CC BY
45civil law analysis of the development and establishment of land leases in the republic of
uzbekistan
O.KHALMUMINOVa
Patch of the Academy of the Ministry of Internal Affairs, Tashkent, 100194, Uzbekistan
гражданско-правовой анализ развития и становления аренды на землю в республике узбекистан
О.ХАЛМУМИНОВа
Академия МВД Республики Узбекистан, Ташкент, 100194, Узбекистан
гражданско-правовой анализ развития и становления аренды на землю в республике узбекистан
О.ХАЛМУМИНОВ"
"Узбекистон Республикаси ИИВ Академияси, Ташкент, 100194, Узбекистан
Аннотация:в статье уделено особое внимание историко-политическому, социологическому и правовому анализу развития и становлению аренды за землю, изучению действующего законодательства; зарубежному опыту в данной области, выявлению его пробелов и недостатков, разработке рекомендаций и предложений, направленных на совершенствование действующего земельного законодательства в Республике Узбекистан.
Ключевые слова:Республика Узбекистан, земельное законодательство, земля, аренда земли, арендная плата, форма собственности на землю, земельная недвижимость, ставки земельного налога, персонализированное сельское хозяйство.
Аннотация:мацоладаУзбекистонРеспубликасидаерданижараасосидафойдаланишнингташк илтопишиваривожланишинингфуцаровий-%уцуцийта%лилиузифодасинитопиб,ундабумасаланингтарихий-
сиёсий,социологиква%уцуцийтомонлариурганилган. Шунингдек,бу соуадаги цонунчилик ва халцаро тажриба щмда бу борада Европа Иттифоци давлатларининг тажрибалари уз ифодасини топган. Узбекистон Республикасида ердан ижара асосида фойдаланишни такомиллаштиришга оид илмий назарий ва амалий таклифлар берилган.
Калит сузлар: Узбекистон Республикаси, ер цонунчилиги, ер, ер ижараси, ижара тулови, ерга булган мулкчилик, ер кумас мулки, ер ижараси тулови мицдори, цишлоц хужалигини персоналлаштириш.
Annotation:^ author of this scientific work has paid particular attention to historical, political, sociological and legal analysis of the development and formation of lease of land. It also reflects the legislative and international experience, as well as the experiences of the European Union in this area as well as the gaps and defects; working out the recommendations and proposals on advancement of leasehold in the Republic of Uzbekistan.
Key words:Republic of Uzbekistan, land-laws, land, lease of land, rental fee, property right for a land, land property, land tax, personalized agricultural management.
Историко-правовой анализ развития и становления аренды за землю.
Исследование места и роли аренды земли на различных этапах истории Узбекистана позволяет познать ее сущность, значение для экономического и общественного развития, выявить тенденции и закономерности развития юридических норм. Исторические памятники узбекского обычного права свидетельствует о своеобразии и самобытности формирования аренды за землю. Тем самым исследование аренды земли на территории Узбекистана нельзя вести без анализа исторических предпосылок, на основе которых происходило его становление.
Необходимость эффективного законодательного регулирования земельных отношений в современном Узбекистане настоятельно требует обращения к историческому опыту для извлечения из него уроков как позитивных, так и негативных. Становление и развитие законодательства аренды земли - явление, возникшее в связи с переходом в рыночное условие. История становления земельных отношений в Узбекистане подразделяется на следующие этапы: земельно-правовые отношения до вхождения Узбекистана в состав России, земельные отношения Узбекистана в составе России, земельные отношения в советский период, земельные отношения суверенного Узбекистана.
В целом, изучение исторических, научно-теоретических и практических материалов свидетельствует о том, что в период феодализма в Центральной Азии существовали различные формы собственности на землю. В Центральной Азии с далёкого прошлого до 1917 года существовали 3 формы собственности на землю:
1) амляковые земли, то есть земли, находящиеся в распоряжении государства; 2) мульковые земли, то есть земли, принадлежащие гражданам, в форме частной собственности; 3) вакфныеземли, то есть земли, которые находятся во владении мечетей и медресе. В середине XIX века в Хивинском ханстве государственные земли составляли 16 тысяч танапов, частные земли -134 тысяч танапов, вакфные земли - 165-170 тысяч танапов.
Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что с юридической точки зрения, согласно мусульманскому праву, все земли хоть и являлись государственной собственностью, но на практике владение землёй привело возникновению различных форм собственности на землю. Существовали различия в правовом положении различных форм земель. Именно, правовое положение вакфных земель отличалось от государственных или мульковых земель, и они не могли быть проданы, подарены, отдаваться в залог, кроме как можно было давать в аренду. Арендаторы за пользование вакфными землями на основе аренды платили налог-ренту. Плата за аренду этих земель поступала в доход той мечети, которой принадлежал данный земельный участок.
Согласно статье 21, принятом 1922 году и введенном в действие на территории Республики Узбекистан Гражданском кодексе РСФСР, было установлено, что земля является государственным богатством, и она не может быть предметом частного оборота. Земля давалась лишь для пользования.
