CC BY
90
Развитие рынка доступного жилья и ипотечного кредитования в России
В.С. Казейкин
первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, заместитель председателя совета директоров Транснациональной финансово-промышленной группы «Доступное жилье», академик Международной академии ипотеки и недвижимости О.С. Кудрявцева
заместитель генерального директора Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования
Выступая в конце декабря 2005 года на заседании Совета по реализации приоритетных национальных проектов, Президент Российской Федерации В.В. Путин отметил, что «Правительству нужно в кратчайший срок определиться по основным механизмам реализации Национального проекта в сфере доступного жилья. Сегодня порядка 80 процентов квартир строится на средства граждан. Их вложения должны быть надежно защищены». На этом заседании состоялось последнее обсуждение Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». С 1 января 2006 года проект начал реализовываться на практике.
Подготовка к началу разработки этого крупномасштабного Национального проекта началась два года назад после опубликования Послания Президента Российской Федерации Федеральному собранию. В этом Послании было сказано: «одной из самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным жильем. Это по-прежнему - очень болезненный вопрос для большинства людей в России. Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования - такие, как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах».
В целях решения поставленной В.В. Путиным задачи был разработан и принят па-
кет из 25 законов, способствующих развитию рынка доступного жилья. В первую очередь были внесены поправки в Гражданский, Гражданско-процессуальный, Бюджетный, Налоговый кодексы и новые Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, а также поправки в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В основном указанные законы были направлены развитие на рынка доступного жилья и системы ипотечного кредитования. Также были приняты федеральные законы «Об участии в долевом строительстве жилых помещений и иных объектов недвижимости» и «О жилищных накопительных кооперативах», на основании которых осуществляются другие формы финансирования жилищного строительства, упомянутые в Послании Президента Российской Федерации. Принятие этих законов поставило точку в споре о приоритетности развития банковской системы ипотечного кредитования и необходимости развития долевых и накопительных схем приобретения жилья.
Перспективы развития рынка доступного жилья
В настоящее время объемы ежегодного жилищного строительства составляют порядка 36-41 миллиона квадратных метров. По прогнозам основного разработчика пакета законов по рынку доступного жилья -
фонда «Институт экономики города», к 2010 году создание благоприятных условий могло бы увеличить жилищное строительство до 70-80 миллионов квадратных метров (рис. 1), но даже такие объемы обеспечивали бы удовлетворение спроса на жилье лишь на 60-70 процентов.
Количественные показатели развития рынка доступного жилья на период до 2010 года приведены в таблице 1.
По данным «Рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Центра стратегических разработок» и фонда «Институт экономики города»1, общая потреб-
ность населения России в жилье составляет
1 569,8 миллиона квадратных метров, или
17 767,5 миллиарда рублей в стоимостном выражении (в ценах 2003 года). С учетом того, что часть этой потребности может быть удовлетворена за счет продажи жилья на вторичном рынке, потребность в строительстве нового жилья составляет 1 291 миллион квадратных метров (14 612,6 миллиарда рублей в ценах 2003 года). Таким образом, потребность в строительстве жилья составляет 46,1 процента от существующего жилищного фонда, который сегодня равен 2,8 миллиарда квадратных метров.
Таблица 1
Основные показатели развития рынка доступного жилья и ипотечного жилищного кредитования на период до 2010 года
Параметр Единицы измерения 2004 год 2005 год 2006 год 2007 год 2008 год 2009 год 2010 год
Объем рынка жилья1, в том числе млн м2 43,40 51,28 56,59 59,78 64,22 68,30 80,42
• вторичный рынок1 млн м2 2,17 4,85 5,79 4,49 4,52 2,0 7,98
Доля в объеме рынка жилья1 % 5 9,5 11 7,6 5,5 3 10
Объем строительства жилья1: млн м2 41,23 46,43 50,80 55,29 60,74 66,30 72,44
• для продажи на рынке1 млн м2 34,63 38,99 42,66 46,39 51,04 55,7 60,84
• социальное жилье1 млн м2 6,6 7,4 8,4 8,9 9,7 10,6 11,6
Цены на жилье1 р./м2 14 448 18 770 26 162 28 807 31 515 33 506 35 421
Стоимость рынка жилья, в том числе млрд р. 627 962,5 1 480 1 722 2 023 2 288 2 848
• вторичный рынок1 млрд р. 31,3 91 151,4 129,3 142,4 67 282
Государственные гарантии АИЖК*2 млрд р. 4,5 5,6 28 44 72 108 152
Уставный капитал АИЖК2 млрд р. 0,65 0,65 3.7 8.2 14,2 22,2 22,2
Процентная ставка1 % 15 14 11,8 11 10 9 7,9
Объем кредитов для застройщиков1 млрд р. % 0,9 0,7 0,5 0,5 0,5
Доля в стоимости рынка жилья % 0,9 0,7 0,5 0,5 0,5 0,5 0,46
*АИЖК - Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования.
