CC BY
85
Развитие ипотеки в России
В.С. Казейкин
первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, заместитель председателя совета директоров Транснациональной финансово-промышленной группы «Доступное жилье», академик Международной академии ипотеки и недвижимости О.С. Кудрявцева
заместитель генерального директора Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования
В числе пяти приоритетных задач, поставленных Президентом Российской Федерации В.В. Путиным перед Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации (Госдума) и Правительством Российской Федерации, на первом месте стоит решение жилищной проблемы с использованием системы ипотечного жилищного кредитования. В Послании Президента Российской Федерации к Федеральному Собранию прямо сказано: «Одной из самых актуальных задач является обеспечение граждан доступным жильем. Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны могла бы приобретать квартиры за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования - такие, как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах».
Для решения этой задачи на федеральном уровне были созданы рабочая группа Государственного совета по вопросам жилищной политики и развития ипотеки в Российской Федерации, возглавляемая губернатором Самарской области Титовым КА.; рабочая группа по координации действий по решению приоритетных социально-экономических задач, возглавляемая советником главы Администрации Президента Российской Федерации Шуваловым И.В.; Комиссия
Государственной Думы по вопросам формирования рынка доступного жилья, возглавляемая заместителем Председателя Государственной Думы Боосом Г.В. и Временная комиссия Совета Федерации по законодательному обеспечению рынка доступного жилья, возглавляемая заместителем Председателя Совета Федерации Орловой С.Ю.
Основной целью работы парламентских комиссий являлась разработка и принятие пакета из 25 законов, направленных на создание благоприятных условий для развития жилищного ипотечного кредитования, увеличения объемов жилищного строительства, снижения затрат участников рынка недвижимости на совершение сделок и создания эффективной системы налогообложения участников рынка недвижимости. В первую очередь комиссиями были подготовлены поправки в Гражданский, Гражданско-процессуальный, Бюджетный, Налоговый кодексы и новые Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации. Этот пакет законов был принят в конце 2004 года и вступил в действие с 1 апреля 2005 года.
Необходимость комплексного подхода к решению жилищной проблемы обоснована в отчете Главного контрольного управления Президента Российской Федерации о проверке деятельности федеральных и региональных органов власти. В отчете отмечено, что в России:
• 4,8 миллиона семей состоят на учете по улучшению жилищных условий, треть из них встала на учет более 10 лет назад;
• 6 миллионов семей, не состоящих на учете, проживают в неблагоустроенных квартирах, в ветхом жилищном фонде;
• объем ветхого и аварийного жилищного фонда насчитывал 87,8 миллиона квадратных метров, за последний год этот фонд увеличился на 22,4 миллиона квадратных метров. Таким образом, размеры ветхого и аварийного жилищного фонда превысили 100 миллионов квадратных метров;
• более 290 миллионов квадратных метров жилых помещений нуждаются в неотложном капитальном ремонте, при этом ежегодно ремонту подлежат всего лишь 4,5 миллиона квадратных метров жилой площади;
• Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы за счет средств федерального бюджета позволяет ежегодно улучшать жилищные условия всего 20-25 тысяч семей, относящихся к льготным категориям населения (военнослужащие, жители Крайнего Севера, переселенцы, «чернобыльцы» и другие категории населения), что составляет 0,5 процента от количества состоящих на учете семей по стране в целом.
В настоящее время почти в 70 регионах России в целях решения жилищной пробле-
Ипотечные опера1
мы с использованием механизмов ипотеки созданы региональные операторы ипотечного рынка (ипотечные фонды, агентства и корпорации). Сегодня действуют 72 региональных, 21 муниципальный и 5 отраслевых операторов. Большинство из них создано в виде некоммерческих фондов (62-85 %), часть - в виде ипотечных агентств (25 %) и ипотечных корпораций (12 %). Более 70 процентов этих организаций являются членами Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ). Ассоциированными членами МАИФ также являются Гильдия жилищных кооперативов (ГЖК - 60 членов), Межрегиональная федерация жилищных кооперативов (МФЖК - 11 членов) и созданный Ипотечной корпорацией (ИКМО) Союз кредитных потребительских кооперативов граждан (КПКГ) Московской области На федеральном уровне Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (далее - АИЖК, Агентство) заключило 63 трехсторонних соглашения с региональными операторами для рефинансирования ипотечных кредитов. Сведения о числе ипотечных операторов и кооперативов приведены в таблице 1.
Таблица 1
ры и кооперативы
Операторы ипотечного рынка Количество Процент
Число региональных операторов, из них: 72 100
• ипотечные фонды 45 62,5
• ипотечные корпорации 9 12,5
• ипотечные агентства 18 25
Число муниципальных операторов, из них; 21 100
• ипотечные фонды 18 85,7
• ипотечные корпорации - 0
• ипотечные агентства 3 14,3
Число отраслевых операторов, из них: 5 100
• ипотечные фонды 4 80
• ЗАО 1 20
Число жилищных кооперативов, из них: 214 100
• члены ГЖК 60 28
• члены МФЖК 11 5
• члены Союза КПКГ* «Социнициатива Кредит» 130 61
• члены СИПК МО 13 6
Общее количество операторов и кооперативов 312
* КПКГ - кредитные потребительские кооперативы граждан.
Региональные ипотечные операторы приступили к активному использованию кредитных и заемных схем приобретения жилья. В Послании к Федеральному Собранию Президент Российской Федерации В.В. Путин отметил, что по состоянию на 2002 год 40 000 семей смогли приобрести квартиры с использованием механизмов ипотеки. По данным МАИФ, из этого общего количества договоров 5 000 составили ипотечные кредиты, 10 000 - ипотечные займы, а 25 000 - договоры купли-продажи с рассрочкой платежа. К концу 2003 года количество квартир, проданных в регионах с использованием ипотеки, увеличилось еще на 20 000, и их число достигло 60 000 квартир.
Одновременно в процесс ипотечного кредитования стали включаться банки. По данным Ассоциации российских банков (АРБ), в 2001 году объемы ипотечных кредитов составили 1,7 миллиарда рублей, в 2002 году они возросли до 7,8 миллиарда рублей, а в 2003 году их объем составил 15 миллиардов рублей. На конец 2003 года банками выдано 27 000 кредитов при средней величине кредита 15 000 долларов. В настоящее время в России ипотечным кредитованием занимаются 200 банков, причем 50 процентов кредитов выдаются Сберегательным банком Российской Федерации (Сбербанк России), который по состоянию на конец
2003 года выдал кредитов на 500 миллионов долларов. В 2002 году доля просроченной задолженности по кредитам всех участников составляла 0,42 процента, в 2003 -0,33 процента. В 2003 году в Москве было зарегистрировано 343 000 сделок с жилой недвижимостью, из них с оформлением ипотеки - всего 1 471 сделка (0,42 %).
