CC BY
9DOI 10.47643/1815-1337_2021_7_25
ФОНД ЗАЩИТЫ ПРАВ ГРАЖДАН - УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
FUND FOR PROTECTION OF THE RIGHTS OF CITIZENS - PARTICIPANTS OF SHARED CONSTRUCTION
БАТЫРЕВ Дольган Николаевич,
кандидат философских наук, доцент кафедры гражданского права и процесса ФГБОУ ВО « Калмыцкий государственный университет». 358000, Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Пушкина, 11. E-mail: batyrev_dn@mail.ru;
КАСЬЯНОВ Максим Олегович,
магистрант ФГБОУ ВО « Калмыцкий государственный университет». 358000, Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Пушкина, 11. E-mail: batyrev_dn@mail.ru;
КЕКЕЕВА Галина Александровна,
студентка ФГБОУ ВО « Калмыцкий государственный университет». 358000, Республика Калмыкия, г. Элиста, ул. Пушкина, 11. E-mail: batyrev_dn@mail.ru;
Batyrev Dolgan Nikolaevich,
candidate of philosophical sciences, Associate Professor at the Department of Civil Law and Procedure FSBEI HE «KalmSU». 358000, Republic of Kalmykia, Elista, Pushkin str., 11. E-mail: batyrev_dn@mail.ru;
Kasyanov Maxim Olegovich,
undergraduate FSBEI HE «KalmSU».
358000, Republic of Kalmykia, Elista, Pushkin str., 11.
E-mail: batyrev_dn@mail.ru;
Kekeeva Galina Alexandrovna,
student « FSBEI HE «KalmSU».
358000, Republic of Kalmykia, Elista, Pushkin str., 11.
E-mail: batyrev_dn@mail.ru
Краткая аннотация. Одной из наиболее серьезных социально-экономических проблем современной России является жилищный вопрос. Одним из способов покупки жилого или нежилого помещения в собственность является долевое строительство. Не секрет, что участие в долевом строительстве в нашей стране - это занятие для людей, которые не боятся риска. Подобное строительство несет неплохие финансовые выгоды, однако зачастую люди не получают жилье и лишаются вложенных денег. В статье рассматривается роль публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» в механизме защиты прав кредиторов при банкротстве застройщиков.
Abstract: One of the most serious socio-economic problems in modern Russia is the housing issue. One of the ways to buy residential or nonresidential premises into ownership is equity construction. It is no secret that participation in shared construction in our country is an occupation for people who are not afraid of risk. Such construction has good financial benefits, but often people do not get housing and are deprived of their invested money. The article examines the role of the public law company «Fund for the Protection of the Rights of Citizens - Participants in Shared Construction» in the mechanism of protecting the rights of creditors in the event of bankruptcy of developers.
Ключевые слова: долевое строительство, дольщик, защита прав, застройщик, договор, жилье, реестр, эскроу, фонд.
Keywords: shared construction, shareholder, protection of rights, developer, contract, housing, register, escrow, fund.
Дата направления статьи в редакцию: 11.05.2021
Дата публикации статьи: 30.07.2021
Долевое строительство представляет собой деятельность, в ходе осуществления которой застройщик привлекает денежные средства граждан и юридических лиц для создания объектов недвижимости[1]. Институт долевого строительства возник в 90-е годы прошлого столетия в силу различных причин. В настоящее время, долевое строительство получило достаточно широкое распространение в России.
Правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства (далее дольщики) объектов недвижимости (многоквартирных домов и иных объектов) и возникновением у дольщиков права собственности на эти объекты и права общей долевой собственности на общее имущество, осуществляется на основании целого ряда специальных законов, призванных гарантировать защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Прежде чем стать участником долевого строительства необходимо заключить договор. Особенностью данного договора является необходимость его государственной регистрации, что способствует формированию для застройщика дополнительных стимулов выполнить условия. Каждый договор предусматривает несколько неотъемлемых условий. Если они не будут предусмотрены, то документ будет считаться недействительным. В данном случае это: обязательное указание на строящийся объект (информация о местоположении, проектная документация); срок передачи готового объекта в собственность приобретателя; указание на стоимость объекта и способ выплат; гарантийные обязательства застройщика [2].
Признание сделки недействительной прекращает правоотношение между застройщиком и дольщиком, в результате чего граждане лишаются возможности получить жилой объект. Недействительность договора влечет за собой отсутствие правоотношения, и если по такому договору произведены те или иные выплаты, для застройщика это может кончиться как минимум возвратом средств дольщику, а в особых случа-
ях - обвинением в мошенничестве и обязанностью возместить причиненные своими действиями убытки [3].
Одной из основных проблем, решаемых гражданским правом, является защита слабой стороны в договорном обязательстве. Защита гражданских прав - предусмотренные законом меры, направленные на восстановление или признание гражданских прав и защиту интересов при их нарушении или оспаривании. Право на защиту входит в состав любого принадлежащего субъекту гражданского права и реализуется с момента нарушения права или его оспаривания.
