CC BY
52
Законодательная инициатива, направленная на повышение доступности жилья в Российской Федерации
В.П. Павлова
ведущий специалист аппарата Комитета Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению
Одной из важнейших задач государства и общества является решение жилищной проблемы. Конституция Российской Федерации провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Соблюдение и защита прав человека, в том числе его прав на собственное жилище, является, таким образом, обязанностью Российского государства, создающего в этих целях законодательные и организационные основы государственной жилищной политики.
Попытки решить эту проблему предпринимались неоднократно. Так, в целях перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем, в 2001 году Правительство Российской Федерации своим постановлением утвердило федеральную целевую программу «Жилище» на 2002-2010 годы, финансирование которой предусмотрено в объеме 137 503,8 миллиона рублей (с учетом изменения индекса цен эта цифра будет корректироваться, и уже сейчас Государственная Дума предлагает увеличить объем финансирования этого направления по сравнению с запланированным).
Вопрос об обеспечении граждан доступным жильем был поднят Президентом Российской Федерации В.В. Путиным в 2002 году. Обращаясь к Федеральному Собранию, он констатировал, что «очень многие наши граждане имеют тяжелые жилищные условия», хотя «в мире давно существуют институты, серьезно облегчающие гражданам решения проблем приобретения и содержания жилья». Именно в этом Послании прозвуча-
ла мысль об использовании ипотечного кредитования как эффективном способе решения проблемы. Также был обозначен круг вопросов, которые тормозят развитие этого института в нашей стране, а именно «низкие доходы населения и высокие процентные ставки на финансовых рынках, неразвитый рынок жилья и огромные цены на строительство». Было подчеркнуто, что «развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального Правительства, и региональных властей»
В 2002-2003 годах активно шла работа по анализу текущей ситуации в сфере жилищно-коммунального хозяйства и подготовке предложений по вопросам жилищной политики и развития ипотеки. В Послании Президента Российской Федерации 2003 года обозначено, что наличие «комфортного жилья» является одним из условий «повышения благосостояния граждан».
И вот, наконец, в 2004 году Президент Российской Федерации отмечает, что, если «в предыдущих посланиях внимание, как правило, уделялось крупным социальноэкономическим задачам в обобщенном виде», то в этом году, напротив, «необходимо отступить от этой традиции» и «сконцентрироваться на задачах, затрагивающих практически каждого гражданина, каждую российскую семью», среди которых на первое место поставлены «качество и доступность жилья». И далее весьма подробно раскрываются актуальные проблемы в этой сфере и пути их решения. Именно в этом Послании озвучен популярный в настоящее время лозунг «обеспечение граждан доступ-
ным жильем». В этом же Послании приведен тезис о том, что «ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами».
Послания Президента дали стимул к активизации деятельности властей по решению жилищной проблемы. В настоящее время государство не может взять на себя обязательство предоставить бесплатное жилье всем, кто нуждается в улучшении жилищных условий. В связи с этим в нашей стране система ипотечного кредитования была названа Президентом Российской Федерации эффективным инструментом, апробированным во многих других странах и вполне применимым в российских условиях, с оговоркой, что ее форма «зависит от общего уровня развития экономики страны».
Таким образом, обеспечение граждан жильем является важной составной частью стратегии социально-экономического развития Российской Федерации.
Для решения жилищной проблемы в стране государство, с одной стороны, должно предусмотреть комплексный подход к обеспечению необходимых объемов жилищного строительства и, с другой стороны, предоставить населению России возможность приобретения этого жилья за счет системы ипотечного жилищного кредитования. С учетом этих положений был подготовлен пакет законов, направленных:
• на развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность приобретения жилья для платежеспособных граждан, а также на поддержку малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, за счет средств бюджетов в пределах установленных социальных стандартов;
• на обеспечение роста темпов жилищного строительства и реконструкции жилья, приведение структуры и технических характеристик жилья в соответствие со спросом и потребностями населения, повышение качества и эффективности жилищного строительства.
К 2010 году Правительством Российской Федерации планируется увеличить темпы ввода в эксплуатацию нового жилья в два раза (с 36 до 80 миллионов квадратных
метров в год) и обеспечить доступность ипотечных кредитов не для 7 процентов населения, как сейчас, а для 30 процентов, в том числе за счет снижения процентных ставок по кредитам и величины первоначального взноса, который в настоящее время составляет 30 процентов от суммы кредита. В результате объемы выданных кредитов возрастут с 10 до 300 миллиардов рублей в год, т. е. почти в 30 раз. При таких темпах развития ипотечного кредитования населения в течение 20 лет можно, если не полностью решить жилищную проблему, то по крайней мере значительно сгладить ее остроту.
Надо сказать, что современные темпы жилищного строительства составляют только 41-44 процента от объема, достигнутого в 1987 году, когда на территории Российской Федерации был обеспечен ввод в эксплуатацию 72,8 миллиона квадратных метров общей площади жилья. Таким образом, поставленные Правительством Российской Федерации цели ориентируются на восстановление прежних темпов строительства, что представляется весьма реалистичным.
