CC BY
8
А.В .Панфилов, АГШураков
Финансирование ^илишного фонЗа России 6 условиях кризиса*
Развитие жилищного рынка и интенсификация жилищного строительства, способные активизировать спрос как на продукцию множества отраслей народного хозяйства, так и на финансовые услуги, являются необходимыми условиями обеспечения долгосрочного устойчивого экономического роста. В условиях общемирового финансово-экономического кризиса Россия стоит перед проблемой переосмысления приоритетов социально-экономической развития и способов их финансирования. Особое значение как для краткосрочных, так и долгосрочных перспектив развития будет иметь позиция государства по отношению к решению «жилищного вопроса». Рациональный выбор, безусловно, должен основываться на комплексной народнохозяйственной оценке последствий той или иной политики.
Жилищное финансирование (финансирование воспроизводства жи-
* Статья подготовлена при финансовой поддержке Российского гуманитарного научного фонда (проект № 09-02-00537а).
лого фонда страны) находится на пересечении трех областей, требующих приоритетного внимания современного государства: обеспечение населения товаром критической социальной значимости, укрепление внутренней финансовой системы, финансирование крупнейшей для населения категории активов (богатства).
Ситуация в экономике в 1990-е годы оказала крайне негативное влияние на воспроизводство жилищного фонда страны. Вводы жилья упали с почти 62 млн кв. м в 1990 г. в год до уровня 30-32 млн в 1998-2001 гг. Или, если перейти к удельным показателям, с ввода 0,42 кв. м в год на человека в 1990 г. до 0,21 кв. м в год на человека в 1998-2001 гг. 1 Ситуация началась меняться начиная с 2003-2004 гг. (табл. 1). Распространение современных финансовых технологий в РФ и укрепление банковской системы привело к качественному изменению структуры финансирования жилищ-
1 В США, например, в середине 2000-х годов вводилось более 1,2 кв. м в год на человека.
Таблица 1
Структура финансирования жилищного строительства в РФ (без учета государственных программ и ЖСК)
2001 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2008 г.
Собственные средства домохозяйств, 286 370 496 687 876 1 084 1 472 1 721
направляемые на покупку/строитель-
ство жилья, млрд руб.
Объем ипотечного жилищного кредито - 7 12 18 29 46 347 650 736
вания, выданные кредиты, млрд руб.
Собственные средства застройщиков 34 34 44 66 83 127 112 202
жилья, направляемые на строительство,
млрд руб.
Заемные средства застройщиков 4 14 23 34 44 86 197 154
жилья, млрд руб.
Вклад кредитной системы в жилищное 3,5 6,0 7,1 7,8 8,6 26,4 34,8 31,6
финансирование, %
Источник: ЦБ РФ, Росстат, расчеты авторов.
ного строительства. Если в 2000 г. подавляющая доля (88%) финансирования приходилась на собственные средства населения, то к 2008 г. банковская система уже обеспечивала около 1/3 финансирования. Кроме этого, потенциальная возможность получения жилищного кредита увеличила на 20% норму целевых сбережений на покупку жилья. В результате совокупный вклад кредитной системы в финансирование жилищного строительства к началу развертывания кризиса финансирования в РФ (середина 2008 г.) можно оценить в 44%.
Следует отметить, что масштабы ипотеки в России по сравнению с развитыми странами до сих пор остаются относительно незначительными. Более того, и до кризиса, и в настоящее время банки в целях минимизации рисков предпочитали кредитовать покупку готовой недвижимости (т.е. на вторичном рынке). Это предпочтение реализовывалось как повышенными процентными ставками по кредиту на строящееся жилье (до момента оформления права собственности), так и
вообще отсутствием у отдельных банков программ кредитования покупки жилья на первичном рынке. Поэтому, с формальной точки зрения, развитие ипотечного кредитования не являлось фактором, способствующим активизации жилищного строительства.
