CC BY
84
Система ипотечного жилищного кредитования - стержень эффективно функционирующего рынка доступного жилья
В. Пономарев
председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, доктор физико-математических наук, профессор
1. Принципы ведения государственной жилищной политики
Основной проблемой в достижении важнейшей цели государственной жилищной политики - повышении доступности жилья для граждан Российской Федерации - является отсутствие достаточного количества бюджетных и внебюджетных ресурсов, включая средства населения, направляемых в жилищную сферу и обеспечивающих динамичное развитие рынка доступного жилья.
Эту проблему сможет решить правильным образом функционирующая система жилищного финансирования, основанная на дифференцированном подходе к различным категориям граждан, включающая инвестиционно-строительную деятельность, механизмы надежного накопления средств гражданами (с минимальными рисками и максимально защищенными от инфляции) и долгосрочное жилищное кредитование в сочетании с адресной государственной поддержкой (адресные целевые субсидии, размер которых тесно увязан с семейными доходами и в ряде случаев с социальной значимостью отдельных категорий граждан).
Мировой опыт неопровержимо свидетельствует о том, что за счет исключительно бюджетных средств возможно решить жилищные проблемы не более чем 15 процентов населения страны. К ним относятся социально незащищенные слои населения, такие как малоимущие и нетрудоспособ-
ные, а также иные категории, в отношении которых государство в соответствии с существующим законодательством несет ответственность.
Для них получение жилья, построенного за счет бюджетов всех уровней на условиях социального найма, является единственным способом реализации своих конституционных прав на жилье. При этом возвратность бюджетных средств обеспечивается за счет арендных платежей.
Действующий порядок постановки в очередь на получение жилья учитывает не доходы граждан, а лишь количество квадратных метров, приходящихся на одного члена семьи.
В результате малоимущие граждане, как правило, стоят в той же очереди, что и граждане, обладающие доходами, позволяющими им приобрести жилье при условии предоставления бюджетных субсидий.
Следует подчеркнуть, что в жилищном законодательстве отсутствует четко определенное понятие «малоимущие граждане».
По экспертной оценке, усиление адресности государственной поддержки позволит уменьшить количество очередников по меньшей мере на 30 процентов, что повысит доступность жилья для малоимущих и нетрудоспособных граждан.
В связи с этим необходимо ввести в понятийный аппарат Жилищного кодекса Российской Федерации (являющегося основополагающим законодательным актом социальной жилищной политики) нормы, касающиеся малоимущих граждан.1
1 Работа над проектом Жилищного кодекса Российской Федерации завершена в марте 2004 года.
Все остальные граждане приобретают жилье в собственность, а государственная поддержка носит исключительно адресный характер и способствует снятию социальной напряженности, обусловленной объективно существующими имущественными диспропорциями.
Необходимым условием обеспечения доступности жилья для этих категорий граждан является максимальное стимулирование платежеспособного спроса при одновременном сбалансированном увеличении объемов ввода жилья. Иначе говоря, речь идет о формировании механизмов, обеспечивающих функционирование рынка доступного жилья.
Рост объемов жилищного строительства повысит эффективность использования бюджетных средств и для социально незащищенных слоев населения, поскольку при этом участники строительного процесса (инвесторы, строительные компании, муниципалитеты и другие органы исполнительной власти - владельцы земельных участков), заинтересованные в получении доходов, будут нацелены не на дальнейшее повышение цены (за счет маржи), а на увеличение оборотов, обеспеченное быстрой реализацией строящегося жилья.
Таким образом, развитый рынок доступного жилья станет естественным экономическим ограничителем неуправляемого роста цен на жилую недвижимость.
Приведем основные цифры, отражающие состояние жилищного фонда Российской Федерации и характеризующие объем вводимого жилья.
2. Состояние и тенденции развития жилищного фонда Российской Федерации
По состоянию на 1 января 2004 года общая площадь жилищного фонда Российской Федерации составляет 2,85 млрд квадратных метров (19 млн жилых строений). Из них 72,4 процента сосредоточено в городах и 27,6 процента - в сельской мест-
ности. Это составляет почти 30 процентов от валового внутреннего продукта.
К сожалению, техническое состояние существующего жилищного фонда не может не вызывать глубокой озабоченности и беспокойства: только 38,4 процента строений имеют изношенность до 30 процентов, а
56.3 процента являются деревянными и далеко не всегда соответствуют современным представлениям о комфортности.
Сегодня в России в неблагоустроенных квартирах проживают около 40 млн человек, или 27 процентов населения страны.