Можно выделить несколько основных факторов, которые тормозят развитие рынка доступного жилья в России. Неразвитость системы ипотечного кредитования обусловлена такими факторами, как:
• высокие кредитные риски и, как следствие, высокие процентные ставки по кредитам;
• отсутствие у граждан достаточных денежных средств на оплату первоначального взноса по ипотечному кредиту;
• ограниченность долгосрочных кредитных ресурсов банка;
• высокие издержки по совершению сделок ипотечного жилищного кредитования.
В свою очередь, темпы жилищного строительства сдерживаются следующим:
• недостатком предложения земельных участков, обеспеченных необходимой инженерно-коммунальной инфраструктурой;
• сложными и непрозрачными административными процедурами получения земельных участков и разрешения на строительство;
• сложностями при подключении земельных участков к сетям инфраструктуры;
• необеспеченностью кредитов застройщикам из-за отсутствия у них прав собственности на земельный участок, и следовательно, дополнительными издержками и сложностями при их получении.
Возможности рационального перераспределения жилищного фонда и объемы нового жилищного строительства в целом не соответствуют платежеспособному спросу населения.
Проблемой является и высокая цена жилья. Теоретически цена жилья - это результат взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья. Но одновременно на нее влияет ряд нерыночных факторов, которые не позволяют с уверенностью гарантировать снижение цен при расширении предложения. Тем более что внедрение ипотечных схем повлечет увеличение спроса. Аналитики прогнозируют рост цен на рынке недвижимости, если расчеты Правительства Российской Федерации относительно темпов роста объемов жилищного кредитования окажутся верными.
Едва ли выполнима, особенно на рынках жилья городов-миллионеров, поставленная Правительством задача снизить стоимость 1 квадратного метра общей площади жилья, которая не должна превышать духмесячно-го среднего денежного дохода на душу населения. Сегодня в среднем по России стоимость на первичном рынке 1 квадратного метра жилья в 2-3 раза выше установленного показателя.
Необходимо также отметить неоднородность рынков жилья в различных административно-территориальных образованиях Российской Федерации. Так, рынок Московского региона показывает наибольший разрыв между спросом на квартиры и их предложением. Дефицит жилья в Москве осложняется дефицитом строительных площадок. По данным, предоставленным правительством Москвы, к 2005 году город исчерпает резервы строительства жилых домов на свободных территориях. В дальнейшем новостройки будут появляться на месте снесенных зданий.
Москва притягивает потенциальных потребителей из других регионов. Практика
московского рынка выявила немало фактов злоупотребления монопольным положением (завышение издержек, «вздувание» прибыли), что приводит к диктату неоправданно высоких цен. Подобные злоупотребления зачастую чрезвычайно трудно распознать в силу того, что реальное положение дел является, как правило, тщательно скрываемой информацией. Так, отсутствует достоверная статистика о ценах на квартиры, поскольку цена предложения в данном случае не является конечной. В свою очередь, информация о ценах, указанных в договорах, либо не точна, либо попросту закрыта.
За счет монопольного положения Москвы здесь возможна реализация механизма ценовой дискриминации - назначение разных цен на одни и те же квартиры различным покупателям в зависимости от спроса. Кроме того, спектр факторов, определяющих цену жилья, очень широк, а их влияние на цену сильнее, чем в других субъектах Российской Федерации. Важными, если не определяющими, становятся такие параметры, как удаленность района от центра и его престижность, историческая и архитектурная ценность сооружений, их внешняя привлекательность и степень физического износа, наличие необходимой инфраструктуры, благоприятный социальный состав жителей, экологическая обстановка, низкий уровень криминогенности, и многое-многое другое вплоть до вида из окна. В одном и том же доме цены могут отличаться в разы. В других регионах эти характеристики, безусловно, также влияют на цену, но в значительно меньшей степени.
Ипотека в Москве может стать весьма выгодным вложением денег для покупателя жилья. В период с 1998 года (последний финансовый кризис) по настоящее время рост цен на квартиры составляет 20-40 процентов ежегодно, в то время как банковский процент колеблется в пределах 10-18 процентов. Получается, что невыгодно откладывать приобретение жилья, особенно с учетом того, что эксперты прогнозируют дальнейший рост цен.
Сегодня цены на Московском рынке не сбалансированы. Спрос значительно пре-
вышает предложение, а предложение сдерживается в силу монополизма, наличия административных барьеров, сложного доступа к строительству, дефицита земельных участков и т. д. Принятие пакета законов по созданию рынка доступного жилья - это попытка комплексно решить проблему. Необходимо учитывать и то, что в Москве и Санкт-Петербурге из-за специфики этих регионов требуется особо деликатный подход к квартирному вопросу. В этих городах многое зависит от конкретных шагов местных властей.
Поскольку региональные модели рынка жилья начали складывать до принятия основополагающих документов, к настоящему времени в Российской Федерации наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из них основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство же ориентировано на использование бюджетных ресурсов, а значит, крайне зависимо от экономической ситуации в регионе на текущий год. Сегодня, когда наполняемость бюджетов меняется из года в год, нельзя привязывать долгосрочные ипотечные программы к этому источнику средств. Попытки регионов решить жилищную проблему граждан через механизмы, аналогичные системе ипотечного кредитования, лишь подтверждают необходимость создания этого института.
