CC BY
30
Развитие ЖКХ
ОРГАНИЗАЦИОННО-ФИНАНСОВЫЙ ИНСТРУМЕНТАРИЙ НАЦИОНАЛЬНОГО ПРОЕКТА:
РЕГИОНАЛЬНЫЕ, МУНИЦИПАЛЬНЫЕ, ЦЕЛЕВЫЕ ПРОГРАММЫ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
А.И. ГОНЧАРОВ,
доктор экономических наук, доктор юридических наук, профессор
О.И. БАРКОВА
Всероссийский заочный финансово-экономический институт (филиал в г. Волгограде)
Официальный «старт» реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» был дан Указом Президента РФ от 21 октября 2005 г. № 1226, которым было утверждено «Положение о Совете по реализации приоритетных национальных проектов». В официальных комментариях указываются следующие факторы, которые обусловили возможность устремления к важнейшим национальным приоритетам именно через систему национальных проектов1.
Во-первых, это наличие свободных финансовых ресурсов, которые в значительном объеме могут быть направлены на решение социальных и иных общегосударственных задач при управляемых инфляционных рисках.
Во-вторых, укрепление федеральной государственной власти, создавшей административные возможности эффективной реализации приоритетных национальных проектов, в частности через согласованные действия всех ветвей и уровней государственной власти «по вертикали».
В-третьих, переход к трехлетнему циклу бюджетного планирования, в результате которого социально-экономические программы и проекты получают необходимые гарантии бюджетного финансирования не на один год, а в среднесрочной перспективе.
С другой стороны, следует признать, что, например, в конце 2007 г. нет четких свидетельств
1 www. гost. ги
того, что нацпроекты — не временная кампания периода финансового благополучия в начале XXI в. в России, а мощный импульс, новый подход к организации управления и бюджетирования важнейших направлений государственной экономической и социальной политики.
Основным методологическим вопросом в настоящее время остается проблема разграничения национального проекта и традиционных мер финансирования наиболее важных отраслей экономики и социальной сферы. Как известно, средства на жилищное строительство, развитие здравоохранения, образования, сельское хозяйство выделялись и ранее, и в немалых объемах. Широкомасштабно апробирована в России система подготовки и реализации федеральных и региональных, муниципальных целевых программ, многие из которых (в том числе, действующие) затрагивали и затрагивают отрасли экономики и социальной сферы, на которые теперь, сверх действующих программ, нацелена система национальных проектов.
Национальный проект, по характеру близкий к программно-целевым методам управления и финансирования, требует существенных новаций в организации его финансового обеспечения, в аспектах прозрачности и целеориентированнос-ти, а также высокой эффективности расходования затрачиваемых средств. При этом переход к программно-целевым методам финансирования не самодостаточный и замкнутый пакет реформ. Такой переход выступает, скорее, проекцией на
бюджетный процесс более глубоких и разносторонних изменений в сфере государственного и муниципального управления экономикой в целом. Можно сказать, что современные инструменты финансового обеспечения строительства жилья могут полноценно утвердиться и показать свою высокую эффективность только в контексте изменений во всей системе государственного управления, предполагающих переход к программно-целевому методу решения важнейших задач.
Данный метод управления достаточно широко применяется в виде целевых федеральных, президентских, адресных инвестиционных программ. Активно используется программный метод управления в регионах, а в отдельных случаях — и на муниципальном уровне. Однако до настоящего времени федеральные и субфедеральные программы при всей их важности были нацелены на решение локальных, более частных проблем, вследствие чего финансирование таких программ играло подчиненную роль. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» сможет существенно изменить подобную ситуацию, если мероприятиям, реализуемым в рамках проекта, будет последовательно придан статус основного вектора управленческого воздействия и финансового обеспечения решения важнейшей социально-экономической проблемы страны и статус главного организационно-финансового механизма взаимодействия федерального, регионального и местного уровней «вертикали» власти.
Жилищное строительство в регионах. Одной из приоритетных задач национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в настоящее время является увеличение объемов жилищного строительства и создание условий для того, чтобы сделать это жилье доступным по цене. Например, в Волгоградской области показатель годового объема ввода жилья в 2006 г. (616,7 тыс. кв. м) перевыполнен и фактически составил 636,1 тыс. кв. м (рис. 1).
