CC BY
82
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ РАЗВИТИЕ РОССИЙСКИХ РЕГИОНОВ -СТРАТЕГИЧЕСКОЕ НАПРАВЛЕНИЕ ПРИОРИТЕТНОГО НАЦИОНАЛЬНОГО ПРОЕКТА ПО ДОСТУПНОМУ ЖИЛЬЮ
Ерошенков К.М., кандидат экономических наук, Генеральный директор Экспертно-аналитического центра РАН Мутовин С.И., кандидат экономических наук, проректор Сибирского Федерального университета Рожков Г.В., кандидат социологических наук, Председатель Правления Экспертно-аналитического Центра РАН
Задача обеспечения граждан России доступным и комфортным жилье объявлена приоритетным национальным проектом. Для ее решения недостаточно возможностей точечной застройки, необходимы масштабные градостроительные программы. Для реализации таких программ в Москве не хватает земельных участков. Стратегический выход - в градостроительном развитии Московской области и других российских регионов. Наиболее перспективно региональное градостроительство в уздах ускоренного развития, формирование которых обусловливается основными тенденциями социально-экономического развития региона и России в целом.
Ключевые слова: региональные узлы ускоренного развития, градостроительные программы.
TOWN-PLANNING DEVELOPMENT OF THE RUSSIAN REGIONS -STRATEGIC DIRECTION OF THE PRIORITY THE NATIONAL PROJECT ON ACCESSIBLE HOUSING ACCOMMODATION
Eroshenkov K., Cand.Econ.Sci., the General director of the Ekspertno-analytical centre of the Russian Academy of Sciences Mutovin S., Cand.Econ.Sci., the pro-rector of the Siberian Federal university Rozhkov G., The candidate of sociological sciences, the Chairman of board of the Ekspertno-analytical Center of the Russian Academy of Sciences
The problem of maintenance of citizens of Russia accessible and comfortable habitation is declared by the priority national project. For its decision there are not enough possibilities of dot building, scale town-planning programs are necessary. For realisation of such programs in Moscow not hva-thaws the ground areas. A strategic exit - in town-planning development of Moscow Region and other Russian regions. The regional town-planning in bridles of the accelerated development which formation is caused by the basic tendencies of social and economic development of region and Russia as a whole is most perspective.
Key words: regional knots of the accelerated development, town-planning programs.
Жилищная проблема стоит перед 61% российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн кв. м, и, чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд надо увеличить на 46,1% [1]. Удовлетворению потенциального спроса на жилье препятствуют низкие объемы жилищного строительства, низкие объемы ипотечного жилищного кредитования, высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры1.
Основная цель приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»: формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания граждан. Задачи:
• создание условий для развития в жилищном секторе и повышения уровня обеспеченности населения жильем через увеличение объемов строительства жилья и необходимой коммунальной инфраструктуры, развитие финансово-кредитных институтов и механизмов;
• приведение существующего жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;
• обеспечение условий доступа населения к потреблению жилья и коммунальных услуг на уровне, соответствующим их платежному спросу и социальным стандартам.
В Национальном проекте планируется, что к 2010 году объемы жилищного строительства должны были увеличится как минимум на 26,6%, очередь на улучшение жилищных условий сократится до 7 лет, а ставки по ипотечным кредитам уменьшатся до 8% годовых (хотя с учётом происходящего экономического кризиса в заявленной цифре 8% уже можно сомневаться).
Приоритетами Национального проекта являются:
1. увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;
2. повышение доступности жилья;
3. увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры;
4. выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.
Для реализации приоритетов предусмотрены:
• государственная поддержка системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и развитие инфраструктуры рынка ипо-
течных ценных бумаг. Это позволит увеличить объем ипотечного кредитования и снизить процентную ставку;
• оказание государственной поддержки молодым семьям и молодым сельским специалистам в приобретении или строительстве индивидуального жилья с помощью ипотечных кредитов;
• снижение административных барьеров, предоставление государственных гарантий по кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой, субсидирование процентной ставки по таким кредитам;
• интенсификация выполнения государственных обязательств перед ветеранами и инвалидами, увеличение объемов социального жилья, предоставляемого муниципалитетами, предоставление военным и другим категориям граждан субсидий на приобретение жилья.