В 1924 году в Средней Азии было проведено национальное размежевание, в результате чего образовалась Республика Узбекистан. В принятой 1927 года Конституции Республики Узбекистан, полностью было отменено право частной собственности на землю и установлена государственная собственность на земельные богатства. Земельные участки были гражданам лишь для пользования.
С обретением государственной независимости в Республике Узбекистан за сравнительно короткий период времени произошли кардинальные изменения в земельных отношениях и по существу, был создан новый земельный строй. Переход к рыночной экономике объективно вызвал необходимость введения различных форм собственности на землю, платности землепользования, законодательного решения о статусе земельной недвижимости, как предмет (объект) правового регулирования.
Актуальность темы.
Президент Республики Узбекистан Ш.Мирзиёев особо указал некоторые направления землепользования в Стратегии действий по пяти приоритетным направлениям развития Республики Узбекистан в 2017-2021 годах, в частности:
дальнейшее улучшение мелиоративного состояния орошаемых земель, развитие сети мелиоративных и ирригационных объектов, широкое внедрение в сельскохозяйственное производство интенсивных методов, прежде всего современных водо-и ресурсосберегающих агротехнологий, использование высокопроизводительной сельскохозяйственной техники;
дальнейшая оптимизация посевных площадей, направленная на сокращение посевных площадей под хлопчатник и зерновые колосовые культуры, с размещением на высвобождаемых
землях картофеля, овощей, кормовых и масличных культур, а также новых интенсивных садов и виноградников.
Президент Республики Узбекистан Ш.Мирзиёев, выступая на Первом саммите Организации исламского сотрудничества по науке и технологиям, также подчеркнул некоторые требования землепользования в современных условиях.
Во-первых, это вопросы, связанные с глобальным изменением климата. В большинстве регионов мира в серьезную проблему превратились процессы деградации почвы, сокращения обрабатываемых земель, опустынивания, учащение засух, дефицит воды, необходимой для сельского хозяйства и населения.
Эти вызовы приобретают особую актуальность для нашего региона в связи с экологической катастрофой в Приаралье. Мы предлагаем сотрудничество в разработке концепции «персонализированного сельского хозяйства». Эта концепция подразумевает выбор конкретного генотипа сельхозкультур с учетом его реакции на конкретную среду, почву, удобрения, воду и биостимуляторы.
Эти концептуальные идеи и указания непосредственно связаны с требованием аренды земли, и поэтому изучение гражданско-правовой особенности становление и развития законодательства аренды земли является одной из актуальных задач в целом и Республики Узбекистан, в частности.Тем не менее, реформирование земельных отношений это длительный, сложный процесс, требующий постоянного и поэтапного развития. С момента приобретения независимости за 26 лет земельные отношения подверглись определенным изменениям и представили перед собой цели и направления. Поэтому становление и развития законодательства аренды земли независимого Республика Узбекистана подразделяется на несколько этапов:
Нормативно-правовая база.
Первый этап - 1990-1993 годы. На этом этапе были приняты Законы «О земле», «Об аренде», «О земельном налоге» и другие нормативные правовые акты, заложившие основу новых земельных отношений.
Правительство республики большое внимание уделяет совершенствованию системы землепользования, обеспечению его правовыми основами. Первый Закон Республики Узбекистан «О земле» был принят в 1990 году. В этом Законе, хотя и сохранились нормы действующего земельного законодательства советского периода, тем не менее, в нем были учтены национальные и социальные условия республики.
В частности, предусматривалось предоставление каждому колхозному двору, семье рабочих и служащих совхозов и других сельскохозяйственных и лесохозяйственных предприятий, учреждений и организаций, а также семьям учителей, врачей и других специалистов, проживающих в сельской местности, предоставляется в пожизненное наследуемое владение приусадебный земельный участок для ведения подсобного сельского хозяйства в размере до 0,25 гектара на орошаемых и 0,50 гектара на неорошаемых землях. Гражданам, не имеющим или имеющим земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства в меньших размерах, чем установлено в данном колхозе, совхозе или другом сельскохозяйственном предприятии, учреждении и организации, из общественных земель предоставляются в пользование дополнительно индивидуальные огороды в пределах установленных норм.
В принятом Законе Республики Узбекистан«О земле» от 20 июня 1990 года уделено особое внимание на право пользования земельными участками. В данном законе впервые, хоть и было закреплено право государственной собственности на землю, установлена возможность предоставления земель физическим и юридическим лицам не только на основе права пользования, но и на основе права владения. Кроме этого, закон «О земле» также закрепил, что граждане имеют право на пожизненное наследование своих приусадебных земель.
Закон Республики Узбекистан «О земельном налоге» от 6 мая 1993 года также предусматривает правовые гарантии льготного налогообложения субъектами (например, при заключении договоров аренды земли, выявлении неиспользуемых земель для передачи их в фонд земельной реформы, при создании новых форм хозяйствования на земле. На начальном этапе земля находилась исключительно в государственной собственности и совершение каких-либо сделок с землей запрещалось. Однако, признаки экономического механизма использования земель выражались во взимании арендной платы и земельного налога. В соответствии с Закона «О земле» Республики Узбекистан землевладение и землепользование являлись платными. Плата за землю
взималась в формах земельного налога и арендной платы, определяемых в зависимости от качества, местоположения и водообеспеченности земельного участка. Платежи за землю поступали в местные бюджеты и направлялись, в первую очередь, на охрану земель, повышение их качества, на материальное стимулирование землевладельцев и
землепользователей, в том числе арендаторов, на осуществление этих мероприятии, а также на землеустройства и социально-культурное развитие территории.