1 Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России // Отчет фонда «Институт экономики города» и Центра стратегических разработок. Москва, март 2004 года / http:// www.urbaneconomics.ru
2 Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России // Материалы заседания Правительства Российской Федерации от 30 июня 2005 года / http://www.government.ru
2
ш
С
2
Инерционный
■ вариант
Проведение всех
—А- - реформ
Увеличение
—X- ■ строительства
Развитие рынка
-жилищных
кредитов
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
годы
Рис. 1. Варианты развития рынка жилья и рынка жилищных кредитов до 2010 года
Спрос на жилье, определяемый потребностью домохозяйств, имеющих средства и доходы, достаточные для приобретения жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов, составляет 25 процентов от общей потребности населения в жилье (378,6 млн кв. м). В ближайшие годы ожидается увеличение объемов строительства жилья. По инерционному варианту прогноза к 2010 году объемы ввода увеличатся с 36,25 (2003 г.) до 53 миллионов квадратных метров (в случае проведения всех реформ по развитию рынка доступного жилья - до 72 миллионов квадратных метров).
Несмотря на предпочтения населения приобретать готовое жилье, в структуре предложения жилья на первичном рынке доля готового жилья составляет лишь около 10 процентов1. Следовательно, для того чтобы выполнить задачу, поставленную в Национальном проекте, необходимо активизировать рынок жилищного строительства. Как следует из таблицы 1, для того чтобы в 2010 году довести объем рынка жилья, то есть суммарного объема продаваемого жилья на первичном, вторичном рынках и в процессе жилищного строительства, до 80,42 миллиона квадратных метров, необходимо построить 72,44 миллиона квадратных метров нового жилья и привлечь 7,98 миллиона квадратных метров
жилья с вторичного рынка. При этом общая стоимость рынка жилья, по прогнозным данным, составит 2 848 миллиардов рублей в ценах 2010 года. Из общего объема нового строительства 11,6 миллиона квадратных метров составит жилье для социальных категорий населения, а 60,84 миллиона квадратных метров будет реализовано на рынке. Стоимость этого жилья составит 2 155 миллиардов рублей.
Возникает совершенно закономерный вопрос - откуда возьмутся эти денежные средства? Разработчики пакета законов полагают, что основным источником финансирования приобретения жилья будет ипотечное кредитование. Однако в одобренной на заседании Правительства Российской Федерации 30 июня 2005 года «Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России» объем государственных гарантий для рефинансирования ипотечных кредитов суммарным итогом составляет всего 152 миллиарда рублей, из которых на 2010 год приходится только 44 миллиарда рублей (табл. 1). Это составляет всего 2 процента от стоимости жилья, предназначенного к реализации в указанном году. Еще 13,17 миллиарда рублей, или 0,6 процента, могут составить кредиты банков для застройщиков (табл. 1). Сумма недостающих для приобретения жилья средств -
2 098 миллиардов рублей, или 97,4 процента. До принятия пакета законов по рынку доступного жилья застройщики получали эти средства за счет продажи жилья на стадии строительства по договорам долевого участия. К началу 2004 года из 36,3 миллиона квадратных метров построенного жилья более 13 было приобретено по таким договорам. При увеличении к 2010 году темпов жилищного строительства до 72 миллионов квадратных метров по договорам долевого строительства могло бы быть построено до 26 миллионов квадратных метров жилья.