С учетом корректировки целевых показателей годовой объем ввода жилья в 2007 г. определен в объеме 745,2 тыс. кв. м общей площади; количество семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством, улучшивших жилищные условия в 2007 г., составит 249 семей2.
2 Здесь и далее фактические количественные и финансовые
параметры по Волгоградской области приводятся по документальным источникам, полученным в Архиве Аппарата Главы Администрации Волгоградской области.
640
635 630 625 620
615--
610 -605 J-----
План Факт
Рис. 1. Годовой объем ввода жилья в 2006 г. в Волгоградской области (тыс. кв. м.)
В развитие федеральной целевой программы «Жилище» в регионе утвержден Закон Волгоградской области от 9 января 2007 г. №1404-0Д «Об областной целевой программе «Жилище» на 2007—2010 гг.» (далее — ОЦП). Программа включает в себя семь подпрограмм: «Обновление градостроительной документации о градостроительном планировании территорий городских и сельских поселений Волгоградской области», «Создание информационных систем обеспечения градостроительной деятельности на территории Волгоградской области», «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального хозяйства Волгоградской области» на 2007—2010 гг., «Переселение граждан, проживающих на территории Волгоградской области, из ветхого и аварийного жилищного фонда» на 2007 — 2010 гг., «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства на территории Волгоградской области до 2010 г.», «Молодой семье — доступное жилье» на 2007—2010 гг., «Развитие системы жилищного кредитования на территории Волгоградской области» на 2007—2010 гг.
Рассмотрим далее организационно-финансовый инструментарий по направлению «Повышение доступности жилья», которое включено в национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
1. Субсидирование молодых семей при приобретении жилья.
В Волгоградской области по указанному направлению реализуется федеральная целевая программа «Жилище», подпрограмма «Обеспечение
1200 -
1000 ----
800 -600 ---- -
400 --
200 0
На 01.09.2007 г . 2008 г.
Рис. 2. Количество семей получивших субсидии по областной программе «Молодым семьям — доступное жилье»
28,74% Федеральные средства
Средства областного бюджета
Рис. 3. Процентное соотношение федеральных и региональных средств в программе «Молодым семьям — доступное жилье»
жильем молодых семей». До 2010 г. будут обеспечены жильем 4,3 тыс. молодых семей. Государственная бюджетная поддержка осуществляется в форме предоставления субсидий молодым семьям, признанным нуждающимися в жилых помещениях. Например, в 2006 г. 504 молодые семьи улучшили жилищные условия. Из федерального бюджета и бюджета области выделено 99,75 млн руб., в том числе3: субсидии — 118 молодым семьям (федеральный бюджет — 6,8 млн руб., областной бюджет — 18,5 млн руб.); льготные займы — 85 молодым семьям на сумму 28,3 млн руб.; субсидии за счет средств бюджета области — 301 молодой семье на сумму 46,2 млн руб.
В подпрограмме «Молодой семье — доступное жилье» ОЦП «Жилище» на 2007—2010 гг. предусматривается оказание государственной финан-
3 Архив Аппарата Главы Администрации Волгоградской области.
совой помощи молодым семьям при покупке или строительстве жилья.
В 2007 г. за счет субсидий из бюджетов всех уровней более 600 молодых семей Волгоградской области улучшат свои жилищные условия путем приобретения отдельных жилых помещений (квартиры, собственные дома). На эти цели предусматривается из федерального бюджета — 31,6 млн руб., из бюджета области — 90,5 млн руб.
Комитет по делам молодежи Администрации Волгоградской области выиграл конкурс на участие в реализации в 2008 г. программы «Обеспечение жильем молодых семей» в федеральной целевой программе «Жилище» на период 2008 — 2010 гг., который проводился Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. В рамках софинансирования программы «Обеспечение жильем молодых семей» в 2008 г. будут выделены средства федерального бюджета в сумме 75 млн руб. Участие региона составит 186 млн руб. Эти средства предусмотрены в трехлетнем бюджете области. Деньги будут направляться на субсидии молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, для строительства или приобретения жилья. Объем государственной поддержки в 2008 г. превысит уровень 2007 г. почти в 2 раза4. По предварительным расчетам, жилищные субсидии смогут получить 1 017 молодых семей Волгоградской области (рис. 2, 3).