После 2000 года удалось не только остановить снижение объемов жилищного строительства, но и добиться его устойчивого роста (2001 год - 2,7 процента, 2002 год -
8.3 процента, 2003 год - 10 процентов).
Более того, несмотря на ежегодный рост
цен на квартиры, коэффициент доступности жилья2 изменился с 5,09 в 2000 году до 4,12 в 2003 году. Это свидетельствует о том, что для среднестатистической российской семьи жилье стало финансово более доступным.
Однако за эти годы не удалось добиться качественного улучшения положения на рынке доступного жилья.
Это делает ситуацию достаточно критической, поскольку существующий жилищный фонд ветшает, и за последние три года темпы его физического выбытия составили около 10 процентов от ежегодного объема вводимого жилья (более 2/3). К концу 2003 года количество ветхого и аварийного жилья (износ более 70 процентов) достигло 87,8 млн квадратных метров, коммунальная инфраструктура также является крайне изношенной.
Средняя обеспеченность жильем в России составляет около 20,0 кв. м на человека. В очередях на улучшение жилищных условий состоят 4,43 млн. семей, или 8,9 процента от общего их количества. За 2003 год улучшили жилищные условия 229,3 тыс. семей, или 5,2 процента «очередников». При сохранении имеющегося положения дел для обеспечения жильем всех «очередников» потребуется около 20 лет.
2 Коэффициент доступности жилья показывает, какое количество лет семья должна накапливать средства, чтобы приобрести жилье по социальным нормам, направляя на эти цели весь свой совокупный доход.
Результаты последних социологических исследований3 показывают, что большая часть населения нуждается в улучшении жилищных условий - об этом заявили более 77 процентов включенных в опрос семей.
В то же время лишь около 1,5 процента семей ежегодно приобретают новое жилье (из них 0,5 процента - за счет средств бюджетов всех уровней).
По объему ввода жилья показатель 2003 года (36 млн кв. м) находится на уровне 1996 года, явно уступая показателю 1987 года, когда был введен максимальный объем жилья - 76 млн кв. м.4
Сегодня в нашей стране ежегодно строится 0,25 кв. м жилья на одного человека. Однако, учитывая неудовлетворенный спрос и старение существующего жилищного фонда, необходимо обеспечить объемы ввода жилья на уровне около 1,0 кв. м.
Строительный комплекс страны, сохранивший свою дееспособность, несмотря на достаточно высокую степень износа основных фондов, обладает резервами по наращиванию строительства в течение ближайших двух лет в пределах 15-20 процентов и к 2010 году способен обеспечить ежегодные объемы жилищного строительства на уровне 70 млн кв. м.
Падение объемов жилищного строительства обусловлено резким сокращением участия государства в его финансировании.
При этом не были сформированы механизмы, обеспечивающие приток средств из внебюджетных источников, а процесс формирования системы ипотечного жилищного кредитования шел крайне медленно. В конце 1980-х годов доля капитальных вложений государства превышала 85 процентов, а в 2001 году за счет средств бюджетов всех уровней было введено лишь около 20 процентов жилья.
Следствием чрезвычайно низких объемов вводимого жилья является еще одно негативное явление - устойчивый рост цен
на первичном и вторичном рынках жилья вследствие опережающего роста доходов населения по сравнению с темпами роста объемов строительства жилья.
В период с 2000 по 2003 год стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 49 процентов, на вторичном рынке - на 72 процента. Средняя цена на первичном рынке в 1,89 раза превышает объем капиталовложений, что свидетельствует об отсутствии реальной конкуренции на рынке жилья.
Важнейшим достижением, создавшим основу для структурных преобразований в жилищной сфере, явилось принятие Федерального закона «О приватизации жилья в Российской Федерации». С одной стороны, он обеспечил возвращение «долга» советского государства своим гражданам, а с другой - сформировал экономические предпосылки для притока внебюджетных инвестиционных ресурсов в жилищное строительство.
Если в 1990 году объем частного жилого фонда составлял около 33 процентов от общего объема, то к 2003 году его доля возросла до 69,5 процента. Стоимость приватизированного жилого фонда (в том числе 36 млн приватизированных квартир), являющегося ликвидным материальным активом, находящимся в собственности граждан, по самым консервативным оценкам (с учетом его технического состояния) составила более 50 млрд долларов США.
Для сравнения стоимость строительства при существующем ежегодном вводе жилья оценивается в 14-16 млрд долларов США.
Вместе с тем дальнейшая приватизация государственного и муниципального фондов социального назначения может стать препятствием на пути обеспечения жильем социально незащищенных слоев населения. Неурегулированность налогообложения недвижимости лишает жилищную сфе-
3 Отчет Центра анализа рынков недвижимости (февраль 2003 года), представленный Государственному комитету Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу и Всемирному банку.