Основным нормативным актом в сфере регулирования строительства жилья является Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», который определяет порядок взаимодействия застройщика и дольщика, а также регламентирует правовой статус сторон. Однако принятый закон, неоднократные поправки в него, а также соответствующие ему поправки к Федеральному закону от 26.10.2002 № 127 - ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не смогли обеспечить полную защиту прав участников долевого строительства, подтверждением чего является статистика. Несмотря на принятие ФЗ, продолжают нарушаться сроки ввода жилья в эксплуатацию, выявляются случаи строительства жилых домов при отсутствии разрешительных документов, приостановки или даже прекращения работ.
В целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов дольщиков, создана публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее - компенсационный фонд).
Органами управления фонда являются наблюдательный совет, правление и генеральный директор фонда. Председатель и члены наблюдательного совета фонда назначаются правительством Российской Федерации сроком на три года. В наблюдательный совет фонда, состоящий из семи человек, входит представитель Совета Федерации Федерального собрания Российской Федерации. Для участников долевого строительства создание Фонда является положительным.
Во-первых, возврат уплаченных ими денежных средств будет гарантировать надежная публично-правовая компания, контролируемая государством. Следовательно, значительно снижается риск невозврата денежных средств граждан. Важное значение имеет то обстоятельство, что в отношении Фонда осуществляется особый государственный контроль. Счетная палата осуществляет государственный аудит Фонда, за Фондом закреплена обязанность составления ежегодной финансовой отчетности. Указанные мероприятия направлены на предотвращение нецелевого использования отчислений и на строгий контроль за их расходованием. В отношении страховых организаций, обеспечивающих ответственность застройщика, подобные меры по контролю не проводились, что могло стать одной из причин недобросовестного поведения страховых организаций, в отношении деятельности, связанной с выплатой компенсаций дольщикам.
Во-вторых, полномочия Фонда позволяют ему контролировать деятельность застройщика. По запросам Фонда застройщик обязан предоставить Фонду бухгалтерскую (финансовую) отчетность. Также законом предусмотрено принятие Фондом контрольных мер на случай отклонения застройщика от графика реализации проекта на шесть и более месяцев. Проведение Фондом указанных форм контроля застройщика способствует предотвращению и выявлению совершения различных нарушений застройщиком, способных затронуть права участников долевого строительства. Огромное значение для граждан имеет функция Фонда, направленная на завершение строительства [4].
Благодаря финансированию Фондом мероприятий по завершению строительства, участники долевого строительства в случае банкротства застройщика имеют возможность получить жилое помещение, а значит, достигнуть той цели, ради которой был заключен договор.
Высокая надежность созданного Фонда также обусловлена его организационно-правовой формой. Согласно ст. 65 ГК РФ публично -правовые компании не могут банкротиться.
Таким образом, создание Фонда на федеральном уровне и применение на уровне субъектов РФ мер поддержки по отношению к лицам, осуществляющим завершение строительства объектов долевого строительства, являются публично - правовыми инструментами, направленными на решение проблем обманутых дольщиков в случае банкротства застройщика. Однако создание Фонда является недостаточным для защиты прав участников долевого строительства.
Прежде всего, новеллы Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О несостоятельности (банкротстве)» [5] (далее по тексту - Закон о банкротстве) обусловлены созданием в 2017 году новой системы защиты прав дольщиков - системы обязательного отчисления застройщиками, привлекающими денежные средства участников долевого строительства, взносов в специально созданный компенсационный фонд, формируемый публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (Ст. 3 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ)) [6].
Граждане - дольщики, застройщик которых отчислял взносы в компенсационный фонд, либо внесшие средства на счет эскроу, выделены в отдельную категорию субъектов конкурсных правоотношений «участники долевого строительства». Необходимо иметь в виду, что содержание этого понятия отличается от того, которое придается данному термину Законом о долевом строительстве. С одной стороны, в Законе о банкротстве оно значительно уже, поскольку включает не всех дольщиков, а только тех, застройщиками которых осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд. С другой стороны - шире, т. к. включает Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства (далее - Фонд), к которому перешло право требования по договору участия в долевом строительстве в результате осуществления выплаты в соответствии с Законом о банкротстве (п. 1.2 ст. 201.1 Закона).