Важным источником финансирования жилищного строительства являлись накопительные схемы приобретения жилья через жилищно-строительные кооперативы. Однако после 1 апреля 2005 года в связи с введением в действие федеральных законов «Об участии в долевом строительстве жилых помещений и иных объектов недвижимости» и «О жилищных накопительных кооперативах» деятельность по привлечению средств населения в жилищное строительство стала гораздо более ограниченной. По данным Федеральной службы государственной статистики (Росстат), это привело к снижению объемов жилищного строительства на 15 процентов в первом квартале 2005 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Такая ситуация наблюдалась впервые за 10 лет. Для того чтобы разобраться в произошедшем, проанализируем данные о спросе населения на различные схемы приобретения жилья, а также данные о влиянии ипотечного кредитования долевых схем на развитие рынка доступного жилья.
Спрос населения на различные схемы улучшения жилищных условий
До начала активного обсуждения пакета законов о рынке доступного жилья и разработки Концепции Национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» фонд «Институт экономики города» провел исследование «Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России». Проведен-
ный в рамках этого исследования опрос населения показал, что улучшать жилищные условия путем приобретения или строительства жилья (включая участие в долевом строительстве) только за счет собственных средств намерены 19,4 процента опрошенных домохозяйств.
Для более детального анализа из всего числа респондентов были отобраны те (17,1 %), которые соответствовали минимально установленным в анкете требованиям по душевому доходу (не менее 15 тысяч рублей в месяц для Москвы и не менее 6 тысяч рублей в месяц для других регионов) и возрасту (21-50 лет) для получения жилищных кредитов и хотели бы приобрести или построить жилье самостоятельно либо с частичной помощью государства. Этим респондентам предлагалось ответить на вопрос, какие варианты использования финансовых механизмов приобретения жилья они предпочитают. Полученные ответы в графическом виде представлены на рисунке 2.
Как следует из полученных в ходе опроса данных, среди предлагаемых вариантов применения финансовых механизмов приобретения жилья большинство граждан (51,9 %) готовы использовать ипотечные жилищные кредиты на приобретение готового жилья; 9,2 процента респондентов хотели бы приобрести жилье с применением накопительных схем; 6,3 - готовы взять кредит на индивидуальное строительство жилья; 5,9 - ориентированы на жилищный кредит для участия в долевом строительстве жилья; 5,7 - предполагают принять участие в долевом строительстве многоквартирного дома; 11,2 - не хотят использовать ни один из предлагаемых вариантов финансирования, а 9,8 процента респондентов затруднились ответить на вопрос.
Следует обратить особое внимание на диаграмму, представленную на рисунке 2, поскольку, именно эта диаграмма фигурировала во всех докладах, посвященных обсуждению законов о рынке доступного жилья в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации, Совете Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, Кремлевском Дворце и в Центре стратегических разрабо-
7 9,8%
1 - ипотечный кредит на приобретение готового жилья
2 - накопительная система
3 - кредит на индивидуальное строительство
4 - ипотечный кредит на участие в долевом строительстве
5 - приобретение или строительство жилья только за счет собственных средств
6 - участие в долевом строительстве многоквартирного дома
7 - затруднились ответить
Рис. 2. Результаты опроса граждан о предпочтительных механизмах приобретения жилья
ток. Более того, на заседании Правительства Российской Федерации, состоявшемся 30 июня 2005 года, посвященном обсуждению «Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России», Министр экономического развития и торговли прокомментировал эту диаграмму следующим образом: «По данным опросов, более 50 процентов домохозяйств в России предпочитают использование ипотечного кредитования для целей улучшения жилищных условий».
На самом деле это не половина домохозяйств, а 51,9 процента от 17,1 процента опрошенных, подходивших по душевому доходу для получения жилищных кредитов, то есть всего 8,8 процента от общего числа опрошенных. Хотя в любом случае вызывает сомнение возможность человека, имеющего доход в 6 000 рублей, получить ипотечный кредит.