Пакет законопроектов по формированию рынка доступного жилья создавался с целью обеспечить удовлетворение жилищных потребностей граждан с учетом их платежеспособности. Предусматриваются изменения и дополнения в существующее законодательство, а также принятие принципиально новых системообразующих нормативных правовых актов: Жилищного и Градостроительного кодексов Российской Федерации.
Новый Жилищный кодекс создаст предпосылки для обеспечения единства правового регулирования жилищных отношений и обеспечивает осуществление государством последовательной жилищной политики.
Проект Жилищного кодекса содержит новые правила предоставления жилых поме-
щений по договору социального найма. Этот закон призван урегулировать вопрос пользования жилыми помещениями между собственником жилого помещения и бывшими членами семьи собственника. Кодекс определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии принадлежащего ему жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен жилой дом, в том числе многоквартирный. В нем подробно изложены статьи, регламентирующие пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и по договору пожизненного содержания с иждивением; предусмотрены специальные главы, посвященные регламентации перевода жилых помещений в нежилые и обратно, переустройству и перепланировке. Кроме того, рассмотрен вопрос предоставления жилых помещений в маневренном фонде для временного проживания граждан, в том числе при утрате жилого помещения в результате обращения на него взыскания, приобретенного за счет кредита банка или иной кредитной организации. Вопросы, связанные с платой за жилье и коммунальные услуги, выделены в отдельный раздел.
В проекте Кодекса появляется новое понятие объекта управления - жилые дома, а также дается определение деятельности по управлению и способов, которыми собственники жилых помещений могут осуществлять его.
Наряду с перечисленными нормами, которые необходимо было конкретизировать для развития жилищного кредитования, новый кодекс содержит противоречивые положения, споры по которым не утихают до сих пор. Эксперты говорят о том, что по сравнению с существующим законодательством новый кодекс усложняет положение граждан при решении их жилищных вопросов.
Например, положение о том, что, если собственники в установленный срок не осуществили снос дома, признанного аварийным, то происходит его изъятие для государственных или муниципальных нужд, прямо противоречит положению Гражданского ко-
декса Российской Федерации, который устанавливает закрытый перечень причин такого изъятия. Или о том, что прекращение права пользования жилыми помещениями бывших членов семьи собственника наряду с положительными тенденциями снижения жилых помещений дополнительными обременяющими факторами, которые усложняют проверку продаваемых на вторичном рынке квартир, одновременно создает предпосылки лишения жилья целых семей по решению одного из ее членов. Это может привести к росту мошенничества при совершении сделок купли-продажи, о чем свидетельствует опыт Украины, где была введена аналогичная норма. Также весьма остро стоит вопрос о формировании маневренного фонда, для тех, на чьи жилые помещения было обращено взыскание. Эти и множество других вопросов требуют скорейшего урегулирования, причем до принятия проекта кодекса.
Очень много дискуссий ведется вокруг Градостроительного кодекса Российской Федерации. Градостроительные кодексы некоторых регионов по своим базовым позициям вступают в противоречие с федеральным законодательством. Москва не является исключением.
Сейчас в градостроительстве наблюдается такая ситуация: генеральные планы устарели, не разрабатываются правила землепользования и застройки, потому и применяется преимущественно индивидуальный подход к каждому участку. Информация о взаимоотношениях власти и участников рынка закрыта. Открытые и прозрачные процедуры предполагают публичность правил землепользования и застройки. Эти правила в виде нормативных правовых актов должны распространяться на неограниченное число лиц.
В Москве, например, есть функциональное зонирование в рамках Генерального плана, но нет зонирования правового, т. е. правил землепользования и застройки, т. к. в московском законе зафиксирована следующая норма: подготовка индивидуальных актов разрешенного использования недвижимости применительно к каждому земельному участку и к каждому объекту. Этого не
предусмотрено ни в существующих Градостроительном, ни в Земельном кодексах, и урегулирование этого противоречия остается открытым вопросом. Кроме того, в Москве существует проблема пересечения интересов с федеральными властями в сфере градостроительства.
Проект нового Градостроительного кодекса Российской Федерации регулирует отношения в сфере территориального планирования, проектирования и собственно строительства объектов. Он закрепляет предмет и принципы градостроительной деятельности в Российской Федерации, полномочия федеральных, региональных и местных властей в данной сфере. В кодексе предусматривается новый подход к территориальному планированию строительства, существенно расширяющий полномочия органов местного самоуправления в градостроительной сфере. Им предоставляется право самостоятельно принимать генеральные планы застройки поселений. Значительное внимание в Кодексе уделено участию общественности в территориальном планировании посредством публичных слушаний.
Развитию рынка недвижимости во многом мешает, как уже отмечалось, сложность процесса согласования строительства. Для получения права на земельный участок инвестору надо собрать около 150 подписей в различных контролирующих органах. К тому же существует множество ведомственных документов, иногда противоречащих друг другу. Рациональным был бы переход к сводным документам, которые будут содержать в совокупности все требования, предъявляемые к проектированию и строительству.
Новый Кодекс регламентирует порядок разработки, согласования, а также содержания документации на всех этапах ведения строительных работ. Перечень требований к проектной документации сокращен. В нем оговариваются особенности строительства объектов в городах федерального значения - Москве и Санкт-Петербурге. Положения проекта Градостроительного кодекса повышают ответственность строителей перед покупателями жилья.