Правовое положение этой категории кредиторов застройщика обладает спецификой и, в целом, намного более выгодно, чем положе-
ние тех дольщиков, чьи застройщики не отчисляли взносы в компенсационный фонд. Как справедливо отмечается в научной литературе, гражданам - участникам долевого строительства «Закон о банкротстве предоставляет дополнительные гарантии при банкротстве застройщиков» [7]. Это выражается, прежде всего, в том, что, если застройщик делал отчисления в компенсационный фонд, дольщики имеют гарантию возврата вложенных ими в строительство денежных средств, хотя бы и в установленных законом пределах (не более средней рыночной стоимости в пределах 120 кв. м). Для дольщиков это, несомненно, самая значимая новелла законодательства. Ведь, как отмечается в литературе, высокая стоимость является существенным признаком любой недвижимости [8]. «Эти изменения касаются тех строящихся объектов, по которым произведена регистрация первого договора участия в долевом строительстве после 20 октября 2017 г. (дата создания Фонда)» [9]. В этом и заключается смысл создания данного фонда.
В настоящее время на счете компенсационного фонда находится 9,5 млрд руб. Помешать получению возмещения из Фонда может отсутствие коллективной воли на это большинства участников долевого строительства, ведь обращение в Фонд защиты дольщиков возможно лишь на основании решения собрания участников долевого строительства. А решение принимается 3/4 голосов тех граждан - дольщиков, которые имеют требования в отношении данного объекта строительства. На случай, если право на получения возмещения из Фонда не было реализовано, Законом о банкротстве предусмотрена дополнительная гарантия участникам долевого строительства: обязанность конкурсного управляющего осуществлять разумные необходимые действия для поиска и привлечения иного застройщика. Еще одной привилегией участников долевого строительства, застройщик которых уплачивал взносы в Фонд, является установление следующей последовательности проведения собраний кредиторов: сначала собрание участников долевого строительства, и лишь затем - первое собрание кредиторов.
Однако роль Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства состоит не только в аккумулировании обязательных взносов застройщиков, обеспечении выплаты денежного возмещения дольщикам либо финансировании завершения строительства объекта незавершенного строительства и инфраструктуры иным застройщиком. Фонд является новым участником конкурсных правоотношений и имеет возможность усилить защиту прав и законных интересов дольщиков, поскольку наделен Законом о банкротстве следующими полномочиями:
1. Обеспечение своевременного инициирования процесса банкротства, которое позволяет повысить вероятность сохранения имущества застройщика и предотвращения его злоупотреблений в ущерб кредиторам. Фонд, в том числе в случаях, если он не является кредитором застройщика, обладает правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом (п. 2.6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
При этом Фонд может сделать это намного оперативное, чем сам застройщик, либо кредиторы, поскольку не обязан предварительно получать решение суда, подтверждающее денежные требования к застройщику, дожидаться срока вступления его в законную силу и опубликовывать информацию о намерении обратиться с заявлением о признании застройщика банкротом (абз. 2 п. 2.6 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
Как отмечается в материалах судебной практики, Фонд «наделен специальной правоспособностью инициировать процедуру несостоятельности застройщика, даже в случае, когда он не является кредитором застройщика и без представления в суд, рассматривающий дело о банкротстве, вступившего в законную силу судебного акта о взыскании долга в общеисковом порядке». Более того, в п. 2.6 ст. 201.1 Закона о банкротстве закреплен приоритет Фонда в предложении кандидатуры управляющего даже перед лицами, обратившимися с заявлениями о банкротстве одновременно с ним. Эти нормы позволяют предотвратить аффилированность арбитражного управляющего с предложившим его кандидатуру инициатором процесса банкротства, и соответственно, снизить риск неправомерных действий управляющего.
2. Для реализации этого полномочия Фонду предоставлены права запрашивать у застройщиков необходимую бухгалтерскую (финансовую) отчетность. «В целях оценки возможности исполнения застройщиком принятых обязательств перед участниками долевого строительства Фонд вправе ... осуществлять проверки финансово-хозяйственной деятельности застройщиков, в том числе ... с возможностью привлечения оценщиков и лиц, осуществляющих строительно-техническую экспертизу». Проверки могут проводиться и в отношении хозяйственных обществ, входящих с такими застройщиками в одну группу лиц. Результаты проведенной Фондом проверки могут служить основанием доказательства наличия признаков неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества застройщика, предусмотренных Законом о банкротстве, при обращении Фонда в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом. Эти полномочия позволяют Фонду предотвращать и вовремя пресекать вывод активов - один из основных способов ущемления имущественных прав кредиторов в преддверии банкротства.
3. Контроль обоснованности доводов заявителя, пытающегося возбудить производство по делу о банкротстве застройщика. Фонд вправе и участвовать в судебном заседании, на котором рассматривается обоснованность заявления о признании застройщика банкротом (п. 2.6 ст. 201.1 Закона о банкротстве). Здесь Фонд имеет возможность отстаивать законные интересы застройщика, предотвратить неправомерные действия заявителя.
