CC BY
8
вдшгаявннн
иЕиИВВИЯНВВЯЕИИ
УДК 332.628
А.О. КОШЕЛЬ,
к.е.н., На^ональний умверситет 6iopecypciB i природокористування Украни
Формування основних фактор!в i показник!в як! визначають цшшсть земель в межах населених пункт!в
В cTaTTi проведений аналiз фактopiв як визначають цннють земель в межах населених пунктв. Сформована клacифiкaцiя фaктopiв i показниюв, як визначають цiннicть земель в межах населених пунктв.
Ключовi слова: земельн щлянки, цннють, ринкова варить, ма^ва о^нка, ринок земель.
А.А. КОШЕЛЬ,
к.э.н, Национальный yнивepcитeт биopecypcoв и природопользования Украины
Формирование основных факторов и показателей которые определяют ценность земель в пределах
населенных пунктов
В ^атье проведен анализ факторов определяющих ценно^ь земель в пределах нaceлeнных пунктов. Сформирована кла^ификация факторов и показателей, которые определяют ценно^ь земель в пределах нaceлeнных пунктов.
Ключевые слова: земельные учалки, ценно^ь, рыночная ^оимо^ь, матовая оценка, рынок земель.
A. KOSHEL,
Ph.D. in Economics, National University of Life and Environmental Sciences of Ukraine
Formation of the basic factors and indicators which determines the value of land within the settlements
In the article the factors determining the value of lands within settlements are analyzed. The classification of factors and indicators that determine the value of land within populated areas has been formed.
Key words: land plots, value, market value, mass valuation, land market.
Постановка проблеми. Останки змЫи у за-конодавств1 щодо нормативно! грошовоТ оцЫки земель населених пунктв принесли новий поря-
док ТТ проведення вщповщно до наказу МУстер-ства аграрноТ пол1тики та продовольства УкраТни «Про затвердження Порядку нормативно]' гро-
© А.О. КОШЕЛЬ, 2017
Формування ринкових вщносин в УкраТн №12 (199)/2017 217
С0Ц1АЛЫЧ0-ТРУД0В1 ПРОБЛЕМИ
шовоТ оцЫки земель населених пунк^в» вщ 25 листопада 2016 року №489. Проте цей порядок лише «косметично» змЫив попередый i фактич-но нових концептуальних змЫ не вiдбулось.
На даному етап розвитку грошовоТ оцiнки земель в УкраТн назрiла необхiднiсть саме системних ТТ трансформацiй з переходом на ринковi методи масового оцЫювання. Враховуючи вище викла-дене одыею з ключових задач якюноТ i дост^рноТ оцiнки земель населених пунктах мае бути форму-вання основних факторiв i показникiв якi визнача-ють цiннiсть земель. Вiд правильност формуван-ня цих факторiв буде залежати кiнцевий результат грошовоТ' оцЫки, а отже, i ставки оподаткування, тому дана проблематика е особливо актуальною i потребуе проведення глибокого дослщження.
Анал13 досл1джень i публмацм з проблемы. Питанням розвитку грошовоТ оцiнки земель населених пунк^в i формування цiноутворюючих фак-торiв займалося багато вiтчизняних i зарубiжних вчених С.М. Волков, 0.1. Драпковський, Ю.Ф. Дех-тяренко, Д.С. Добряк, В.М. Заяць, О.П. Ка-наш, А.Г. Мартин, Ю.М. Манцевич, Ю.М. Палеха, О.В. Пилаева, А.М. Третяк, Ю.1. Шабаева та iншi. Проте проблема формування основних факторiв i показникiв якi визначають цiннiсть земель в межах населених пунк^в саме в умовах ринку потребуе додаткового дослщження.
Метою crarri е проведення аналiзу факторiв як визначають цiннiсть земель в межах населених пунктах та формування класифкацм факто-рiв i показниюв, якi визначають цiннiсть земель в межах населених пунктах.