С этим результатом (8,8 %) полностью согласуются данные опроса, проведенного исследовательским холдингом «ROMIR Monitoring», - крупнейшей российской независимой исследовательской компании, спе-
циализирующейся на маркетинговых и социологических исследованиях. По итогам ежегодного экспертного опроса, проведенного российской Гильдией маркетологов, «ROMIR Monitoring» была признана лучшей исследовательской компанией России 2004 года. В ходе всероссийского опроса, который проводился в феврале 2005 года, уже после принятия законов о рынке доступного жилья, были проанализированы ответы 1500 респондентов в более чем 100 городах и населенных пунктах России на вопрос: «Скажите, пожалуйста, собираетесь ли Вы в ближайший год воспользоваться ипотечным кредитованием (предоставлением денежных средств на приобретение жилья)?». Полученные ответы проиллюстрированы на рисунке 3.
Результаты исследования показали, что подавляющее большинство респондентов (91 %) даже не задумываются о том, чтобы взять ипотечный кредит для улучшения своих жилищных условий; 3 процента опрошенных скорее склоняются к идее взять в банке кредит на покупку квартиры и 5 процентов респондентов заявили, что обязательно попробуют это сделать в ближай-
Рис. 3. Результаты опроса граждан о возможности использования ипотечного кредита для приобретения жилья
ший год. Таким образом, получается, что всего желающих взять ипотечный кредит (5 %) и склоняющихся попробовать это сделать (3 %) - 8 процентов (результат аналогичен результатам предыдущего исследования), но никак не половина российских домохозяйств.
Полученная цифра также хорошо согласуется с результатами исследования, проведенного маркетинговым агентством «Step by Step»: ипотечным кредитованием хотели бы воспользоваться 7,5 процента респондентов, имеющих доход до 500 долларов на человека3.
Но одного только желания получить ипотечный кредит недостаточно, потенциальному заемщику необходимо пройти собеседование в банке, процедуру оценки платежеспособности. На седьмом Конгрессе недвижимости были представлены результаты специального исследования, проведенного специалистами Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга, показывающие, сколько заемщиков обратилось в банк и сколько получило кредит в течение одного года (рис. 4): из 100 желающих получить ипотечный кредит после консультации по телефону только 8 процентов были приглашены на встречу в банк. Если это число принять за 100 процентов, то после встречи в банке и предварительного анализа платежеспособности только 20 процентов клиентов подают
документы на кредитный комитет (рис. 5). На кредитном комитете только в отношении
18 процентов заемщиков утверждается сумма кредита, после этого лишь 9 процентов клиентов находят квартиру, удовлетворяющую банк, из них 8 процентов проходят андеррайтинг квартиры и только 7 процентов получают ипотечный кредит. Исходя из этих данных, можно определить, что от общего числа граждан, желающих получить кредит, количество граждан, получивших его, составляет всего 0,56 процента. Если применить эту цифру к 8 процентам российских граждан, желающих принять участие в ипотечной программе, то получится, что только 0,044 процента населения соответствуют всем требованиям банков и реально могут получить ипотечный кредит. Безусловно, эта ориентировочная цифра, и для того чтобы проверить, насколько она близка к реальности, проанализируем данные, свидетельствующие о практике ипотечного кредитования в России.
Влияние ипотечного кредитования на рынок доступного жилья
За пять лет, прошедшие со дня принятия в 2000 году «Концепции по развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации», было построено около
2 000 000 квартир (табл. 2).