4 При таком объеме ввода жилья только около 3,5 процента семей могло приобрести новое жилье и это при том, что вся бюджетная мощь государства направлялась на строительство жилья.
ру значимого финансового источника. В связи с этим одновременно с Жилищным кодексом Российской Федерации необходимо принять законодательные акты, останавливающие бесплатную приватизацию, вносящие изменения и дополнения в Налоговый кодекс Российской Федерации и вводящие налог на недвижимость.
3. Система ипотечного жилищного кредитования - совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг
Фактически система ипотечного жилищного кредитования обеспечивает сопряжение двух финансовых потоков - инвестиций в строительство и ипотечного кредитования населения. На практике это означает трансформирование строительных кредитов, предоставляемых банками застройщикам либо потенциальным заемщикам, в долгосрочные ипотечные кредиты после завершения строительства и оформления жилья в собственность граждан.
Недостаточное количество жилья на рынке при увеличении объемов денежных вложений в собственно ипотечное жилищное кредитование населения без создания условий для опережающего ввода жилой недвижимости может привести к дисбалансу спроса и предложения. Вместо снижения или по крайней мере стабилизации цен на жилье (как фактор доступности) будет происходить их рост.
Однако сегодня предложений на рынке жилья крайне мало. Об этом также свидетельствуют результаты деятельности открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - Агентство). Значительная часть выкупленных Агентством кредитов (займов) составляют кредиты (займы) по сделкам на вторичном рынке жилья.
Это является негативным фактом, обусловленным состоянием существующего жилого фонда. Его старение создает риски для кредитных организаций, предоставляющих долгосрочные кредиты населению, так
как со временем ликвидность жилья на вторичном рынке будет потеряна.
Существующие размеры финансирования не позволяют достичь требуемых объемов жилищного строительства, поскольку приход в эту сферу крупных инвесторов и банков сдерживается значительными строительными рисками, рисками нереализа-ции построенного жилья, а также острой нехваткой инженерно-оснащенных участков земли.
Для банков, которые потенциально могли бы кредитовать застройщиков, необходимы гарантии возврата кредита в оговоренных в кредитном договоре объемах и сроках. Эти гарантии могут быть обеспечены, с одной стороны, активами застройщика, наличием исходно-разрешительной документации на строительство на отведенных земельных участках с инженерным оснащением, а с другой - наличием реальных покупателей на построенное жилье (в том числе тех, кому банки готовы выдать ипотечный кредит на его приобретение).
Ввиду того, что банки в недостаточном объеме обеспечивают предоставление строительных кредитных линий, широкое распространение получили так называемые «долевые схемы», при которых строительство напрямую финансируется населением.
Эти схемы являются весьма рискованными для граждан, которые берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства и риск не получить квартиру в собственность из-за изначальной юридической непрозрачности всей схемы договорных отношений с застройщиком. В результате застройщик пользуется бесплатным финансовым ресурсом, не неся при этом практически никакой ответственности за его использование.
Долевые схемы не только несут серьезную угрозу возникновению строительнофинансовых пирамид, но и создают объективные препятствия для развития системы ипотечного жилищного кредитования.
Риск нереализации построенного жилья будет снижаться по мере развития ипотечного жилищного кредитования.
Таким образом, на основании изложенного можно сделать важный вывод: ипотеч-
ное жилищное кредитование населения нельзя рассматривать только как финансовый механизм в отрыве от других проблем, связанных с созданием объектов жилой недвижимости и строительного комплекса.
Для замкнутого функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в целом необходимо решение другой важнейшей задачи - стабильного притока долгосрочных финансовых ресурсов с рынка капиталов на цели рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, так как имеющиеся ресурсы банков могут обеспечить только краткосрочные кредиты или долгосрочные (для незначительной части платежеспособного населения страны), что не решает стратегической задачи повышения доступности жилья. На сегодняшний день около 80 процентов всех активов банков составляют краткосрочные (до одного года) активы, из которых более 50 процентов - трехмесячные депозиты.
Итак, ипотечные жилищные кредиты, представляя собой авансирование будущих доходов граждан, формируют дополнительный платежеспособный спрос на жилье и являются необходимым условием для запуска рыночных механизмов, лежащих в основе системы ипотечного жилищного кредитования.
Сегодня в России существует значительный потенциал для развития рынка жилья через ипотечное жилищное кредитование. Покупательная способность населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года.