Но важно понимать, что особенностью российского рынка жилой недвижимости являлось и является то, что очень часто выстраиваются цепочки сделок. То есть типичны ситуации, в рамках которых одно домохозяйство продает квартиру, на вырученные деньги плюс дополнительные деньги (сбережения или кредит), покупает квартиру опять же на вторичном рынке, продавец которой в свою очередь либо покупает жилье и т.д. В конечном счете, такая цепочка заканчивалась покупкой жилья на первичном рынке. Звеньев такой цепочки может быть достаточно много, вплоть до 4-5 связанных сделок. И очень часто эта цепочка могла быть реализована только при условии, что какое-либо домохозяйство — одно из звеньев цепочки, брало ипотечный кредит. Соответственно,
в пределе, если бы не один ипотечный кредит - срывались бы, в данном примере, 4-5 сделок купли-продажи, и не предъявлялся бы в конечном итоге платежеспособный спрос на новую недвижимость.
В качестве примера можно привести данные по Москве. До кризиса доля ипотечных сделок в общем объеме сделок купли-продажи составляла в среднем около 29%. В период резкого сжатия рынка ипотечного кредитования доля ипотечных сделок снизилась до 15%, что привело к снижению активности жилищного рынка г. Москвы.
В качестве достоинств и недостатком предкризисной модели ипотечного кредитования в России можно указать следующие.
В качестве недостатка — расширение платежеспособного спроса привело к сильному росту цен на недвижимость. Отметим, что ситуация, при которой диспаритет между ростом платежеспособного спроса и вводами нового жилья приводит к существенному росту цен, характерна не только для России.
В качестве плюса — это то, что ипотечное кредитование в докризисный период действительно позволило несколько расширить рамки платежеспособного спроса. Но в то же время говорить о кардинальном расширении было нельзя. В качестве примера приведем оценки кредитного потенциала 1 российских домохозяйств, выполненные на основе данных за 2007 г.
1 Кредитный потенциал определялся как функция переменных, характеризующих благосостояние населения, условия ипотечного кредитования и стоимость жилья на первичном рынке. При этом учитывались неравномерности распределения доходов между домохозяйс-твами и количества членов в домохозяйствах.
Отметим, что в данном случае были очень мягкие условия расчетов — мы оценивали возможность отдельных групп населения улучшить жилищные условия, в том числе с помощью заемных средств, т.е. предполагалось, что домохозяйства уже владеют жилой недвижимостью, которая может быть использована в качестве финансирования первоначального взноса по кредиту.
Так, при умеренно-консервативном варианте ипотечного кредитования (табл. 2) на платеж по обслуживанию кредита приходится не более 30% от доходов домохозяйства, срок кредита— 15 лет, ставка — 10%; первый взнос — 40%, потенциальными заемщиками могли быть только представители 5 квантиля по доходам, и частично 4-го. А все остальные группы домохозяйств, вообще говоря, оставались за бортом улучшения жилищных условий.
Потенциальный платежеспособный спрос существенно расширялся при более рисковых условиях кредита — на платеж по обслуживанию кредита приходится не более 50% от доходов домохозяйства, срок кредита—20 лет, ставка — 10%; первый взнос — 20% (т.е. это практически кредиты категории БиЪрйше) при всех вытекающих более высоких рисках для экономики. Отметим, что одной из причин текущего мирового кризиса принято считать именно кризис высокорисковой американской ипотеки.
В условиях кризиса 2008—2009 гг. вследствие возникшего у частного сектора острого дефицита долгосрочных финансовых ресурсов произошли процессы, приводящие к сокращению источников финансирования жилищного строительства. К этим процессам относятся:
Таблица 2
Оценка кредитного потенциала российских домохозяйств в 2007 г.
Кредитный потенциал, млрд руб.
1 группа
2 группа
3 группа
4 группа
5 группа Кредитный потенциал, млн кв. м
1 группа
2 группа
3 группа
4 группа
5 группа
Кредитный потенциал, млрд руб.
1 группа 0
2 группа 0
3 группа 0
4 группа 1 146
5 группа 1 877 Кредитный потенциал, млн кв. м
1 группа 0
2 группа 0
3 группа 0
4 группа 30
5 группа 51
I. Примерно четырехкратное сокращение выдаваемых ипотечных кредитов и соответствующее сокращение финансирования покупки жилья в виде первоначального взноса. По нашим оценкам, это приводит к дефициту финансовых ресурсов в 11,1%.