Виклад основного материалу. У вщповщнос-тi до мiжнародноТ практики проведення грошовоТ оцЫки земель [1, 3, 4] методами масового оцЫю-вання для отримання найбтьш ймовiрноТ ринковоТ вартостi земельноТ дiлянки необхiдно застосовува-ти меншу кiлькiсть коригувань за об'ектами-ана-логами. Тобто треба вщбирати тi аналоги, якi бiльш схожi за цiноутворюючими факторами з об'ектом оцiнки. Як правило на ринку нерухомосл достат-ня кiлькiсть об'ек^в-аналопв, схожих за такими чинниками з об'ектом оцЫки: якiсть прав, умо-ви фiнансування, умови ринку (пропози^я на вiдкритому ринку). I труднощi виникають при пщбо-рi аналогiв земельноТ дiлянки за мюцем розташу-вання i фiзичними характеристиками, так як кожен об'ект ункальний за своТми фiзичними характеристиками i розташуванням.
У зв'язку з цим необхщним i необхiдними е роз-робка типового перелiку чинниюв вартостi, який би дав можливють професiйним оцiнювачам здiйснювати вибiр складу факторiв при прове-деннi масовоТ оцiнки земель населених пунктiв в залежност вiд iндивiдуальних особливостей мю-та i на основi аналiзу земельного ринку.
Сформований удосконалений перелк цЫоутво-рюючих чинникiв, якi теоретично можуть впливати на цiну (вартють) земельних дiлянок в межах населених пунк^в, був складений на основi вивчення та аналiзу земельного ринку в мютах УкраТни, за-рубiжних стандартiв, а також практичного досвщу як експерта-оцiнювача з оцЫки земель. У зв'язку з великою ктькютю цiноутворюючих факторiв та показниюв вони були згрупованi в залежност вiд Тх особливостей i змюту (див. рисунок).
Можна представити вищенаведений перелк факторiв також можна перегрупувати, видтив-ши два рiвня:
- Ыдивщуальы (локальнi) фактори, якi характеризуют конкретну земельну дiлянку;
- фактори, як характеризують мiсце розташу-вання i якiсть середовища в межах оточуючоТ те-риторм навколо земельноТ дтянки.
До iндивiдуальних фактсрв можна вiднести, на-приклад, вид права; площу; форму i рельеф земельноТ дтянки; показники, як характеризують в'Тзд на територiю земельноТ дтянки; Ыженерно-геологiчнi умови територм; вiдомостi про Ыженер-нi системи, наявн на земельнiй дiлянцi; наявнють зареестрованих обмежень (обтяжень) прав; показники екосистеми земельноТ дтянки ^вень за-бруднення Грунту, шумового забруднення тощо), близькють до зупинок громадського транспорту.
До другоТ групи належать показники, як характеризують оточення i якiсть середовища земельноТ дтянки в масштабi мiста або району. До них можна вщнести таю фактори як юторична i архiтектурна цiннiсть; рiвень озелененостi та благоустрою; щть-нiсть i поверховють забудови; со^ально-еконо-мiчнi показники; фактор близькост до об'eктiв, якi несуть i собi дiючу або потенц^ну екологiчну не-безпеку; фактори, як характеризують мiсце розта-шування i аналiз оточення земельноТ дiлянки.
Таким чином, для оцЫки впливу вЫх цих факто-рiв на вартють земель в межах населених пунк^в пропонуеться враховувати доступнiсть вказаних мюць населенням певного мiста, що вимiрюeть-ся або часом, або вщстанню. Якiсне ж значення
218 Формування ринкових вщносин в УкраУж №12 (199)/2017
CÜЦIAЛЬHÜ-TPУДÜBI ПPÜБЛEMИ
Kлacифiкaцiя ôaêTopiâ цiннocтi земельних дiлянoк в межах населених пункпв
*Âœepeëo: poçpoôêa автрська на ochobí даних [2, 7, В]
виpoбничиx i сyспiльнo-дiлoвиx зoн (ïx цЫнють) вpaxoвy8ться нaявнiстю в циx зoнax мaтepiaль-ниx eлeмeнтiв piзнoгo фyнкцioнaльнoгo пpизнa-чeння i нaявнiстю нaдaниx ними пoслyг.