Начиная с 2000 года, Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой России) проводилась целенаправленная работа по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализацию региональных программ ипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы - ипотечные агентства или компании). Это позволило федеральному ипотечному агентству в 2002-2003 годах заключить с 55 регионами Российской Федерации соглашения о совместной деятель-
ности по развитию системы ипотечного жилищного кредитования. Созданные региональные ипотечные операторы начали планомерную работу с населением по отбору потенциальных заемщиков в 38 регионах Российской Федерации.
Их деятельность подтверждает вывод о наличии платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.
Так, Иркутское региональное ипотечное агентство сформировало очередь из граждан, прошедших процедуру отбора, насчитывающую более 4,5 тысячи семей (три годовые программы города Иркутска при существующем объеме ввода жилья), Оренбургская региональная ипотечная корпорация - свыше 10 тысяч семей (три годовые программы), ипотечное агентство Чувашской Республики - более 2 тысяч семей. Такая же картина наблюдается в большинстве регионов Российской Федерации.
Запуск ипотечного жилищного кредитования позволит уже сегодня увеличить существующий платежеспособный спрос на жилье в 5-6 раз. В то же время количество граждан, способных взять ипотечные кредиты для улучшения своих жилищных условий с учетом залоговой стоимости существующей у них квартиры, составляет около 30 процентов.
В настоящее время, ориентируясь на этот потенциальный платежеспособный спрос населения, в регионах реализуются программы приобретения жилья с помощью кредитных (заемных) средств, в том числе с привлечением коммерческих банков.
Если в 2000 году доля продаж жилья в кредит составляла лишь 0,1 процента от общего количества сделок с жилой недвижимостью, то, по оценке Российской гильдии риелторов, в 2003 году с использованием различных схем ипотечного жилищного кредитования (включая продажу жилья в рассрочку) было продано около 5 процентов жилья.
Следует отметить, что доля кредитов, выдаваемых банками, за последние годы существенно увеличилась. Если в 2000 году количество выдаваемых кредитов составляло несколько процентов, то в 2003 году с использованием кредитных ресурсов бан-
ков продавалось около 20 процентов жилья.
С учетом объявленных ипотечных программ Банка внешней торговли (в объеме 500 млн долларов США), Национального резервного банка (до 100 млн долларов), Городского ипотечного банка (созданного «Тройкой-Диалог» и Росгосстрахом) и ряда других эта цифра существенно возрастет.
Ипотечный банк ДельтаКредит, являющийся лидером на рынке ипотечных жилищных кредитов5, за 2003 год выдал около 1000 кредитов на общую сумму более 50 млн долларов США, Райффайзенбанк - на сумму 12 млн долларов США (за счет иностранных кредитных линий). Значимый объем ипотечных кредитов предоставил банк «1 О.В.К.».
Если в 2001 году (по оценкам Центрального банка Российской Федерации (Банк России) банки предоставили кредитов на общую сумму около 1,7 млрд рублей (количество кредитов- около 4 тысяч), то в
2002 году эта сумма составила 3,3 млрд рублей (количество кредитов - 6,2 тысячи). В 2003 году 146 российских коммерческих банков предоставляли ипотечные кредиты населению.
Среди коммерческих банков Сберегательный банк Российской Федерации имеет наибольшую мотивацию увеличивать свой портфель ипотечных кредитов. Однако он пока не в полной мере охватил и задействовал свою сеть и накопления на депозитных счетах мелких вкладчиков. Доля ипотечных кредитов в его кредитном портфеле составляет порядка 8 процентов.
Хотя основной объем предоставляемых кредитов по-прежнему сосредоточен в московском регионе, процесс ипотечного кредитования существенно активизировался и в других регионах страны (в 2001 году ипотечные кредиты выдавались в 18 регионах, в 2002 году - в 28 регионах, в 2003 году - в 40). Свидетельством активизации ипотечного рынка является тот факт, что в
2003 году Агентством успешно размещен первый транш облигаций в объеме 1,07 млрд рублей, гарантированных государством в соответствии с Федеральным законом «О федеральном бюджете на 2002 год».
Однако, несмотря на то, что объем жилья, приобретаемого с помощью долговых финансовых инструментов, постоянно растет и к 2003 году в денежном выражении достиг около 600 млн долларов США, эта цифра несопоставима с необходимым ресурсным обеспечением потребностей рынка жилья.