II. Снижение доли целевых сбережений на покупку жилья с 6,6% до 5,5%, что вызывает дефицит в размере 4,0% финансовых ресурсов.
III. Снижение жилищных кредитов на индивидуальное строительство в 3 раза вызывает дефицит, равный 2,2%.
IV. Прекращение роста кредитов инвесторам и застройщикам (объем кредитов полученных не больше объ-
0 0 0 0 0 0
866 367
1 867 791
0 0 0 0 0 0
22 10
450 21
0 0 0 0
0 1 314 1 249 530
1 457 1 886 1 793 760
2 270 2 937 2 794 1 184
4 006 5 183 4 930 2 090
0 0 0 0
0 0 0 0
36 47 44 19
59 76 72 31
107 139 132 56
ема кредитов погашенных) порождает 4,0%-ный дефицит.
В пунктах I—IV объем дефицита финансовых ресурсов оценивался по отношению к объему, необходимому для финансирования вводов, на уровне 2008 г. — 63.8 млн кв. м. Общий дефицит достиг в 2009 г. 22,6%, а имеющиеся ресурсы были достаточны для финансирования только 52 млн кв. м вводов жилья. В стоимостном выражении дефицит финансовых ресурсов составил величину порядка 1100 млрд руб. Часть этого дефицита была покрыта за счет прямой государственной поддержки крупнейших компаний строительной отрасли, что позволило
Домохозяйство состоит
из 1 человека из 2 человек из 3 человек из 4 человек из 5 человек
Умеренно-консервативный вариант
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 1 517 1 963
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 41 53
Рискованный вариант
обеспечить дополнительный объем жилищного строительства на уровне около 7 млн кв. м и выйти на вводы жилья в объеме 59,9 млн кв. м.
Ситуация 2010 г. характеризуется процессами постепенного восстановления финансовых возможностей экономических агентов, вовлеченных в систему жилищного финансирования (объем новых выданных жилищных кредитов более чем в 2 раза превосходит аналогичные показатели 2009 г.).
Динамика показателей жилищного строительства в первой половине 2010 г. также свидетельствует о замедляющемся спаде в объемах вводов нового жилья. Так, по состоянию на январь-май 2010 г. вводы нового жилья сократились по отношению к аналогичному периоду 2009 г. на 1,3%. При этом впервые с конца 1990-х годов зафиксировано существенное снижение (9%) объемов индивидуального строительства, финансируемого населением за свой счет и с помощью кредитов.
Экономические различия на регио -нальном и местном уровнях обусловливают неравномерность динамики объемов жилищного строительства. Так, значительный спад нового строительства зафиксирован в регионах, наиболее сильно вовлеченных в кредитные механизмы жилищного финансирования: Москва (спад 38%), Московская область (6%), Ленинградская область (5%), республика Татарстан (19%) — на их долю приходиться более 60% кредитных ресурсов, направляемых на жилищное строительство.
Вышеназванные обстоятельства происходят на фоне активизации сделок с жилой недвижимостью на вторичном рынке. Практически на всех крупных региональных жилищных рынках количество сделок превысило предкризисный уровень, что свиде-
тельствует о восстановлении спроса на жилье со стороны домашних хозяйств и перемещении части данного спроса на вторичный рынок.
В целом можно говорить о нормализации ситуации в жилищной отрасли, в основном с позиции ухода от самого негативного сценария развития — вводы жилья стабилизированы в 2010 г. на уровне 55—60 млн кв. м в годовом исчислении. Однако данная динамика жилищного рынка будет иметь место только в случае как минимум не ухудшения ситуации на мировых финансовых рынках, и потенциал сохранения текущих вводов жилья при нейтральном сценарии развития мировой экономики исчерпывается уже в краткосрочной перспективе. Для выхода же на устойчивую траекторию роста, на наш взгляд, требуются активные меры государственной поддержки жилищного сектора.