В числе рассматриваемых инструментов по направлению «Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования» важное место занимает:
2. Развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.
На территории Волгоградской области действуют три специализированных фонда жилья и ипотеки, которые являются региональными операторами ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»: Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки; МУП «Ипотечная жилищно-правовая компания г. Волжского»; ОАО «НВС-холдинг».
В составе коммерческих банков, которые масштабно ведут жилищное кредитование в 2007 г. на территории Волгоградской области: ОАО «Кор»; ОАО «Русский Южный банк»; ОАО АКБ «Волго-промбанк»; Волгоградский филиал ОАО МАКБ «Возрождение»; Волгоградское отделение № 8621 Сбербанка России; Волгоградский филиал ОАО «ТрансКредитБанк» в г. Волгограде; Филиал ЗАО
4 Субсидии молодым семьям //Домино-Недвижимость. 2007. № 36. С. 12.
«Внешторгбанк Розничные услуги» в г. Волжском; Филиал АКБ ОАО «Московский Деловой Мир» в г. Волжском; Филиал № 9 КБ ОАО «Центр-Инвест» в г. Волгограде; Волгоградский филиал АКБ ЗАО «ТУСАР»; Волгоградский филиал ОАО АКБ «РОСБАНК»; Филиал АКБ ОАО «БИН-Волгоград»; Волгоградский филиал ЗАО «Балтийский Банк»; Филиал «Волгоградский» АБ ОАО «СОБИНБАНК».
Соглашением от 16 марта 2006 г. о взаимодействии Министерства регионального развития РФ и Волгоградской области по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» объем выдаваемых ипотечных жилищных кредитов и займов в 2007 г. предусмотрен в сумме 736,4 млн руб. (в 2006 г. — 526,7 млн руб.). В течение I квартала 2007 г. объем жилищных кредитов (займов) составил 429,079 млн руб. (за 2006 г. выдано — 3 280 млн руб.), в т. ч. рефинансировано ипотечных жилищных кредитов через ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» — 257,374 млн руб. (за 2006 г. — 1 206 млн руб.).
Волгоградским областным фондом жилья и ипотеки в I квартале 2007 г. выдано займов и рефинансировано ипотечных жилищных кредитов (через банки), всего на сумму 140,151млн руб. (за 2006 г. — 400,728 млн руб.), в т. ч.: предоставлено займов на строительство или приобретение жилья гражданам на сумму 8,727 млн руб. (за 2006 г. — 54,875 млн руб.); рефинансировано ипотечных жилищных кредитов (через банки) на сумму 131,424 млн руб. (за 2006 г. - 345,853 млн руб.).
За счет кредитных средств в I квартале 2007 г. улучшили свои жилищные условия 607 семей (за 2006 г. - 3 731семья).
Практическое направление «Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» в рамках федеральной целевой программы «Жилище», подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» следует тоже включить в рассматриваемый инструментарий:
3. Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях увеличения объемов жилищного строительства (дополнительный ввод жилья).
В рамках указанного направления предусматривается обеспечить опережающее развитие коммунальной инфраструктуры для увеличения объемов жилищного строительства, снижения
стоимости строительства инженерных сетей, сокращения сроков строительства жилья, привлечения частных инвестиций в жилищное строительство. За счет средств федерального бюджета планируется предоставление государственных гарантий и субсидирование процентов по банковским кредитам, направляемым на финансирование строительства инженерной инфраструктуры по проектам, прошедшим конкурсный отбор в Росстрое.
По результатам отбора на 2007 г. отобрано 5 проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой в г. Волгограде и г. Волжском с общей площадью жилья на этих участках — 798,3 тыс. кв. м, в том числе:
1) «Обеспечение земельного участка коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства 131 микрорайона г. Волгограда Волгоградской области» (стоимость строительства коммунальной инфраструктуры — 526,6 млн руб., ввод жилья — 222,3 тыс. кв. м);
2) «Малоэтажная жилая застройка по ул. Родниковая в Советском районе г. Волгограда» (стоимость строительства коммунальной инфраструктуры — 718,8 млн руб., ввод жилья — 276 тыс. кв. м);
3) «Обеспечение земельного участка коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства 14-го микрорайона городского округа—город Волжский Волгоградской области» (стоимость строительства коммунальной инфраструктуры — 314 млн руб., ввод жилья — 120 тыс. кв. м);
4) «Обеспечение земельного участка коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства 32а микрорайона городского округа — г. Волжский Волгоградской области» (стоимость строительства коммунальной инфраструктуры — 258 млн руб., ввод жилья — 80 тыс. кв. м);
5) «Обеспечение земельного участка коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства 38-го микрорайона городского округа — г. Волжский Волгоградской области» (стоимость строительства коммунальной инфраструктуры — 334 млн руб., ввод жилья — 100 тыс. кв. м).
