CC BY
34
Формирование инвестиционного механизма жилищных рынков в условиях депрессивной северной экономики (на примере Магаданской
области)1
Formation of the investment mechanism of the housing markets in the conditions of depressive northern economy (on the example of the Magadan
region)
О.С. Фавстрицкая
Научный сотрудник лаборатории истории и экономики
СВКНИИ ДВО РАН [email protected] O. S. Favstritskaya Research associate of laboratory of history and economy
NEISRI FEB RAS [email protected]
Аннотация: Предложен научный подход к исследованию жилищных рынков с учетом типологии регионов. Разработаны этапы изучения и механизмы воздействия на развитие жилищных рынков с учетом типа развития региона. Предложенный научный подход апробирован на примере жилищных рынков депрессивных северных регионов ДФО. Для жилищного рынка Магаданской области разработаны схемы инвестирования, позволяющие повысить уровень жизни населения и закрепить население на территории Магаданской области.
Annotation. Scientific approach to research of the housing markets taking into account a typology of regions is offered. Stages of studying and mechanisms of impact on development of the housing markets taking into account type of development of the region are developed. The offered scientific approach is
1 Работа выполнена при частичном финансировании по программе фундаментальных исследований РАН 44 П «Поисковые фундаментальные научные исследования в интересах развития Арктической зоны РФ» (проект «Экономические и экологические аспекты развития арктических регионов Дальнего Востока России»).
approved on the example of the housing markets of depressive northern regions of the Far East federal district. The schemes of investment allowing to raise a standard of living of the population and to fix the population in the territory of the Magadan region are developed for the housing market of the Magadan region.
Ключевые слова: Жилищный рынок, северные депрессивные регионы, Магаданская область, схемы инвестирования
Keywords: Housing market, northern depressive regions, Magadan region, schemes of investment
Введение
В региональной экономике «система региональных рынков» - это совокупность взаимосвязанных рынков различного типа, расположенных на определенной территории. При изучении региональных рынков необходимо учитывать как общие условия экономической деятельности, так и особенности, обусловленные их местоположением. Это справедливо и для жилищного рынка. Несмотря на его локальность, нельзя не принимать во внимание связь локальных жилищных рынков в составе регионального с особенностями развития территории.
Жилая недвижимость способна удовлетворять все пять уровней потребностей человека - от выполнения функции блага до формирования образа жизни. Жилищный рынок в силу того, что он выполняет важную социальную функцию, имеет особый статус. Общей проблемой региональных жилищных рынков в России является дефицит инвестиций: с переходом к рыночным отношениям прирост объемов частных инвестиций на рынке не замещает потерю государственных. Главным частным инвестором жилищного рынка выступает население, средства которого задействованы слабо. Причинами низкой задействованности являются не только недостаточный уровень доходов россиян и высокие цены жилищного рынка, но и то, что: не все существующие инвестиционные инструменты используются на рынке и активно продвигаются государством (как это происходит с ипотечным кредитованием); не учитываются существенные
различия в развитии региональных жилищных рынков, обусловленные сильнейшей степенью дифференциации социально-экономического развития регионов России.
Экономические проблемы жилищного рынка влекут за собой серьезные проблемы социального характера, являясь следствием утраты динамики, тонуса экономического развития регионов. В условиях обострения конкуренции между регионами за высококвалифицированные кадры, вопросы удовлетворения их жилищных потребностей имеют одно из первоочередных значений, особенно для северных регионов ДФО, характеризующихся масштабным оттоком населения.
В настоящее время связь между развитием региона и функционированием регионального жилищного рынка недооценивается и на уровне исследований рынка, и на уровне управления им. Сложившаяся в России практика функционирования жилищного рынка, с точки зрения выполнения им социальной, экономической и инвестиционной функций, не отвечает современным требованиям, как хозяйства, так и общества в целом, что заставляет искать новые подходы и к изучению рынка, и к управлению им.
Основная часть
В основе решения проблем региональных жилищных рынков России лежит методология его исследования, которую следует рассматривать в двух срезах: как теоретическую, так и ориентированную на решение практических проблем. Исследование жилищного рынка может проводиться как с общими, так и с частными целями. В любом случае, его целью является обеспечение полной и объективной информацией субъектов рынка2, в том числе принимающих решения по развитию и совершенствованию механизмов функционирования рынка и управлениям им. Важно выбрать такой методологический подход, который позволил бы максимально эффективно
2 Стерник Г. М. Технология анализа рынка недвижимости /Г.М.Стерник. - М.: «АК-СВЕЛЛ», 2005.