Мониторинг в сфере градостроительства будет опираться на такие показатели, как:
• открытые торги на получение долгосрочных прав на земельные участки (определяется как количество проведенных торгов);
• упрощение порядка оформления исходно-разрешительной документации (определяется как средняя продолжительность сроков подготовки исходно-разрешительной документации и средние расходы на ее согласование);
• открытость системы градорегулирова-ния (определяется как количество общественных обсуждений градостроительных решений).
Наряду с новым Градостроительным кодексом давно назрела необходимость принятия такого законодательного акта, как Федеральный закон «Об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». Сбалансированная тарифная политика в коммунальном комплексе необходима для защиты интересов потребителей товаров и услуг от монопольной ренты в секторе естественных локальных монополий, которыми являются коммунальные предприятия. Принятие этого закона окажет влияние на развитие объектов коммунальной инфраструктуры и будет способствовать повышению темпов жилищного строительства.
В настоящее время отсутствуют как единая нормативная правовая база, так и структура регулирующих органов по контролю над тарифами в коммунальном комплексе.
Основными недостатками существующей системы тарифного регулирования коммунальных предприятий являются:
1) отсутствие у предприятия целевых задач, решение которых оно должно обеспечить при установленных тарифах, а следовательно, и отсутствие системного развития коммунальной инфраструктуры, что ограничивает жилищное строительство;
2) отсутствие срока действия тарифа и условий для его обязательного пересмотра, что не позволяет планировать в среднесрочной перспективе финансовую деятельность предприятий;
3) формирование тарифа по принципу нормирования рентабельности, что вызовет заинтересованность предприятия в увеличении затрат;
4) отсутствие формализованной и прозрачной процедуры принятия решения по расчету и утверждению тарифов.
Серьезной проблемой является отсутствие прозрачной политики в сфере развития инфраструктуры для нового жилищного строительства. Сегодня создание инфраструктуры для новых строительных участков носит стихийный, нерегулируемый характер. Делается это путем выдачи застройщикам технических условий для подключения к объектам коммунальной инфраструктуры, включающих дополнительные обязательства по строительству объектов инженерной инфраструктуры. Первым застройщикам новых территорий достаются более сложные технические условия, которые часто включают прокладку магистральных сетей. Эти факторы ведут к повышению стоимости строительства, создают административные и экономические барьеры для развития жилищного строительства.
В связи с этим проект Федерального закона «Об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» призван обеспечить единство правовой базы для регулирования тарифов на продукцию предприятий коммунального комплекса; создание прозрачных процедур и механизмов тарифного регулирования, обеспечивающих развитие коммунальной инфраструктуры для нового строительства; создание механизмов независимого и квалифицированного принятия решений органами регулирования тарифов.
Принятие указанного Федерального закона обеспечит восполнение пробелов в существующем законодательстве и систематизирует законодательную основу проведения тарифной политики путем сведения в одном акте основных и наиболее важных положений, касающихся тарифообразования в коммунальном комплексе.
Важными для формирования рынка доступного жилья также являются изменения, вносимые в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Законопро-
ект предусматривает исключение требования о нотариальном удостоверении договоров, содержащих обязательство, обеспеченное ипотекой. Он дает возможность заключения соглашения об изменении любых условий правоотношений, возникающих при предоставлении ипотечного кредита. В случае приобретения за счет кредита не только жилого дома или квартиры, но и права собственности или прав аренды на земельный участок, на котором они расположены или предполагаются к расположению, указанный земельный участок или права аренды на него, также становятся предметом ипотеки в силу закона. Исключен пункт, который позволял суду отказать в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно.
Положение о прекращении права пользования членов семьи заемщика распространяется на жилой дом или квартиру в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство другого жилого дома или квартиры. Это увеличит доверие к залогу жилья, снизит расходы кредиторов на установление проживающих в жилом помещении членов семьи заемщика, что в целом приведет к снижению стоимости кредита и будет значительно стимулировать развитие ипотечного кредитования.
В изменениях к закону предусмотрена оплата первого взноса за счет продажи имеющегося у заемщика жилья, когда ипотека устанавливается в обеспечение кредита или займа, выданного для оплаты первого взноса.
Кроме того, зафиксировано, что ипотека распространяется на все улучшения предмета ипотеки; информация о месте жительства заемщика заменяется в закладной на информацию о паспортных данных; закладная скрепляется учреждениями юстиции, а не нотариусами; ипотека сохраняется по завершении строительства жилого дома и ограничивается требование о получении согласия органов опеки и попечительства на отчуждение или передачу в ипотеку жилого помещения.
Принятие закона снизит стоимость ипотечных жилищных кредитов, повысит их доступность, ускорит и упростит оборот на ипотечном рынке, что соответствует интересам всех его участников: граждан-заем-щиков, организаций, выдающих ипотечные кредиты, ипотечных агентов, а также инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные ценные бумаги. Следует отметить, что именно взаимодействие законодателей с представителями банковского сектора решающим образом повлияло на формирование указанных изменений. Эти нововведения значительно снизят для кредитных организаций риски невозврата ипотечных кредитов, о социальном же значении этих норм до сих пор ведутся споры.
Проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» направлен на повышение эффективности использования ипотечных ценных бумаг для целей рефинансирования ипотечных кредитов. Для этого предлагаются механизмы повышения надежности ипотечных ценных бумаг, снижения издержек на осуществление их эмиссии, а также предлагается дополнительный инструментарий для повышения их привлекательности с учетом конъюнктуры финансового и фондового рынков. Так, по этому Закону при банкротстве кредитной организации, осуществляющей эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, ипотечное покрытие не включается в конкурсную массу.
Ряд изменений затрагивает сферу деятельности ипотечных агентов, например для них предлагается исключить требование к размеру собственных средств.
В законопроекте выделяется особый тип облигаций с ипотечным покрытием - жилищные облигации с ипотечным покрытием, покрытие которых состоит из прав требования по жилищным ипотечным кредитам (кредитам на приобретение жилья). Для развития облигационного рефинансирования ипотечных кредитов устанавливается, что эти облигации должны предусматривать фиксированный в них процент. Законопроект предлагает закрепить в законе об ипотечных бумагах, следующее: при внесении в состав ипотечного покрытия заклад-
ной никаких других, помимо закладной, документов, подтверждающих обеспеченное ипотекой обязательство, не требуется.
Развитие рынка ипотечных бумаг повысит доступность ипотечного кредита для граждан именно за сет снижения банковских рисков, увеличит возможности рефинансирования выданных кредитов на фондовом рынке.
На долгосрочную перспективу направлены положения проекта Федерального закона «О кредитных историях». Его целью является создание системы раскрытия информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами через систему кредитных бюро. Это обеспечит снижение затрат банков на оценку кредитоспособности заемщиков и также позволит снизить стоимость ипотечных жилищных кредитов.
Основная цель деятельности бюро кредитных историй состоит в накоплении определенного перечня информации, характеризующей платежную дисциплину заемщика по исполнению договоров займа (кредита). Кредитная история не только служит для фиксации факта получения и возврата кредитов, но должна позволить оценить кредитоспособность заемщика. Сбор и обработка значительного объема информации, описывающей заемщика и его договоры кредита, займа позволят значительно расширить потребительское и ипотечное жилищное кредитование.
Проектом указанного Федерального закона предусмотрена передача кредитором информации, составляющей кредитную историю, в бюро кредитной истории с согласия заемщика. Получение кредитных историй из бюро кредитных историй возможно только с разрешения самого заемщика.
Организация частных бюро кредитных историй позволит создать в России систему, снижающую издержки и риски кредиторов при многих видах кредитования и позволяющую эффективно отделять недобросовестных заемщиков, различного вида мошенников от добросовестных, надежных заемщиков.
В разработке проекта Федерального закона «О кредитных историях» принимал
участие широкий круг представителей заинтересованных организаций, в том числе ассоциаций банков, объединений промышленников, организаций малого и среднего предпринимательства, государственных органов. Поэтому в нем в той или иной степени учтены интересы всех субъектов, от которых зависит функционирование и развитие этого вида деятельности.
В августе 2004 года Совет Федерации одобрил принятие Государственной Думой восьми законов из пакета по формированию рынка доступного жилья, которые необходимо учесть в бюджете на 2005 год. Остальные 19 законов пакета Государственная Дума планировала принять осенью 2004 года, но события в Беслане изменили приоритеты и планы на эту сессию. Президент Российской Федерации В.В. Путин уже поставил вопрос о том, что «нужна слаженная работа» по созданию рынка доступного жилья, а сейчас она «затянута без меры». С учетом этого 25 ноября 2004 года из пакета законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья, Госдума рассмотрит десять законопроектов во втором чтении и девять - в третьем чтении. Принятые восемь законов (в основном это поправки к Налоговому кодексу) снизят налоговое бремя для граждан. С 1 января 2005 года при продаже земельных участков и жилых помещений НДС взиматься не будет. В настоящее время участники рынка используют механизмы, снижающие налоговые обязательства, но повышающие риски граждан. Например, при передаче жилья от застройщика гражданам широко используются такие налогопонижающие схемы, как продажа по договорам долевого участия либо через физических лиц - сотрудников риелторских компаний. Теперь усложнять механизмы передачи жилья и повышать рискованность сделок не будет необходимости.
С 1 января 2005 года существенно подешевеет и оформление договоров ипотеки. Сейчас издержки, связанные с получением ипотечных кредитов, достаточно велики: одно лишь обязательное нотариальное заверение договора об ипотеке составляет
1,5 процента от суммы договора. Теперь
размер государственной пошлины за удостоверение договора об ипотеке жилого помещения для граждан будет снижен до 200 рублей (для юридических лиц - до 500 рублей). При ипотеке иного недвижимого имущества государственную пошлину предлагается установить в размере 0,3 процента от стоимости закладываемого имущества, но при этом она не должна превышать 5 тысяч рублей. Это изменение повысит привлекательность договоров об ипотеке, т. к. позволит существенно снизить издержки при их оформлении.