4. Контроль соответствия кандидатуры и деятельности арбитражного управляющего требованиям закона. Фонд осуществляет аккредитацию арбитражных управляющих при банкротстве застройщиков (п. 2.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). Фонд вправе подавать жалобы на неисполнение или ненадлежащее исполнение арбитражным управляющим возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в арбитражный суд, результатом чего могут быть отстранение и освобождение управляющего (п. 2.5 ст. 201.1 Закона о банкротстве).
5. Контроль законности сделок застройщика, совершенных в течение трех лет до принятия заявления о признании застройщика банкротом или после принятия указанного заявления. Фонд вправе оспаривать сделки должника по всем основаниям, которые предусмотрены главой Ш.1 Закона о банкротстве (п. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). Наличие такого права у Фонда также существенно повышает вероятность пополнения конкурсной массы и увеличения платежеспособности должника.
6. Контроль процесса банкротства застройщика путем использования прав и обязанностей лиц, участвующих в деле (ст. 41 АПК РФ). Фонд включен в число лиц, участвующих в деле (п. 1 ст. 201.2 Закона о банкротстве).
Таким образом, законодателем предполагается, что публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» станет активным участником процесса банкротства застройщиков, которые вносили в обязательные отчисления в компенсационный фонд. «Требование об уплате взноса в компенсационный фонд призвано заменить не всегда работающую систему страхования».
Библиогра фия:
1. Дьяконов Р.Г. К Вопросу о некоторых проблемах участия в долевом строительстве // Вестник Московского гуманитарно-экономического института. - 2015. - № 2. - С. 63-68.
2. Носаль М.С. Проблемы правового регулирования защиты прав потребителей в долевом строительстве // Юридический факт. -2018. - №22. -
С.38-40.
3. Журавлёва А.А. Договор об инвестировании строительства жилья и договор участия в долевом строительстве: соотношение понятий// Журнал Российского права. -2017. - №7. - С. 57 - 62.
4. Карцева Н.С., Апарина М.Ю. Отдельные проблемы правового регулирования участия в долевом строительстве многоквартирных домов // Гуманитарные науки и образование в Сибири. -2016. - №3. - С.180-184.
5. Собрание законодательства РФ. - 2002. - № 43. - Ст. 4190.
6. Ст. 3 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ.
7. Улезко А. Банкротство застройщиков: новое в законодательстве // ЭЖ-Юрист. - 2018. - № 36. - С. 2-8.
8. Заикина И.В., Захарова В.В. Место недвижимости в классификации вещей в гражданском праве / В сборнике: Россия и мир: развитие цивилизаций. Феномен развития радикальных политических движений в Европе Материалы VIII международной научно-практической конференции. - 2018. - С. 556-558
9. Трапезников В.А. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (постатейный). - М.: Проспект, 2018. - 560 с.
References (transliterated):
1. D'yakonov R.G. K Voprosu o nekotoryh problemah uchastiya v dolevom stroitel'stve // Vestnik Moskovskogo gumanitarno-ekonomicheskogo instituta. -2015. - № 2. - S. 63-68.
2. Nosal' M.S. Problemy pravovogo regulirovaniya zashchity prav potrebitelej v dolevom stroitel'stve // YUridicheskij fakt. -2018. - №22. - S.38-40.
3. ZHuravlyova A.A. Dogovor ob investirovanii stroitel'stva zhil'ya i dogovor uchastiya v dolevom stroitel'stve: sootnoshenie ponyatij// ZHurnal Rossijskogo prava. -2017. - №7. - S. 57 - 62.
4. Karceva N.S., Aparina M.YU. Otdel'nye problemy pravovogo regulirovaniya uchastiya v dolevom stroitel'stve mnogokvartirnyh domov // Guma-nitarnye nauki i obrazovanie v Sibiri. -2016. - №3. - S.180-184.
5. Sobranie zakonodatel'stva RF. - 2002. - № 43. - St. 4190.
6. St. 3 Federal'nogo zakona ot 29.07.2017 № 218-FZ.
7. Ulezko A. Bankrotstvo zastrojshchikov: novoe v zakonodatel'stve // EZH-YUrist. - 2018. - № 36. - S. 2-8.
8. Zaikina I.V., Zaharova V.V. Mesto nedvizhimosti v klassifikacii veshchej v grazhdanskom prave / V sbornike: Rossiya i mir: razvitie civiliza-cij. Fenomen razvitiya radikal'nyh politicheskih dvizhenij v Evrope Materialy VIII mezhdunarodnoj nauchno-prakticheskoj konferencii. - 2018. - S. 556-558
9. Trapeznikov V.A. Kommentarij k Federal'nomu zakonu ot 30 dekabrya 2004 g. № 214-FZ «Ob uchastii v dolevom stroitel'stve mnogokvartirnyh domov i in-yh ob"ektov nedvizhimosti i o vnesenii izmenenij v nekotorye zakonodatel'nye akty Rossijskoj Federacii» (postatejnyj). - M.: Prospekt, 2018. - 560 s.