изучать рынок и решать как общие для жилищного рынка регионов России проблемы, так и частные, обусловленные спецификой социально-экономического развития.
В настоящее время при изучении жилищных рынков исследователями используются следующие методологические подходы:
1. Общая методология исследования рынков, в рамках которой проводится изучение рыночной конъюнктуры, применяются маркетинговые методы исследования, методы регионального анализа, экономическая диагностика;
2. Методология, основанная на теории и практике изучения рынка недвижимости, которая объясняет особенности его функционирования особенностями жилой недвижимости как блага-товара-капитала-образа жизни.
С позиции соотношения количественных и качественных методов анализа движение происходит в сторону качественных: от неоклассического подхода, в центре внимания которого находится рыночный механизм формирования цен, к институциональному, который рассматривает рынок как определенную институциональную структуру, включающую в себя законы, правила игры и определенный тип поведения, отношений и связей. Все чаще исследователи сочетают оба подхода в изучении рынка, используя так называемые комплексные методы.
В России исследования жилищного рынка традиционно проводят по следующим направлениям: анализ ценовой ситуации; анализ состояния рынка; анализ доступности и ликвидности жилых объектов; анализ эффективности инвестиций в жилье, в том числе конкретных инвестиционных проектов; комплексный анализ рынка. Жилищный рынок исследуется либо с использованием так называемых средних значений показателей (информационной базой является Росстат и региональные органы статистики), либо на основе показателей, регистрируемых в информационных системах крупных риэлторских компаний.
Пространственный охват исследований представлен изучением рынков крупных городов (г. Москва, г. Санкт-Петербург, Г. Екатеринбург, г. Новосибирск и др.), отдельных регионов или национальным рынком (по среднероссийским показателям).
Среди российских ученых занимающихся методологией исследований жилищных рынков особо хочется выделить Стерника Г. М. Им разработана комплексная методика анализа рынка недвижимости, которая дает возможность решать следующие задачи: анализировать и оценивать текущее состояние показателей жилищного рынка; исследовать динамику показателей жилищного рынка; исследовать факторы, влияющие на изменение показателей жилищного рынка; прогнозировать тенденции изменения показателей жилищного рынка. В рамках методики используется определенный набор индикаторов состояния рынка, характеризующих: ценовую ситуацию, конъюнктуру спроса и предложения, активность рынка,
-5
ликвидность объектов.
Однако в исследовании рынка недвижимости до сих пор не сделан шаг в направлении исследований связи рынка с внешней средой. В рамках используемых сегодня российскими исследователями методологических подходов недостаточное внимание уделяется в числе прочих таким направлениям, как изучение взаимозависимостей и взаимовлияния рынка недвижимости и экономики территории4, а также специфике функционирования рынков недвижимости в различных типах регионов.
Учитывая вышеизложенное, и двигаясь в направлении развития научных подходов изучения жилищных рынков, автором диссертации выдвигается следующая гипотеза: тип развития региона наделяет жилищные
3 Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология прогнозирования российского рынка недвижимости. // Механизация строительства. 2013. № 8 (830). С. 53-63; Стерник Г. М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости. [Электрон. Ресурс]. -Режим доступа: http://realtymarket.ru/libra.html
4 Придвижкин С.В. Методика анализа рынка жилья крупнейших городов России. Екатеринбург: Изд-во УрАГС, 2006.
рынки устойчивыми характеристиками, учет которых необходим для обеспечения их эффективного развития. Следуя логике гипотезы можно предположить, что тип развития региона определяет тип регионального жилищного рынка.
На основе выдвинутой гипотезы для решения проблем региональных жилищных рынков предлагается использование научного подхода, основанного на учете связи между типом региона и особенностями функционирования регионального жилищного рынка. Так, например, тенденции жилищных рынков динамично развивающихся регионов и депрессивных существенно отличаются по стоимости жилья, по активности на жилищном рынке, по объемам и темпам нового строительства, по качеству жилья. Именно поэтому для каждого типа развития территории должны быть подобраны соответствующие инвестиционные инструменты в разном объеме и сочетании.