http://www.irn.ru/news/8998.html
3
120
100
80
60
40
20
0
100
8
1
□ входящие звонки в банк
■ клиенты, приглашенные на встречу в банк после консультации по телефону
120
100
80
60
40
20
0
Рис. 4. Данные о количестве граждан, приглашенных в банк для оформления
клиенты, приглашенные на встречу в банк
100
го о 00
9 8 7 I I I
клиенты, которые после встречи подают документы на кредитный комитет
клиенты, прошедшие андеррайтинг, кредитный комитет и получившие
утверждение суммы кредита IV клиенты, которые нашли вариант квартиры, устраивающий банк
I
III IV V VI
V
VI
клиенты, которые получили одобрение банка на подобранную квартиру (андеррайтинг квартиры)
клиенты, которые заключили сделку и получили кредит банка
Рис. 5. Данные о количестве заемщиков, получивших ипотечный кредит
Таблица 2
Количество квартир, приобретенных с использованием ипотечных кредитов
Всего построено квартир с 2000 по 2004 год4, из них: 2 055 000
• по договорам купли-продажи 350 000 17 %
• по договорам долевого участия 1540000 75 %
• по накопительным схемам жилищно-строительных кооперативов 47 000 2 %
Предоставлено квартир в регионах по ипотеке (по 2002 г.), из них: 40 000 1,95 %
• ипотечное жилищное кредитование 5 000 -
• ипотечные займы 10 000 -
• продажа в рассрочку (ипотека в силу закона) 25 000 -
Выдано ипотечных кредитов и займов за 2003 год 27 000 1,3 %
Выдано ипотечных кредитов и займов за 2004 год 46 000 2,2 %
Выдано ипотечных кредитов за три квартал 2005 года 43 000 2,1 %
Всего выдано ипотечных кредитов, из них: 156 000 7,6 %
• рефинансировано через АИЖК, в том числе 27 100 1,3 %
• кредитов на новые квартиры (7 % от рефинансированных) 1900 0,09 %
В Послании к Федеральному Собранию Президент Российской Федерации В.В. Путин отметил, что по состоянию на 2002 год 40 000 семей смогли приобрести квартиры с использованием механизмов ипотеки. По данным Ассоциации российских банков (АРБ) в 2003 году объем ипотечных кредитов составил 15 миллиардов рублей. К концу 2003 года общее количество квартир, приобретенных в регионах с использованием ипотеки, увеличилось до 67 000 квартир. В 2004 году было выдано 46 000 ипотечных кредитов, а за три квартала 2005 года еще 43 000 кредитов. Общее число квартир, приобретенных с использованием ипотечных схем, превысило 150 000. В 2004 году доля ипотечного кредитования в общем объеме сделок с недвижимостью не превышала 1 процента. По информации, предоставленной Центральным банком Российской Федерации, объем ипотечных кредитов на приобретение жилья, выданных банками в первом квартале 2005 года, превысил 4,7 миллиарда рублей, что составило 1,8 процента от общего объема потребительских кредитов, выданных физическим лицам. При средней величине кредита в 420 000 рублей за первый квартал было выдано 11 200 ипотечных кредитов.
На конец четвертого квартала 2005 года из общего числа реализованных с помощью ипотеки квартир Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) рефинансировано более 27 100 ипотечных
кредитов (1,3 процента от общего числа построенных за пять лет квартир) на сумму более 12 074 миллиарда рублей. Из этого количества 93 процента составили ипотечные кредиты, выданные на приобретение квартир вторичного рынка и только 7 процентов - на приобретение квартир первичного рынка. Таким образом, только 1 900 квартир (0,09 процента от общего числа новых квартир) было приобретено с использованием системы рефинансирования. По состоянию на конец декабря 2005 года из общего числа реализованных с помощью ипотеки квартир АИЖК рефинансировано 27 630 ипотечных кредитов на сумму 12 миллиардов 371 миллион рублей. Средняя сумма одного ипотечного кредита составила 420 тысяч рублей (или 15 тысяч долларов США).
Единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования действует в 86 субъектах Российской Федерации. В целях увеличения числа кредитов, выдаваемых АИЖК на первичном рынке, при формировании «Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России», одобренной на заседании Правительства Российской Федерации 30 июня 2005 года, АИЖК разработало предложения по постепенному увеличению числа кредитов, выдаваемых на приобретение квартир в новостройках (табл. 3).
Таблица 3
Планы по рефинансированию ипотечных кредитов на первичном рынке
Годы Количество кредитов, тыс. шт. Доля сделок с жильем на вторичном рынке, % Количество сделок на вторичном рынке жилья, тыс. шт. Количество сделок на первичном рынке жилья, тыс. шт.