Проекты вошли в число победителей конкурсного отбора на участие в 2007 г., проведенного Рос-строем 28 марта 2007 г. В бюджете Волгоградской области на 2007 г. финансирование субсидий на погашение процентов по кредитам предусмотрено в сумме 30 млн руб.
Следует также принять во внимание вопросы обновления и оздоровления жилищно-коммунального хозяйства региона. Здесь в организационно-финансовый инструментарий должна быть включена:
4. Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры с целью снижения уровня износа коммунальной инфраструктуры.
В 2006 г. за счет государственных капвложений в рамках мероприятий областных и федеральных целевых программ на строительство объектов коммунального назначения на территории Волгоградской области направлено 106 млн руб. из федерального бюджета, 98,6 млн руб. — из бюджета области. В результате реализации мероприятий по энерго- и ресурсосбережению на сумму 178,2 млн руб. установлено более 1,5 тыс. новых энергоэффективных котлов, 125 приборов учета, осуществлена замена дренажных систем, реконструированы 11 котельных, 63 водозаборные скважины.
В 2007 г. на модернизацию объектов коммунальной инфраструктуры предусмотрено 166,0 млн руб., в том числе из федерального бюджета — 9 млн руб., из бюджета области — 157 млн руб. На энерго-и ресурсосбережение в жилищно-коммунальном хозяйстве Волгоградской области в бюджете области предусмотрено 114,161 млн руб., внебюджетных средств будет привлечено в пределах 48,5 млн руб.
По направлению «Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленным федеральным законодательством» в рамках федеральной целевой программы «Жилище», подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленным федеральным законодательством» можно выделить:
5. Предоставление субсидий на приобретение жилья категориям граждан, установленным федеральным законодательством.
В 2006 г. в Волгоградской области получили жилищные сертификаты следующие категории граждан: уволенные с военной службы и приравненные к ним лица — 33 сертификата на сумму 25, 5 млн руб.; участники ликвидаций последствий радиационных аварий и катастроф — 13 сертификатов на сумму 10,51 млн руб.; выехавшие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей — 2 сертификата на сумму 0,77 млн руб.; вынужденные переселенцы — 17 сертификатов на 9,03 млн руб.
В 2007 г. уточнена численность граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, состоящих на учете в муниципальных районах
(городских округах) Волгоградской области по следующим категориям граждан:
• уволенные с военной службы и приравненные к ним лица — 1 250 семей. Заявили об участии в программе 111 семей, выдано 43 сертификата на сумму 33,81 млн руб., оплачено — 28 на сумму 22,3 млн руб.;
• участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф — 674 семьи. Заявили об участии в программе 252 семьи, выдано 16 сертификатов на сумму 12,26 млн руб., оплачено — 5 на сумму 4,55 млн руб.;
• выехавшие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей — 203 семьи. Заявили об участии в программе 108 семей, выдано 2 сертификата на сумму 0,77 млн руб.;
• вынужденные переселенцы — 1 279 семей. Заявили об участии в программе 642 семьи, выдано 19 сертификатов на сумму 10,5 млн руб., оплачено — 6 на сумму 3,35 млн руб. Особо важным с социально-этических позиций является:
6. Обеспечение жильем ветеранов и инвалидов. В регионе сформирован и утвержден сводный
список ветеранов, инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, имеющих право на получение жилья в соответствии с Федеральным законом «О ветеранах» и Федеральным законом «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» в количестве 2 899 семей. В 2007 г. будут выделены субсидии на приобретение жилья 120 гражданам на сумму 30,9 млн руб.
