектора остается существенно не раскрытым. В целом по Российской Федерации некоммерческие организации практически не включены в систему предоставления общественно значимых услуг, финансируемых государством, не развивают платных услуг для населения. Это существенно ограничивает возможности участия сектора в решении общенациональных задач, в том числе в области повышения благосостояния населения. Сдерживающим фактором является налоговое законодательство в отношении некоммерческого сектора и благотворительности, которое неоднократно критиковали не только российские, но и зарубежные эксперты, описывая его как «примитивное, архаичное, неясное», жестко ограничивающее деятельность» и создающее «недоброжелательную среду» для развития инициатив снизу [4].
Задача решения социальных проблем населения должна быть реализована в виде пакета мер законодательного и организационного характера. На муниципальном уровне должны быть заключены соглашения о привлечении некоммерческих организаций к разработке и реализации мероприятий по социально-экономическому развитию территорий. Необходимо сформировать такие
условия, которые бы повысили эффективность их деятельности, позволили устранить неоправданные ограничения, а также создать дополнительные возможности для привлечения разнообразных финансовых, материальных и интеллектуальных ресурсов. Все это расширит количество негосударственных поставщиков социально значимых услуг, снимет соответствующую нагрузку с государственных учреждений и повысит качество обслуживания населения.
Список литературы
1. Зарубежные системы жилищного финансирования и субсидирования семей с невысокими доходами. М.: Фонд «Институт экономики города», 2005. URL: www infrus. ru/institut-ekonomiki-goroda. html.
2. История организации // Общественная организация «Объединение молодежного строительства Республики Татарстан». URL: http://www. oms-rt. ru/index. php/istoria.
3. О ведомстве // Некоммерческая организация «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» URL: http://gilfondrt. tatar. ru/rus/index. htm/news/6902.htm.
4. Роль некоммерческого сектора в экономическом развитии России. М.: Фонд «Институт экономики города», 2005. URL: http://www. socpolitika. ru/rus/ngo/research/document4693.shtml.
5. Хуснуллин М. Ш. , Гареев И. Ф. , Хуснулли-на Г.М., Беденко И. В. Инновационный подход к формированию социального жилья в Республике Татарстан / Национальные интересы: приоритеты и безопасность. 2010. № 5. С. 72—76.
ИЗДАТЕЛЬСКИЕ УСЛУГИ
Издательский дом «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ»
занимается выпуском специализированных финансово-экономических и бухгалтерских журналов, а также
монографий, деловой и учебной литературы Минимальный тираж - 500 экз.
По вопросам, связанным с изданием книг, обращайтесь в отдел монографий
(495) 721-85-75 Dost@fin-izdat.ru
