CC BY
48
УДК 338.167
СТРАТЕГИЯ РАЗБИТИЯ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЫ (на примере Республики Татарстан)
Р. М. СИРАЗЕТДИНОБ, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве Е-таИ: rustem. т. s_1999@ma¡l. ги Казанский государственный архитектурно-строительный университет
В статье сделан прогноз реализации концепции «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан на период 2011—2015 годов», анализируются стимулирование спроса и повышение доступности жилья. Делается вывод, что качественные изменения в жилищном строительстве базируются на совмещении бюджетных и внебюджетных инвестиций, механизме частно-государственного партнерства, формировании нормативной и законодательной базы для вовлечения в строительство накоплений населения.
Ключевые слова: жилищная политика, жилищное строительство, стимулирование спроса, доступность жилья, стратегия, инновационное развитие.
Решение жилищной проблемы граждан является одним из приоритетов государственной политики в регионах Российской Федерации.
В Республике Татарстан благодаря выбранной разумной политике в жилищной сфере удалось сохранить ядро строительного комплекса. За счет собственных ресурсов еще с середины 1990-х гг. республика вошла в число инвестиционно привлекательных и наиболее подготовленных регионов для выполнения всех приоритетных национальных проектов, в том числе проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» [4]. Это подтверждает и динамика ввода жилья в Республике Татарстан, представленная на рис. 1.
Важную роль в развитии жилищного строительства республики сыграла программа ликвидации ветхого жилья. Впервые в качестве основного
источника финансирования государственной программы были привлечены внебюджетные средства. За период действия программы в инвестиционную деятельность были вовлечены практически все организации строительного комплекса республики, в реализации программы были задействованы 10 проектных и около 150 подрядных организаций.
Программа обеспечила сокращение объемов ветхого жилья по его доле от всего объема жилищного фонда в республике с 3,5 до 1,5 %, в г. Казани — с 7 до 1,7 % (рис. 2). Программа ликвидации ветхого жилья была завершена еще в 2004 г. Результатом реализации данной программы стало снижение износа жилищного фонда в целом по республике с 60 до 45 %, что значительно уменьшило финансовую нагрузку на содержание жилищного фонда, осуществление текущего и капитального ремонта, и в свою очередь открыло в тот период перспективу для проведения реформ в жилищно-коммунальном хозяйстве.
На смену программе ликвидации ветхого жилья в республике пришла социально адаптированная
1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
Рис. 1. Динамика ввода жилья в Республике Татарстан в 1970—2010 гг., тыс. м2
4,0% -,
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0% 4
3,5 3,1 3,1 3,2 3,2 3,2
2,6
2,4
1,4 2,1 2,0
1,5
1995
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Доля ветхого жилищного фонд в Республике Татарстан Доля ветхого жилищного фонд в Российской Федерации
Рис. 2. Изменение доли ветхого и аварийного жилья в Республике Татарстан и Российской Федерации в 1995—2005 гг.
масштабная жилищная программа социальной ипотеки. По этой программе граждане с низкими доходами, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий на предприятиях республики и в органах местного самоуправления, оплатив первоначальный взнос в размере от 0 до 30 % стоимости квартиры, получают ее в рассрочку платежей на срок до 28,5 лет всего под 7 % годовых. Поддержка граждан по республиканской программе социальной ипотеки предусматривает финансирование за счет средств предприятий республики специальной некоммерческой организацией «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» строительства жилья типового качества по современным проектам. Стоимость строительства по этой программе минимизируется (с учетом возможностей участвующих в реализации программы подрядчиков) и определяется ежегодно нормативным актом кабинета министров Республики Татарстан.
Каковы прогнозы реализации концепции развития жилищного строительства в Республике Татарстан на период 2011—2015 гг.? Разработанная концепция рассчитана на активную роль государства в регулировании механизмов стимулирования жилищного строительства, включая непосредственные бюджетные капитальные вложения и меры частно-государственного партнерства.