Не менее актуальным мероприятием организационно-финансового инструментария национального проекта в Волгоградской области стало:
7. Переселение жителей из ветхого и аварийного жилого фонда.
На территории области с 2003 г. решается задача переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Площадь ветхого и аварийного фонда составляет 1,2 млн кв. м (около 2,2 % общей площади жилищного фонда).
В 2006 г. из областного бюджета выделено 15,6 млн руб. на продолжение строительства жилья в г. Калач-на-Дону и пос. Лог. На 2007 г. предусмотрено в бюджете области 27,2 млн руб., что позволит переселить из ветхого жилья 27 семей.
Финансирование национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» по Волгоградской области за I квартал 2007 г. составило: из федерального бюджета — 5,06 млн руб. (за 2006 г. — 100,2 млн руб.); из бюджета области — 12,11 млн руб. (за 2006 г. — 82,4 млн руб.).
По нашему мнению, показанный инструментарий является практически унифицированным для всех российских регионов, что будет подтверждено далее. Бесспорно, что наиболее действенным в его составе является ипотечное кредитование жилищного строительства.
Первоначально ипотечное кредитование получило развитие именно в регионах, где в рамках программы федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию были сформированы специализированные некредитные организации — региональные операторы, которые в настоящее время выполняют функции координаторов региональных систем ипотечного кредитования.
Волгоградская область, например, еще десять лет назад начала внедрять систему ипотечного кредитования. В целях государственной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в области были приняты законы Волгоградской области «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Волгоградской области», «О поддержке органами государственной власти и местного самоуправления молодых семей в улучшении жилищных условий на территории Волгоградской области», др. Кроме того, в регионе созданы специализированные структуры, в т. ч. Волгоградский фонд поддержки индивидуального жилищного строительств на селе. В 1999 г., после принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», фонд был преобразован в Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки. В г. Волжском Волгоградской области для реализации программ ипотечного кредитования было создано МУП «Ипотечная жилищно-правовая компания города Волжского»5.
Как было отмечено, в области растут объемы строительства. Ежегодное увеличение объемов вводимого жилья на 18—20 % — непременное условие участия каждого региона в приоритетном национальном проекте. Показатель роста объемов вводимого жилья в регионе на 10—15 % выше среднего по России6. К 2015 г. Волгоградская область выйдет на объемы вводимого жилья свыше 2 млн кв. м ежегодно.
Мы полагаем, для дальнейшего увеличения объемов строительства жилья необходимо работать в двух направлениях. Во-первых, наиболее острыми
5 Плотников А. О привлечении ипотечных кредитов для реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» в Волгоградской области. // Бюджет. 2006. № 10. С. 36.
6 «Перспективы строительства». // Домино-Недвижимость. 2007. № 36. С. 2.
являются вопросы получения разрешительных документов застройщиками. Необходимо, чтобы документы оформлялись и получались в одном месте по принципу «одного окна» 7. Во-вторых, требуется расширение частно-государственного (частно-муниципального) партнерства с такими финансово-промышленными группами, как «АФК—система», «Синара», «Ренова — стройгрупп», «Конти» и др8.
Городом Волгоградом до конца 2007 г. будут проведены аукционы по участкам комплексной жилой застройки «Родниковая» (300 тыс. кв. м.) и «Междуречье» (560 тыс. кв. м). Сумма инвестиций может составить 500 млн долл. Один из участков из комплекса «Родниковая» в августе 2007 г. закреплен за компанией «Мегастрой», которая получила статус участника национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Российская Федерация — огромная страна, которая включает в себя восемьдесят восемь регионов. И каждый регион отличается от всех остальных, с точки зрения уровня доходов населения, численности населения, обеспеченности жильем, ситуацией на рынке недвижимости. В целом по стране за 7 мес. 2007 г. построено на 35 % жилья больше, чем за аналогичный период прошлого года9.
Если провести обзор рынка недвижимости в регионах, то можно отметить, что, несмотря на всю разницу между регионами, у периферийных рынков недвижимости гораздо больше сходства друг с другом, чем у любого из них с московским. В большинстве регионов сегодня практически отсутствует элитный сектор жилья10. В Московском регионе рынок недвижимости оценивается в условных единицах, в регионах этот же рынок оценивается в валюте РФ. Но во всех регионах явно видна тенденция роста цен на жилье. Остановимся на ситуации в некоторых из них.