По данным Министра регионального развития Российской Федерации, в 2004 году в нашей стране было выдано 46 000 ипотечных кредитов, а доля ипотечного кредитования в общем объеме сделок с недвижимостью не превышала 1,5 процента. Как сообщило агентство «Интерфакс» со ссылкой на информацию, предоставленную Центральным банком Российской Федерации (Банк России), объем ипотечных кредитов на приобретение жилья, выданных банками в первом квартале 2005 года, превысил 4,7
миллиарда рублей, что составляет 1,8 процента от общего объема потребительских кредитов, выданных физическим лицам. При средней величине кредита 420 000 рублей за первый квартал было выдано 11 200 ипотечных кредитов. Одновременно в первом квартале 2005 года объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам увеличился на 9 процентов. Если в начале года задолженность составляла 17,77 миллиарда рублей, то к 1 апреля она уже равнялась 19,5 миллиарда рублей, что соответствует 46 400 непогашенных кредитов на сумму 420 000 рублей. По данным Департамента банковского регулирования и надзора Банка России, в первом квартале 2005 года объем просроченной задолженности достиг 23 миллионов рублей (0,49 % от общей задолженности), тогда как в январе объем просроченной задолженности составлял 9 миллионов рублей (рост в 2,5 раза).
По мнению руководителя АРБ, основным фактором, который тормозит развитие ипотеки, является проблема формирования долгосрочной ресурсной базы банков. В настоящее время денежные ресурсы, привлеченные банками на срок более 3-х лет, составляют только 6 процентов банковских пассивов и 11,5 процента активов. Для обеспечения должного объема ресурсов необходимо включение в банковский оборот наиболее длинных ресурсов, в том числе -ресурсов пенсионного фонда. О массовости ипотеки в нашей стране можно судить лишь в том случае, если доля ипотечных кредитов в валовом внутреннем продукте (ВВП) России составит 5-7 процентов, но это может случиться не ранее чем к 2010 году. В настоящее время доля ипотечного кредитования в валовом национальном продукте (ВНП) России составляет 0,1 процента (в США - 55 %, Европе - 35 %). При этом в
2004 году стоимость одного квадратного метра жилья в среднем по стране выросла на 26, а в Москве - на 45 процентов. Средняя цена продаваемого жилья составляет 20 тысяч рублей за один метр при себестоимости 9,7 тысячи рублей. Это позволяет говорить о существенном дисбалансе между спросом у населения на жилую площадь и имеющимся на рынке предложением.
Как следует из представленных данных, с помощью кредитных и заемных схем с учетом отраслевых программ, реализовывавшихся в Министерстве Российской Федерации по атомной энергии, ОАО «Российские железные дороги», «Московская железная дорога», Концерне «Росэнергоатом», на ко-
нец 2003 года населению было предоставлено 100 000 квартир. На первый квартал 2005 года только за счет ипотечных кредитов населению было предоставлено еще 57 000 квартир, а общее количество квартир, предоставленных с помощью кредитов и займов, составил 157 000 (табл. 2).
Таблица 2
Количество квартир, приобретенных с использованием ипотечных и накопительных схем
Всего построено квартир (2000-2004 годы), из них: 2 000 000
Населением за свой счет и с помощью ипотеки 400 000
Предоставлено квартир в регионах по ипотеке (2000-2002 годы), из них: 40 000
• ипотечные жилищные кредиты (ИЖК) 5 000
• ипотечные займы 10 000
• продажа жилья в рассрочку 25 000
Предоставлено квартир в регионах по ипотеке (2003 год), из них: 60 000
• ипотечные жилищные кредиты членов АРБ 27 000
• ипотечные займы 20 000
• отраслевые ипотечные программы 13 000
Предоставлено ипотечных кредитов (2004 год) 46 000
Предоставлено ипотечных кредитов (первый квартал 2005 года) 11 000
Всего предоставлено квартир по ипотечным схемам 157 000
Приобретено квартир через жилищные строительные кооперативы (ЖСК) и потребительские кооперативы 47 000
По состоянию на август 2005 года из общего числа реализованных с помощью ипотеки квартир Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) рефинансировано 21 485 ипотечных кредитов на сумму 9 миллиардов 99 миллионов рублей. Средняя сумма одного ипотечного кредита составила 420 тысяч рублей (или 15 тысяч долларов США). В 2003 году ипотечные кредиты на вновь построенное жилье составили 3 процента портфеля, на жилье вторичного рынка - 97 процентов; в 2004 году - 7 и 93 процента соответственно.
В настоящее время Единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования действует в 76 субъектах Российской Федерации. На территории пя-
ти субъектов (Иркутская, Смоленская, Ивановская, Тульская, Мурманская области) Единая система рефинансирования действует через специальные компании, получившие статус сервисных агентов. АИЖК установлены договорные отношения с 19 страховыми компаниями.
Агентством аккредитовано 69 региональных операторов в 65 субъектах Российской Федерации. Кроме того, Агентство заключило соглашения с 46 и аккредитовало 42 сервисных агентов. По Стандартам АИЖК выдают ипотечные кредиты 76 организаций из 55 регионов России. Данные о рефинансировании ипотечных кредитов и использованных для этого гарантиях федерального бюджета приведены в таблице 3.
Таблица 3
Рефинансирование ипотечных кредитов и гарантии федерального бюджета
Дополнительный уставный капитал АИЖК 650 млн р.
Привлечение средств с помощью облигационного займа 2003 года 1 070 млн р.
Гарантии федерального бюджета для АИЖК на 2004 год 4 500 млн р.
Гарантии федерального бюджета для АИЖК на 2005 год 5 600 млн р.
Гарантии федерального бюджета для АИЖК на 2006 год 14 000 млн р.
Рефинансировано ипотечных жилищных кредитов через АИЖК Количество млн р.
Рефинансировано ипотечных кредитов через АИЖК с 2000 по 2002 год 108 466
Рефинансировано ипотечных кредитов через АИЖК за 2003 год 7 100 2 500
Рефинансировано ипотечных кредитов через АИЖК за 2004 год 11 000 4 000
Рефинансировано ипотечных кредитов через АИЖК за 1-2-й кварталы 2005 года 9 000 2 220
Условия предоставления ипотечного кредита по общефедеральной программе ипотечного кредитования граждан следующие:
• фиксированная процентная ставка - 14 процентов годовых в рублях;
• срок кредитования - от 1 года до 27 лет;
• максимальный первоначальный взнос - 70 процентов от стоимости жилья;
• минимальный первоначальный взнос -30 процентов от стоимости жилья;
• ежемесячный платеж - до 50 процентов совокупного дохода заемщика.