Анализ жилищного рынка России в региональном разрезе подтвердил существенные различия в их развитии как в количественном, так и в качественном измерениях. Так, развитие жилищных рынков по показателю «ввоз в действие жилых домов на 1000 чел.» разнится в 40 раз, а по показателю «площадь жилых помещений с износом свыше 66%» - в 130 раз (табл. 1).
Таблица 1. Дифференциация региональных жилищных рынков России5
№ п/п Соотношение
Наименование показателя max и min
значения
1 2 3
1 Ввод в действие жилых домов на 1000 человек населения, в м 40 раз
2 Удельный вес введенной общей площади жилых домов по отношению к общей площади жилищного фонда, в % 40 раз
3 Доля жилых помещений, построенных после 1995 г., в % 32,5 раза
4 Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья, в % 22,5 раза
5 Удельный вес приватизированных жилых помещений с начала приватизации, в % 2,3 раза
6 Удельный вес собственного жилья в общем числе жилых помещений, в % 4 раза
7 Доля ветхого и аварийного жилья, в % 52 раза
8 Площадь жилых помещений с износом свыше 66% 130 раз
9 Средние цены на первичном рынке жилья, в руб./ м2 6,3 раза
10 Средние цены на вторичном рынке жилья, в руб./ м 7,2 раза
Предложен научная концепция изучения и воздействия на развитие региональных жилищных рынков с учетом типа социально-экономического развития региона, включающая в себя следующие этапы: типологизация регионов; выявление специфических особенностей жилищного рынка каждой группы регионов; определение ключевых отличительных характеристик для определения инструментов воздействия на рынок; разработка методов и инструментов воздействия на рынок отдельной группы регионов с учетом ключевых характеристик (рис. 1). В основе предложенной концепции лежат принципы экономической диагностики, которые значительно шире и глубже принципов анализа конъюнктуры региональных рынков за счет: изучения характеристики территориальной структуры, выявления тенденций развития региональной экономики, оценки факторов, влияющих на структуру, как производства, так и потребления, выявления типов регионов и характерных для них особенностей процессов развития региональных рынков. При реализации концепции использованы как количественные, так и
5 Регионы России. Социально-экономические показатели. 2013: Стат. сб. / Росстат. - М., 2013.
качественные методы анализа. Концепция апробирована на примере депрессивных северных регионов ДФО.
Рис. 1. Этапы научной концепции изучения региональных жилищных рынков, основанной на взаимосвязи типа региона и типа рынка.
Первым этапом реализации концепции является типологизация исследуемых регионов, в связи с чем, автором рассмотрены основные методологические подходы к их построению советскими, российскими и зарубежными авторами. Установлено, что северные регионы, а в их числе и северные регионы ДФО, имели и имеют свой особый статус. При всем многообразии используемых типологий характерно выделение исследователями группы наиболее проблемных северных регионов ДФО, к числу которых они относили Магаданскую область, Камчатский край и Чукотский автономный округ. Однако, существование в настоящее время относительно благополучных северных регионов, таких, как Сахалинская область, Ненецкий и Ямало-Ненецкий автономные округа, говорит нам о том, что объяснением проблемности является не только северность, но и тип социально-экономического развития.6
Для определения места северных регионов проведена типологизация регионов ДФО с использованием основных социально-экономических
6 Фавстрицкая О.С. Особенности рынка жилья северных депрессивных регионов Дальнего Востока. // Экономика и управление, 2014. № 08.(106). С. 55-61.
показателей (период 2008-2013 гг.). Использована методика СОПСа, а также опыт Н.В. Гальцевой в ее апробации при оценке социально-экономического положения старопромышленных регионов за период 2000-2007 гг.4 Из пяти северных территорий ДФО три региона оказались проблемными: Камчатский край, Магаданская область, Чукотский автономный округ. Определяя тип проблемности, использована типология проблемных регионов с точки зрения политики их целенаправленного оздоровления, согласно которой главными типами проблемных регионов являются: отсталые (слаборазвитые) и депрессивные.