Для обеспечения людей недорогим жильем нужно, прежде всего, больше строить. Однако темпы строительства в настоящее время вообще замедлились вследствие финансового кризиса. Точечная застройка исчерпала себя и «не делает погоды» на строительном рынке, а масштабные проекты по строительству новых микрорайонов практически невозможно реализовать из-за отсутствия подготовленной коммунальной инфраструктуры. Наиболее существенные проблемы для крупномасштабного жилищного строительства:
• раздробленность земельных участков, которые могут быть использованы в жилищном строительстве;
• нехватка крупных частных инвесторов для образования эффективного частно-государственного партнерства по реализации больших проектов.
Для роста объемов жилищного строительства необходимо увеличение масштабов инвестиций. Мировой опыт показывает, что основным инструментом активизации инвестиционного процесса в жилищное строительство является ипотека. Острота жилищной проблемы такова, что спрос на жилье по мере роста реальных доходов населения будет неуклонно увеличиваться. Развитие системы ипотеки позволит выйти из «порочного круга», когда низкие объемы строительства поддерживают высокие цены на недвижимость, а рост стоимости жилья ограничивает платежеспособный спрос и сдерживает увеличение объемов строительства. Вместе с
1 В России он составляет 60%. Из общего количества аварий на водопроводных и канализационных сетях 53% происходят из-за их ветхости.
ростом ипотеки необходимо развивать инвестиционно-строительную деятельность и соответствующие кредитные механизмы. Поддерживая только рост ипотеки, можно подстегнуть уже имеющийся рост цен на рынке жилья. Важным является снятие всех препятствий с инвестиционно-строительной деятельности так, чтобы она в совокупности с ипотекой балансировала предложение и спрос на рынке жилья.
Для стимулирования крупномасштабного жилищного строительства необходимо одновременное выполнение [2] ряда условий:
• концентрация земельных ресурсов, обеспеченных инфраструктурой для жилищного строительства;
• концентрация инвестиционного капитала для организации эффективного частно-государственного партнерства;
• выбор места жилищного строительства там, где наиболее активно растет спрос на жилье, то есть в региональных узлах социально-экономического развития [3];
• наличие стратегической перспективы места застройки, позволяющей привлечь в качестве покупателей жилья большое число молодых специалистов, которые в будущем образуют большой пласт российского среднего класса, что значительно снижает риски инвестирования в жилищное строительство.
Ключевое значение для формирования рынка доступного жилья имеет решение задачи увеличения объемов жилищного строительства. Сфера жилищного строительства является сегодня основным ограничителем для формирования рынка доступного жилья. В течение 7 лет планировалось постоянное увеличение объемов строительства жилья: при инерционном сценарии - с 36,25 млн. кв. м в 2003 г. до 53 млн. кв. м в 2010 г. (то есть темпами 5 - 6% в год), и до 72 млн. кв. м (рост - 10%) - при оптимистическом сценарии. Однако начавшийся в 2008 году мировой финансовый кризис привел к серьезной остановке темпов строительства.
Помимо общих причин, связанных с существованием в строительстве временного лага, необходимого для реакции на увеличение спроса, жилищное строительства ограничивается возможностями по обеспечению земельных участков инженерно-технической инфраструктурой, а также готовностью банков кредитовать застройщиков. Максимальные прогнозируемые объемы строительства жилья обеспечены существующими и перспективными возможностями развития мощностей и сетей инженерной инфраструктуры от 94,2% в 2004 г. до 77,1% в 2010 г. Сейчас банки существенно ограничили выдачу кредитов застройщикам жилья в объемах. Тем не менее, даже такие темпы увеличения предложения жилья отстают от прогнозируемого увеличения спроса на него.
Проблемы активизации жилищного строительства:
• трудности, связанные с получением необходимых согласований и разрешений на осуществление строительства [4];
• низкий уровень доступности кредитных и иных источников финансирования строительства;
• низкий платежеспособный спрос населения на жилье;
• отсутствие достаточного количества земельных участков для строительства, обеспеченных необходимой инженерно-технической инфраструктурой;
• недостаточные возможности производственных мощностей;
• отсутствие достаточного количества участков для строительства;
• высокие налоги;
• недостаточный объем строительных материалов, удовлетворяющих ценовым и качественным потребностям.
В целях развития российских регионов необходимо перейти от малоэффективного выравнивания экономического развития регионов к созданию условий, стимулирующих субъекты Российской Федерации и муниципальные образования к мобилизации имеющихся ресурсов экономического роста. Это должно достигаться путем повышения эффективности государственного управления, формирования и развития производственных кластеров, совершенствования межбюджетных отношений, направленного на стимулирование проведения реформ в регионах.