2005 123 90 111 12
2006 344 80 275 68
2007 470 70 329 141
2008 617 60 370 247
2009 852 50 426 426
2010 1 011 40 404 607
4 Данные Федеральной службы государственной статистики.
Как ни странно, в Москве и Санкт-Петербурге, то есть в городах, имеющих самые большие рынки недвижимости и наибольшее (по уровню доходов) количество потенциальных заемщиков, сложилась неоднозначная ситуация с развитием ипотеки. Так, в 2003 году в Москве было зарегистрировано 343 000 сделок с жилой недвижимостью, из них с оформлением ипотеки - всего 1 471 сделка (0,42 %). По данным газеты «М2», по состоянию на июнь 2005 года на московском вторичном рынке продавцы лишь около
2 тысяч квартир были готовы реализовывать их с применением ипотечных схем. Это составляет менее 1 процента представленных на рынке квартир. Не случайно мэр Москвы прокомментировал работу Экспертного совета по развитию жилищной ипотеки в столице следующим образом: «Одна болтовня. Условия есть, а ипотеки нет»5.
Для Москвы развитие ипотеки крайне важно еще и потому, что в 2002 году Комплекс архитектуры строительства и реконструкции «запустил» программу межрегионального сотрудничества по распространению накопленного положительного опыта московского строительного комплекса по реализации инвестиционно-строительных проектов в 17 городах 10 регионов - Тамбове, Ярославле, Рыбинске, Курске, Туле, Орле, Калуге, Калининграде, Светлогорске, Пионерском, Якутске, Питкяранте (Республика Карелия), Касимове, Астрахани, Сочи, Пскове и Улан-Баторе. В том же году в Туле, Калининграде и Тамбове было введено 18 тысяч квадратных метров жилой площади. В 2003 году в Тамбове, Калининградской области, Ярославле, Орле, Курске, Тульской области, Пскове, Омске, Белгороде, Рязанской, Тверской, Владимирской областях, Якутске, Астрахани и Питкяранте было построено 284,8 тысячи квадратных метров жилья. В 2004 году мероприятия по реализации программы осуществлялись в 43 городах всех федеральных округов, и было введено в эксплуатацию 412,3 тысячи квадратных метров жилья. В 2005 году по программе было запланировано ввести 520 тысяч квадратных метров жилья.
5 http://www.burocrats.ru/credit/050826095748.html
В настоящее время в программе принимают участие более 20 ведущих инвестиционно-строительных компаний Комплекса архитектуры строительства и реконструкции города Москвы: Корпорация «Конти», ЗАО Компания «С-Холдинг», ЗАО «Глав-мосстрой-Инвест», Компания «Декра», Инвестиционная корпорация «Квартира.Ру», ОАО «Авгур Эстейт», ЗАО «СУ-155», ЗАО «Стройинвестрегион», Группа компаний «ПИК», ОАО «Моспромтсройматериалы» и другие известные компании. При реализации программы стало ясно, что уровень использования региональными строительными компаниями различных финансовых инструментов (банковских кредитов, займов и т. п.) очень низкий, к тому же у этих строительных компаний практически отсутствует опыт использования ипотечного кредитования. Московские компании и банки могли бы выступить инициаторами развития региональных ипотечных систем, но, как оказывается, сложности с ипотекой - и в самой Москве.