Рассмотрим эти положения подробно:
• минимальный срок кредита - 1 год, максимальный - 27 лет, но не более чем до достижения заемщиком возраста 60 лет;
• кредит предоставляется в рублях и погашается в рублях, при этом какая-либо привязка к курсу валют отсутствует;
• погашение кредита и процентов по нему производится ежемесячно. При этом сумма ежемесячных выплат фиксируется на весь период кредита, что позволяет заемщику спланировать доходную и расходную части своего бюджета;
• ставка по кредиту является фиксированной и составляет 14 процентов годовых (со 2 июня 2005 года по вновь выдаваемым кредитам);
• минимальный размер кредита должен быть не менее 30 процентов от стоимости приобретаемого жилого помещения;
• максимальный размер кредита не может быть более 70 процентов от стоимости приобретаемого жилого помещения. Соот-
ветственно, заемщик должен заплатить продавцу из собственных средств не менее чем 30 процентов от стоимости квартиры;
• доход заемщика подтверждается справкой по форме 2-НДФЛ с места работы за период не менее чем за 6 месяцев. В качестве дохода принимаются доходы, полученные от работы по совместительству, алименты, пособия, пенсии, стипендии, а также иные доходы, выплаты которых имеют регулярный характер;
• кредит предоставляется на покупку любого жилого помещения (кроме отдельных комнат), отвечающего следующим требованиям: наличие электрического, парового или газового отопления; канализации; обеспеченность горячим и холодным водоснабжением;
• ипотечные кредиты выдаются без поручительства физических лиц;
• собственником приобретаемого жилого помещения становится заемщик. Без согласия залогодержателя нельзя продать или подарить заложенное имущество;
• по истечении шести месяцев после получения кредита возможно его полное или частичное погашение заемщиком без применения каких-либо штрафных санкций со стороны кредитора;
• обязательным условием получения ипотечного кредита является страхование жизни и здоровья заемщика, риска утраты или повреждения жилого помещения. По желанию может быть застрахован риск утраты права собственности на квартиру (титул).
Правительством Российской Федерации утверждена новая Концепция развития ипо-
течного жилищного кредитования, в соответствии с которой до 2010 года планируется увеличить уставный капитал АИЖК на 22,2 миллиарда рублей (в 2006 году планируется увеличение уставного капитала АИЖК на 3,7 миллиарда рублей) и предоставить федеральные гарантии на 152 миллиарда рублей (в 2006 году - на 14 миллиардов рублей). В соответствии с новой Концепцией банкам будет рекомендовано разбивать выпуски ипотечных облигаций на 2 транша, при этом первый транш, длиной до
3 лет, будет продаваться на рынке, а второй транш, длительностью до 10 и более лет, -продаваться АИЖК. По оценкам Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России), реализация предложенных мер в течение 5 лет обеспечит ипотечными кредитами 20 процентов россиян.
Основные показатели развития рынка доступного жилья и ипотечного жилищного кредитования на период до 2010 года приведены в таблице 4.
Таблица 4
Основные показатели развития рынка доступного жилья и ипотечного жилищного кредитования на период до 2010 года
Параметр Единицы измерения 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Объем рынка жилья*, в том числе млн м2 43,40 51,28 56,59 59,78 64,22 68,30 80,42
• вторичный рынок млн м2 2,17 4,85 5,79 4,49 4,52 2,0 7,98
Доля в объеме рынка жилья % 5 9,5 11 7,6 5,5 3 10
Объем строительства жилья*: млн м2 41,23 46,43 50,80 55,29 60,74 66,30 72,44
• для продажи на рынке* млн м2 34,63 38,99 42,66 46,39 51,04 55,7 60,84
• социальное жилье* млн м2 6,6 7,4 8,4 8,9 9,7 10,6 11,6
Цены на жилье* р./м2 14 448 18770 26162 28807 31515 33506 35421
Стоимость рынка жилья, в том числе млрд р. 627 962,5 1480 1722 2023 2288 2848
• вторичный рынок млрд р. 31,3 91 151,4 129,3 142,4 67 282
Ипотечные кредиты** млрд р. 20 60 108 151 210 290 344
Облигации АИЖК*** млрд р. 3,75 15 28 44 44 58 65
Процентная ставка*** % 15 13,9 11,8 11 10 9 7,9
Объем кредитов для застройщиков* млрд р. 5,76 6,91 8,09 9,47 10,89 11,97 13,17
Доля в стоимости рынка жилья % 0,9 0,7 0,5 0,5 0,5 0,5 0,46
Примечание. Объем рынка жилья - суммарный объем продаваемого жилья на первичном, вторичном рынках и в процессе жилищного строительства (в миллионах квадратных метров).
Источники исходных данных:
* Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России // Отчет фонда «Институт экономики города» и Центра стратегических разработок.
** Материалы заседания Правительства Российской Федерации от 13.05.2004.
*** Концепция развития единой системы рефинансирования системы ипотечного жилищного кредитования в России / АИЖК.
Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования зависит от темпов снижения уровня инфляции и повышения доходов населения. В настоящее время, когда ставка рефинансирования ипотечных кредитов составляет 14 процентов, они доступны примерно 5-7 процентам населения. Расчеты показывают, что зависимость между процентной ставкой и количеством семей, которые могут участвовать в ипотечном кредитовании, не линейная. При снижении ставки до 7 процентов в ипотечных программах смогут участвовать уже не 5, а 50 процентов населения. При снижении ставки в два раза количество семей, которые по уровню доходов могут участвовать в ипотечных программах, увеличивается в 10 раз.
