CC BY
23УДК 330:657.922
ФОРМИРОВАНИЕ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА СОВРЕМЕННОГО МНОГОКВАРТИРНОГО ЭЛИТНОГО ЖИЛОГО ДОМА
Балкизов М. Х., доктор экономических наук, профессор Мисирова А. М., студентка Машукова М. Х., студентка
ФГБОУ ВО «Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет имени В. М. Кокова»
FORMATION ESTIMATED CONSTRUCTION COST OF A MODERN BLOCK OF ELITE
RESIDENTIAL BUILDING
Balkizov M. H., Doctor of Economic Sciences, Professor Misirova A. M., Student Mashukova M. H., Student
FSBEI HE «Kabardino-Balkarian State Agrarian University named after V. M. Kokov»
Все, кто имеет дело с рынком элитной недвижимости или кто интересуется продажей элитных домов, знают, что цена на подобного вида жилье очень разнообразна, порой стоимость некоторых объектов достигает рекордных значений, при этом не всегда можно понять, почему так происходит. За счёт каких факторов формируется цена и как её предугадать?
Ключевые слова: смета, сметная стоимость, элитное жилье, строительство.
Стоимость жилья любого класса зависит от места расположения объекта недвижимости, качества выполнения строительных работ и использующихся при этом материалов, развитости инфраструктуры и т.д. Но когда речь идет об элитной недвижимости, проявляются специфические черты, такие как уникальность проектных решений и улучшенная система жизнеобеспечения.
Как правило, процесс формирования цены на любую (элитное, загородное, типовое, городское) недвижимость прямо зависит от затрат на строительство, расчет которой выполняется путем составления специальных документов - смет.
В Гражданском кодексе РФ смета определяется как обязательное приложение к договору подряда, в Градостроительном кодексе РФ и Постановлении Правительства РФ № 87 - как необходимый раздел проектной документации.
Смета с оговоренной в ней ценой в условиях рынка является результатом сделки, во время заключения которой всем сторонам необходимо точно знать, что конкретно «скрывается»
Everyone who deals with the real estate market, or who are interested in selling luxury homes, they know that the price of this type of housing is very diverse, sometimes the cost of some objects reaches record levels, while not always possible to understand why this happens. Due to what factors is the price formed and how to predict it?
Key words: estimate, estimated cost, luxury housing construction.
за этой величиной. Для Ьнвестора - это цена, которая полностью отражает объем денежных средств, необходимых на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) объекта капитального строительства. Для заказчика -это денежные средства, которые он берет у инвестора и расходует в процессе реализации проекта, для подрядчика - это обоснованные затраты, которые ему компенсирует заказчик [1].
Для определения сметной стоимости строительства разрабатывается сметная документация, которая состоит из локальных сметных расчетов (смет), объектных сметных расчетов (смет), сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и др. Сметная документация составляется в определенном порядке, по принципу от частного к общему (от простого к сложному): от расчета сметной стоимости отдельных видов работ до определения стоимости строительства в целом. В составе проектно-сметной документации сметные расчеты располагаются в обратной после-
довательности, т. е. вначале сводный сметный расчет стоимости строительства, затем объектные сметы и т. д. [2].
Нами предпринята попытка обосновать сметную стоимость строительства многоквартирного элитного жилого дома.
В состав локального сметного расчета строительства предлагаемого объекта, в соответствии с требованиями по составлению сметной документации, входят: земляные работы, фундамент, стены, покрытие, заполнение проемов, отделка. По каждому конструктиву определяется измеритель (м3 кирпичной кладки наружных стен, м2 площади кровли и т.п.).
В локальном сметном расчете (смете) в обязательном порядке указываются следующие технико-экономические показатели:
• «расчетный измеритель конструктивного элемента»;
• «показатель единичной стоимости конструктивного элемента»;
• «индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ».
Локальная смета на каждый из видов работ разрабатывается, исходя из: заработной платы, эксплуатации машин, затраты труда рабочих (чел.-ч.), занятых обслуживающих машин, не занятых обслуживающих машин.