Ниже представлен прогноз развития жилищного строительства и жилищного рынка до 2013 г. в двух вариантах. Оба варианта рассчитывались исходя из относительно негативного сценария развития мировой экономики: совокупный рост ВВП крупнейших развитых экономик мира находится на уровне менее 1%, темпы роста экономик развивающихся стран существенно снижаются (совокупный рост ВВП Индии, Китая и Бразилии составляет не более 4%). Основные макрофинансовые параметры прогноза: цены на нефть находятся на уровне 70—80 долл. за баррель, динамика обменного курса рубля к бивалютной корзине колеблется в диапазоне 33— 35 руб., при этом возможность фондирования российскими финансовыми агентами на зарубежных рынках находится на достаточно низком уровне, что означает возможность использо-
вать в основном только внутренние финансовые ресурсы для обеспечения экономической динамики.
Отличие двух сценариев прогноза заключается в учете различных вариантов государственной финансовой и бюджетной политики. Первый вариант предполагает политику сокращения бюджетных расходов и свора -чивания стимулирующих программ развития экономики, в том числе жилищного сектора. Второй вариант рассчитывался исходя из активной государственной политики в области жилищного строительства.
Прогноз развития жилищного рынка производится с помощью комплекса разноплановых моделей, характеризующих различные направления развития жилищного сектора.
Прогнозно-аналитический инструментарий нацелен на получение оценок как для России в целом, так и для каждого региона. При этом сбалансированный прогноз предполагает соответствие агрегированной оценки, полученной сложением прогнозов по каждому региону, полученной автономной оценке на общероссийском уровне.
В рамках прогнозных расчетов осуществляется количественная оценка спроса населения на жилую недвижимость по категориям домохозяйств и категориям жилья, прогнозируется объем жилищного строительства и жилищного рынка, оцениваются объемы рынка ипотечного кредитования и основные риски, связанные с данным видом кредитования.
Спрос населения на жилую недвижимость определяется исходя из потребности различных категорий домохозяйств в приобретении жилья и улучшении жилищных условий с учетом уровня их финансового бла-
госостояния, доступности кредитных ресурсов для домохозяйств, а также текущих условий проживания.
В частности, рассматриваются три фактора спроса населения на жилье.
■ Первый фактор обусловлен ростом стандартов качества жизни отдельных категорий населения, следствием чего является потребность в более просторном и комфортабельном жилье.
■ Второй фактор определяется жизненными циклами домохозяйств, например потребность в жилье при увеличении числа членов домохо-зяйств, потребность в жилье для новых семей и т.д.
■ Третий фактор обусловлен инвестиционной привлекательностью вложений в жилье по сравнению с другими объектами инвестиций.
Прогнозные расчеты предложения жилья выполняются на основе моделирования строительной отрасли и сопряженных видов экономической деятельности. Разрабатывается динамический сводный финансовый баланс строительной отрасли, в том числе с выделением объема выданных кредитов строительным организациям, а также суммы их задолженности по банковским кредитам. Также предметом прогнозирования является индивидуальная строительная деятельность российских домохозяйств.
Прогноз спроса и предложения жилья осуществляется с учетом основных параметров ресурсной базы кредитных организаций — потенциальных объемов, срочности и стоимости депозитов населения, а также долгового финансирования российских банков (как на внутреннем рынке, в том числе с использованием финансовых ресурсов государства, так и с внешнего рынка).
Таблица 3
Прогноз развития жилищного рынка РФ (вариант пассивной государственной политики)
2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г.
Показатели жилищного строительства
Вводы жилья, площадь, млн кв. м 59,5 56,9 54,0 52,1
Вводы жилья, число жилых помещений, шт. 715 648 684 288 649 788 626 367
Себестоимость жилищного строительства кв.м, руб. 30 713 33 231 35 026 36 532 Показатели жилищного рынка
Стоимость 1 кв. м жилья, руб. 52 418 55 989 60 693 64 395
Число сделок с жилой недвижимостью, шт. 2 385 492 1 955 108 1 856 538 1 789 619
Объем сделок с жилой недвижимостью, млрд руб. 6 641 5 850 6 057 6 229 Структура жилищного финансирования Собственные средства домохозяйств, направляемые
на покупку/строительство жилья, млрд руб. 2 049 2 141 2 194 2 203 Объем ипотечного жилищного кредитования,
выданные кредиты, млрд руб. 305 351 409 464 Собственные средства застройщиков жилья,
направляемые на строительство, млрд руб. 320 260 248 266
Заемные средства застройщиков жилья, млрд руб. 79 87 98 105
ЖСК, млрд руб. 18 18 19 20
Государственные программы, млрд руб. 186 162 141 122 Вклад кредитной системы в жилищное
финансирование, % 12,99 14,52 16,31 17,89
Прогнозные расчеты по пассивному варианту государственной политики (табл. 3) показывают, что в среднесрочной перспективе весьма вероятно сокращение объемов нового жилищного строительства на уровне 2,5 млн кв. м ежегодно.