Начало становления массовой ипотеки в регионах России
Развитие ипотечного кредитования в Регионах России приняло массовый характер после принятия Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). Судьба закона была сложной, поскольку до его принятия он более года находился под вето Президента Российской Федерации. Принятию закона предшествовала активная работа Комиссии Государственной Думы по контролю за реализацией совместной Программы Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации и Конгресса США по жилищному строительству в России. По инициативе депутатов Госдумы и при поддержке Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищнокоммунальному комплексу (Госстрой России) и Минэкономразвития России 14-15 мая 1998 года (за месяц до голосования) были проведены самые крупные за всю историю ипотеки в России Парламентские слушания с участием более 700 представителей из 60 региональных администраций, Российской гильдии риелторов, Российского общества оценщиков, федеральных органов власти, а также с участием членов конгресса США. По итогам слушаний были
изданы две книги, которые вместе с вынесенным участниками слушаний решением были направлены всем депутатам Госдумы. В результате проведенной работы 10 июня 1998 года за преодоление вето Президента проголосовало 350 депутатов и только 2 -против. В тот же день 380 голосами был принят закон об оценочной деятельности. После голосования Комиссия Государственной Думы обратилась с письмом к членам Совета Федерации, в котором говорилось буквально следующее: «принятие Вами этих федеральных законов позволит создать общую законодательную базу для успешной реализации программ жилищного строительства в Вашем регионе и в Российской Федерации». После успешного голосования в Совете Федерации закон об ипотеке был подписан Президентом Российской Федерации. Фактически с этого момента в десятках регионов и городов России начали разрабатываться ипотечные программы и создаваться механизмы для их реализации.
В настоящее время в России действуют 45 региональных фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, 10 ипотечных агентств и 6 ипотечных корпораций, кроме этого, создано около 20 фондов для строительства жилья в сельской местности и около 10 фондов, занимающихся переселением граждан. В период с 2000 по 2003 год отраслевые ипотечные фонды были созданы в Министерстве Российской Федерации по атомной энергии, Министерстве путей сообщений Российской Федерации, Концерне «Росэнергоатом», ГМК «Норильский Никель».
С целью изучения мирового опыта развития ипотеки, привлечения иностранных инвестиций и определения путей развития системы жилищного ипотечного кредитования 19-21 ноября 1998 года были проведены Парламентские слушания и Международная конференция на тему «Ипотечное жилищное кредитование в субъектах Российской Федерации». В слушаниях приняли активное участие представители сената и деловых кругов США, руководители Министерства промышленности Канады, Канадской и Квебекской ипотечных корпораций,
Канадской корпорации экспорта. По итогам конференции были подписаны меморандумы о взаимодействии и одобрена разработанная членами Комиссии «Концепция международной программы ипотечного жилищного кредитования». Решения слушаний были направлены Президенту Российской Федерации, министерствам Российской Федерации, главам региональных администраций, а Концепция - руководителям зарубежных ипотечных компаний.
Принятие закона об ипотеке, поддержка депутатов Госдумы и членов Совета Федерации, активное участие в проводимых мероприятиях руководителей федеральных и региональных органов власти, содействие представителей иностранных государств привели к значительной активизации процесса развития системы ипотечного кредитования в России.
Постановлением правительства Москвы от 11 августа 1998 года № 625 было принято решение об утверждении Концепции развития ипотечного жилищного кредитования в городе Москве. В последующем она была существенно переработана с учетом практического опыта развития ипотеки в Москве и стала включать пять подпрограмм улучшения жилищных условий. В Москве основным оператором ипотечного рынка стало открытое акционерное общество коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» (ОАО КБ «МИА»).
В конце 1998 года свою деятельность по выдаче ипотечных кредитов активизировал инвестиционный фонд «США - Россия». Капитал фонда в размере 440 миллионов долларов сформирован за счет средств Агентства международного развития Правительства США. Для реализации программы жилищного ипотечного кредитования фондом «США - Россия» был создан первый специализированный банк «DeltaCredit».
Самое главное то, что окончательное решение о создании системы ипотечного жилищного кредитования было принято Президентом Российской Федерации, который направил Правительству Российской Федерации поручение от 15 апреля 1999 года № ПР-499. В соответствии с этим поручени-
ем Госстроем России и институтом «Фонд экономики города» была разработана, согласована с министерствами и в последующем утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28 «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Также был разработан План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
В августе 2000 года по инициативе депутатов Госдумы и руководителей региональных операторов ипотечного рынка была создана Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ).
Законодательное и нормативное
правовое обеспечение деятельности
региональных ипотечных операторов
Основными региональными ипотечными операторами являются созданные в виде некоммерческих организаций фонды жилищного строительства и ипотечного кредитования, а также созданные в виде акционерных обществ ипотечные агентства и корпорации.
Правовым основанием для создания фондов жилищного строительства явился Указ Президента Российской Федерации от
24.12.1993 № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». В пункте 3 этого Указа органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации прямо рекомендовано образовать региональные и местные фонды развития жилищного строительства. Порядок формирования фондов жилищного строительства утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от
15.06.1994 № 664, в пункте 2 которого говорится о том, что решение об образовании регионального или местного фонда жилищного строительства принимают представительные органы власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления. Создание фондов жилищного строительства рекомендовано также Указом Президента
Российской Федерации от 29.03.1996 № 431 «О новом этапе реализации государственной целевой программы «Жилище».
Особенности создания фондов с участием государственных органов определены постановлением Президиума Верховного совета РСФСР от 16.09.1991 «О регистрации общественно-государственных фондов». В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), органы государственной власти и местного самоуправления могут выступать как участники гражданских правоотношений, но в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (статьи 124 и 125 ГК РФ). В соответствии со своими уставами администрации, как правило, наделены правами юридического лица и уполномочены создавать организации для осуществления строительства жилья и объектов инженерной инфраструктуры за счет собственных и привлеченных средств. Особенности учреждения фондов определены Федеральным законом от 12.01.1996 № 7 «О некоммерческих организациях».
В настоящее время в стране зарегистрировано около 200 региональных и муниципальных фондов, активно развивающих социальную ипотеку для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и проживающих в квартирах, площадь которых ниже социальной нормы жилья на одного члена семьи. Муниципальные фонды являются основными исполнителями федеральных и региональных программ жилищного строительства для военнослужащих, переселенцев, мигрантов, «чернобыльцев», ветеранов Великой Отечественной войны и других категорий граждан.
В отличие от фондов создание администрациями ипотечных операторов в виде акционерных обществ до настоящего времени юридически не полностью обосновано. Дело в том, что в статье 10 Федерального закона «Об акционерных обществах» содержится прямой запрет государственным органам и органам местного самоуправления выступать учредителями хозяйственных (акционерных) обществ, если иное не установлено федеральным законом. В связи с этим органы прокуратуры зачастую
протестуют против создания администрациями таких акционерных обществ и внесения учредительных взносов в их уставный капитал. Вместе с тем в статьях 2 и 8 Федерального закона от 26.07.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» предусматривается возможность участия в инвестиционном процессе органов, уполномоченных управлять государственным имуществом, за счет ассигнований из государственного и местных бюджетов. Возможность участия публично-правовых образований в лице их уполномоченных органов в уставных капиталах действующих и вновь создаваемых обществ предусмотрена статьями 67 и 69 Бюджетного кодекса Российской Федерации (БК РФ). Более того, в статье 80 БК РФ указывается, что если региональным оператором является акционерное общество, то ему могут быть предоставлены бюджетные инвестиции. Это влечет за собой возникновение права государственной или муниципальной собственности на эквивалентную часть уставного капитала или имущества оператора. При этом бюджетные инвестиции включаются в проект бюджета только при наличии технико-экономического обоснования (ТЭО) инвестиционного проекта, проектносметной документации, плана передачи земли и сооружений, а также проекта договора между органом исполнительной власти. Проекты договоров оформляются в течение двух месяцев после вступления в силу закона о бюджете. Построенные с использованием бюджетных средств жилые дома или квартиры передаются органам управления государственным или муниципальным имуществом.