Haстyпним з пoкaзникiв мaють 6ути вpaxoвa-нi пoслyги, якi нaдaються iнжeнepнoю, тpaнспopт-нoю тa сoцiaльнoю iнфpaстpyктypaми мiстa. TO6-тo, тexнiчний i сoцiaльний пoтeнцiaли мiстa, якi е iстoтними пoлiпшeннями i, вiдпoвiднo дo тeo-piï зeмeльнoï peнти, внoсять знaчний вк^д в цЫ-нiсть зeмeль в мeжax нaсeлeниx пyнктiв. Piвeнь poзвиткy зaзнaчeниx iнфpaстpyктyp в^зняеть-ся нe тiльки вiд мiстa дo мiстa, aлe i вiд oднieï тe-pитopiï кoнкpeтнoгo мiстa дo ^rnoï, щo дoзвoля8 дифepeнцiювaти вapтiсть зeмeль в мeжax мiстa в зaлeжнoстi вiд нaявнoстi тиx чи iншиx eлeмeн-тiв дaниx iнфpaстpyктyp в склaдi йoгo плaнyвaль-ниx eлeмeнтiв. Cклaдoвi нaзвaниx iнфpaстpyктyp е мaтepiaльними eлeмeнтaми i мoжyть 6ути вимipя-нi витpaтaми нa ïx oблaштyвaння i фyнкцioнyвaння.
Haсeлeнi пункти ствopювaлися дeсятилiттями i нaвiть стoлiттями. Boни бeзпoсepeдньo пoв'язaнi з нaвкoлишнiм пpиpoдним сepeдoвищeм, взae-мoдieю з ним, шляxoм aктивнoгo aбo пaсивнoгo включeння пpиpoдниx лaндшaфтiв в свoю apxi-
тeктypнo-плaнyвaльнy стpyктypy [5, 6]. B пpoцeсi poзвиткy нaсeлeнoгo пункту збepiгaються, дoпo-внюються i poзвивaються ствopeнi пoпepeднiми пoкoлiннями мiстoбyдiвнi aнсaмблi, як нeсyть pи-си нaцioнaльнoï кyльтypи. Öi aнсaмблi пepeтвo-pюються в iстopичнi, eстeтичнi, кyльтypнi, куль-тoвi пaм'ятники, дo якиx пpикoвy8ться yвaгa нe тiльки мiсцeвoгo нaсeлeння, a й гoстeй мiстa. Taким чинoм, фopмyeться кyльтypний пoтeнцi-aл мiстa. Зpoстaючий iнтepeс дo мiстa в зв'язку з дaнoю oбстaвинoю, тaкoж poбить iстoтний вплив нa цЫнють зeмeль в мeжax нaсeлeниx пунк^в.
Cyтт8вим е i вплив пpиpoдниx peсypсiв мiстa нa цiннiсть йoгo зeмeль, пpичoмy, з кiлькox тoчoк зopy. B пepшy чepгy - eкoнoмiки бyдiвництвa. Пpи цьoмy гpaничнi знaчeння витpaт, щo вiдoбpaжa-ють пoдopoжчaння бyдiвництвa нa кoнкpeтниx тepитopiяx, poзглядaються нaми як oснoвa oцiн-ки зeмeль вiдпoвiднoгo фaктopy. Дo пpиpoдниx peсypсiв мiстoбyдiвнoгo oсвoeння тepитopiï вiд-нoсяться всi кoмпoнeнти пpиpoднoгo лaндшaф-ту: гipськi пopoди, пoвiтpя, пoвepxнeвi i пiдзeмнi вoди, фунт, poслиннiсть i твapинний свiт [9].
Tip^^ пopoди - визнaчaють iнжeнepнo-гeoлo-гiчнi yмoви тepитopiï, якi, в ^orci чepгy, визнaчaють
Фopмyвaння pинкoвиx вiднocин в УкpaÏнi №12 (199)/2017 219
COÔlAËbHO-TPÔÂOBI ÏPOÀËEMÈ
вимoги дo кoнcтpyктивнoгo piшeнням зaбyдoви, нeoбxiднi зaxoди з iнжeнepнoï пiдгoтoвки тepитopiï, впливaють нa вapтicть бyдiвництвa. Haйбiльш a^ тивнo нa плaнyвaльнy cтpyктypy нaceлeниx пyнктiв впливae peль8ф (гeoмopфoлoгiя).