Таким образом, складывающиеся тенденции развития рынка жилой недвижимости в России в случае отсутствия значимой государственной поддержки уже в краткосрочной перспективе приводят к стагнации жилищного строительства.
Для ухода от негативного сценария развития одной из важнейших социально-экономических сфер необходимо:
1) формирование новых и использование существующих институтов и инструментов для целевого финанси-
рования строительства жилья, а также финансирования и жилищного кредитования населения. К такого рода институтам можно отнести АИЖК, ВЭБ, Сбербанк, ВТБ, ссудо-сберегательные ассоциации, инвестиционные жилищные агентства и т.д.;
2) выделение на возвратной основе в виде кредитных линий финансовых ресурсов, адекватных возникшим дефицитам. Условиями выдачи кредита предусмотреть обязанность первичного заемщика (получателя государственных средств) контролировать затраты и уровень рентабельности конечного заемщика (инвестора и застройщика);
3) начать программу масштабного строительства доходного жилья эконом-класса. Арендатор жилья этого типа будет наряду с оплатой жилищ-
но-коммунальных услуг уплачивать инвестору доход на вложенный капитал. На первоначальном этапе основным инвестором могло бы выступить государство, а размер ежемесячной платы сверх обычных платежей за аренду квартиры площадью 60 кв. м, по нашим оценкам, должен составить 12—14 тыс. руб. Потенциальный спрос на жилье этого типа при вышеназванных условиях аренды могли бы проявить до 5 млн семей.
В табл. 4. представлен прогноз развития рынка жилой недвижимости в условиях активной государственной политики, в том числе с оценкой предлагаемых мер.
Так, внедрение вышеназванных мер позволит увеличить объемы жилищного финансирования на 20% по сравнению с вариантом пассивной
государственной политики и к 2013 г. выйти на устойчивый рост жилищного строительства.
Принципиально важными естественно являются вопросы, откуда возьмутся финансовые ресурсы для осуществления описанных мероприятий, а также каковы будут последствия для макроэкономической стабильности.
Особенность современной ситуации состоит в том, что «длинные деньги» в сколь-либо значимом масштабе исчезли из экономической системы. В условиях высокой неопределенности относительно перспектив будущего экономического развития ни банковская система, ни нефинансовые корпорации, ни население не могут и не желают инвестировать на длительный срок. Соответственно, источником
2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г.
Таблица 4
Прогноз развития жилищного рынка РФ (вариант активной государственной политики)
Показатели жилищного строительства
Вводы жилья, площадь, млн кв. м 59,5 60,7 61,4 62,9
Вводы жилья, число жилых помещений, шт. 715 648 730 868 738 616 756 424
Себестоимость жилищного строительства кв.м, руб. 30 713 33 757 36 336 38 287 Показатели жилищного рынка
Стоимость 1 кв. м жилья, руб. 52 418 54 983 58 502 61 486
Число сделок с жилой недвижимостью, шт. 2 385 492 2 057 058 2 059 611 2 071 301
Объем сделок с жилой недвижимостью, млрд руб. 6 641 6 139 6 644 7 198 Структура жилищного финансирования
Собственные средства домохозяйств, направляемые 2 049 2 188 2 276 2 355 на покупку/строительство жилья, млрд. руб. Объем ипотечного жилищного кредитования,
выданные кредиты, млрд руб. 305 382 483 596
Собственные средства застройщиков жилья, 320 283 297 325 направляемые на строительство, млрд руб.
Заемные средства застройщиков жилья, млрд руб. 79 91 106 123
ЖСК, млрд руб. 18 18 19 20
Государственные программы, млрд руб. 186 205 225 248 Вклад кредитной системы в жилищное
финансирование, % 12,99 14,93 17,28 19,60
инвестирования могут быть либо накопленные ресурсы государства и институциональных инвесторов (в случае, если они есть), либо эмиссия долгов или национальной валюты (рост баланса ЦБ).