В 1990 г. все три региона были в группе лидеров по объемам производства в базовых отраслях: Камчатка - в рыбной промышленности (рыборазведение, рыболовство и рыбопереработка), Магаданская область и Чукотка - в золотодобыче (2-е и 3-е место в России соответственно). Экономические реформы в России в 1992 г. сильно ударили по экономике трех северных регионов. Ни один из рассматриваемых регионов до сих пор не вышел на уровень производства 1990 г. (рис. 2). Несмотря на лидирующие позиции этих регионов по значению среднедушевых доходов, их покупательная способность снизилась по сравнению с 1990 г. в Магаданской области почти в 2 раза, на Чукотке и в Камчатском крае на 39% и 40% соответственно. В это же время в России наблюдается рост покупательной способности (162%). Для регионов характерны наименьшие значения ожидаемой продолжительности жизни при рождении и максимальный коэффициент миграционной убыли населения. Истоком проблемности вышеназванных регионов ДФО является социальная и экономическая депрессивность. Таким образом, Магаданская область, Камчатский край и Чукотский АО отнесены к категории северных депрессивных регионов ДФО.
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
67%
60%
65%
53%
53%
61%
4 0%
32%
Камчатка
Магаданская область
Чукотский АО
□ Покупательная способность □ Численность населения
В Объем производства базовой отрасли
Рис. 2. Динамика основных социально-экономических показателей по сравнению с базовым 1990 г.
Согласно предложенной концепции, на втором этапе, определены особенности развития жилищных рынков депрессивных северных регионов ДФО, являющиеся следствием специфики их социально-экономического развития, что позволяет говорить о наличии связи между типом региона и типом жилищного рынка. Это значит, что типология жилищных рынков может быть расширена за счет привязки типа рынка к типу региона, в том числе за счет выделения типа «жилищный рынок депрессивного северного региона». В таблице 2, на основе анализа жилищного рынка с использованием статистических данных, данных Росреестра о сделках на рынке, на основании результатов социологических опросов, проведенных автором в 2007 и в 2013 гг., а также на основе результатов факторного анализа влияния на цены жилой недвижимости основных факторов спроса и предложения, представлена обобщающая информация, в которой особенности жилищного рынка Магаданской области, как представителя депрессивных северо-восточных регионов России, увязаны с конкретными особенностями социально-экономического развития региона.
Таблица 2
Особенности функционирования рынка жилья депрессивных северных
7
регионов ДФО
Социально-экономическое развитие Характеристики жилищного рынка
1 2
Неблагоприятные природно-климатические условия жизни Высокая степень благоустройства жилищного фонда, высокая доля городского жилья
Повышенные затраты на производство продукции, работ, услуг и высокие транспортные затраты Высокая стоимость строительства Высокий удельный вес расходов на оплату ЖКУ в общей сумме потребительских расходов населения
Монопрофильность экономики и ресурсная специализация Исчерпание запасов минеральных ресурсов месторождений Неравномерность расселения, его концентрация вокруг мест добычи полезных ископаемых и инфраструктурных центров Изменяющаяся система расселения Сильное влияние на цены жилья области цены золота на мировом рынке Наличие связи между ценами рынка и темпами роста промышленного производства (для России связь практически отсутствует) Риск потери ликвидности объектами жилой недвижимости, расположенных в горняцких поселках Жилищный рынок привязан либо к месту производства (добычи полезных ископаемых), либо к опорным многофункциональным и специализированным отраслевым центрам (пунктам) территории8. Изменение пространственной организации жилищного рынка
Низкая плотность населения Количество населенных пунктов меньше (в том числе городов), чем в российских регионах-аналогах по площади
Временный характер проживания на Севере Низкие значения площади жилищного фонда, находящейся в частной собственности (в 1,4 раза меньше, чем в России). Более скромные по сравнению со среднероссийскими значениями размеры квартир Отсутствие рынков элитного и загородного жилья. Низкая инвестиционная привлекательность рынка. Малое число сделок на рынке. Утечка капитала на жилищные рынки более развитых несеверных регионов. Основной частный инвестор/потребитель - население области, спрос со стороны населения других регионов практически отсутствует.
7
7 Составлена автором
8 Опорные многофункциональные центры выполняют функции центральных мест (административные центры субъектов РФ и центры ресурсно-отраслевых районов межрайонного значения). Специализированные отраслевые центры выполняют профилирующие функции (специализированные центры добывающей промышленности).