Анализируя нормативные правовые акты, принятые на начальном этапе становления и развития рыночных земельных отношений и законодательства аренды земли, можно сделать вывод о том, что в условиях перехода к рыночной экономике государство продвигалось к созданию земельного рынка и дальнейшему его совершенствованию. Закон был ориентирован на широкое развитие арендных отношений.
Второй этап становления и развития рыночных земельных отношений и законодательства аренды земли начался с 1994-1998 годов. На этом этапе развития земельных отношений и постепенный переход к платному землепользованию связан с адаптацией земельного законодательства к условиям формирующего земельного рынка.
Согласно Указа Президента Республики Узбекистан «О повышении эффективности использования земель» от 24 ноября 1994 года, позволившие впервые включить в рыночный оборот права на землепользование. Согласно Указу Президента главам местных администраций было разрешено в пределах, установленной им компетенции по предоставлению земельных участков, продавать право на пожизненное наследуемое владение землей гражданам и юридическим лицам (если земли не принадлежат государству) право пользования либо право аренды земельного участка. Граждане, которым земельные участки предоставлены в пожизненное наследуемое владение, могли продавать, дарить, сдавать в аренду и залог право пожизненного наследуемого владения землей другим гражданам и юридическим лицам; а юридические лица (если их собственность не принадлежит государству), которым земельные участки предоставлены в пользование, либо в аренду,- продавать, сдавать в аренду или залог право пользования или право аренды земельного участка гражданам и другим юридическим лицам. Граждане и юридические лица могли передавать соответственно право пожизненного наследуемого владения, право пользования либо право аренды земельного участка в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранным участием. Возникшие отношения регулировались земельным, а также гражданским законодательством. Важно отметить, что в это время совершались гражданско-правовые сделки с земельными участками и земельный участок частично признавался объектом рыночного оборота.
В соответствии с Постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан от 31 декабря 1994 года №636«О проведении сплошной инвентаризации использования земель в Республике Узбекистан» в целях обеспечения необходимого учета всех земель в Республике, полного и своевременного поступления земельного налога было поручено произвести инвентаризацию земель городов и поселков с уточнением границ и площадей землепользования всеми предприятиями, учреждениями и организациями независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности, с оформлением в установленном порядке права пользования землей или договоров на аренду земель. Во исполнении вышеуказанного постановления были приняты решения хокимаг.Ташкента №8 «О земельных отношениях в г.Ташкенте» от 06.01.1995 г. и №31 «О проведении сплошной инвентаризации использования земель в г.Ташкенте» от 27.01.1995 г., где было определено, что преимущественной формой землепользования в г.Ташкенте является аренда земли, и предписан переход на арендную форму земельных отношений осуществлять одновременно с инвентаризацией земельных участков. Целью введения в городе преимущественной формы землепользования в виде аренды земли являлось то, что арендная плата составляла от 1 до 3 ставок земельного налога.
В связи с принятием Налогового кодекса Республики Узбекистан в новой редакции, с 01.01.2008 года размер арендной платы был приравнен к земельному налогу, а также для плательщиков единого налогового платежа введено освобождение от арендной платы и земельного налога за использование земельных участков. Решением хокимаг.Ташкента №1068 от 31.12.2013 г. решения №8 «О земельных отношениях в городе Ташкенте» от 06.01.1995 г. и №31 «О проведении сплошной инвентаризации использования земель в г.Ташкенте» от 27.01.1995 г. были отменены и было установлено, что на территории г.Ташкента уполномоченным органом заключать договоры аренды на земельные участки, было определено Управление по земельным ресурсам и государственного кадастра г.Ташкента. В настоящий момент в городе Ташкенте из
общего количества землепользователей насчитывается более 25000 арендаторов земельных участков.
Кроме этого в развитии права пользования землей особое значение сыграли Указы Президента Республики Узбекистан «О мерах по дальнейшему углублению экономических реформ, обеспечению защиты частной собственности и развитию предпринимательства» от 21 января 1994 года и
«О повышении эффективности использования земель» от 24 ноября 1994 года. Согласно данным указам была разрешена продажа земельных участков, на которых расположено продаваемое недвижимое имущество, и впервые земля вошла в круг объектов гражданского оборота.
Третий этап - развития законодательства начинается с момента принятия действующего Земельный кодекса Республики Узбекистан от 30 апреля 1998 г., в котором закреплено понятие и особенности аренды земельного участка.
Согласно ст.24 Земельного кодекса было установлено следующее понятие аренды земельного участка: аренда земельного участка представляет собой срочное, возмездное владение и пользование земельным участком на условиях договора аренды.
Земельный участок на договорной основе в аренду предоставляют:
гражданам и юридическим лицам Республики Узбекистан - хокимы районов и городов;
предприятиям с иностранными инвестициями, международным объединениям и организациям, иностранным юридическим и физическим лицам - Кабинет Министров Республики Узбекистан.
Сельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации могут закреплять земельные участки за арендаторами в порядке внутрихозяйственной аренды только для сельскохозяйственного производства. Сдача арендованного земельного участка или его части в субаренду запрещается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Земельные участки, переданные в аренду, не могут быть объектом купли-продажи, залога, дарения, обмена. Для получения кредитов право аренды земельного участка может быть передано в залог. Арендатор вправе передавать свои арендные права на земельный участок в залог без согласия арендодателя только в случаях, когда это предусмотрено законом или договором аренды.
Условия и сроки аренды земельных участков определяются по соглашению сторон и закрепляются договором. Земли, предназначенные для сельскохозяйственных целей, могут предоставляться в аренду на срок до пятидесяти лет, но не менее чем на тридцать лет.
Арендатор имеет преимущественное право возобновления договора аренды земельных участков по истечении срока его действия при прочих равных условиях. Порядок платы за аренду земельных участков и ее размер определяются в договоре аренды в соответствии с законодательством. Досрочное расторжение договора аренды земельных участков производится по соглашению сторон, а при не достижении такого соглашения - по решению суда. Порядок предоставления земельных участков в аренду определяется Кабинетом Министров Республики Узбекистан.
Также в законодательстве конкретно указано предоставление в аренду земельных участков иностранным юридическим и физическим лицам, предприятиям с иностранными инвестициями, международным объединениям и организациям.
Среди законов, принятых в годы независимости Республики Узбекистан, законы «О сельскохозяйственных кооперативах» (ширкатных хозяйствах), «О фермерском хозяйстве» и «О дехканском хозяйстве» (от 30 апреля 1998 г.) играют особую роль при определении порядка и основ пользования предназначенных для сельскохозяйственных целей земель.
Данные законы определяют право пользования землёй сельскохозяйственными производственными структурами. Как указано в перечисленных законах, земельные участки сельскохозяйственным кооперативам предоставляются на основе права постоянного владения, фермерским хозяйствам предоставляются в аренду, дехканским хозяйствам на основе пожизненного наследуемого владения.
Основные положения ведения земельного кадастра установлены законом Республики Узбекистан «О государственном земельном кадастре». Порядок ведения государственного земельного кадастра определен Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра в Республики Узбекистан, утвержденным постановлением Кабинет Министров Республики Узбекистан от 31 декабря 1998 года №543. В целях дальнейшего совершенствования ведения земельного кадастра постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан от 7 января 2014 года утверждено Положение о порядке ведения земельно-кадастровой книги района
(города). Государственный земельный кадастр является основной составной частью Единой системы государственных кадастров и представляет собой систему сведений и документов о природном, хозяйственном, правовом режиме земель, их категориях, качественной характеристике и ценности, местоположении и размерах земельных участков, распределении их по владельцам, пользователям, арендаторам и собственникам.
Думается, что использование опыта гармонизации законодательства в области правового регулирования аренды земли приобретает особое значение как для Казахстана, так и для новых интеграционных объединений, членом которых он является. Конечно, недопустимо механично и поспешно переносить зарубежный правовой опыт на казахстанскую национально-юридическую почву. Казахстан - это неповторимая и уникальная страна, в которой есть свои собственные правовые традиции, обусловленные социально-экономическими, этнокультурными и природно-географическими особенностями.
В этой связи при взаимодействии и сотрудничестве с другими государствами необходимо исходить, в первую очередь, из собственных интересов Казахстана, обусловленных спецификой исторического развития нашего государства. Поэтому готовые западноевропейские программы развития аренды земельных участков на казахстанскую почву следует переносить очень осторожно.
Четвертый этап. Развитию фермерства был придан статус приоритетного направления Указом Президента Республики Узбекистан от 24 марта 2003 года «О важнейших направлениях углубления реформ в сельском хозяйстве». Фермерские хозяйства являются основной перспективной организационно-правовой формой хозяйствования в аграрном секторе. Одной из особенностей преобразований в сельском хозяйстве явилось то, что образование фермерских хозяйств сопровождалось развитием производственной и рыночной инфраструктуры: созданием альтернативных машинно-тракторных парков, ассоциации водопользователей, объектов по реализации горюче-смазочных материалов, минеральных удобрений и средств защиты растений и других. Управление земельными ресурсами осуществляется органами государственной власти и уполномоченным и органами на следующих принципах: оказание государственной и иной поддержки в осуществлении мероприятий по повышению плодородия сельскохозяйственных угодий, улучшению мелиоративного состояния и охране земель; многообразие форм владения и пользования землей, обеспечение равноправия участников земельных отношений, защита их законных прав и интересов; обеспечение рационального, эффективного и целевого использования земель; сохранение земельного фонда, улучшение качества и повышение плодородия почв как важнейшего природного ресурса, основы жизнедеятельности граждан, обеспечение земель сельскохозяйственного назначения, прежде всего орошаемых земель; платность пользования землей; обеспечение полноты и доступности информации о состоянии земель.