Первый раздел локальной сметы, именующийся как «Земляные работы», включает: планировку дна и откосов выемок каналов; разработку грунта с погрузкой на автомобили-самосвалы экскаваторами; разработку грунта вручную в котлованах с перемещением передвижными транспортерами; засыпку траншей и котлованов бульдозерами.
В разделе «Фундаменты» учитываются работы: устройство бетонной подготовки; устройство фундаментных плит; устройство стен подвалов; устройство гидроизоляции; устройство гидроизоляции на каждый последующий слой.
В раздел «Стены» входит: устройство стен, днищ и перекрытий; кладка стен кирпичных; кладка перегородок армированных.
Четвертый раздел «Покрытие» локального сметного расчета отражает стоимость следующих работ: утепление конструкций плитными материалами; устройство пароизоляции; устройство кровли с установкой стропил, подкосов, прогонов; устройство обрешётки; устройство кровель скатных.
Раздел «Заполнение проемов» включает: заполнение балконных проемов; установку оконных блоков.
В разделе «Отделка» учтены: кладка стен наружных из кирпича с облицовкой лицевым
кирпичом; улучшенная штукатурка цементно-известковым раствором по камню стен; оштукатуривание поверхностей цементно-известковым или цементным раствором по камню и бетону; устройство стяжек цементных, покрытий из паркета, покрытий из линолеума, покрытий на цементном растворе из плиток керамических для полов; оклейка обоями стен по монолитной штукатурке и бетону; окраска поливинилацетатными водоэмульсионными; улучшенная окраска колером; масляная окраска металлических поверхностей белилами.
Исходя из локального сметного расчета, составляется объектный сметный расчет (смета), который выполняет следующие задачи:
• дает понятие о проектном решении объекта капитального строительства, т.к. в этом документе должны быть собраны результаты локальных смет по всем конструктивным элементам;
• содержит сведения о величине единичной стоимости конструктива.
Объектный сметный расчет рассчитывается по сметным стоимостям строительных работ, монтажных работ, оборудования, мебели, инвентаря, прочих затрат и средств на оплату труда.
По итогам локального и объектного сметных расчетов составляется сводная смета, которая является главным документом и определяет полную сметную стоимость строительства. Утверждаемая в установленном порядке, она служит основанием при определении величины необходимых капитальных вложений и открытия финансирования строительства.
Данные из сводного сметного расчета позволяют оценить эффективность принятых проектных решений.
В сводный сметный расчет входят отдельными строками данные по всем объектным сметам без сумм на покрытие лимитированных затрат и расчетов на отдельные виды затрат [3].
В диаграмме 1 представлен удельный вес по отдельным видам работ в формировании сметной стоимости строительства.
Себестоимость строительной продукции, в первую очередь, определяется самим предприятием-производителем. Факторами, лежащими в основе стоимости издержек, являются: потребности в механизмах, сырье, рабочей силе, сложившиеся цены на эти ресурсы. Так же на себестоимость продукции оказывает существенное влияние эффективное и рациональное использование этих ресурсов.