Продолжение таблицы 2
1 2
Финансовая зависимость регионального бюджета от федерального центра Ввиду высокой дотационности регионального бюджета на цены регионального жилищного рынка более сильное влияние имеют факторы, от которых зависит наполнение федерального бюджета страны, прежде всего «цена нефти Urals».
Депрессивность социально-экономического развития региона Высокая доля ветхого и аварийного жилья в сочетании с малыми объемами строительства Факторы спроса, такие как объем ипотечных кредитов, интенсивность оттока населения и депопуляции, доля ветхого и аварийного жилья и др., имеют большее влияние на цены вторичного рынка жилья на Северо-Востоке, чем на цены среднероссийского рынка в целом. Предложение на вторичном рынке жилья области менее эластично, чем на среднероссийском рынке жилья. Высокая концентрация жилищного строительства в региональных центрах
Уровень среднедушевых доходов, не компенсирующий тяжелые условия жизни и труда в северных регионах Только заемные источники финансирования инвестиций в основной капитал имеют значимую связь с ценами рынка (в среднем по России одинаково существенное влияние оказывают все три источника - собственные, заемные и привлеченные средства). Сильная связь с показателями ипотечного кредитования населения (для России связь практически отсутствует).
Убыль населения из региона. Активная внутрирегиональная миграция, концентрация населения в опорных многофункциональных и специализированных отраслевых центрах Более сильное влияние на цены жилья фактора «численность населения» и коэффициентом миграционной прироста (убыли) населения. Невостребованность жилищного фонда в населенных пунктах северной периферии. Лидерство по обеспеченности жильем в сочетании с лидерством по доступности жилья как следствие невостребованности жилья в районах области.
На третьем этапе в рамках корреляционно-регрессионного анализа рассмотрено влияние 37 факторных переменных спроса и предложения на цену жилья на вторичном рынке Магаданской области, как обобщающего показателя уровня. Из 37 факторов значимую связь с ценами Магаданского рынка жилья имеют 30, в то время как на российском рынке только 24. Построена многофакторная модель формирования цен на вторичном рынке жилья, которая включает в себя факторы, в наибольшей степени влияющие на цены:
Y = 6883,96 + 12,18 X! - 568,94X2 + 0, 68 X3 + 7,87X4, (1)
где XI - объем ипотечного кредитования в регионе,
Х2 - удельный вес ветхого и аварийного жилья,
Х3 - среднероссийские цены на вторичном рынке жилья;
Х4 - коэффициент миграционного прироста/убыли на 10 000 человек
населения.
Выявлена сильная связь цен с объемами ипотечного жилищного кредитования населения (XI), что не характерно для российского рынка в целом. Это связано с тем, что долевое участие в строительстве в Магаданской области практически не используется, хотя в целом в России с его помощью финансируется от 50 до 70% сделок на первичном рынке жилья. Причины две: с одной стороны, это дорого, за такую же цену можно построить жилье в более развитых и перспективных регионах. Отсюда и сильное влияние на цены регионального рынка среднероссийских цен (Х3). С другой стороны - нет желания ни у местного населения (несмотря на низкую реальную обеспеченность жильем - 7,1 м 2/чел.9), ни у населения других регионов инвестировать средства в жилищный рынок Магаданской области. В результате единственным финансовым инструментом, который позволяет повысить доступность жилья и увеличить объем инвестиций в жилищный рынок Магаданской области, является ипотечное жилищное кредитование.
Практически отсутствие первичного рынка делает цену жилья чувствительной к удельному весу ветхого и аварийного жилья в области (Х2), а низкий уровень жизни северо-восточного депрессивного региона и факт временности проживания в северных регионах - к активным процессам миграции (Х4).
9 Гальцева Н.В., Фавстрицкая О.С., Шарыпова О.А. Уровень жизни в Магаданской области: мифы и реальность. // Региональная экономика: теория и практика, 2014. №.26.(353). С. 10-20.
Выявленные факторы являются следствием специфики типа регионального жилищного рынка «жилищный рынок депрессивного северного региона».