В результате повышения платежеспособного спроса возникают реальные рыночные стимулы для структурных изменений в сфере развития, управления и эксплуатации жилищного фонда, поскольку в жилищную сферу поступают дополнительные финансовые ресурсы, а именно:
• повышение платежеспособного спроса населения стимулирует жилищное строительство (а также реконструкцию существующего жилья) и ведет к активизации инвестиционно-строительной деятельности;
• строительные кредиты создают предпосылки для совершенствования строительных технологий и деятельности проектных организаций, стимулируя тем самым снижение цен на жилье;
• в свою очередь, это делает привлекательной базу стройиндустрии для частных инвестиций, направляемых на ее модернизацию и развитие;
• возникает естественная заинтересованность региональных и муниципальных властей в реальной капитализации земельных участков - важнейшего источника пополнения бюджетов; формируются экономические условия для создания градостроительных концепций и планов развития городов и территорий.
Однако следует подчеркнуть, что это не одномоментный процесс. Для того чтобы перечисленные рыночные стимулы и пред-
5 По общему объему потребительских кредитов, предоставляемых на цели приобретения жилья, лидирующее место, безусловно, занимает Сберегательный банк Российской Федерации. На его долю приходится 50 процентов всех кредитов, выдаваемых коммерческими банками на цели приобретения жилья. Однако ипотечная программа этого банка была объявлена лишь в середине 2003 года.
посылки превратились в реальные инвестиционные процессы, требуются принятие серьезных нормативных правовых актов и организационные усилия органов власти всех уровней и профессиональных участников рынка.
В целях оценки существующего состояния рынка доступного жилья, а также прогноза его развития к настоящему времени (в рамках Центра стратегических разработок Фондом «Институт экономики города» совместно с Госстроем России (ныне - Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству), АИЖК, Российской гильдией риелторов и рядом экспертных организаций) проведена работа, направленная на оценку всей цепочки факторов: платежеспособный спрос - база стройиндустрии - мощность строительных организаций - наличие земельных участков под застройку - возможности банковской системы выдавать ипотечные и строительные кредиты - наличие долгосрочных финансовых ресурсов, в первую очередь таких, как аккумулируемые пенсионной системой. Результат этой работы позволит определить динамику дополнительного жилищного строительства и факторы, сдерживающие развитие рынка доступного жилья, а также методы воздействия на них.
Но уже сегодня ясно, что для того чтобы система ипотечного жилищного кредитования могла обеспечить максимальное развитие рынка доступного жилья, в первую очередь необходимо дальнейшее совершенствование широкого спектра нормативных правовых и иных документов, а также осуществление комплекса организационных мер.
4. Основные факторы, препятствующие увеличению объемов жилищного
строительства, и меры по развитию системы ипотечного жилищного кредитования
4.1. Инвестиционно-строительная деятельность
Процесс устранения административных барьеров, препятствующих внедрению нормальных рыночных механизмов в инвести-
ционно-строительной деятельности, до сих пор проходит трудно.
При малых объемах жилищного строительства велика зависимость инвесторов строительства от местных администраций в вопросах выделения земли. Требуют срочного разрешения проблемы, связанные с предоставлением земельных участков под застройку, получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах, поскольку они не являются императивным предписанием законодательства. К тому же в проведении таких процедур экономически не заинтересованы органы местного самоуправления. Половина вырученных средств перенаправляется в вышестоящие бюджеты. Это делает выгодным для муниципалитетов натуральную форму (в виде квартир) расчета за предоставленные земельные площадки, сохранение непрозрачных схем общения с инвесторами-застройщиками.
Отсутствует публично предъявляемая информация о разрешенном использовании земельных участков, что обусловлено отсутствием законодательных норм, предписывающих обязательную разработку правил землепользования и застройки.
Требует своего решения проблема предоставления долгосрочных прав на земельные участки. Только в самое последнее время разрешился вопрос кредитования строительства под ипотеку земельных участков (за исключением земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности).
Фактически отсутствует институт девелопмента.
Серьезным препятствием является правовая неурегулированность вопросов предоставления земельных участков в случаях реконструкции территорий, занятых объектами недвижимости, находящимися в собственности третьих лиц, а также отсутствие правовых и экономических механизмов преобразования производственных территорий, их более эффективного использования с экономической, социальной
и экологической точек зрения, в том числе для целей жилищного строительства.
Все это требует внесения изменений и дополнений в Земельный кодекс Российской Федерации и принятия новой редакции Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Необходимо внести следующие более четкие определения:
• в Градостроительный кодекс Российской Федерации, касающиеся формирования земельных участков в части территориального планирования, планировки территории, а также по установлению регламентов разрешенного использования недвижимости;
• в Земельный кодекс Российской Федерации в части предоставления сформированных участков из состава государственных и муниципальных земель.
В названные законы следует ввести механизмы, инициирующие органы местного самоуправления к разработке правил землепользования и застройки, а также узаконить юридические последствия неприменения этих правил.