Изложенное свидетельствует о необходимости законодательно определить возможность участия региональных администраций в создании региональных ипотечных операторов.
Обоснование развития региональными операторами социальной и коммерческой ипотеки
Исходя из анализа федерального жилищного законодательства и принятых в его раз-
витие федеральных нормативных правовых актов Международной ассоциацией фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования впервые были введены «социальная ипотека» и «коммерческая ипотека» как взаимодополняющие системы, предназначенные для различных групп населения, жилищные условия и доходы которых различаются. Необходимость такого разграничения была вызвана различием подходов к решению жилищной проблемы для граждан, имеющих средние и относительно небольшие доходы и нуждающихся в улучшении жилищных условий, и граждан, имеющих высокие доходы, которые могут приобрести жилье, получив банковский кредит на рыночных условиях. Кроме доходов, социальную и коммерческую ипотеку отличает понятие «социальная норма площади жилья». В статье 1 Закона Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» дано следующее определение: «социальная норма площади жилья -это размер площади жилья, приходящегося на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг». Статьей 2 указанного закона на органы государственной власти и органы местного самоуправления возложена обязанность обеспечить доступность для населения условий найма жилых помещений в пределах социальной нормы площади жилья, а также возможность кредитной поддержки граждан и предоставления налоговых льгот при строительстве и приобретении жилья.
Количественное определение социальной нормы площади жилья впервые дано в постановлении Правительства Российской Федерации от 10.12.1993 № 1278 (в редакции от 03.08.1996 № 937) «О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья». В указанном постановлении говорится, что гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляются субсидии на строительство или приобретение квартиры, соответствующей типовым потребительским качествам в данном регионе, по соци-
альной норме площади жилья для семьи, имеющей не более 18 квадратных метров общей площади на одного члена семьи, состоящей из 3 и более человек, 42 квадратных метра общей площади - на семью из 2 человек и 33 квадратных метра общей площади - на одного человека.
Фактическое разграничение двух направлений долгосрочного жилищного финансирования на социальную и коммерческую ипотеку произошло после принятия Указа Президента Российской Федерации от
24.12.1993 № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». В этом Указе было предложено создать региональные фонды развития жилищного строительства и организовать Агентство по жилищному ипотечному кредитованию (АИЖК).
Основные принципы социальной ипотеки, реализованной через фонды развития жилищного строительства, были изложены в постановлении Правительства Российской Федерации от 03.02.1997 № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом». В этом постановлении определены условия предоставления из федерального бюджета средств на возвратной платной и срочной основе для граждан, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, имеющих средства для оплаты части стоимости жилья, превышающей размер кредита, обладающих возможностью осуществить возврат долгосрочного кредита в период, не выходящий за пределы трудоспособного возраста. Период пользования средствами федерального бюджета - 10-25 лет, процентная ставка за пользование средствами для органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации - не более 1/8 ставки Банка России. Величина кредита не должна превышать 70 процентов от стоимости общей площади с учетом средней стоимости одного квадратного метра по социальной норме площади жилья в регионе.
Основные принципы коммерческой ипотеки, реализованной через банки, определены в Указе Президента Российской Федерации от 10.06.1994 № 1180, который ввел «Положение о жилищных кредитах». В этом документе указано следующее:
• определен порядок предоставления банками кредитов гражданам для строительства или приобретения жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотеки) и соблюдения основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности и возвратности;
• в качестве гарантии погашения банками жилищных кредитов для физических лиц возможно использование поручительства одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц;
• сумма выдаваемого кредита не должна превышать 70 процентов от стоимости строительства или приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов или от предприятий) в размере не менее 30 процентов от стоимости кредитуемого объекта.
Указанные основные принципы нашли отражение в Федеральной целевой программе «Жилище» (на 2002-2010 годы и на период до 2013 года). Одной из основных задач этой программы является «развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность приобретения жилья для граждан с достаточным платежеспособным спросом (в том числе коммерческой ипотеки), и поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий за счет средств муниципальных бюджетов в пределах установленных социальных стандартов (в том числе социальной ипотеки).
Наиболее полно основные положения коммерческой ипотеки изложены в «Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», принятой постановлением Правительства Российской Федерации от
11.01.2000 № 28. В качестве главной цели Концепции определено «...создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных
средств граждан и долгосрочных ипотечных жилищных кредитов».
Количественные характеристики параметров приобретения жилья на условиях коммерческой ипотеки были изложены в докладе рабочей группы Государственного совета по вопросам жилищной политики и ипотечного кредитования на заседании Правительства Российской Федерации 6 сентября 2002 года и на заседании рабочей группы 31 октября 2002 года. В докладе сказано, что «...при ставке по ипотечному кредиту в 18 процентов годовых и кредите в объеме 70 процентов от стоимости такой квартиры для ее покупки семья должна обладать ежемесячным доходом на уровне 25,1 тысячи рублей. Доля семей с такими доходами составляет в среднем по Российской Федерации 4,7 процента. В дальнейшем, при снижении ставок по кредитам до 7 процентов к 2008 году ежемесячный доход семьи, необходимый для приобретения аналогичной квартиры, должен составлять не менее 13,2 тысячи рублей в ценах 2002 года. Такими доходами будут обладать 15,5 процента семей».