Пятый этап. Управление земельными ресурсами осуществляется органами государственной власти разного уровня в пределах полномочий, установленных законодательством, путем предоставления земельных участков для ведения сельскохозяйственной и иной деятельности, строительства объектов различного назначения, осуществления государственного контроля над использованием и охраной земель, ведения земельного кадастра и мониторинга земель. Предоставление (реализация) земельных участков во владение, пользование, аренду и собственность осуществляется в порядке отвода. Отвод земельных участков производится Кабинетом Министров Республики Узбекистан, хокимами областей, города Ташкента, районов, городов в пределах полномочий, установленных законодательством. Постановлением Кабинет Министров от 25 февраля 2013 года 54 «О мерах по кардинальному упрощению системы предоставления земельных участков для осуществления градостроительной деятельности и других несельскохозяйственных нужд, а также выдачи разрешений на строительство объектов» установлен новый порядок предоставления земельных участков. В соответствии с данным порядком предусмотрено предоставление земельных участков производить в один этап, что сокращает сроки и стоимость подготовки материалов два раза. В соответствии с Земельным кодексом Республики Узбекистан гражданам, имеющим семью и проживающим в сельской местности предусмотрено предоставление в пожизненное наследуемое владение земельный участок для ведения дехканского хозяйства в размере до 0,35 гектара на орошаемых и до 0,5 гектара на неорошаемых (богарных) землях, а в степной и пустынной зоне до 1 гектара неорошаемых пастбищ.
Вышесказанное позволяет сделать вывод о том ,что арендная плата и земельный налог, являясь формами платы за землепользование, отличаются друг от друга следующими
особенностями: во-первых, размеры арендной платы устанавливаются на основании соглашения сторон, а размеры земельного налога устанавливаются государством по согласованию с землепользователем; во-вторых, размеры арендной платы могут превышать земельный налог в несколько раз; в-третьих, арендная плата может выплачиваться в разной форме (денежной, натуральной, смешанной), а земельный налог платят только в денежной форме.
Шестой этап. 2017 год - н.в. В целях обеспечения дальнейшего повышения эффективности использования земельных ресурсов республики, роста продуктивности сельскохозяйственных земель, а также совершенствования деятельности и укрепления материально-технической базы отрасли приняты Указ Президента Республики Узбекистан «О мерах по усилению контроля за охраной и рациональным использованием земель, совершенствованию геодезической и картографической деятельности, упорядочению ведения государственных кадастров» и постановление Президента Республики Узбекистан «О мерах по дальнейшему совершенствованию деятельности Государственного комитета Республики Узбекистан по земельным ресурсам, геодезии, картографии и государственному кадастру».
Принятыми документами определены основные задачи и направления деятельности Государственного комитета Республики Узбекистан по земельным ресурсам, геодезии, картографии и государственному кадастру:
- обеспечение реализации единой государственной политики по рациональному использованию и охране земель, геодезической и картографической деятельности;
- осуществление системного государственного контроля за рациональным использованием и охраной земель, а также государственного геодезического надзора за неукоснительным соблюдением законодательства;
- разработка и реализация государственных программ по повышению плодородия почв, рациональному использованию и охране земель;
- подготовка предложений по основным направлениям государственной политики в сфере землеустройства, землепользования, повышения плодородия почв, участие в разработке прогнозирования и планирования использования земельных ресурсов, а также разработке перспективных схем землепользования;
- проведение мониторинга сельскохозяйственных угодий, посева и выращивания сельскохозяйственных культур с применением беспилотных летательных аппаратов, обеспечение функционирования систем спутниковой навигации, с использованием геодезических данных и картографических материалов и другие.
В соответствии с принятыми документами предусматривается передача Научно -исследовательского института почвоведения и агрохимии из состава Узбекского научно-производственного центра сельского хозяйства при Министерстве сельского и водного хозяйства Республики Узбекистан в структуру Государственного комитета Республики Узбекистан по земельным ресурсам, геодезии, картографии и государственному кадастру.
Это позволит своевременно и качественно выполнять возложенные на комитет задачи и функции, организовывать совместно с институтом изучение плодородия почв орошаемых земель и определять их балл-бонитет путем проведения научных исследований на основе полного анализа состава почв и всех процессов в почвах в специализированных научных лабораториях.
Принятым постановлением Президента Республики Узбекистан утверждены организационная структура комитета, структура его центрального аппарата, а также типовая структура и предельная численность работников управлений по земельным ресурсам и государственному кадастру Республики Каракалпакстан, областей и города Ташкента, отделов по земельным ресурсам и государственному кадастру районов (городов).
Для выполнения основных задач в сфере обеспечения эффективного использования земельных ресурсов и осуществления контроля за соблюдением законодательства комитет и его территориальные подразделения освобождаются от уплаты государственной пошлины по искам и заявлениям, подаваемым в суды в соответствии с его полномочиями.
Реализация указа и постановления Президента Республики Узбекистан будет способствовать:
во-первых, дальнейшему повышению эффективности использования земельных ресурсов республики, росту продуктивности сельскохозяйственных земель;
во-вторых, обеспечению строгого контроля за недопущением предоставления и использования сельскохозяйственных земель, особенно орошаемых, для других целей, а также систематизации ведения учета земельного фонда республики;
в-третьих, внедрению современных высокотехнологичных технических средств и информационно-коммуникационных технологий;
в-четвертых, укреплению материально-технической базы Государственного комитета Республики Узбекистан по земельным ресурсам, геодезии, картографии и государственному кадастру и его территориальных подразделений, созданию благоприятных условий для специалистов отрасли в целях своевременного и качественного выполнения возложенных на них функций.