Проводимая в настоящее время инвестиционная политика на жилищном рынке депрессивных северо-восточных регионов недостаточно эффективна, унификация инструментов финансирования инвестиций тормозит решение жилищной проблемы. Данные социологических исследований, проведенных автором в 2005 г. и в 2013 г., показали, что за период с 2005 г. по 2013 г.:
- доля респондентов, недовольных своим жильем и испытывающих необходимость переехать в другое жилье увеличилась в регионе на 8 пунктов и составила 92%;
- доля респондентов, у которых нет возможности откладывать средства на приобретение жилья, увеличилась с 50 до 70%;
- доля опрошенных, готовых взять ипотечный кредит, уменьшилась с 75 до 57%;
- доля респондентов, которые готовы, но не могут взять ипотечный кредит по причине отсутствия первоначального взноса, увеличилась с 60 до 70%.
Проведенный анализ доступности жилья с ипотечным кредитом на первичном и вторичном рынке Магаданской области с учетом данных социологических опросов показал недоступность ипотечного кредита для населения региона. Индекс доступности жилья10 с кредитом на первичном и вторичном рынке жилья составил 82% и 92% соответственно (индекс меньше 100%).
10 Индекс доступности жилья с кредитом (англ. - Housing Affordability Index) показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью стандартного ипотечного кредита. Значение показателя в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы, соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита.
Кроме этого, анкетирования позволили выявить предпочтения населения региона в выборе способов улучшения жилья, а также устойчивые барьеры в улучшении жилищных условий. Помимо причин, характерных для всех регионов России (дефицит свободных финансовых ресурсов, высокие ставки по ипотечному кредитованию), есть важные сущностные препятствия, характерные для жилищных рынков северных депрессивных регионов ДФО:
1. Население Магаданской области не рассматривает жилье в районах области как объект инвестиций. Только жилищный рынок г. Магадана считается ими относительно привлекательным.
2. Существующие схемы инвестирования в жилищный рынок в должной мере не учитывают дифференциацию населения по платежеспособности.
3. Действующие схемы инвестирования в жилищный рынок не учитывают специфику системы расселения северных депрессивных регионов.
Поэтому для эффективного развития жилищных рынков северных депрессивных регионов необходимо разработать инвестиционный механизм, учитывающий специфику жилищных рынков данного типа.
Из задач четвертого этапа в качестве механизма воздействия на жилищный рынок группы северных депрессивных регионов на примере Магаданской области разработаны схемы привлечения инвестиций в жилищный рынок, отличающиеся разной степенью участия государства и зависящие от двух ключевых факторов: специфики системы расселения и уровня доходов населения.
Алгоритм составления схем:
1. Определение типа населенного пункта с точки зрения инвестиционной привлекательности жилых объектов, расположенных на его территории: региональный центр (г. Магадан), опорные пункты области (8 населенных пунктов), ресурсные поселения, вахтовые поселки.
2. Дифференциация населения региона по уровню доходов: в 1 группу населения входит 10% населения региона, среднедушевые денежные доходы которого составляют в месяц от 2000,00 до 11000,00 руб. Это группа малообеспеченных граждан региона, их доход не соответствует величине прожиточного минимума (11001,00 руб.); ко 2 группе относится 60% населения области, среднедушевые денежные доходы которого составляют в месяц от 11001,00 до 22001,00 руб. В эту группу входит население, которому собственных доходов недостаточно для финансирования рынка жилья; к 3 группе относится 30% населения региона, среднедушевые денежные доходы которого составляют в месяц от 22002,00 руб. и выше, которая способна самостоятельно решать свои жилищные проблемы и в принципе имеет возможность вкладывать деньги в жилищный рынок как в объект инвестирования.
3. Определение основного инвестора в зависимости от двух основных факторов: типа населенного пункта и типа инвестора, с целью использования государственно-частного партнерства (табл. 3).
Таблица 3. Матрица комбинаций «тип населенного пункта- тип инвестора»11
Вид населенного Распределение населения по возможности участия в
пункта инвестиционном процессе на жилищном рынке
1 группа 2 группа 3 группа
10% населения - 60% населения - 30% населения -
доходы не доходов доходы
позволяют недостаточно для позволяют
участвовать в участия в участвовать в
инвестиционном инвестиционном инвестиционном
процессе процессе процессе
г. Магадан как Инвестор Использование механизма ГЧП с
региональный центр государство привлечением средств населения
- 56% ЖФ области
Опорные пункты области (8 населенных 12ч пунктов )
Ресурсные поселения Основной инвестор - государство. Возможно привлечение средств организаций и предприятий, а также населения.
