CC BY
122
Yu.A. Gartina
State Registration of Landed Servitudes as a Means of Assertion of Property Laws
The state registration of landed servitudes provides maximum full and efficient protection of property rights of civil circulation participants. It is considered by the author as an organized process playing an important role in civil legal relationship formation.
Key words and word-combinations: land servitude, State registration, property laws.
Государственная регистрация земельных сервитутов обеспечивает максимально полную и эффективную защиту вещныгх прав участников гражданского оборота. Она рассматривается автором как организованный процесс, выполняющий важную роль для формирования гражданских правоотношений.
Ключевые слова и словосочетания: земельный сервитут, государственная регистрация, вещные права.
УДК 347.20 ББК 67.407.12
Ю.А. Гартина
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ СЕРВИТУТОВ КАК СПОСОБ ЗАЩИТЫ ВЕЩНЫХ ПРАВ
Гражданское законодательство относит к недвижимости земельные участки и все, что прочно связано с землей. Правовой режим объектов недвижимого имущества (в том числе земельных участков) основан на необходимости обеспечения особой устойчивости прав на это имущество и установления специального порядка распоряжения им [1, с. 49].
Правовая основа современной российской системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в частности на землю, закреплена в Г ражданском кодексе РФ [2]. Она предусмотрена ст. 131, 164 ГК РФ, согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции.
Обязательная государственная регистрация прав на земельные участки устанавливается Земельным кодексом РФ [3] в ст. 25, 26. При этом и Гражданский и Земельный кодексы отсылают к специальному Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [4]. Именно в этом нормативном акте содержится легальное определение государственной регистрации как юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода
или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Данное понятие концентрирует лишь один из аспектов правовой природы государственной регистрации в качестве направления публичной деятельности специальных государственных органов.
Представляется, что государственная регистрация может быть рассмотрена и в других аспектах: как специфическая деятельность государства - государственный (административный) процесс; как результат этой деятельности, опосредованный в государственном акте, выраженном в форме юридического факта (правомерного действия) и реализуемом в виде специальной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним [5, с. 24]; как охранительное правоотношение и как правовой институт [6].
Государственная регистрация земельных сервитутов, рассматриваемая как акт признания этих прав, по сути представляет собой организованный процесс, направленный на обеспечение полной и эффективной защиты вещных прав участников гражданского оборота. В данном случае институт защиты вещных прав необходимо расценивать, на наш взгляд, как возможность ограждения субъектов сервитутных правоотношений от нарушений посредством установления государственными органами правовых норм. Все это непосредственно приводит к выводу, что государственная регистрация земельных сервитутов в первую очередь есть институт защиты вещных прав, определяющий специальный порядок установления земельных сервитутов, который способствует ограждению законных вещных прав от их возможного нарушения.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
По мнению исследователей, деятельность института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним направлена на создание единого банка данных по недвижимости, что позволяет избежать допускаемых на практике злоупотреблений [7, с. 278]; ориентирована на защиту прав и законных интересов граждан и юридических лиц [8, с. 46]; позволяет осуществлять государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимостью сделок в интересах как самих участников, так и третьих лиц [9, с. 4].
Наиболее важную роль в деятельности института государственной регистрации играет максимально полная и всесторонняя защита вещных прав участников гражданского оборота. Анализируя проблему в данном ракурсе, следует обратить внимание на саму процедуру государственной регистрации, действия лиц, принимающих участие в ней, а также на требования, предъявляемые к документации и срокам по государственной регистрации.
Использование процедуры государственной регистрации земельных сервитутов позволяет сделать вывод о том, что поэтапное построение и характер действий, совершенных в ходе государственной регистрации, обеспечивают защиту вещных прав на недвижимость (правовая экспертиза документов, проверка законности сделки и др.), которая могла бы помешать злоупотреблению правами собственника и оградить их от возможного нарушения. Считать данную
процедуру только организационной основой возникновения ограниченных вещных прав, на наш взгляд, нет оснований.
Законодательное закрепление всех формальностей, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, преследует цель обеспечения юридической чистоты и государственной гарантии зарегистрированных прав и сделок, полноты и подлинности сведений в Едином государственном реестре прав, что в конечном итоге должно обеспечить правовую защиту прав на недвижимое имущество физических и юридических лиц, обращающихся за их государственной регистрацией.
Складывающаяся в процессе государственной регистрации земельных сервитутов правоприменительная практика органов, осуществляющих государственную регистрацию, а также противоречивость норм гражданского законодательства, подлежащих применению при государственной регистрации, свидетельствуют об актуальности вопросов, возникающих в результате такой регистрации.
По существу, в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорится о государственной регистрации сервитутов как об обременении и как об ограничении вещных прав. При этом регистрация сервитута как ограничения (обременения) возможна только после регистрации права собственности на недвижимость в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Это существенно отличает регистрацию земельного сервитута от регистрации иных вещных прав и никак не комментируется законодателем.
Если сервитут устанавливается решением суда (регистрируется на основании решения суда по заявлению одной из сторон сервитута), он возникает также с момента государственной регистрации. При регистрации частного сервитута несложно соблюсти требования п. 2 ст. 6 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» об обязательной регистрации сначала права собственности на обременяемый земельный участок, а потом самого обременения.