Применительно к РФ, где совокупный размер резервного фонда, фонда национального благосостояния и ресурсов, связанных с накопительной частью пенсии, превысил 10 трлн руб., инвестирование 4% (400 млрд руб.) в жилищное строительство не может оцениваться как чрезмерное и угрожающее макроэкономической стабильности. Использование государственных резервов на покрытие дефицита бюджета 2009 г. в размере 3 трлн. руб. осложняет реализацию мер по жилищному строительству. Однако и в этом случае стоимость государственных антикризисных программ будет ниже 9% ВВП. Для сравнения: общая стоимость антикризисных программ Минфина и ФРС США на 2009 г. превышает 15% ВВП.
Стоимость участия ЦБ в реализации программ по поддержке жилищного строительства не превысит 300 млрд руб. (менее 2% баланса ЦБ, около 7% от кредитов, выданных ЦБ). Напомним, что с 1 июля 2008 г. по 1 января 2009 г. баланс ЦБ вырос на 33%, а выданные кредиты — почти в 100 раз, или на 4150 млрд руб.
Обобщая, можно описать структуру предлагаемой программы как инвестирование 200 млрд руб. средств бюджета, 150—250 млрд руб. средств системы накопительного пенсионного страхования, до 300 млрд руб. средств ЦБ, направляемых на рефинансирование инвестиций в рамках данной программы.
Результативность централизованных мер может не только остановить
процессы, указанные в пунктах I—IV, но и дополнительно привлечь инвестиции в жилищное строительство в размере 300—600 млрд руб. в год, что позволит восстановить рост вводов жилья (на уровне 6—8 % в год).
С точки зрения воздействия на инфляционные процессы в народном хозяйстве программа генерирует до 25 млрд руб. в месяц (величина, равная 2% розничного товарооборота) дополнительного спроса на потребительском рынке. Это верхняя граница ее инфляционного потенциала. Примерно такой же инфляционный потенциал присущ бездействию в данной сфере (за счет снижения нормы целевых сбережений, а также в силу дополнительных выплат пособий по безработице).
В тоже время программе присущ значимый антиинфляционный потенциал как за счет повышения нормы целевых сбережений на приобретение жилья, так и вследствие необходимости уплаты арендных платежей, которые будут сокращать спрос на потребительском рынке в перспективе до 70 млрд руб. в месяц (5 млн жилищ по 14 тыс. руб. в месяц).
Против инфляции будет работать и целевой характер финансирования (кредитования) строительства жилья при участии банковской системы, ссудо-сберегательных ассоциаций, жилищно-строительных кооперативов, инвестиционных жилищных агентств. Эти субъекты хозяйственной деятельности должны получить право контролировать качество и затраты на строительство, уровень рентабельности, что позволит прекратить завышение цен и уклонение от налогов.
В итоге соотношение потенциальных результатов и рисков при приня-
тии программы стимулирования жилищного строительства на порядок превосходит это соотношение в слу-
чае проведения политики сокращения государственных расходов в области жилищного строительства.
Литература
1. Панфилов А.В. Ипотечное кредитование в России: проблемы и перспективы. // Народонаселение. 2009. № 1.
2. Панфилов В.С. Финансовое и экономической прогнозирование: методология и практика. М.: Макс-Пресс, 2009.
3. Говтвань О. Дж. Методология и опыт прогнозирования российской денежно-банковской системы. М.: Макс-Пресс, 2009.
4. Панфилов В.С., Говтвань О. Дж., Шура-ков А.Г., Панфилов А.В., Моисеев А.К.
Оценка региональной динамики основ-
ных денежно-финансовых показателей российской экономики на среднесрочную перспективу // Сборник научных трудов УРАН ИНП РАН. М.: Макс-Пресс, 2008.
5. Панфилов В.С., Говтвань О.Д., Шура-ков А.Г., Панфилов А.В., Моисеев А.К. Инструментальный и методический аппарат среднесрочного сценарного финансового прогноза российской экономики // Сборник научных трудов УРАН ИНП РАН. М.: Макс-Пресс, 2008.