11 Составлена автором
12 и
С учетом Стратегии социального и экономического развития Магаданской области на
период до 2025 года (Закон Магаданской области от 11.03.2010 № 1241-ОЗ)
Вахтовые поселки
Основной инвестор - предприятия и организации области.
_Возможно привлечение государственных средств._
Поскольку для 1-ой группы единственным инвестором является государство, схемы инвестирования разработаны для 2-ой и 3-ей доходной группы населения в населенных пунктах категории «региональный центр» и «опорные пункты области». Форма участия государства как соинвестора на рынке жилья - государственно-частное партнерство, причем частным инвестором может выступать как население, так и предприятия. Процентное соотношение государственных и частных средств определяется возможностями частного инвестора.
Для 2-ой группы населения разработаны схемы для жилищных рынков г. Магадана и опорных пунктов области, в которых государственное участие может проявляться в следующих адресных формах, формирование и использование которых стимулирует закрепление и привлечение трудовых ресурсов в северные территории:
«Северный капитал»: главное условие получения «северного капитала» - это непосредственное участие в социально-экономическом развитии северных территорий, а именно, труд на севере. Размер «северного капитала» должен быть поставлен в зависимость от северного стажа, социально-демографических характеристик семьи и уровня ее профессионализма (минимальный срок - 5 лет). В качестве «Северного капитала» могут быть использованы так называемые «подъемные», получаемые в случае заключения трудового контракта для работы на Севере. Соответственно должна быть предусмотрена возможность его использования для вложения в рынок жилья северного региона, например, в качестве первоначального взноса при получении жилищного ипотечного кредита или заключении договора жилищного лизинга, а также как взнос при вступлении в строительство (долевое участие).
Система северных бонусов призвана стимулировать высококвалифицированное трудоспособное население к продлению
трудовых контрактов. Бонусы должны носить целевой характер - на улучшение жилищных условий. Это могут быть накопительные жилищные сертификаты (НЖС) или государственные жилищные сертификаты (ГЖС) под названием «северные». Так, северные НЖС могут предусматривать участие населения в их покупке. Например, если стаж работы на севере 3 года - за 95% их стоимости, если 10 лет - за 50% их стоимости, за примерный труд в течение 20 лет - бесплатно.
Включение в альтернативные виды службы в Вооруженных силах России трудового стажа на севере (3-5 лет) с условием включения населения в инвестиционные жилищные программы с использованием НЖС или ГЖС. Такая схема позволит привлекать на север молодежь различных специальностей на конкурсной основе. Речь идет о населении мужского пола, но в случае наличия семьи, есть возможность привлекать молодые семьи. Для этой группы населения на начальном этапе трудовой жизни на севере может быть использовано и арендное жилье, в том числе через создание и использование муниципальных или частных доходных домов. В этом случае речь идет о софинансировании аренды жилья. Тогда соинвестирование примет форму участия государства в частичной оплате аренды жилья.
Для 3-ей группы населения разработана схема с применением системы поощрения вложений через софинансирование жилищных инвестиций (на 1 р. частных инвестиций - 1 руб. государственных). Такая схема может быть использована для создания сегмента элитного жилья в регионе. Роль государства заключается в финансировании инфраструктурной составляющей проектов (дорог, ЛЭП, инженерных сетей и т.д.).
Расчеты эффективности предложенных схем показали, что вовлечение в инвестиционный процесс 10% населения увеличит на 9% долю населения, обеспеченного качественным жильем, а инвестиции в жилища - в 1,5 раза. При вовлечении в процесс инвестирования 50% населения, доля населения,
обеспеченного качественным жильем увеличится на 45%, а инвестиции в жилища вырастут в 3,3 раза (рис. 3).