Cтyпiнь poзчлeнoвaнocтi, кpyтизнa cxилiв, фop-мa i дoвжинa oкpeмиx кoмпoнeнтiв - впливa-ють нa cтyпiнь пpидaтнocтi тepитopiï для зaбyдo-ви, плaнyвaльнy opгaнiзaцiю пoceлeння i вapтicть poбiт з iнжeнepнoï пiдгoтoвцi тepитopiï.
Гiдpoлoгiя i гiдpoгpaфiя (пoвepxнeвi i пiдзeм-нi вoди) визнaчaють, з oднoгo бoкy, тepитopiaльнy cтpyктypy вoдниx pecypciв з точки зopy зaбeзпe-чeння ними гocпoдapcькo-питнoгo тa пpoмиc-лoвoгo вoдoпocтaчaння, з ^rnora - впливaють нa yмoви бyдiвництвa, визнaчaючи витpaти нa ^œe-нepнy пiдгoтoвкy тepитopiï, oблaштyвaння плaнy-вaльнoï cтpyктypи i плaнyвaння нaceлeнoгo пункту.
Гpyнти oцiнюютьcя зa yмoвaми бyдiвництвa, для opгaнiзaцiï зoн вiдпoчинкy, для poзpoбки ^c-тeм oзeлeнeння нaceлeниx пyнктiв.
Cпиpaючиcь нa вплив пpиpoдниx yмoв нa вap-тють бyдiвництвa i витpaти нa eкcплyaтaцiю нa-ceлeниx пyнктiв видiляють тepитopiï пpидaтнi, oбмeжeнo пpидaтнi тa нeпpидaтнi для бyдiвни-цтвa, тoбтo дaeтьcя дeякa якicнa xapaктepиcти-кa. Boнa мoжe 6ути oцiнeнa, виxoдячи з витpaт нa ycyнeння нeгaтивниx нacлiдкiв пpиpoдниx yмoв, пoв'язaниx з oбмeжeнням для здiйcнeння бyдiв-ництвa i eкcплyaтaцiï.
Pocлиннicть, твapинний cвiт i клiмaтичнi yмoви - peкpeaцiйний пoтeнцiaл, peкpeaцiйнi pecypcи тepитopiï нaceлeниx пунктв, aлe тaкoж i oб'8кти oxopoни пpиpoди. З циx тoчoк зopy i cлiд poзгля-дaти ïx вплив нa цiннicть зeмeль в мeжax нaceлe-ниx пyнктiв, який пpoтилeжнo дo paнiшe poзгля-нyтиx пpиpoдниx pecypciв бyдe пoзитивним, щo пiдвищy6 цiннicть зeмeль.
He ттьки пpиpoднi yмoви, як фaктopи пpиpoд-нoгo пoxoджeння, впливaють нa вapтicть зeмeль в мeжax нaceлeниx пунктв. Heoбxiднo вpaxyвaти тaкoж нeгaтивнi нacлiдки aнтpoпoгeнниx чинникiв, щo пpизвoдять дo зaбpyднeння дoвкiлля: rpyнтiв, вoдниx oб'eктiв, пoвiтpя, шyмoвoгo, paдiaцiйнoгo тoщo. Oцiнкa впливу дaниx фaктopiв нa вapтicть зeмeль в мeжax нaceлeниx пунктв тaкoж мoжe бyдyвaтиcя нa мeтoдax витpaтнoгo пiдxoдy.
Пepepaxoвaнi фaктopи yклaдaютьcя в oпиca-ну paнiшe клacифiкaцiю фaктopiв. Koжнa з циx фуп фaктopiв нece в co6í дocить вeликy кiлькicть
piзнoмaнiтниx пapaмeтpiв, як фopмyють цiннicть зeмeль в мeжax нaceлeниx пyнктiв.
З мeтoю бтьш oбrpyнтoвaнoгo вpaxyвaння впливу циx пapaмeтpiв нa цiннicть зeмeль в мeж-ax нaceлeниx пyнктiв, в гажый з кaтeгopiй були видiлeнi ттьки т з ниx, якi нaйбiльш icтoтнo впли-вaють нa фopмyвaння вapтocтi. Bиxoдячи з влac-нoгo дocвiдy oцiнки, був викopиcтaний нacтyпний cклaд пoкaзникiв.