Кроме того, в следующем году граждане будут получать полный однократный налоговый вычет, т. е. будут освобождены от уплаты подоходного налога при продаже квартиры, если она находится в собственности не менее трех лет (а не пяти, как сейчас). Если же жилье находилось в собственности менее трех лет, то налоговый вычет составит максимум 1 миллион рублей. При приобретении квартиры или строительстве жилья под вычет будут подпадать и суммы процентов по взятым кредитам. Если гражданин получил льготный кредит по ставке ниже двух третей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на приобретение квартиры или строительство жилья, то он должен будет уплатить не 35, а 13 процентов налога на прибыль.
С 1 января 2005 года по 1 января 2007 года будут снижены налоги на доходы граждан по операциям с ипотечными ценными бумагами, что позволит в течение указанного переходного периода повысить инвестиционную привлекательность этого вида ценных бумаг. Так, до 1 января 2007 года ставка налога на прибыль по ипотечным ценным бумагам, эмитированным на срок три года и более, будет составлять 6 процентов, а после 1 января 2007 года - 15 процентов. Ипотечные агенты будут освобождены от налога на прибыль. Реализация рассматриваемого закона позволит повысить привлекательность финансовых вложений в этот вид ценных бумаг, что будет способствовать развитию рынка ипотечного кредитования и вовлечению в него населения.
Застройщики смогут уменьшать свою прибыль, подлежащую налогообложению,
на величину амортизационных отчислений на переданные им в пользование объекты инженерной инфраструктуры. Это позволит инвесторам направлять на инвестирование больше средств. В свою очередь, повысится заинтересованность местных властей, которым переданы полномочия по сбору налогов от продажи и аренды земли, в привлечении инвестиций.
По новому законодательству, если застройщик за три года нормативного срока строительства ничего не построит на участке, то для негото плата за землю увеличивается в четыре раза. Аналогично, если за десять лет гражданин ничего не построил на своем участке, то он будет платить двойную ставку земельного налога (платы за землю).
Таким образом, в настоящее время в России формируется законодательная база, которая установит твердые правила игры на рынке ипотечного кредитования.
На начальных стадиях функционирования системы ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) на федеральном уровне необходимо осуществить комплекс мер ее государственной поддержки, сочетающий:
• формирование нормативной правовой базы для деятельности профессиональных участников ипотечного рынка;
• формирование благоприятной налоговой среды, делающей привлекательным участие профессионалов на рынке ИЖК;
• проведение организационных мероприятий, способствующих созданию инфраструктуры ипотечного рынка, особенно регионального;
• осуществление финансовой поддержки системы ИЖК (государственные гарантии, предоставление стартового капитала, адресные целевые субсидии заемщикам).
Для того чтобы дать толчок развитию рынка ипотечного кредитования, в России функционирует особая структура. При Правительстве Российской Федерации в форме акционерного общества, 100 процентов акций которого принадлежит государству, создано «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Его задача -реализация государственной программы ипотечного жилищного кредитования. Агентство предлагает кредиты преимуществен-
но на покупку нового жилья на стандартных условиях: первоначальный взнос составляет не менее 30 процентов от стоимости квартиры или дома, срок кредита - 20 лет под 15 процентов годовых, выплаты осуществляются ежемесячно равными долями. Работа агентства осуществляется через банки, которые играют роль посредников между заемщиком и региональным агентством ипотечного кредитования. Уполномоченный банк выдает кредит, регистрирует закладную и затем продает ее региональному агентству, за что получает 100+1 процент от суммы сделки за проведение банковской операции по кредитованию. После этого региональное агентство перепродает право требования АИЖК, получив 2 процента от суммы выданного кредита. При этом на региональное агентство возложены проверка платежеспособности заемщика, оформление документов на получение кредита, оформление закладных. Таким образом, риски для банков полностью снимаются. Региональное агентство выступает и истцом в суде в случае неплатежеспособности заемщика. АИЖК эмитирует облигации, обеспеченные ипотечным покрытием. В настоящее время на рынке обращаются облигации АИЖК первого и второго выпусков на сумму 1,07 миллиарда рублей и
1.5 миллиарда рублей соответственно.
АИЖК зарекомендовало себя как активный участник рынка ипотеки. В федеральном бюджете отдельно предусмотрены государственные гарантии по выплате номинальной стоимости облигаций и купонного дохода по ним на 2003 год в размере
4.5 миллиарда рублей, на 2004 год - до
3.6 миллиарда рублей. Участие государственного агентства в заимствованиях повышает их рейтинг с точки зрения дополнительных гарантий инвесторам.
Финансирование увеличения объемов жилищного строительства в России предполагается на равных долях за счет инвес-торов-заказчиков при участии региональных бюджетов, АИЖК и банков-участников, институциональных инвесторов на рынке ипотечных ценных бумаг.
В дальнейшем за счет становления ресурсной базы строительного комплекса, роста
в инвестиционных средствах доли средств населения предполагается перераспределение потоков денежных средств, обладающих государственной поддержкой, целиком на рефинансирование через ипотечные кредиты покупки жилья населением.
Несмотря на центральную роль АИЖК, объединяющую всех остальных участников рынка, оно является лишь тем инструментом Правительства Российской Федерации, который позволяет стандартизировать и запустить весь сложный механизм преобразований на рынке жилья. Его деятельность окажется неэффективной без координирующих функций государства.