Опыт зарубежных стран.
Аренда земли максимального развития добилась в ряде развитых стран Запада. Так в 80-х годах XX-го столетия часть арендованной земли составляла 40%, причем этот показатель оставался неизменным на протяжении последних десятилетий. Во Франции арендуется немногим более половины земли. Даже в Англии, в классической стране земельной аренды, ее часть в конце 80-х годов XX-го столетия составляла около 40% по сравнению с 90% в начале столетия.
Достаточно распространена семейная аренда земли. Это такая форма аренды земли, когда глава семьи - собственник земельного участка передает в аренду землю одному из членов своей семьи. В Германии, Англии на аренду земли приходится 15-20% всей арендной земли. Преобладающая, семейная аренда земли имеет льготы, часто являясь начальной формой предоставления земельного участка наследникам без уплаты высокого земельного налога.
В законодательстве некоторых стран присутствуют требования в отношении формы, применяемые к договорам, которые заключают на определенную сумму. Например, во Франции все договоры на сумму свыше 5 тыс. франков должны быть заключены просто в письменной форме; в США - существующий торговый кодекс устанавливает требования письменной формы для договоров на сумму свыше 500 долларов. В англо-американском праве договор принято рассматривать как обещание (promise) или гарантию должника исполнить свое обязательство. Поэтому, если в договоре отсутствуют указания на незапланированные ситуации (форс-мажор), то вина должника абсолютна. При заключении договора, должник берет на себя это обещание (встречного согласования) и при любых обстоятельствах обязан исполнить договор.
Зарубежная практика, особенно в странах Европейского Союза (ЕС) и в США свидетельствует, что, отделив арендатора земли от ее собственника, общество сумело создать такой экономический механизм, который стимулирует стремление арендатора улучшать используемую им землю ради получения возрастающих личных доходов. Аренда не сковывает хозяйственную инициативу, фермер с одинаковой заинтересованностью работает и на своей, и на арендованной земле, проявляя заботу о повышении плодородия и укрупнении земельных участков для эффективного применения современной техники и технологий. Следует подчеркнуть, что мы сознательно остановились на опыте аренды земли в странах ЕС и в США, так как Россия ориентирована, прежде всего на развитые европейские державы, а также на США, поскольку это ведущая аграрная страна мира. Законодательная практика этих стран представляет особый интерес для нашей страны.
В старых странах-членах ЕС самая большая доля земли в аренде отмечена, например, во Франции (74%), Бельгии (67%) и Германии (62%), наименьшая - в Ирландии (18%), Нидерландах (25%) и Испании (27%). Высокий разброс по удельному весу арендованной земли имеется и в новых странах-членах ЕС. Так, в Словакии арендой охвачено 89% сельхозугодий, в Чехии - 83%, в Болгарии - 79%, тогда как в Румынии - 17%, в Польше - 20%, в Латвии - 27%.
Эти различия сложились исторически.
Во-первых, в ряде «старых» стран на арендованные земли и на расположенные на них производственные постройки распространяется законодательство о наследовании. Во Франции, например, действует Кодекс Наполеона, по которому все дети в семье получают равное количество земли, и потому там более фрагментированы земельные участки и фермы. В Великобритании, чтобы избежать дробления земельных участков, только первый ребенок традиционно наследует ферму. И это, несомненно, сказалось на доле арендованной земли, которая в этой стране составляет лишь 32%, или в 2 раза меньше, чем во Франции.
Во-вторых, при купле-продаже земельных участков транзакционные издержки могут быть высокими. Это приводит к тому, что многие владельцы предпочитают аренду, где относительно более низкие затраты на эти сделки по сравнению с покупкой. Кроме того, ограниченная стоимость аренды позволяет фермеру-арендатору больше вкладывать средств в другие инвестиционные активы.
В новых странах-членах ЕС (Чехия, Словакия, Венгрия, Эстония, Болгария) широко развиты корпоративные фермы, которые используют более 50-70% общей площади сельскохозяйственных угодий, находящихся в аренде. Эта особенность связана с процессом земельной реформы, в ходе которой была проведена реституция (возврат) собственности старым владельцам. Большинство из них по возрасту или из-за отсутствия профессиональной сельскохозяйственной подготовки уже не работают сами в сельском хозяйстве и сдают землю в аренду. К тому же из-за ограниченной информации о продажной цене и ожидаемом увеличении цены на землю при вступлении страны в ЕС большинство новых землевладельцев не пожелало продавать свои недавно приобретенные в ходе реформы активы и предпочитают сдавать свои земли в аренду корпоративным хозяйствам. Таким образом, в странах Восточной Европы эти факторы способствовали консолидации крупных хозяйственных структур. В большинстве старых европейских стран земельные отношения относятся к типу развитых. Они характеризуются разработанностью рыночных и государственных институтов регулирования земельных отношений, механизмов и инструментов защиты прав и гарантий субъектов аренды, в первую очередь, арендаторов.