Также требуется:
• установить, что содержание и порядок действий по зонированию территорий с установлением регламентов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости определяются градостроительным законодательством;
• упорядочить в этой части соотношение норм градостроительного и земельного законодательства;
• установить специальный правовой режим реконструируемых территорий.
Одновременно с перечисленным требуется внести изменения в Бюджетный кодекс Российской Федерации, позволяющие вплоть до разграничения государственной собственности на землю направлять средства от предоставления земельных участков для целей строительства в полном объеме в местные бюджеты, что будет способствовать дальнейшему развитию территорий.
Также следует рассмотреть вопрос о возможности освобождения от налога на добавленную стоимость операций по продаже земельных участков для целей строительства.
Важное значение будет иметь упрощение процедур проведения государственных экспертиз градостроительной и проектной документации. Оно должно основываться на следующих принципах:
• установление формализованных требований в виде технических регламентов применительно ко всем видам ныне проводимых экспертиз;
• создание единого государственного экспертно-контрольного органа с упразднением всех остальных органов экспертизы;
• упразднение государственной экспертизы землеустроительной документации ввиду того, что такая документация имеет сугубо технический характер и должна готовиться на основании документов территориального планирования, уже прошедших государственную экспертизу.
Кроме того, необходимо упростить саму процедуру проведения государственной экспертизы проектной документации.
Сегодня наряду с наличием высоких административных барьеров, непрозрачностью и трудоемкостью разрешительных процедур, неурегулированностью земельного и градостроительного законодательств основным препятствием участия банков в жилищном строительстве посредством кредитных линий является отсутствие свободных земельных участков, оснащенных инженерной и социальной инфраструктурой.
Следует отметить, что в настоящее время доля массовой застройки в общем объеме жилищного строительства составляет 60 процентов (порядка 21-22 млн кв. м). Если учесть, что три региона (город Москва, Московская область и город Санкт-Петербург) вводят в совокупности около 9 млн кв. метров жилья, то за вычетом объемов элитного строительства на все остальные регионы Российской Федерации приходится лишь 7-8 млн кв. м жилья для граждан, имеющих средние (и ниже среднего) доходы.
Более того, как показывают маркетинговые исследования земельных участков под жилищную застройку, если не принять неотложных мер, то уже в 2005-2006 годах следует ожидать падения объемов строительства многоквартирных домов.
Для устранения имеющихся препятствий необходимо создать рыночную систему управления жилищным фондом и его эксплуатации с построением всех договорных отношений, четким разделением указанных процессов и обеспечением возможности участия в них организаций всех форм собственности, сформировать понятную и прозрачную систему тарифного регулирования деятельности локальных монополий и т. п.
Это потребует принятия следующих федеральных законов: «О финансовом оздоровлении предприятий жилищно-коммунального хозяйства», «О концессиях в коммунальной сфере», «О тарифном регулировании коммунальных услуг», а также иных нормативных правовых актов.
Параллельно с этим необходимо решить вопросы финансирования коммунальной инфраструктуры. Сложность этой проблемы состоит в том, что существенное увеличение объемов жилищного строительства возможно лишь в результате перехода от точечной к комплексной застройке на основе утверждаемых муниципалитетами градостроительных концепций.
Перекладывание в полном объеме финансирования инженерного обустройства площадок на инвестора жилищного строительства приведет к росту цен на жилье и, как следствие, снижению его доступности.
Выходом из сложившегося положения могло бы стать участие муниципальных бюджетов в софинансировании инженерной инфраструктуры. Однако из-за отсутствия достаточного количества средств у большинства муниципалитетов такой выход является весьма проблематичным. По этой же причине они, как правило, не в состоянии предоставлять гарантии возвратности средств кредиторам инфраструктуры (банкам или иным корпоративным инвесторам), привлекаемым, в том числе, посредством выпуска облигаций соответствующих муниципальных займов.
В результате единственная реальная возможность решения этой проблемы на данном этапе - участие федерального бюдже-
та (на возвратной основе) в качестве соин-вестора инженерной инфраструктуры. Риски, которые при этом будет нести государство, являются формой государственной поддержки увеличению объемов жилищного строительства. Одновременно необходимо реализовать принципы, исключающие прямое финансирование жилищного строительства в полном объеме из бюджетов всех уровней, за исключением средств, направляемых на развитие государственного и муниципальных жилых фондов для обеспечения социально незащищенных категорий граждан.