Помимо того что земельный сервитут подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество, он может быть также зарегистрирован по заявлению собственника, чье право на недвижимость обременяется сервитутом. В отношении такого собственника закон не делает оговорки о необходимости наличия у него соглашения об установлении сервитута. Таким образом, предусматривается регистрация сервитута либо по заявлению лица, в пользу которого установлен сервитут, либо по заявлению собственника недвижимого имущества, чье право обременяется сервитутом. Различаются только требования к составу представляемой документации: от собственника не требуется представления соглашения об установлении сервитута, достаточно признания соответствующего факта самим собственником, которое выражается обращением за регистрацией.
Публичный земельный сервитут подлежит государственной регистрации в соответствии с нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», но только в ином порядке, чем частный. При этом необходимо, чтобы само право на земельный участок,
которое будет обременено сервитутом, уже было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 13 закона). Согласно указанному пункту государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и местного самоуправления, производится по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Эти лица уведомляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более пяти рабочих дней с момента проведения государственной регистрации.
Когда сервитутом обременяется часть земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества кадастровый паспорт, где отмечена сфера его действия. Если публичный сервитут относится ко всему земельному участку, то предоставление кадастрового паспорта земельного участка не требуется (ст. 27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Нередко возникает ситуация, когда, несмотря на принятое государственным органом на основе общественных слушаний решение об установлении публичного земельного сервитута, собственник обремененного земельного участка отказывается зарегистрировать его. Такая ситуация, на наш взгляд, могла бы решаться посредством введения правила, что если нормативный акт об установлении публичного сервитута принят в соответствии с законом, а собственник недвижимости уклоняется от регистрации сервитута, то суд вправе по требованию пользователей (любого из них), определенных в акте об установлении сервитута, вынести решение о регистрации. Таким образом, публичный сервитут регистрировался бы в соответствии с решением суда. Аналогичное правило закреплено в п. 3 ст. 165 ГК РФ и действует применительно к сделкам, требующим государственной регистрации, если одна из сторон уклоняется от ее регистрации.
Следует иметь в виду, что в соответствии с нормами законодательства принудительная регистрация права не допустима, хотя, учитывая необязательственный характер сервитутов, в этом случае другого способа воздействия на собственника нет. Таким образом, остается либо требовать в судебном порядке понуждения к такой регистрации, либо упрощать систему государственной регистрации и проводить ее без предварительной регистрации права собственности, что также весьма спорно.
Сегодня нет четкого понимания и правового регулирования оснований возникновения сервитута в соответствии со ст. 340, 553 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ, когда дело касается ограниченного права пользования земельным участком собственником здания, сооружения, находящегося на этом земельном участке [10, с. 100]. Представляется неверной оценка наличия в таком случае именно сервитута. Речь должна идти об обязательственном праве, не предусмотренном нормами Гражданского кодекса РФ, но и не противоречащем ему.
Данная позиция уже подтверждена судебной практикой. Такое ограниченное пользование должно возникать не на основании закона, а в силу договора
между собственниками здания и земельного участка (а иногда еще и арендатором земельного участка), содержащего условия ограничения пользования земельным участком. Государственной регистрации такой договор может подлежать по аналогии с договором аренды (конечно, если в ГК РФ будут внесены соответствующие нормы о необходимости такой регистрации).
Единство государственного реестра также обеспечивает защиту прав на недвижимое имущество, поскольку федеральным законом прописаны как основания внесения в реестр изменений, так и круг лиц, уполномоченных их производить. Единообразие процедуры государственной регистрации достигается также путем установления в федеральном законодательстве общей для всех органов, осуществляющих регистрацию, компетенции, а также исключительного характера регистрационной деятельности. Определенные законодателем единые требования к государственной регистрации позволяют гарантировать заинтересованному лицу, что его ограниченное вещное право будет признано и зарегистрировано, то есть будет защищаться от возможного нарушения третьими лицами в равной степени с остальными уже зарегистрированными правами.
Выделение основных этапов государственной регистрации земельных сервитутов поможет соблюсти все условия легитимности данной сделки, а именно: проследить юридическую чистоту установления земельного сервитута. Данная процедура должна быть направлена исключительно на защиту сервитута как ограниченного вещного права. Определение в законодательстве сроков государственной регистрации земельных сервитутов также является достаточно значимым моментом. Таким образом, государственную регистрацию земельных сервитутов, как составную часть вещных прав, необходимо рассматривать в качестве специального способа защиты прав собственников земельных участков и сервитуариев, обеспечивающего эту защиту наиболее эффективно.
Библиографический список
1. Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика. 2002. № 6/7.
2. Гражданский кодекс РФ. Часть первая от 30 нояб. 1994 г. №9 51-ФЗ в ред. от 22 июля 2008 г. // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
3. Земельный кодекс РФ от 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ в ред. от 22 июля 2008 г. // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федер. закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ в ред. от 30 июня 2008 г. // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
5. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2000.
6. Кирсанов А.Р. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного российского права // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2001. № 11. С. 60-61.
7. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой / под ред. О.Н. Садикова. М., 1998.
8. Крашенинников П.В. Выступление на семинаре-совещании «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 1998. № 1.
9. Брагинский М.И. Комментарий к закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1998.
10. Гришаев С.П. Правовая природа сервитута // Законы России. 2006. № 8.