Данная концепция предполагает коренное изменение подходов к жилищному строительству и ориентирована на комплексное решение существующих проблем на рынке жилья. Динамика ввода жилья в республике складывается, исходя из качественной реализации механизмов частно-государственного партнерства, необходимых мер поддержки институтов развития, всех уровней бюджета. Механизмы, направленные на вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков под комплексное освоение их в целях жилищного строительства, снижение административных барьеров, стимулирование инвестиционной активности на рынке жилья, а также меры по активизации спроса должны быть реализованы полноценно, используя весь потенциал возможностей частно-государственного партнерства. Государственная поддержка дальнейшего развития жилищного строительства в республике складывается из различных мер (рис. 3).
Согласно градостроительному законодательству с начала 2012 г. наличие документов территориального планирования и правил землепользования и застройки будет являться необходимым условием для управления территорией и выдачи разрешения на строительство.
Акцент приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам Рос-
Рис. 3. Основные меры государственной поддержки дальнейшего развития жилищного строительства в Республике Татарстан
сии» в части стимулирования предложения на рынке жилья в Республике Татарстан сознательно сделан на реализации социальных жилищных программ и на поддержке крупных инвестиционных проектов комплексного освоения и развития территорий. В рамках национального проекта в течение 2007— 2009 гг. была оказана государственная поддержка по инфраструктурному развитию более 20 площадок комплексной жилой застройки с общей территорией более 3,5 тыс. га и потенциальным вводом жилья свыше 12 млн м2.
Проекты реализуются в крупнейших городах республики — Казани, Нижнекамске, Набережных Челнах, Елабуге и в пригородной зоне столицы (Верхнеуслонский и Зеленодольский районы). Эти проекты многоквартирного и малоэтажного жилищного строительства включают в себя строительство жилья и сопутствующей инфраструктуры (объекты коммунальной инфраструктуры, автомобильные дороги, объекты социальной сферы — детские сады, школы, учреждения здравоохранения, а также объекты коммерческой недвижимости, физкультуры и спорта). Среди проектов — четыре крупных проекта жилищного строительства с планируемым вводом жилья более 1 млн м2 каждый:
• в г. Казани — проект строительства жилого комплекса «Седьмое небо» на территории Старого аэропорта;
• в пригородной зоне г. Казани — на территории Зеленодольского муниципального района и сопредельного Кировского района г. Казани — крупнейший проект «Зеленый Дол», который предполагает создание целого города-спутника между Казанью и Зеленодольском (с общим вводом жилья свыше 5 млн м2, осваиваемой территорией свыше 1 тыс. га, планируемым населением более 100 тыс. чел., формированием научно-промышленной и логистической инфраструктуры и ориентировочным объемом инвестиций более 140 млрд руб.);
• два проекта на территории г. Набережные Челны — жилые районы «Прибрежный и XVIII» (с непосредственной застройкой по программе социальной ипотеки) и жилой район «Замеле-кесье» [2].
Оказываемые меры государственной поддержки основываются на механизмах, реализуемых в рамках федеральной целевой программы «Жилище», включают в себя предоставление субсидий за счет средств федерального и республиканского бюджетов:
• на возмещение затрат застройщиков по уплате процентной ставки по кредитам, привлеченным на строительство магистральных инженерных сетей (в размере, не превышающем ставку рефинансирование Центрального банка Российской Федерации более чем на 3 пункта);
• на строительство подводящих автомобильных дорог (субсидируется полная сметная стоимость строительства дорог (70 % от стоимости за счет средств бюджета Российской Федерации, 30 % — за счет средств бюджета Республики Татарстан в случае реализации проекта малоэтажной жилой застройки, и 60 и 40 % соответственно при реализации проектов многоквартирной жилой застройки);
• на строительство объектов коммунальной инфраструктуры и социальной сферы (детские дошкольные и общеобразовательные средние учреждения) (в 2008 г. субсидировалась полная сметная стоимость строительства объектов, пропорции финансирования определены федеральным центром в зависимости от уровня бюджетной обеспеченности каждого региона).