О реализации квартир первичного рынка с помощью ипотеки можно судить по данным, предоставленным ОАО «Центральная ипотечная компания», учредителями которой являются крупнейшие строительные организации города Москвы. За первое полугодие 2005 года этой организацией было выдано 185 ипотечных займов. За это же время ОАО «Ипотечная корпорация Московской области» выдала или выкупила у контрагентов 195 ипотечных займов и кредитов, а ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» - 148 кредитов. В Ленинградской области региональный ипотечный оператор пока не создан. Таким образом, четыре региона, ежегодный объем жилищного строительства в которых составляет более 30 процентов от всего российского рынка, за первое полугодие 2005 года через своих региональных ипотечных операторов выдали всего 528 ипотечных кредитов. Большая часть этих кредитов предназначена для приобретения квартир вторичного рынка, что имеет целый ряд негативных последствий для экономики в целом, а именно:
1)в регионах, активно развивающих ипотечное кредитование, «вымывание» квартир вторичного рынка приводит к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынках. Типичным примером может служить ситуация, сложившаяся в результате деятельности лидера регионального рынка ипотечных кредитов - «Уфимского городского агентства по ипотечному кредитованию». Итогом трехлетней работы агентства оказался 100-процентный рост цен на квартиры в городе Уфе. Аналогичная ситуация наблюдается и в целом ряде других регионов;
2) при покупке квартир вторичного рынка бюджеты всех уровней практически не получают доход от налогов, поскольку стоимость приобретаемых квартир, как правило, не превышает пороговой, с точки зрения налогообложения, суммы (1 миллион рублей);
3) в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации при приобретении квартиры получатели ипотечного кредита имеют право на налоговый вычет из подоходного налога. Предельный размер этого вычета составляет 130 000 рублей. При среднем размере кредита в 420 000 рублей суммарная величина налогового вычета может достигать 30 процентов от его величины. Именно эту сумму бюджеты недополучают от каждого выданного ипотечного кредита.
Получается парадоксальная ситуация: относительно богатая часть населения получает ипотечный кредит, который рефинансируется за счет гарантий федерального бюджета, и не платит в бюджет подоходный налог. При этом социальные категории населения, исходя из своих доходов, не могут воспользоваться этим кредитом, а местные бюджеты недополучают часть подоходного налога, который они могли бы использовать на строительство социального жилья.
Совершенно иная ситуация складывается, когда ипотечное кредитование осуществляется на стадии строительства. В качестве примера можно привести успешно завершившийся первый российско-венгерский проект по строительству жилого микрорайона в городе Новочебоксарске Чувашс-
кой Республики. В период с октября 2004 по июнь 2005 года в рамках проекта было построено 346 квартир общей площадью 18 970 квадратных метров. Стоимость построенных квартир составила 228 070 тысяч рублей. Уже в процессе строительства началась реализация квартир, 40 процентов которых было продано по ипотечной программе с рефинансированием через АИЖК, 30 процентов - по ипотечной программе «Молодая семья», 7 процентов - по социальной ипотечной программе, 20 процентов - по договорам долевого участия и
3 процента - по договорам социального найма. К моменту окончания строительства все квартиры были проданы. В результате реализации проекта и использования ипотечного кредитования на стадии строительства бюджет получил 46 миллионов рублей налогов, в том числе 23 миллиона - в федеральный бюджет, 16 миллионов - в региональный бюджет и 7 миллионов - в местный бюджет.
Подводя итоги анализу влияния ипотечного кредитования на рынок доступного жилья, можно сделать заключение о том, что за семь лет после вступления в действие закона об ипотеке и за пять лет после принятия Концепции по развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации ипотечное кредитование не стало локомотивом жилищного строительства, а кредиты на новое жилье составили 0,5 процента от общего числа построенных за это время квартир, из которых доля рефинансированных кредитов составила 0,09 процента. Наибольший экономический эффект дает использование ипотечного кредитования при строительстве нового жилья.
Основным фактором, который тормозит развитие ипотеки, по мнению руководителя АРБ, является проблема формирования долгосрочной ресурсной базы банков. В настоящее время денежные ресурсы, привлеченные банками на срок свыше 3 лет, составляют только 6 процентов банковских пассивов и 11,5 процента активов. Для обеспечения должного объема ресурсов необходимо включение в банковский оборот наиболее длинных ресур-
сов, в том числе ресурсов пенсионного фонда. О массовости ипотеки в нашей стране можно будет говорить лишь в том случае, если доля ипотечных кредитов в валовом внутреннем продукте (ВВП) России составит 5-7 процентов, но это может
случиться не ранее, чем в 2010 году. В настоящее время доля ипотечного кредитования в валовом национальном продукте (ВНП) России составляет менее 1 процента (в США - 55 процентов, Европе - 35 процентов).
Продолжение следует