Понимая, что эти условия подходят только очень богатой части населения, в этом же докладе делаются следующие выводы:
1) «более 60 процентов населения страны никогда не смогут даже в отдаленной перспективе реализовать свое конституционное право на жилище. Они, с одной стороны, не попадают под категорию социально незащищенных, малоимущих граждан, чтобы получить квартиру от государства, а с другой - не имеют достаточных средств, чтобы самостоятельно приобрести квартиру или жилой дом»;
2) для обеспечения возможности приобретения жилья на условиях социальной ипотеки необходимо снижать процентную ставку и развивать систему субсидирования. «.Более эффективным вариантом является поддержка конечного потребителя жилья путем предоставления целевых субсидий гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита или снижения процентной ставки. Вопрос о целевом назначении субсидий -
первоначальный взнос или процентная ставка - требует детального анализа. Субсидия позволяет увеличить платежеспособность граждан, уменьшая сумму необходимого кредита и, соответственно, размер ежемесячных платежей. Субсидия носит целевой и адресный характер, механизм ее предоставления позволяет осуществлять контроль за использованием бюджетных средств. Субсидия предоставляет гражданам возможность выбора типа и качества готового жилья. Такая система субсидирования дает возможность разграничить и взаимно увязать бюджетную и рыночную сферы экономики. При этом наиболее перспективным представляется опыт финансирования обеспечения граждан жильем, предполагающий сочетание различных источников средств: безвозмездных субсидий за счет средств федерального и местных бюджетов, собственных средств граждан, ипотечных кредитов банков».
Для снижения процентных ставок при ипотечном кредитовании предлагается также использовать механизм их дотирования из местных бюджетов, однако в Бюджетном кодексе Российской Федерации не предусмотрено такого механизма финансирования, и выделение средств таким образом может быть истолковано проверяющими органами как не целевое. Кроме того, средства, идущие на дотирование, для бюджетов являются безвозвратно потерянными, выделять их необходимо ежегодно в течение всего срока кредита (до 10 лет). Если в течение хотя бы одного года эти средства выделяться не будут, произойдет социальный взрыв, поскольку людям, получившим льготные кредиты, банк предлагает рассчитываться по коммерческой ставке. Но самое главное - у граждан, получивших льготные кредиты, в соответствии с пунктом 2 статьи 212 Налогового кодекса Российской Федерации возникает материальная выгода, по которой им предлагается заплатить подоходный налог в размере 35 процентов. Ранее такую схему пытались реализовать некоторые региональные банки, но по названным причинам она не получила широкого распространения.
Следует отметить, что социальная и коммерческая ипотека - это системы, вза-
имодополняющие друг друга и направленные на решение жилищной проблемы различных слоев населения. Обе эти системы нуждаются в государственной поддержке на федеральном, региональном и муниципальном уровнях. Чем весомее будет эта поддержка в организационном, юридическом и финансовом отношениях, тем более ускоренными темпами будет решаться жилищная проблема в стране. Как следует из формулировки главных задач Государственной целевой программы «Жилище», будет осуществляться «...обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета отдельных категорий граждан в наиболее эффективной форме в соответствии с объемом государственных обязательств», т. е. средства федерального бюджета в первую очередь будут расходоваться на участников федеральных программ: государственные жилищные сертификаты, программы переселения, отселения и миграции. Применительно к региональным и муниципальным программам из этого следует, что бюджетные средства могут расходоваться только на социальную ипотеку.
Окончательное решение вопроса о способах обеспечения жильем нуждающихся категорий граждан, а также особенностях реализации социальных и коммерческих ипотечных программ будет осуществлено после принятия пакета из 27 законопроектов по рынку доступного жилья, в том числе нового «Жилищного кодекса Российской Федерации».
Финансирование региональных ипотечных программ и региональных ипотечных операторов
В зависимости от того, является ли ипотека социальной или коммерческой, формируются и источники финансирования ипотечных программ. Расходы бюджетов на финансирование социальных ипотечных программ определяются Бюджетным кодексом Российской Федерации от 05.08.2000 № 126-ФЗ (БК РФ). Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования специально обра-
щалась за разъяснениями относительно применения положений БК РФ к председателю Комитета Государственной Думы по бюджету и налогам и председателю Комиссии по развитию жилищного ипотечного кредитования.
Как показала региональная практика, наиболее часто ипотечные программы финансируются в виде субвенций в соответствии с пунктом 1 статьи 78 БК РФ. Выделение субвенций региональным операторам из бюджетов субъектов Российской Федерации осуществляется на основе принятых региональных целевых программ и законов субъектов Российской Федерации, а из местных бюджетов - на основе решения представительных органов местного самоуправления. В соответствии с Законом «Об общих принципах организации законодательной и государственной власти субъектов Российской Федерации» и проектом закона «Об общих принципах организации местного самоуправления» вопрос о принятии программ и выделения в бюджете средств на субвенции полностью находится в компетенции региональных и муниципальных органов власти, при этом средства могут выделяться только на жилищное строительство социального жилого фонда и улучшение жилищных условий граждан, проживающих в условиях ниже социальной нормы площади жилья.
В ряде случаев региональным операторам предоставляется бюджетный кредит в соответствии со статьей 76 БК РФ. При этом заемщик после предварительного проведения своей финансовой состоятельности обязан предоставить 100-процентное обеспечение исполнения своего обязательства по возврату кредита в виде банковских гарантий, поручительства, залога имущества, акций. Согласно приказу Министерства финансов Российской Федерации от
06.11.2001 № 275 в залог могут быть приняты эмиссионные ценные бумаги. При утверждении бюджета на очередной финансовый год указываются цели, на которые предоставляется бюджетный кредит, условия и порядок его предоставления, величина кредита и срок, выходящий за пределы финансового года.
Иногда в соответствии со статьей 72 БК РФ региональные операторы получают средства в виде государственного или муниципального заказа (контракта) на производство строительных работ или оказание услуг. При этом контракты размещаются на конкурсной основе и включают обязательное условие о выплате неустойки.
Помимо региональных и муниципальных бюджетов, в развитии социальной ипотеки большую роль играют программы улучшения жилищных условий работников предприятий, ранее принятые в Министерстве Российской Федерации по атомной энергии (Минатом России), Министерстве путей сообщений Российской Федерации (МПС России), Концерне «Росэнергоатом», РАО «Газпром», ГМК «Норильский Никель» и на других предприятиях. Практически все эти программы рассчитаны на продажу работникам жилья в рассрочку на срок до 10-20 лет, на условиях от 2 до 7 процентов годовых в рублях. Масштабы этих программ значительны. Так, в соответствии с «Программой строительства жилья на федеральном железнодорожном транспорте на 2001-2005 годы» предусматривается ежегодное выделение на ипотеку 4 миллиардов рублей, «Программой улучшения жилищных условий работников предприятий Минатома России с использованием механизма жилищного ипотечного кредитования» предусмотрено выделение 2,521 миллиарда рублей, «Программа по строительству и приобретению жилья для переселения работников ОАО «Газпром» из районов Крайнего Севера» с использованием механизмов ипотеки предусматривает выделение 11,222 миллиарда рублей. Аналогичные программы имеют многие предприятия нефтяной, металлургической и перерабатывающей промышленности.