В масштабной поддержке проектов комплексного освоения и развития территорий в рамках ФЦП «Жилище» в 2007—2010 гг. существенную роль сыграло наличие подготовленных площадок, обеспеченных необходимой градостроительной и проектной документацией — новыми, отвечающими современному этапу развития генеральными планами городов Казани и Набережных Челнов, где правила землепользования и застройки были утверждены, а по всем объектам подготовлены проекты планировки территории, и обеспечено слаженное взаимодействие органов местного самоуправления, органов исполнительной власти Республики Татарстан, инвесторов, застройщиков и кредитных организаций.
Вопрос стимулирования спроса на рынке жилья — одна из задач государства при реализации им жилищной политики, поскольку, влияя на спрос и повышая доступность приобретения жилья, опосредованно стимулируется предложение на рынке жилья, активность строительных организаций.
Улучшить свои жилищные условия при существующем соотношении уровня доходов и цен на жилье могут немногочисленное население республики. Динамика изменения обеспеченности жильем населения Республики Татарстан представлена на рис. 4.
Значительное внимание уделено стимулированию спроса на рынке жилья и повышению
Рис. 4. Динамика изменения обеспеченности жильем населения Республики Татарстан в 1980—2010 гг., м2/чел.
доступности приобретения жилья, что является первоочередной задачей для государства при реализации им жилищной политики. Решение жилищной проблемы граждан является одним из приоритетов государственной политики в Республике Татарстан. Сегодня для стабильного социально-экономического развития необходимо формировать рынок доступного жилья через повышение спроса населения с помощью развития и совершенствования различных механизмов и мероприятий. Формирование ряда новых мер предусматривает создание условий для возникновения рынка доступного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.
Для обеспечения населения Республики Татарстан доступным жильем необходимы механизмы и мероприятия поддержки развития жилищного строительства и стимулирования спроса на рынке жилья (рис. 5).
Решение этой задачи позволит обеспечить максимально эффективное участие государства в расширении объемов жилья, стимулировать и поощрять участие граждан в жилищно-накопи-тельных и жилищно-строительных кооперативах малоэтажного жилья.
Поддержка жилищной кооперации должна выражаться в реформировании существующих и создании новых правовых механизмов, обеспечивающих надежные и прозрачные в финансовом отношении способы накопления денежных средств граждан на цели приобретения и строительства жилья.
Максимальное развитие накопительных схем приобретения и строительства позволит повысить доступность жилья, будет способствовать росту числа потребителей на рынке жилья, что приведет к адекватному стимулированию строителей на увеличение предложений на этом рынке.
Перспективным является внедрение принятых в мировой практике финансовых институтов, таких как депозит-но-кредитные банки, наиболее распространенной и успешно применяемой формой которых являются строительные сберегательные кассы.
Система депозитно-кредитных банков была внедрена в большинстве европейских стран с переходной экономикой практически одновременно с ипотечной системой и не является конкурентом последней, так как практически эти системы адресуют свои услуги различным группам населения в зависимости от их финансового и социального положения [1].
В России только появляется новая альтернатива ипотеке, которая для большой части населения пока недоступна. Речь идет о так называемых строительных сберегательных кассах, которые на условиях займа кредитуют физических лиц.
Строительные сберегательные кассы (ССК) — это новый для России финансовый институт, хотя жители ряда европейских стран уже давно и активно им пользуются. Например, в Германии каждый третий житель имеет договор строительного вклада. Но приживется ли механизм ССК на российской почве, пока сказать сложно. По мнению экспертов, популярность этих касс во многом будет зависеть от доверия к ним населения.