Однако при создании предпосылок для развития ипотечного кредитования не стоит забывать о контроле над вопросами защиты прав собственности, а также соблюдения интересов всех участников ипотечного рынка. Роль государства в данном вопросе остается очень высокой, потому что именно на федеральном уровне можно обеспечить единство и скоординированность жилищной политики. В числе необходимых мер можно отметить следующие:
• отслеживание вопросов правового обеспечения защиты прав инвесторов;
• оценка действенности мер воздействия в отношении лиц, нарушивших законодательство в этой области;
• четкое определение функций контролирующих и надзорных органов, а также определение их структур и источников финансирования;
• проведение мониторинга правоприменительной практики соответствующего законодательства;
• соответствие законодательства и жилищной политики административно-территориальных образований федеральному законодательству и приоритетам жилищной политики Российской Федерации.
Жилищный фонд Российской Федерации насчитывает около 2 900 миллионов квадратных метров общей площади, при этом частный сектор составляет 67 процентов. Несмотря на то, что количество существующего жилищного фонда (вторичный рынок жилья) выражается столь внушительной цифрой, в своем современном состоянии
он не может стать основой для массового приобретения квартир в кредит, т. к., во-первых, состоит из устаревших серий и не соответствует современным представлениям о комфортности. Здания со степенью износа более одной трети составляют 60 процентов, ветхий и аварийный фонд - 3 процента, и объем его растет. Естественно, что за кредитование покупки такого жилья банк едва ли возьмется, а владельцам квартир в аварийных домах уже сейчас необходимо предоставить достойное жилье. Во-вторых, на вторичном рынке сложно обеспечить чистоту сделок из-за того, что права собственности на него приобретались в период бесплатной приватизации, когда системы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней не существовало.
Что касается первичного рынка, то существующие объемы строительства обеспечивают жильем только 1,5 процента населения в год. По оценкам Правительства Российской Федерации, строительный комплекс страны, используя свои резервы, может увеличить этот показатель в два-три раза.
Насколько власть может стимулировать активность строительных компаний - достаточно сложный вопрос. Спрос на жилье есть, более того, он постоянно растет, и предложение за ним не успевает. Государственная Дума уже приняла в первом чтении законопроект, предусматривающий с 1 января 2005 года отмену лицензирования строительства. Сейчас получить лицензию довольно сложно, т. к. существуют высокие требования к профессионализму сотрудников, наличию собственного оборудования и специальных помещений. Строители опасаются выхода на рынок большого числа новых компаний в случае отмены лицензирования. Возможно, создастся и угроза безопасности зданий, которую может вызвать появление недобросовестных компаний. Для того чтобы отсеять такие компании надзор государства за безопасностью жилья останется достаточно строгим. Он будет включать государственную экспертизу проектной документации, систему приемки зданий и сооружений в эксплуатацию, аттестацию руководителей компаний. Сей-
час разрабатываются новые технические регламенты, по которым будет проверяться качество построенных зданий, что позволит контролировать безопасность каждого отдельно взятого объекта. С принятием этих стандартов отмена лицензий станет оправданным шагом, и сомнения разрешатся сами по себе. Кроме того, в дальнейшем необходимо скоординировать действия субъектов контроля и Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, за которым закреплен статус уполномоченного органа государственного регулирования в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, для получения всесторонней картины деятельности строительной организации.
Основные проблемы по получению населением кредитов на строящееся жилье состоят в отсутствии системы, позволяющей осуществлять государственную регистрацию данных сделок. Также практически не существует контроля использования средств застройщиками, поэтому сегодня фактически единственной гарантией является деловая репутация строительной компании. Решить эту проблему может обсуждающийся в настоящее время проект создания единого реестра по учету инвестиционных прав на строящиеся объекты.
Учитывая создавшуюся ситуацию на строительном рынке и рынке недвижимости, а также несовершенство правовой базы кредитные риски банка, связанные с выдачей кредитов на приобретение строящегося жилья, сегодня слишком высоки. Некоторые банки минимизируют их за счет работы с ограниченным перечнем строительных компаний, чья репутация на рынке не вызывает сомнений. Эта мера удешевляет кредиты для отдельных заемщиков, остальным могут либо отказать в выдаче кредита, либо предложить более высокий процент. В будущем, с принятием соответствующих поправок, у банков появится больше гарантий возврата кредита, и условия кредитования станут примерно равными для всех. Пока же наибольшей популярностью на рынке пользуется программа кредитования на
приобретение готового жилья (вторичный рынок). Это менее рискованное и более быстрое и простое дело.
Ипотечное кредитование в России развивается высокими темпами. Появляются дополнительные ипотечные продукты у тех, кто давно занимается этим видом деятельности, растет количество банков, занятых в ипотечном кредитовании. С принятием поправок к закону об ипотеке снизятся ставки по ипотечным кредитам (во многом за счет снижения косвенных расходов).
Ипотека является весьма перспективным рынком в нашей стране еще и потому, что достаточно большое число работающих граждан Российской Федерации обладает значительными материальными активами и денежными накоплениями. По данным, полученным из различных источников, размер накоплений колеблется от 50 до 100 миллиардов долларов США. Этих активов достаточно для осуществления первичных вложений при получении ипотечных жилищных кредитов в объеме не менее 30 процентов от стоимости приобретаемого жилья.