Существует ряд проблем, связанных с имеющимися значительными диспропорциями между потребностями населения в жилье и возможностями приобретения жилья, отсутствием системы долгосрочного жилищного кредитования, недостаточными объемами жилищного строительства, не удовлетворяющими платежеспособный спрос населения, низким качеством жилищных и коммунальных услуг, высоким уровнем износа коммунальной инфраструкту-
ры, низкими темпами обеспечения граждан жилыми помещениями социального использования и исполнения государственных обязательств перед отдельными категориями граждан по обеспечению их жильем.
Международная миграция специалистов является одним из существенных источников увеличения человеческого капитала. Основным ресурсом в области миграции иностранных специалистов в среднесрочной перспективе являются страны СНГ, граждане которых в большинстве своем могут социализироваться в российском обществе, разделяют ценности российской культуры и знают русский язык. Меры по развитию постоянной иммиграции должны быть направлены на привлечение в страну квалифицированных специалистов.
Устойчивые и высокие темпы экономического роста невозможно обеспечить без развития рынка труда и создания условий для возникновения эффективных рабочих мест. Для этого следует обеспечить решение целого комплекса задач в различных областях экономики, в том числе задач, связанных с развитием эффективных трудовых отношений. Для развития рынка труда необходимо:
• совершенствовать трудовое законодательство Российской Федерации;
• способствовать мобильности рабочей силы;
• повышать занятость и качество оказания государственных услуг в сфере содействия занятости населения.
Развитие эффективных институтов взаимодействия государства и бизнеса является одним из важных условий формирования эффективной экономической политики, повышения инновационной активности, развития экономической и социальной инфраструктуры. К приоритетным направлениям частно-государственного взаимодействия относятся:
• производственная и транспортная инфраструктуры (строительство и эксплуатация дорог, электрических сетей, портов, трубопроводов);
• жилищно-коммунальное хозяйство.
Основной задачей Правительства Российской Федерации в сфере развития рынка недвижимости является вовлечение земли и недвижимости в хозяйственный оборот. В экономике развитых стран отношение капитализации рынка недвижимости к валовому внутреннему продукту достигает 100 процентов, что позволяет рынку недвижимости и строительной отрасли привлекать значительные инвестиции. В Российской Федерации отношение капитализации рынка недвижимости к валовому внутреннему продукту не превышает 4 процентов. Поскольку Российская Федерация обладает огромными земельными ресурсами, такой низкий уровень капитализации рынка недвижимости недостаточен.
В среднесрочной перспективе для достижения общенациональных целей на региональном и местном уровнях, независимо от уровня социально-экономического развития регионов, необходимо сосредоточиться на решении ряда основных задач:
• создание стимулов для внедрения инструментов стратегического планирования, развития механизмов частно-государственного партнерства на региональном и местном уровнях, в том числе при создании и развитии особых экономических зон и технико-внедренческих парков;
• создание системы образовательных проектов, направленных на подготовку высококвалифицированных специалистов;
• создание стимулов для реализации проектов по развитию социальной инфраструктуры на региональном и местном уровнях;
• определение кластеров, содействие кооперации организаций
- поставщиков оборудования, комплектующих, специализированных производственных и сервисных услуг, научно-исследовательских и образовательных организаций.
Достижение общенациональных целей на региональном и местном уровнях необходимо осуществлять с учетом особенностей территориального устройства России. Одной из задач региональной политики будет являться установление долгосрочных приоритетов территориального развития. Решение этой задачи должно быть направлено на более полный учет территориальных аспектов и проблем социально-экономического развития.
Реализация очередного этапа социально-экономических реформ в среднесрочной перспективе и масштабность поставленных общенациональных задач даже при наличии разработанной среднесрочной стратегии преобразований во многих случаях характеризуются многовариантностью принимаемых мер и, соответственно, неочевидностью их последствий. В этой связи в среднесрочной
перспективе необходимо расширение практики осуществления пилотных проектов по реализации реформ на региональном уровне с последующим распространением положительных результатов их осуществления. В ряде случаев будет осуществляться софинанси-рование пилотных проектов за счет средств федерального бюджета.
Пример применения эффективных подходов регионального развития дает Московская область. Выделение приоритетов в сохранении природно-экологического и историко-культурного каркасов определяет гуманитарную основу последующих преобразований, гарантирует защиту интересов населения в обеспечении благоприятной среды проживания. Намеченное ускоренное развитие узлов промышленных, складских, общественно-деловых, рекреационных, рекреационно-жилых, природно-ландшафтных и природно-рекреационных территорий опирается на реорганизуемый транспортно-коммуникационный каркас, в результате чего будут созданы сотни тысяч новых рабочих мест, десятки новых объектов социальной инфраструктуры. Социально-направленные преобразования в Московской области позволят сформировать в архитектурно-пространственной среде поселений комплексы социально-ориентированных объектов, гарантирующих реализацию прав граждан в сфере здравоохранения, образования, защиты прав социально незащищенных групп граждан, гарантировать свободу передвижения, занятость, условия для отдыха.