Объектная смета № 1 Монолитный жилой дом с квартирами в 2-ух уровнях. Сметная стоимость 49946735.25 руб. Средства на оплату труда 1908038.25 руб. Расчетный измеритель единичной стоимости 21434.89 руб./м2 Составлена в ценах на 2014 год
№ п/п Номера сметных расчетов (смет) Наименование работ и затрат Сметная стоимость, тыс. руб. Средства на оплату труда, тыс. руб. Показатели ед. стоимости
Строи-тель-ных работ Монтажных работ Оборудо-ва-ния, мебели, инвентаря Про-чих затрат Всего
1 2 4 5 6 7 8 9 10
1 ЛС №1 Общестроительных работ 42872734,1 - - - 42872734,1 1653412,7 18424,8
2 Отопление 5% 2143636,7 - - - 2143636,7 82670,6 921,2
3 Вентиляция 2% 857454,7 - - - 857454,7 33068,3 368,5
4 Внутренний водопровод 3% 1286182,0 - - - 1286182,0 49602,4 522,7
5 Канализация 2% 857454,7 - - - 857454,7 33068,3 368,5
6 Электроосвещение 1% 428727,3 - - - 428727,3 16534,1 184,3
7 Электросиловое оборудование - - - - - - -
8 Технологическое оборудование - - - - - - -
9 Приспособления, инвентарь, инструмент (3%от (8)) - - - - -- - -
Итого по гл. 1-9 48446189,6 - - - 48446189,6 1868356,4 20790,0
10 ГЭСН 81-0501-2001 Временные здания и сооружения 1,1% 471600,1 - - - 471600,1 - 202,7
Итого по гл.1-10 48917789,6 - - - 48917789,6 1868356,4 20992,7
11 ГЭСН 81-0502-2001 Зимнее подорожание 0,4% 171490,9 - - - 171490,9 6613,7 73,7
12 По факту или по плану Приобретение хоз. инв. (0,3% от(8)) - - - - - - -
Итого по гл.1-12 49089280,6 - - - 49089280,6 1874970,0 21066,4
13 Резерв на непредвиденные работы и затраты 2% 857454,7 - - - 857454,7 33068,3 368,5
14 Всего по смете 49946735,3 - - - 49946735,3 1908038,3 21434,9
Сводный сметный расчет стоимости строительства Монолитный жилой дом с квартирами в 2-х уровнях. Составлен в ценах на IV квартал 2014 года
№ п/п Номера сметных расчетов (смет) Наименование глав, объектов, работ и затрат Сметная стоимость, тыс. руб. Общая сметная стоимость
Строительных работ Монтажных работ Оборудования, мебели, инвентаря Прочих затрат
1 2 4 5 6 7 8
1 Глава 1. 998934,71 - - - 998934,71
Подготовка территории строительства 2%
2 Объектная смета № 1. Глава 2. 49946735 - - - 49946735
Основные объекты строительства
3 Глава 3. - - - - -
Объекты подсобного назначения
4 Глава 4. 2497336,8 - - - 2497336,8
Объекты электрического хозяйства 5%
5 Глава 5. 998934,71 - - - 998934,71
Объекты транспортного хозяйства и связи 2%
1 2 5 4 5 6 7 8
6 Глава 6. 4994673,5 - - - 4994673,5
Наружные сети и сооружения водоснабжения 10%
7 Глава 7. 998934,71 - - - 998934,71
Благоустройство и озеленение территории 2%
8 ГЭСН 8105-01-2001 Глава 8. 664791,05 - - - 21976,56
Временные здания и сооружения (1,1% от (1+7))
9 ГЭСН 8105-02-2001 Глава 9. 4083,65 - - - 4083,65
Прочие работы и затраты (0,4% от (1+8))
12 Глава 10. - - - - -
Подготовка кадров
13 Постановление Госстроя от 18.08.97 №18-44 Глава 11. 11109,65 — — — 11109,65
Проектные и изыскательные работы (1,1%от(1+10))
Всего по сводному сметному расчету 60483753 - - - 60483753
Диаграмма 1 - Сметная стоимость работ
Формирование стоимости строительства, как выяснилось в исследованиях, длительный и сложный процесс, который учитывает множество факторов строительной организации, как экономических, так и внутренних.
На основе анализа формирования сметной стоимости строительства, мы предлагаем снизить себестоимость строительно-монтажных работ за счет:
• экономии материалов (рациональное снабжение, хранение и расходование);
• снижения затрат на строительные материалы, детали и конструкции (применение местных строительных материалов);
• повышения выработки путем улучшения использования строительных машин;
• увеличения производительности труда при увеличении сборности строительства.
Литература
1. 101 HOUSE. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://101house.ru/articles/ formi-rovanie-tseny-na-nedvizhimost-osnovnye-momen-ty-_2399
2. Web. Realtor. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://webrealtor.org/ kommer-cheskaya/377-formirovanie-tseny-na-elitnuyu-nedvizhimost.html
3. Руполис. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://my-new-home.ru/Analitics/ Typesflats/Elite-flat.php