Проведение информационно-разъяснительной работы среди населения через печатные и электронные средства массовой информации, выставок, конференций-семинаров по вопросам ипотечного кредитования позволит увеличить спрос на этот вид кредитования. Даже сегодня ипотечные кредиты при всей дороговизне и сложностях их оформления доступны значительно более широкому кругу граждан, чем тот, который ими пользуется. При дальнейшем совершенствовании нормативной правовой базы важно также не забывать о психологическом факторе, активно работать с населением. Банки уже сегодня выпускают необходимые буклеты, агентства недвижимости проводят консультации, в средствах массовой информации содержится много информации по этому вопросу. Необходимо продолжать такую практику для повышения популярности ипотеки и формирования правильного представления о ней.
Согласно социологическим исследованиям 40 процентов семей заинтересованы в
приобретении 2-комнатной квартиры средней площадью 60 квадратных метров; более 27 процентов семей - 3-комнатной квартиры средней площадью 80 квадратных метров. Таким образом, потребность среднестатистической семьи (3 человека) в приобретении жилья составляет 70 квадратных метров.
В то же время в соответствии с материалами доклада рабочей группы Президиума Государственного совета Российской Федерации по вопросам жилищной политики и развития ипотеки при ставке по ипотечному кредиту в 18 процентов годовых и кредита в объеме 70 процентов от стоимости такой квартиры для ее покупки семья должна иметь ежемесячный доход не менее 25 тысяч рублей. Доля семей с таким доходом в среднем по Российской Федерации составляет 4,7 процента. Этого явно недостаточно для того, чтобы сделать ипотечное кредитование массовым. К 2008 году при снижении ставок по кредитам до 7 процентов ежемесячный доход семьи, необходимый для приобретения аналогичной квартиры, должен будет составлять не менее13,2 тысячи рублей (без учета инфляции). Такими доходами предположительно будут обладать 15,5 процента семей.
Однако, принимая во внимание уже имеющееся у населения жилье, 50 процентов потенциальных заемщиков имеют возможность продать старое жилье и внести вырученные средства в качестве первоначального взноса. В этом случае для улучшения жилищных условий на площадь до 30 квадратных метров соотношение собственных средств населения и привлекаемых кредитов равно 60:40. При этом ежемесячный доход семьи (без учета инфляции) должен составлять около 14,4 тысячи рублей в настоящее время и 7,6 тысячи рублей в 2008 году. Следовательно, сегодня количество семей, имеющих возможность улучшить свои жилищные условия, составляет 15,4 процента, а в 2008 году будет составлять 37,2 процента.
Решение жилищной проблемы требует участия федерального центра в формировании необходимой законодательной и нор-
мативной правовой базы с целью упрощения процедур предоставления ипотечных кредитов, регистрации сделок на недвижимость, формирования прозрачного рынка жилья, стимулирования строительства, а также создания иных благоприятных условий для обеспечения граждан России доступным и комфортным жильем.
Ипотечное кредитование - это совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, кредитных рынков и рынков капитала, т. е. ипотечного сегмента фондового рынка. Принятие пакета законов по ипотеке призвано решить весь комплекс проблем, возникающих в системе ИЖК.
г \
АРБИТРАЖНЫЕ УПРАВЛЯЮЩИЕ
Международная академия оценки и консалтинга проводит обучение арбитражных управляющих по Единой программе подготовки арбитражных управляющих, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 5 мая 2003 года № 108. Программа включает перечень учебных дисциплин и тематику занятий для приобретения арбитражными управляющими знаний, умений и навыков, необходимых для выполнения функциональных обязанностей в соответствии с предъявляемыми должностными требованиями.
Программа состоит из четырех разделов:
• правовое обеспечение арбитражного управления и деятельности арбитражных управляющих (152 часа);
• бухгалтерский учет и финансовый анализ при проведении арбитражного управления (144 часа);
• оценка объектов арбитражного управления (64 часа);
• менеджмент кризисного предприятия (120 часов).
Общий объем программы составляет 480 академических часов.
Занятия проводят преподаватели института, доктора и кандидаты наук, а также практикующие специалисты в области оценочной деятельности, бухгалтерского учета и аудита, финансового анализа и финансового менеджмента, регулирования процессов финансового оздоровления.
Обучение осуществляется с отрывом от работы:
• полный курс обучения (60 рабочих дней) - для лиц, не проходивших обучение по Типовой программе подготовки специалистов по антикризисному управлению, утвержденной распоряжением Федеральной службы России по финансовому оздоровлению и банкротству от 19.11.2001 № 355-р;
• экстернат (41 час) - для лиц, ранее обучившихся по Типовой программе подготовки специалистов по антикризисному управлению.
Слушатели, прошедшие обучение, сдают теоретический экзамен.
Протоколы с результатами теоретического экзамена направляются в Министерство юстиции Российской Федерации для учета.
По итогам обучения слушателям вручается свидетельство государственного образца, дающее право на ведение деятельности в области арбитражного управления.
Полный курс 480 ч. свидетельство
Экстернат 41 ч. свидетельство
Обучение проводится ежемесячно. Занятия начинаются по мере комплектования групп.
Звоните прямо сейчас 1290001, 1290077