Движущей силой целенаправленных преобразований в пространственной организации территории Московской области должна стать интеграция магистральной автотранспортной сети в международные транспортные коридоры с учетом первоочередного, создания Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД) и перераспределения транзитных и грузовых транспортных потоков в обход г. Москвы.
Ввиду недостаточности государственных средств для реализации столь масштабных задач необходимо межгосударственное, государственное и частное партнерство, что обеспечит привлечение значительного объема инвестиций в течение ближайших лет для устойчивого градостроительного развития Московской области. Комплексная застройка в городах и других поселениях области, строительство современных высокотехнологичных предприятий, терминалов, объектов придорожного сервиса формируют крупный пакет инвестиционных проектов. Спланированная во времени, реализация этих проектов в увязке с созданием ЦКАД позволит сконцентрировать значительные средства для развития инженернотранспортной инфраструктуры.
Для полноценной интеграции в Европейскую транспортную систему необходима модернизация большинства дорог, создание фактически заново современной транспортной инфраструктуры. Строительство ЦКАД предусматривает реконструкцию участков Большого кольца и магистральных федеральных автодорог: «Беларусь», «Россия» и «Украина». Чтобы новое автомобильное кольцо стало первоклассной трассой, нужно расширить кольцевые дороги (сейчас они имеют по одной полосе в каждом направлении). Необходимо также соорудить двухуровневые развязки со всеми крупными радиальными магистралями, построить обходы ряда городов, обеспечить необходимое спрямление участков автодорог. На отдельных участках вдоль Центрального кольца возможно сооружение современных высокотехнологичных предприятий, грузовых терминалов, гостиниц, мотелей, гипермаркетов, объектов придорожного сервиса, что позволит создать новые рабочие места и увеличить налогооблагаемую базу. На пересечении Центральной кольцевой автомобильной дороги с федеральными и магистральными автодорогами естественным образом формируются крупнейшие узлы развития.
Узлы ускоренного развития промышленных, складских, общественно-деловых, рекреационных, рекреационно-жилых, природноландшафтных и природно-рекреационных функций опираются на реорганизуемый транспортно-коммуникационный каркас. Формирование узлов развития создает предпосылки для формирования высокоскоростных поперечных пассажирских связей (линии малого метро, монорельсовые дороги и т.д.), коренной реконструкции узловых сортировочных станций, реорганизации Московского железнодорожного узла, а также более эффективного использования системы кольцевого трубопроводного транспорта.
Существующая неоднородность в уровне социально-экономического развития территорий Московской области способствует концентрации инвестиционных потоков в строительство жилья,
торговых, промышленных и складских объектов в центральной части области, в районах, которые являются «донорами» и имеют стабильные бюджеты муниципальных образований. Наибольшая концентрация достигается в тех районах, скорость экономического развития которых значительно превышает средний темп. Такие районы становятся «локомотивами» развития всего региона. Предполагается создание и развитие узлов производственного и складского назначения в 40-50-километровой зоне от Москвы, взаимоувязанное с реконструкцией элементов транспортного каркаса первой очереди. Строительство ЦКАД повысит инвестиционную привлекательность Московской области, создаст предпосылки для развития производственных и складских центров, торгово-деловых комплексов. По экспертным оценкам, на прилегающих к ЦКАД территориях может быть создано не менее 300 тыс. новых рабочих мест. Активная реконструкция и развитие местной автодорожной сети позволит создать благоприятные условия для развития делового сектора экономики и высокотехнологичных производств на базе существующих городов науки и новых административных, общественно-деловых и рекреационно-жилых центров — узлов развития, в которых будут создаваться тысячи рабочих мест, как для занятых в основном секторе производства, так и в сфере обслуживания.
Литература:
1. Жилье: комплексный взгляд / Под общ. ред. В.М. Агапкина..
- М: А.В.Ч., 2001.
2. Абрамов С.И. Организация инвестиционно-строительной деятельности. - М: Центр экономики и маркетинга, 1999.
3. Рожков Г.В. Региональные зоны роста инновационной экономики. М.: МАКС Пресс, 2008.
4. Дмитриев А.В. Правовое регулирование городского землепользования в современных условиях. - М.: Спарк, 2004.