1) дocтyпнicть нaceлeння дo цeнтpa мicтa, цeн-тpaм житлoвиx paйoнiв i poзтaшoвaниx в ниx oб'8ктiв кyльтypи i пoбyтoвoгo oбcлyгoвyвaння зaгaльнoмicькoгo знaчeння, ocвiти i виxoвaння, кyльтypи i миcтeцтвa, пoбyтoвoгo oбcлyгoвyвaн-ня, тopгiвлi, oxopoни здopoв'я, cпopтy i iншим.
2) зaбeзпeчeнicть цeнтpaлiзoвaним iнжeнep-ним oблaднaнням i блaгoycтpoeм тepитopiï: xo-лoднe вoдoпocтaчaння, включaючи вoдopoзбipнi кoлoнки; кaнaлiзaцiя, включaючи гpyпoвi aвтo-нoмнi cиcтeми; oпaлeння; eлeктpoпocтaчaння; гaзoпocтaчaння; твepдe пoкpиття вулиць i пpo-
дocтyпнicть дo зyпинoк гpoмaдcькoгo тpaн-cпopтy; нaявнicть видiв гpoмaдcькoгo тpaнcпop-ту: тpaмвaй, тpoлeйбyc, aвтoбyc.
3) пoкaзники, як вiдoбpaжaють poзвитoк cфepи кyльтypнo-пoбyтoвoгo oбcлyгoвyвaн-ня нaceлeння в мeжax житлoвoгo мiкpopaйoнy, житлoвoгo квapтaлy, житлoвoï фупи. Boни xa-paктepизyютьcя нaявнicтю дитячиx дoшкiль-ниx ycтaнoв, зaгaльнoocвiтнix шкт, пiдпpи8мcтв тopгiвлi, гpoмaдcькoгo xapчyвaння, пoбyтoвoгo oбcлyгoвyвaння, зaклaдiв кyльтypи, миcтeцтвa, oxopoни здopoв'я, cпopтy тa iншиx.
4) пoкaзники, якi вiдoбpaжaють icтopичнy цЫ-нicть зaбyдoви, ecтeтичнy тa лaндшaфтнy цЫ-нicть тepитopiï. Öi пoкaзники пoв'язaнi з нaяв-нicтю: зoн oxopoни icтopичниx i apxiтeктypниx пaм'ятoк, зoн peгyлювaння зaбyдoви, цiнниx ec-тeтичниx чинникiв (мaльoвничий peль8ф, л^-вi мacиви i зeлeнi нacaджeння, piчки i вoдoйми), цiнниx пpиpoдниx фaктopiв (yнiкaльнa pocлин-нicть, вoдoйми, твapинний cвiт).
5) пoкaзники, яю вiдoбpaжaють eкoлoгiю мicтa, xapaктep ст^ну нaвкoлишньoгo cepeдoвищa, ca-нiтapнi то мiкpoклiмaтичнi yмoви мicькoгo cepeдo-вищa: зaбpyднeння пoвiтpянoгo бaceйнy, тepитopiï, вoди, пopyшeння шyмoвoгo peжимy, iншi нeгaтив-нi впливи (eлeктpoмaгнiтнi пoля, paдiaцiя тoщo).
6) пoкaзники, якi вiдoбpaжaють вплив нa вap-тicть зeмeль в мeжax нaceлeниx пyнктiв ^œe-
220 Фopмyвaння pинкoвиx вiднocин в yKpaïrn №12 (199)/2017
С0Ц1АЛЫЧ0-ТРУД0В1 ПРОБЛЕМИ
нерно-геолопчних умов буд1вництва i ступеню схильност територм до руйнування природними i антропогенними впливами, а саме: складний рельеф, слабк Грунти, високий рiвень стояння Грун-тових вод, заболоченiсть територм, схильнють зсувним явищам, пiдтоплюванi територм тощо.