Объемы инвестиций в жилища
326%
Объемы нового строительства
340%
Инвестиционная активность на рынке жилья
Обеспеченность населения качественным жильем
I 109% 101%
108%
141%
Доля населения обеспеченного жильем по норме и выше
109%
145%
Н при вовлечении 50% населения региона Ш при вовлечении 10% населения региона
Рис. 3. Оценка роста показателей при использовании предложенных схем. Эффект возможен только при условии формирования населением долгосрочных жизненных планов работы на Севере. Реализация предложенных схем позволит более эффективно решать основные экономические и социальные задачи современной региональной политики в Российской Федерации, а именно:
- повысить уровень жизни населения региона за счет повышения доли населения с обеспеченностью качественным жильем на уровне нормативного значения и выше;
- увеличить инвестиционную активность на рынке жилья региона, а также в строительном комплексе;
- привлечь и закрепить население на территории Магаданской области;
- более эффективно использовать государственные ресурсы.
Заключение
Анализ научных подходов изучения жилищных рынков показал, что в исследованиях этого рынка до сих пор не сделан шаг в направлении учета связи рынка с внешней средой, недостаточное внимание уделяется влиянию на рынок экономики территории, влиянию типа региона на функционирование жилищного рынка. В условиях сильнейшей
дифференциации социально-экономического положения регионов России это особенно актуально. Автором предложена научная концепция изучения региональных жилищных рынков с учетом связи с социально-экономическим типом развития территории.
На основе предложенной концепции разработаны этапы изучения региональных жилищных рынков: типологизация регионов; выявление специфических особенностей жилищного рынка каждой группы регионов; определение ключевых отличительных характеристик для определения инструментов воздействия на рынок; разработка методов и инструментов воздействия на рынок отдельной группы регионов с учетом ключевых характеристик. В основе предложенной концепции лежат принципы экономической диагностики, которые значительно шире и глубже принципов анализа конъюнктуры региональных рынков за счет: изучения характеристики территориальной структуры, выявления тенденций развития региональной экономики, оценки факторов, влияющих на структуру, как производства, так и потребления, выявления типов регионов и характерных для них особенностей процессов развития региональных рынков. При реализации методики использованы как количественные, так и качественные методы анализа. Концепция апробирована на примере депрессивных северовосточных регионов с целью разработки эффективных схем инвестирования.
Для жилищного рынка Магаданской области как представителя депрессивных северо-восточных регионов России разработаны схемы инвестирования, основанные на учете специфики системы расселения северо-восточных регионов России. Вторичным фактором стал уровень доходов населения. Применение предложенных схем позволит повысить уровень жизни населения, увеличить инвестиционную активность жилищного рынка, привлечь и закрепить население на территории Магаданской области.
Библиографический список:
1. Стерник Г. М. Технология анализа рынка недвижимости /Г.М.Стерник. - М.: «АК-СВЕЛЛ», 2005. - 203 с.
2. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Методология прогнозирования российского рынка недвижимости // Механизация строительства. 2013. № 8 (830). Стерник Г. М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости. [Электрон. Ресурс]. - Режим доступа: http: //realtymarket.ru/libra.html
3. Придвижкин С.В. Методика анализа рынка жилья крупнейших городов
России. - Екатеринбург: Изд-во УрАГС, 2006. - 108 с.
4. Фавстрицкая О.С. Особенности рынка жилья северных депрессивных регионов Дальнего Востока // Экономика и управление. - 2014. - № 08.(106). С. 55-61.
5. Гальцева Н.В., Фавстрицкая О.С., Шарыпова О.А. Уровень жизни в Магаданской области: мифы и реальность. // Региональная экономика: теория и практика. 2014. - № 26.(353). - С. 10-20
Bibliography:
1. Sternik G. M. Technology of the analysis of the market of real estate/G. M. Sternik. - M.: "AK-SVELL", 2005. - 203 pages.
2. Sternik G. M., Sternik S.G. Metodologiya of forecasting of the Russian market of real estate//construction Mechanization. 2013. No. 8 (830). Sternik G. M. Methodical recommendations about the analysis of the market of real estate. [Electron. Resource]. - Access mode: http://realtymarket.ru/libra.html
3. Pridvizhkin S. V. Technique of the analysis of housing market of the largest cities of Russia. - Yekaterinburg: Publishing house of URAGS, 2006. - 108 pages.
4. Favstritskaya O. S. Features of housing market of northern depressive regions of the Far East//Economy and management. - 2014. - No. 08. (106). Page 55-61.
5. Galtseva N. V., Favstritskaya O. S., Sharypova O. A. A standard of living in the Magadan region: myths and reality.//Regional economy: theory and practice. 2014. - No. 26. (353). - Page 10-20