Главным документом, регулирующим отношения арендодателя и фермера-арендатора, является договор аренды сельскохозяйственных земель. Почти все авторы, описывающие зарубежный опыт, указывают на то, что во всех странах в договоре аренды обязательными являются условия об объекте, субъекте, целевом назначении, о видах, размерах и сроках выплаты арендной платы, об основаниях прекращения аренды.
Во многих европейских странах развитие земельных отношений, включая аренду земель сельскохозяйственного назначения, регулируется посредством смешанного административно-экономического механизма и включает следующие инструменты:
рыночная купля-продажа земельных участков, их аренда, выкуп и приватизация; экономическая оценка земли и составление ценовых карт территорий; налогообложение земли на основе её стоимости; планирование и организация пространства; функциональное зонирование территорий; правила землепользования и застройки, вырабатываемые на уровне муниципалитетов; разработка и использование генеральных планов развития; порядок проведения санации земельных территорий и др. Типичными правовыми инструментами государственного контроля за земельным оборотом в зарубежных странах являются:1) обязательность нотариального удостоверения сделок купли-продажи земельных участков; 2) государственная регистрация возникновения, прекращения или изменения прав на земельные участки.
Выводы.
Анализ проблемы применения, гражданско-правовой анализ развития и становления аренды за землю в Республике Узбекистан позволяет сделать следующие выводы.
Во-первых, на наш взгляд, было бы целесообразно на уровне Министерства сельского и водного хозяйства Республике Узбекистан принять примерные формы договоров: купли-продажи земельного участка, аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с указанием существенных условий данных договоров предмет, форма, срок, цена, ответственность сторон по договору. На основании данных форм стороны могли бы заключать конкретные договоры с учетом правил, закрепленных в этих формах, тем самым, обеспечив защиту своих прав, гарантированных действующего законодательства при заключении и исполнении договоров купли-продажи и аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Во-вторых, в целях совершенствования гражданского и земельного законодательства, выработки единого подхода в понимании и практике применения норм гражданского и земельного законодательства, целесообразно в Земельном кодексе Республики Узбекистан оставить нормы, регулирующие использование и охрану земли, административно-правовой порядок предоставления земельных участков. Вопросы правового регулирования приобретения земельных участков в собственность на основании договоров купли-продажи, мены, дарения, во владение и пользование на основании договоров безвозмездного пользования имуществом, аренды, ипотеки отнести полностью к ведению Гражданского кодекса Республики Узбекистан.
В-третьих, представляется, что комплексный, всесторонний научный анализ гражданско-правовых и земельно-правовых норм, регулирующих отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также обоснованные практические рекомендации по применению указанных институтов и совершенствованию законодательства в этой сфере, будет способствовать обеспечению прав и законных интересов участников гражданского оборота, объектом которого выступают земельные участки.
References:
1. Djalilov I.D. Osnovniye cherti zemelnogo prava dorevolyutsionnogo Turkestana // Pod red. kand. yurid. nauk Sh.Z.Urazayeva; Akad. nauk Uz SSR. In-t filosofii prava. - Tashkent: Izd-vo Akad. nauk Uz SSR, 1960. 64 s.; Djalilov I.D. Vozniknoveniye i razvitiye zemelnogo prava v Uzbekistane. - T., 1970.
2. Yuldoshev M.Y.K istorii krestyan Xivi XIX veka. - T.: Fan,1966.- S.20.
3. V 40 ayateMadan 5 osnovnogo istochnika musulmanskogo prava Korana dano, chto nebesa i zemlya yavlyayutsya sobstvennostyu Allaxa // Smotrite Koran. Uzbekskiy tolkoviy perevod. - T.: CHo'lpon, 1992. - S.77.
4. Strategiya deystviy po pyati prioritetnim napravleniyam razvitiya Respubliki Uzbekistan v 2017-2021 godax // Sobraniye zakonodatelstva Respubliki Uzbekistan, 2017 g., № 6, st. 70, № 20, st. 354, № 23, st. 448, № 29, st. 683, st. 685, № 34, st. 874
5. Vistupleniye Prezidenta Respubliki Uzbekistan Sh.Mirziyoyeva na Pervom sammite Organizatsii islamskogo sotrudnichestva po nauke i texnologiyam // Narodnoye slovo. 2017 god 11 sentyabrya.