Рис. 5. Механизмы обеспечения населения доступным жильем в Республике Татарстан
Строительные сберегательные кассы должны создаваться только при крупных, известных банках, которые будут нести солидарную ответственность за сохранность вкладов в ССК. Для защиты вкладов в законопроекте предусмотрена норма, согласно которой ССК будут обязаны создать страховой фонд в размере 1,5 % от общей суммы вкладов. Кроме того, для снижения рисков круг финансовых операций ССК будет ограничен. Они, например, не смогут вкладывать деньги в акции российских компаний. Надежности касс будет способствовать также государственный надзор за их деятельностью и специальное лицензирование ССК [3].
Эксперты сходятся во мнении, что строительные сберегательные кассы для российского рынка весьма экзотический продукт, который на первом этапе его внедрения вряд ли будет пользоваться массовым спросом. Целевая аудитория ССК пока не очень ясна. Возможно, касса будет интересна тем, кто делает обычные банковские вклады и с появлением ССК предпочтет депозитам вложение денег в дальнейшее улучшение жилищных условий. Но для покупки жилья «с нуля» оптимальным вариантом останется ипотека, которая позволяет приобрести квартиру, не дожидаясь, пока она подорожает, что, естественно, обесценит накопления в кассе.
В Европе популярность касс объясняется в первую очередь высоким уровнем поддержки со стороны государства. Если российское правительство согласится выделить средства для субсидирования ставок по кредитам ССК, то это станет серьезным преимуществом перед ипотекой.
Жилищное строительство в республике преследует очевидные цели. С одной стороны, оно должно быть ориентировано:
• на освоение имеющегося резерва территорий, имеющих потенциальную возможность жилой застройки, обеспечение которых инженерной инфраструктурой возможно с учетом минимального вложения бюджетных средств (т. е. уже подготовленных, либо имеющих оптимальные технические условия на подключение);
• на освоение территорий комплексной жилой застройки в рамках проектов комплексного освоения и развития территорий, которым оказывается поддержка по ФЦП «Жилище»;
• на реализацию проектов жилой застройки, обоснованных наличием и перспективным размещением производительных сил.
С другой стороны, жилищное строительство в республике должно быть направлено на удовлетворение платежеспособного спроса населения, подкрепленного в том числе и мерами государственной поддержки в отношении определенных категорий населения. Прежде всего это касается как реализации механизма социальной ипотеки, так и привлекаемых субсидий на улучшение жилищных условий молодых семей, отдельных категорий граждан, ветеранов и инвалидов в рамках федеральной целевой программы «Жилище» и молодых специалистов, работающих в агропромышленном комплексе.
Таким образом, в целях соблюдения баланса между социальным и коммерческим жильем основными направлениями жилищного строительства в среднесрочной перспективе в республике должны оставаться:
1) строительство жилья по социальной ипотеке;
2) строительство коммерческого жилья;
3) индивидуальное жилищное строительство.
Реализация политики качественных изменений в жилищном строительстве, повышения его доступности для населения республики, как и в целом по России, должна строиться на базовом принципе совмещения бюджетных и внебюджетных инвестиций, механизмах частно-государственного партнерства, формировании нормативной и законодательной базы для стимулирования и вовлечения в строительство накоплений населения, использовании средств институтов развития. Только за счет интенсификации усилий всех участников инвестиционно-строительного процесса удастся решить проблемы, стоящие перед строительным комплексом в целом, и задачи перспективного развития жилищного строительства и повышения его доступности для населения.
Список литературы
1. Загидуллина Г.М., Файзуллин И. Э., Файзул-линаЛ. И., Клещева О. А., СиразетдиновР. М. Проблемы инвестирования в жилищное строительство: монография. Казань: КазГАСУ, 2010.
2. Концепция развития жилищного строительства в Республике Татарстан на период 2011-2015 годов: утверждена постановлением кабинета министров Республики Татарстан от 22.12.2010 № 1091.
3. Сиразетдинов Р. М. Инновационные направления формирования жилищной политики // Вестник КГАСУ. 2010. № 2.
4. URL: http://minstroy.tatarstan.ru.