Финансирование коммерческой ипотеки предполагается из внебюджетных источников, но за счет предоставления бюджетных гарантий основным операторам вторичного рынка - Агентству по ипотечному жилищному кредитованию и Московскому ипотечному агентству. Подробно эти механизмы будут описаны в разделе, посвященном эмиссии ценных бумаг.
Классификация форм финансирования
жилищного строительства в России
В настоящее время финансирование строительства жилья в регионах Российской Федерации осуществляется по нескольким различным моделям. Пока эти модели не обладают унифицированными чертами, не образуют единой национальной системы жилищного финансирования, включая систему ипотечного кредитования, а цель их реализации - увеличение объемов строительства жилья. Кроме того, в отдельных регионах параллельно существуют несколько схем кредитования.
Несмотря на довольно большое количество вариаций, все формы можно классифицировать на несколько моделей согласно используемому механизму рефинансирования внутри них и источникам финансирования.
В частности, можно выделить следующие модели:
• банковское ипотечное кредитование с рефинансированием по классической двухуровневой модели;
• долевое строительство и продажа жилья в рассрочку;
• предоставление займов и ссуд на приобретение жилья;
• муниципальные жилищные облигации;
• жилищные субсидии и сертификаты;
• региональные программы с использованием региональных и местных бюджетов;
• накопительные схемы с использованием жилищных накопительных кооперативов (ЖНК), жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), кредитных потребительских кооперативов граждан (КПКГ) и строительносберегательных касс (ССК).
В монографии «Рынок жилья в переходной экономике»1 было предложено все перечисленные схемы жилищного финансирования разделить на три больших блока:
1) долевое строительство и предоставление рассрочки на приобретение жилья -простейшие модели жилищного финансирования (граждане могут оформлять закладную на приобретаемое жилье, отдавая
1 Орешкович Е.В. Киров, 2002.
часть стоимости в рассрочку). В этой модели действуют только два участника: кредитор, который является юридическим лицом, и заемщик - физическое лицо;
2) бюджетные модели жилищного финансирования. К этому блоку относятся схемы с использованием бюджетных средств, а также модель муниципальных жилищных облигаций. Такие схемы социально ориентированы, государство и муниципалитеты играют роль исключительного инвестора. Это увеличивает надежность жилищного кредитования, но задает целый ряд ограничений по условиям кредитования и типам жилья, принимающегося в схему;
3) рыночные схемы. К ним можно отнести первый в России опыт ипотечного жилищного кредитования по основным классическим схемам: банковская ипотека и двухуровневая модель рефинансирования.
Долевое строительство и продажа
жилья в рассрочку
В условиях снижения платежеспособного спроса на жилье и ограниченности банковского кредитования застройщики, решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья, стали самостоятельно привлекать денежные ресурсы населения, предлагая постепенную оплату строящегося жилья (долевое строительство).
Строительно-инвестиционная компания привлекает средства населения на строительство нового жилья. Таким образом, часть средств вкладывает сама компания, часть - будущие жильцы. Собственные вложенные средства компания окупает за счет получения платежей по рассрочке, которая выдается участникам долевого строительства со стороны населения. В среднем по стране рассрочка предоставляется на 1-2 года на сумму 30-50 процентов от стоимости жилья. Естественно, что такие условия не могут быть приемлемыми для абсолютного большинства населения страны. Но в последнее время строительные компании стали уделять больше внимания проблеме привлечения ресурсов среднего класса общества. Строительные компании стремятся
к предоставлению населению более льготных условий рассрочки либо за счет собственных средств, либо через заключение договоров с предприятиями. В этих случаях функции координатора отношений между покупателем и строителем жилья вместе с функциями организатора всей системы переходят к государственным и негосударственным ипотечным банкам, фондам и компаниям, что не только повышает надежность всей схемы, но и придает ей новый смысл и содержание.
Достоинством схемы долевого строительства является обращение к населению как к потенциальному инвестору. По своей организации и механизмам взаимодействия схема долевого строительства фактически является простейшей схемой кредитования жилищного строительства, лишь отдаленно напоминающей ипотеку. Жилье по такой схеме доступно далеко не всем слоям населения. В социальном плане схема долевого строительства не в состоянии радикально решить жилищные проблемы населения, особенно если речь идет о его малообеспеченных слоях. Однако в регионах, где ипотечное кредитование не получило распространения, долевое строительство - едва ли не единственная схема приобретения жилья. Часто механизмы долевого строительства применяются как составная часть других схем.
Кредитование по месту работы
Такие проекты основаны на принципе со-финансирования, в соответствии с которым работник для оплаты жилья получает от предприятия-работодателя в ссуду 70-80 процентов от стоимости жилья, а остальные 20-30 процентов работник обязан оплатить из собственных средств. Как правило, заем предоставляется предприятием на льготных условиях: длительный срок (до 10-15 лет), без процентов или под льготные проценты. В каждом отдельном случае устанавливаются свои условия кредитования, зачастую зависящие от статуса заемщика и стажа его работы на предприятии. На предприятиях, имеющих отношение к строительству, возможен вариант продажи жилья по себестоимости строительства ли-
бо с оплатой всего 20-40 процентов от стоимости жилья. Но приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с обязательствами сотрудников отработать определенный срок на предприятии.
Особо следует остановиться на корпоративных программах улучшения жилищных условий работников предприятия, реализуемых Концерном «Росэнергоатом», Российским акционерным обществом «Российские железные дороги» (РАО «РЖД»), РАО «Газпром», ГМК «Норильский Никель», ПО «АвтоВАЗ» и другими предприятиями). Безусловным лидером среди этих отраслей является РАО «РЖД», которое в рамках «Программы строительства жилья на федеральном железнодорожном транспорте на 2001-2005 годы» силами ЗАО «Желдорипо-тека» и некоммерческого фонда «Жилсоци-потека» Московской железной дороги реализует Концепцию жилищной политики на федеральном железнодорожном транспорте на 2001-2005 годы. Для решения жилищной проблемы в отрасли необходимо предоставить квартиры 215 000 очередникам, что составляет 14,3 процента от общей численности работников отрасли. Для того чтобы обеспечить их жильем без использования механизмов ипотеки, необходимы инвестиционные ресурсы в размере 135 миллиардов рублей. Таких объемов свободных средств не было, поэтому и была принята новая стратегия решения жилищной проблемы, согласно которой работникам, желающим улучшить жилищные условия, были созданы условия льготного приобретения квартиры с использованием ипотеки.