В связи с этим представляется целесообразным в перспективе вновь вернуться к рассмотрению вопроса о заимствовании средств Всемирного банка под гарантии Российской Федерации, направляемых на формирование инженерной инфраструктуры земельных участков, предназначенных под жилищную застройку. Госстроем России были проведены предварительные переговоры с представителями Всемирного банка, в результате которых достигнута принципиальная договоренность о разработке Концепции такого займа6.
Более того, проект этой Концепции уже подготовлен. В рамках займа предусматривается наряду со средствами Всемирного банка одновременное привлечение строительно-кредитных линий коммерческих банков и средств корпоративных инвесторов в соотношении 1:4. Вводимое в результате инвестиционно-строительного проекта жилье будет реализовано гражданам Российской Федерации с помощью ипотечных жилищных кредитов. Таким образом, около 60 тысяч российских семей смогут дополнительно приобрести жилье в собственность, кроме того, будут отработаны конкретные технологии и механизмы системы ипотечного жилищного кредитования.
4.2. Ипотечное жилищное кредитование населения
Основными препятствиями увеличению объемов ипотечного жилищного кредитования для населения являются высокие про-
6 Обсужденный объем заимствований у Всемирного банка составляет 200 млн долларов США.
центные ставки по ипотечным кредитам, а также отсутствие достаточного объема долгосрочных ресурсов у кредитных организаций7.
Эти проблемы решаются путем:
• снижения кредитных рисков за счет совершенствования процедур обращения взыскания на заложенное жилое имущество, включая определение порядков формирования фондов временного поселения и проживания в них граждан, более четкой регламентации деятельности органов опеки и попечительства, прав членов семьи собственника жилья, формирования кредитных историй граждан и т. п.;
• повышения привлекательности ипотечного жилищного кредитования для банковского сектора экономики за счет увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов и целенаправленной нормативной деятельности Банка России;
• повышения привлекательности ипотечного жилищного кредитования для населения за счет снижения высоких транзакционных издержек (отмена обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки, совершенствование процедур государственного учета и снижение оплаты за регистрацию прав на рынке жилья), внедрения и совершенствования механизмов страхования в ипотечном кредитовании, введения льгот по налогообложению;
• повышения прозрачности операций с недвижимостью путем совершенствования налогообложения операций с недвижимостью, совершаемых с участием физических и юридических лиц;
• обеспечения реального привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в ипотечное жилищное кредитование за счет совершенствования Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах», совершенствования налогообложения для эмитентов и инвесторов в ипотечные ценные бумаги, принятия нормативных актов Банка России и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг, принятия поправок в законода-
тельство о банкротстве в части исключения из конкурсной массы активов, обеспечивающих облигации с ипотечным покрытием.
В декабре 2003 года Госстрой России внес в Правительство Российской Федерации перечень первоочередных законодательных и иных нормативных правовых актов, направленных на решение перечисленных в пункте 4 проблем. Разработка и принятие этих актов должны уже в ближайшие годы обеспечить существенное увеличение количества ипотечных жилищных кредитов, предоставляемых населению с одновременным увеличением объемов ввода жилья.
Развитие массового ипотечного кредитования также потребует реализации следующих организационных мер:
• совершенствование государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях повышения «пропускной способности» при оформлении сделок с залогом недвижимого имущества;
• организации процесса мониторинга качества ипотечных кредитных портфелей и кредитного риска банков;
• завершения формирования рабочих органов некоммерческого партнерства «Национальная ассоциация участников ипотечного рынка» (НП «НАУИР»), учрежденного 28 января 2004 года в целях усиления координации деятельности профессиональных участников всех сегментов этого рынка (банков, риелторов, страховщиков, оценщиков, участников фондового рынка, ипотечных компаний и др.), осуществления пропаганды и разъяснения населению целей, задач, технологии и преимуществ приобретения жилья в кредит, а также организации обучения профессиональных кадров и т. п., и начало активной работы НП «НАУИР»;
• дальнейшей активизации деятельности Агентства в части подбора граждан -участников ипотечного жилищного кредитования и организации процесса рефинансирования выданных ипотечных кредитов,
7 Проблема доступности ипотечных кредитов для населения тесно связана с сохраняющимися высокими ценами на рынке жилья. Эта проблема решается в процессе реализации мер по активизации инвестиционностроительной деятельности.
в том числе путем совершенствования стандартов Агентства и перехода от рефинансирования ипотечных займов к рефинансированию банков;
• организации и проведения эксперимента по обеспечению дополнительного строительства и ввода жилья в 2004-2006 годах в ряде регионов Российской Федерации с целью выработки предложений по совершенствованию нормативной правовой базы Федеральной целевой программы «Жилище» (ФЦП «Жилище») на 2002-2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года № 675.