6. Rahmonqulov H. Fuqarolik huquqi ob'yektlari. - Toshkent: TDYUI, 2009; Zokirov I.B. Fuqarolik huquqi. 1-qism, -Toshkent: TDYUI, 2006; Ruziyev R.J. Dogovorno-pravoviye problemi imushyestvennogo nayma v usloviyax rinochnoy ekonomiki. Avtoref. diss.dokt. yurid.nauk. - Tashkent, 2002;Usmanov M.B. Arenda v selskom xozyaystve. - T.: Izd.TGYUI, 2005g.; Imomov N.F. Yerga nisbatan ashyoviy huquqlar va ularning amalga oshirish muammolari // Yer qonunchiligini takomillashtirish. Ilmiy-amaliy konferensiya materiallari to'plami. - T.: TDYUI, 2005, 102-109 betlar; Karaxodjayeva D.M. Problemi prava sobstvennosti yuridicheskix lits v Respublike Uzbekistan. -Tashkent: TGYUI, 2007; Boboqulov S.B. Iqtisodiy islohotlar jarayonida ijara shartnomasini takomillashtirishning huquqiy muammolari. - Toshkent: TDYUI, 2007; Baratov M.X. Davlat mulk huquqi. - Toshkent: TDYUI, 2008; Ergashev V.Yo. O'zbekiston Respublikasida mulk huquqining dolzarb muammolari va rivojlanish istiqbollari. - Toshkent: TDYUI, 2009.
7. Vedomosti Verxonogo Soveta Respubliki Uzbekistan, 1992, №1, sm.45; 1993, №9, st.329; Vedomosti Oliy Majlisa Respubliki Uzbekistan, 2000 g. №5-6,st.153;
8. Xadjiyev A.X. Zemelnoye pravo Respubliki Kazaxstan v usloviyax stanovleniya i razvitiya rinochnoy ekonomiki (problemi teorii, zakonotvorchestva i praktiki): dis. d-ra yurid. nauk. -Almati, 2004.
9. Vedomosti Verxovnogo Soveta Respubliki Uzbekistan, 1994 g., № 2, st.54; Vedomosti Oliy Majlisa Respubliki Uzbekistan, 1995 g., №7-8, st. 160; 1998 g., № 9, st. 194; 2003 g., № 9-10, st. 165; Sobraniye zakonodatelstva Respubliki Uzbekistan, 2005 g., № 49-50, st. 367.
10. Vedomosti Oliy Majlisa Respubliki Uzbekistan, 1998 g., № 5-6, st.82; Sobraniye zakonodatelstva Respubliki Uzbekistan. 2004 g., № 25, st. 287, № 51, st. 514; 2007 g., № 52, st.533; 2009 g., № 3, st. 9, № 52, st. 555; 2011 g., № 1-2, st. 1; 2014 g., № 4, st. 45, № 36, st.452; 2015 g., №33, st.439; 2017 g., № 37, st.978.
11. Postanovleniye Kabineta Ministrov Respubliki Uzbekistan ot 6 iyulya 1994 goda №346, Polojeniye o poryadke predostavleniya zemelnix uchastkov v dolgosrochnuyu arendu fermerskim xozyaystvam, utverjdennoye postanovleniyem Kabineta Ministrov Respubliki Uzbekistan ot 30 oktyabrya 2003 goda № 476, Polojeniye o poryadke predostavleniya yuridicheskim i fizicheskim litsam zemelnix uchastkov v postoyannoye polzovaniye na osnove konkursa dlya osushyestvleniya predprinimatelskoy deyatelnosti, utverjdennoye postanovleniyem Kabineta Ministrov Respubliki Uzbekistan ot 7 oktyabrya 2015 goda №285, Polojeniye o poryadke predostavleniya zemelnix uchastkov v naselennix punktax dlya osushyestvleniya gradostroitelnoy deyatelnosti, proyektirovaniya i registratsii ob'yektov stroitelstva, a takje priyemki v ekspluatatsiyu ob'yektov, Polojeniye o poryadke predostavleniya zemelnix uchastkov vne naselennix punktov dlya neselskoxozyaystvennix nujd, a takje dlya stroitelstva ob'yektov, razmeshayembix na territorii dvux i boleye rayonov (gorodov) ili oblastey, utverjdenniye postanovleniyem Kabineta Ministrov Respubliki Uzbekistan ot 25 fevralya 2013 goda № 54.
12. Vedomosti Oliy Majlisa Respubliki Uzbekistan. 1998 g., № 9. st.165.
13. Abdraimov B.J. Pravovoye obespecheniye zemelnix otnosheniy: obzor mirovoy praktiki //Zemelnoye zakonodatelstvo i sudebnaya praktika. Vip.2. - Almati, 2002.
14. Ukaz Prezidenta Respubliki Uzbekistan «O merax po usileniyu kontrolya za oxranoy i ratsionalnim ispolzovaniyem zemel, sovershenstvovaniyu geodezicheskoy i kartograficheskoy deyatelnosti, uporyadocheniyu vedeniya gosudarstvennix kadastrov» // Narodnoye slovo. 2017 god 2 iyunya
15. Grajdanskoye i torgovoye pravo zarubejnix stran //Pod red. M.I. Kulagina. - M., 2010.Kibirov A.Ya.Zarubejniy opit rentnogo regulirovaniya selskoxozyaystvennogo proizvodstva //Izvestiya gorskogo
gosudarstvennogo agrarnogo universiteta. - 2012. - № 1-2.;Nazarenko V.I. Rinok zemli. -M.: VNIITI, 2011.
16. Opit arendi zemel selskoxozyaystvennogo naznacheniya v stranax Yevrosoyuza i v SSHA (nachalo)//Ekonomika selskoxozyaystvennix i pererabativayushix predpriyatiy. - 2013. - №9.
17. http://naukarus.com.