Муниципальные жилищные облигации
Одной из достаточно распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций (в Москве, Санкт-Петербурге, Красноярске, Саратове, Ульяновске, Дубне и других городах России). Суть облигационного займа заключается в возможности населения постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного количества
площади жилья (например 0,1 квадратного метра). Срок обращения таких облигаций может достигать 10 лет. Накопив необходимый пакет облигаций, гражданин вправе обменять его на квартиру соответствующей площади. Как правило, эти облигации дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом. Цена облигаций устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Если владелец облигаций откажется от приобретения квартиры, то он имеет право на получение определенного денежного эквивалента - облигации выкупаются по текущей номинальной цене.
В предлагаемой схеме отсутствует возможность выбора гражданами квартиры, им предоставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающих требованиям граждан.
Очевидно, что использование муниципального займа под строительство нового жилья как такового имеет вполне определенные пока неисчерпанные ресурсы. Вопрос в том, как схему муниципального или регионального займа сделать более эффективной через использование рыночных элементов.
Государственная поддержка граждан в форме предоставления жилищных субсидий
Субсидия - это денежное пособие, предоставляемое гражданам государством за счет средств бюджета. Государственная поддержка предоставляется гражданам в форме процентной жилищной субсидии, которая представляет собой возмещение части периодических выплат за пользование ипотечным жилищным кредитом, размер которых определен в процентах от размера процентной ставки, уплачиваемой заемщиком.
Право на получение государственной поддержки в виде процентной жилищной субсидии, как правило, предоставляется гражданам, не имеющим собственного жилья, проживающим в общежитии, по договору найма жилых помещений, или нуждающимся в улучшении жилищных условий и относя-
щимся к малообеспеченным (с ежемесячным семейным совокупным доходом менее определенного числа минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), в том числе:
• неполным семьям, состоящим из одного из родителей не старше 30 лет, имеющим несовершеннолетних детей;
• одиноким женщинам старше 25 лет;
• семьям, имеющим четверых и более несовершеннолетних детей;
• работникам организаций и учреждений, финансируемых из областного и местных бюджетов.
Право граждан на получение процентной жилищной субсидии должно быть подтверждено органами местного самоуправления по месту жительства.
Размер конкретной процентной субсидии заемщику определяется по утвержденной целевой программой шкале.
На этапе формирования рынка ипотечных кредитов важную роль играют адресные государственные субсидии. В условиях временной экономической нестабильности своевременная финансовая поддержка государства позволит предотвратить ситуацию неплатежеспособности заемщиков по ипотечным кредитам, выданным под гибкую процентную ставку. Это также необходимо для обеспечения прав инвесторов системы ипотечного жилищного кредитования.
Также для ускоренного развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо создание благоприятного налогового режима при осуществлении деятельности участниками системы. В конечном счете активизация ипотечного рынка приведет к росту налоговых поступлений в бюджеты всех уровней.
Принципы адресного субсидирования при ипотечном жилищном кредитовании:
1)адресная поддержка прежде всего должна оказываться наименее обеспеченным гражданам, улучшающим жилищные условия посредством ипотечных кредитов. Объем предоставляемых субсидий должен зависеть от стоимости улучшения жилищных условий, рассчитанной исходя из установленных социальных норм;
2)меры социальной политики в ипотечном жилищном кредитовании должны раз-
рабатываться и осуществляться в комплексе с другими социальными жилищными программами. Это означает, что при расчете объема субсидий при ипотечном жилищном кредитовании должны учитываться все прочие жилищно-коммунальные субсидии и льготы, предоставляемые заемщику;
3)финансирование программ адресных субсидий в системе ипотечного жилищного кредитования целесообразно осуществлять из средств консолидированного бюджета в соответствии с принятыми на каждом из уровней государственного управления программами ипотечного жилищного кредитования;
4) заемщикам, имеющим право на получение жилищных субсидий, в соответствии с целевыми программами государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании субсидии могут предоставляться в виде периодических или разовых.
Разовая ипотечная субсидия представляет собой выплачиваемую единовременно денежную сумму, составляющую часть стоимости жилого помещения, приобретаемого с помощью ипотечного кредита и предоставленной субсидией. Выплата разовой субсидии осуществляется на основании договора купли-продажи жилья или инвестиционного контракта при строительстве жилья, а также договоров на покупку строительных материалов при строительстве индивидуального жилья силами гражданина, имеющего право на субсидию.
Периодические субсидии представляют собой ежемесячное (в течение периода выплат по кредиту, определенного целевой программой государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании) возмещение части платежей заемщика по ипотечному кредиту за счет средств жилищного субсидиарного фонда.
Периодические субсидии могут быть двух типов:
а) компенсация части расходов заемщика, пропорциональной процентным выплатам по ипотечному кредиту;
б) компенсация части расходов заемщика, пропорциональной величине платежей по кредиту, включающей выплату основной суммы долга и процентов.
Периодическая субсидия выплачивается заемщику после внесения им очередной выплаты по ипотечному жилищному кредиту в объеме, установленном кредитным договором, и отметки кредитора о получении средств в государственном процентном жилищном сертификате.
При периодическом субсидировании выплат по ипотечным кредитам необходимы надежные финансовые механизмы, обеспечивающие выплаты в течение всего срока кредитования. Рассмотрим один из таких механизмов:
• государственный орган, ответственный за предоставление субсидии, поручает уполномоченной организации рефинансирование ипотечных кредитов, выданных на льготных условиях. Далее эти закладные не участвуют в обороте на вторичном рынке ипотечных кредитов и не формируют обеспечение ипотечных ценных бумаг (условно - закладные группы А);
• следующая группа заемщиков проходит андеррайтинг, исходя из льготных условий кредитования;
• кредиты оформляются на рыночных условиях. Такие закладные рефинансируются на вторичном рынке и формируют обеспечение ипотечных ценных бумаг (условно -закладные группы Б);
• часть процентных выплат по закладным группы Б компенсируется заемщикам в порядке адресного субсидирования за счет возвратных потоков по закладным группы А. Компенсация выплачивается заемщику по факту выполнения им текущего (в рамках соответствующего периода) кредитного обязательства в полном объеме.
Использование описанного механизма может позволить обеспечить права и снизить риски заемщиков и инвесторов (кредиторов) в долгосрочном периоде.
Субсидирование в той или иной форме позволяет снизить нагрузку на индивидуальный бюджет заемщиков и увеличить потенциальные объемы ипотечного кредитования и, как следствие - инвестиций в жилищную сферу.
Продолжение в следующем номере