В конечном итоге в составе ФЦП «Жилище» должна быть разработана подпрограмма «Обеспечение жильем граждан Российской Федерации на основе системы ипотечного жилищного кредитования».
Следует подчеркнуть, что принятие нормативных правовых актов и осуществление организационных мер должны сопровождаться выработкой разумной политики по финансовому участию государства на первоначальном этапе становления системы ипотечного жилищного кредитования. Опыт всех зарубежных стран с развитым ипотечным рынком свидетельствует о том, что темпы развития системы существенно зависят от объема первичных бюджетных вложений.
В настоящее время Российская Федерация обеспечивает предоставление адресных субсидий для снижения процентных ставок или первоначального взноса (на уровне регионов), а также государственных гарантий по обязательствам Агентства. Однако объем выделяемой государственной поддержки несопоставим с реальным потенциалом ипотечного рынка. К тому же до сих пор не решен вопрос о привлечении средств Пенсионного фонда Российской Федерации в систему ипотечного жилищного кредитования для рефинансирования кредитных организаций.
Естественным источником рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, могли бы стать резервы Банка России, вложенные в первичные или вторичные ипотечные цен-
ные бумаги. В связи с этим необходимо сформулировать требования к ипотечным ценным бумагам и их эмитентам, позволяющие включить в систему ипотечного жилищного кредитования два упомянутых источника рефинансирования.
4.3. Накопительные схемы
Важнейшей составной частью системы ипотечного жилищного кредитования являются надежные и прозрачные в финансовом отношении механизмы накопления средств гражданами в целях приобретения жилья.
Максимальное развитие накопительных схем позволит повысить покупательную способность и доступность ипотечных кредитов, а также будет способствовать росту потребителей на рынке жилья и стимулировать строителей на увеличение предложений на этом рынке.
В этих целях необходимо обеспечить скорейшее принятие Федерального закона «О строительных сберегательных кассах». Этим законом будет введена новая схема сбережений населения на договорной основе покупки жилья. При использовании такой схемы семьи открывают специальные сберегательные счета с низкой процентной ставкой, но по договору получают право на ипотечный кредит под низкую процентную ставку после конкретного периода накопления.
Сумма кредита привязана к накопленной на счете сумме для сохранения ликвидности системы. Хотя средства, накопленные на этом счете, могут пойти только на оплату ограниченной части покупки, благодаря такому счету можно накопить собственные средства и доказать финансовую дисциплину владельца сберегательного счета. По своей сути, он действует как положительный фактор для любого банка, который выдает ипотечный кредит на оставшуюся сумму, так как уже сформирована кредитная история заемщика.
В отсутствии Федерального закона «О строительных сберегательных кассах» возникающие во многих регионах Российской Федерации подобные структуры обладают повышенными рисками для граждан -
участников подобных программ, поскольку отсутствуют механизмы, гарантирующие гражданам возвратность вложенных средств.
В качестве иллюстрации эффективности стройсбережений можно привести опыт Германии, где эта система в наиболее тяжелые для этой страны годы (послевоенный период) обеспечивала строительство и восстановление до 80 процентов жилых домов. Благодаря системе стройсбережений в немецкую экономику было инвестировано более 1 триллиона марок «длинных денег» населения.
Другими важными надежными инструментами накопления средств населением могут стать кредитные потребительские союзы (при доработке соответствующего
законодательства8), а также целевые вклады населения. Однако необходимо учитывать, что такие вклады реально заработают только при условии, если государство будет предоставлять частичные гарантии по вкладам и инвестиционным кредитам.
Важное место для привлечения инвестиционных ресурсов в строительство (включая средства населения), а также для рефинансирования банков, предоставляющих населению ипотечные кредиты, могут занять закрытые паевые инвестиционные фонды. Они являются привлекательным объектом для вложений, поскольку при правильной организации управления их активами появляется возможность диверсификации рисков.
Уважаемые господа!
Для оформления подписки на издания, включенные в каталог «Пресса России», Вы можете обратиться в ООО «ААП «Коммерсант Курьер» в следующих городах:
Казань: (8432) 91-09-82/83 (тел. «ААП «Коммерсант-Курьер»),
(8432) 910-910 (тел. филиала), [email protected] Уфа: (3472)79-99-24,74-34-72, [email protected] Волгоград: (8442) 38-52-32, 38-52-27, [email protected] Пермь: (3422) 40-89-68,40-89-70, [email protected] Вы можете подписаться на любое издание в любое время и на любой срок !
8 При этом следует использовать опыт английских строительных союзов (Building societies).