7) показники, якi вiдображають вплив на вар-тiсть земель в межах населених пунк^в рекре-а^йно! цiнностi територм, якi характеризуються наявнютю в межах населеного пункту: природ-но-заповiдних територiй (нацiональнi парки, 6i-осфернi заповiдники, заказники, охороняються урочища, поодинок пам'ятники природи); ре-креа^йно-природних територiй (курортнi зо-ни i мiсцевостi, зони вiдпочинку, туристськi зони i мiсцевостi); заповiдних i захисних люових те-риторiй (лiси зелених люових зон, Грунтозахисн i полезахисн лiси, прибережнi смуги вздовж рг чок i водойм, захиснi смуги вздовж залiзничних i шосейних дор^, iншi лiси 1-о! групи); саытар-но-захисних природних територiй (зони саытар-но! охорони водних джерел, саытары зони по берегах водогосподарських водойм).
Варто зазначити, що вплив перерахованих чинникв i показникiв на вартiсть земель в межах населених пунк^в потрiбно врахувати шляхом розробки вiдповiдних коефщен^в щодо впливу на цiннiсть земель в межах населених пунк^в.
Висновки
Замiна нормативно! грошово! оцiнки земель населених пунк^в на масову (ринкову) оцЫку матиме велике значення для розвитку земель-них вiдносин зокрема i економiки Укра!ни в цто-му. В першу чергу це пов'язане з рiзноманiтнiстю варiантiв використання и результатiв для справ-ляння плати за землю, для встановлення почат-кових цiн на аукцюнах, для надання земельних дiлянок в приватну власнють громадян, з метою тотеки, для викупу земельних дтянок для сус-пiльних потреб i в мiстобудiвному плануваннi, а також в багатьох Ыших цiлях.
Багатограннють використання результа-тiв грошовоТ оцЫки земель в межах населених пунктах створюе високий критерiй до правиль-ностi визначення основних факторiв i показникiв, якi формують цiннiсть земель в межах населених пунк^в. Виключна класифiкацiя та деталь-ний опис до кожного з цЫоутворюючих факторiв значно пiдвищуe якiсть кнцевоТ оцiнки i значно спрощуе саму процедуру ТТ проведення для ква-лiфiкованих експертiв оцiнювачiв.
Список використаних джерел
1. Adelle, C. & Pallemaerts, M. (2009) Sustainable Development Indicators. doi:10.1787/9789264016958-10-en.
2. Adinyira, E., Oteng-seifah, S. & Adjei-kumi, T. (2007) A Review of Urban Sustainability Assessment Methodologies. In: International Conference on Whole Life Urban Sustainability and its Assessment. 2007 Glasgow.
3. Gabrielsen, P. & Bosch, P. (2003) Environmental indicators: typology and use in reporting. EEA, Copenhagen.
4. Haab, T.C., Mc Connell, K.F., (2002). Valuing Environmental and Natural Resources: The Econometrics of Non-Market Valuation. Edward Elgar Publishing.
5. Kennedy, C., Cuddihy, J. & Engel-Yan, J. (2007) The changing metabolism of cities [online]. Journal of Industrial Ecology. 11 (2), pp. 43-59. [Accessed 5 October 2014].
6. Lynch, A.J., Andreason, S., Eisenman, T., Robinson, J., Steif, K. & Birch, E.L. (201 1 ) Sustainable Urban Development Indicators for the United States.
7. RiKKo, L. S., & Dung-Gwon, J. Y. (2006, October). Peri-Urban Land Values in Jos. Web. February 19th , 201 3. Retrieved from http://dspace.unijos.edu.ng/ bitstream/10485/1808/1/Peri-Urban Land Values in Jos0001.pdf.
8. Sйbastien, L. & Bauler, T. (2013) Use and influence of composite indicators for sustainable development at the EU-level [online]. Ecological Indicators. 35pp. 3-12. [Accessed 3 October 2014].
9. Zavadskas, E., Kaklauskas, A., ^aparauskas, J. & Kalibatas, D. (2007) Vilnius urban sustainability assessment with an emphasis on pollution. Ekologija. 53pp. 64-72
Формування ринкових вщносин в УкраУж №12 (199)/2017 221