Екатеринбург — один из лидеров по темпам роста рынка жилья в 2006 г. Он самый закрытый для иногородних ивестиционно-строительных компаний. До 90 % новостроек принадлежит одному застройщику — «Автостройкомплекту», который
7 Каменова Н. Волгоград в строительных кранах, как ежик в иголках // Вести. 2007. № 8. С. 3.
8 «Жилая застройка Волгограда» //Домино-Недвижимость. 2007. № 36. С. 4.
9 За первые 7 месяцев 2007 г. построено 21,2 млн кв. м жилья. Реализация национального проекта «Доступное жилье» (Обзор СМИ 6 — 12 августа).
10 Элитный сектор жилья в регионах составляет около 5 — 7 % рынка.
См. подробно: Шехова А. Дорого и сердито. // Д — штрих. 2007. №11. С. 43.
поднял цены за 2006 г. с 30 до 56 тыс. руб. за кв. м, на сегодняшний день стоимость 1 кв. м составляет 70—73 тыс. руб.
Казанский рынок недвижимости представлен малометражным жильем разного типа. Рынок комнат по объему здесь равен рынку квартир. У местных жителей денег на приобретение жилья недостаточно, поэтому до 50 % сделок на рынке жилья совершают приезжие из соседних регионов.
В Новосибирске практически отсутствует городское социальное жилье, поскольку город имеет дефицитный бюджет и мэрия не может стимулировать строительство массовым городским заказом. В результате, 95 % строящегося жилья выводится на рынок.
Красноярск из исследуемых региональных центров стал первым, где ипотека изменила структуру спроса и соединила доступность жилья с его комфортностью. В связи с ростом ипотечных кредитов спрос сдвинулся в сторону двух-, трехкомнатных квартир. На рынке образовался даже дефицит новых готовых квартир с зарегистрированным правом собственности11.
Правительством Челябинской области в 2002 г. создано ОАО «Южно-уральское агентство по ипотечному жилищному кредитованию». На момент создания уставный капитал составлял 8 млн руб., в 2007 г. равен 1 008 млн руб. С 2003 г. агентство является региональным оператором федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в Челябинской области и развивает схему ипотечного кредитования по федеральным стандартам. В данной схеме основными участниками ипотечного рынка являются первичные кредиторы, страховые оценочные компании, они выполняют следующие функции.
Банки — первичные кредиторы — выдают ипотечные кредиты и являются первичными владельцами стандартных закладных.
Страховые компании осуществляют обязательное страхование заемщика (страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, предмета ипотеки и по желанию участников кредитной сделки — страхование титула собственности12).
Оценочные компании производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения ипотеки.
Агентство выкупает у банков закладные, оформленные заемщиком в пользу банка, и формиру-
11 Шехова А. Дорого и сердито. // Д — штрих. 2007. № 11. С. 45.
12 Страхование титула собственности — страхование риска
утраты права собственности.
ет пулы закладных для передачи федеральному Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, тем самым давая возможность развивать розничный бизнес по выдаче кредитов в условиях долгосрочных ресурсов. Система рефинансирования позволяет обеспечить равномерное перераспределение капитала с финансового рынка страны в банковский сектор, далее — в виде ипотечных кредитов — населению.
В 2004 г. Агентством запущен механизм финансирования строительства объектов жилой недвижимости. В рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» агентство инвестирует средства в строительство объектов жилой недвижимости в Челябинской области. Причем список объектов согласовывается наблюдательным советом агентства. Цена такого жилья на 10 — 15 % ниже средних цен на рынке13.
В Ростове-на-Дону уникальность рынка жилья в том, что здесь половина городского жилья — частные домовладения. Среди новостроек почти отсутствует элитное жилье ввиду низкого спроса. Двух-, трехкомнатная квартира стоит примерно столько же, сколько двух-, трехэтажный дом. Ростовская область активно участвует в исполнении федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 гг. в части мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан с помощью государственных жилищных сертификатов.
В области существует программа государственной поддержки приобретения жилья, которая предусматривает предоставление бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья, а также для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья. Оказывается дополнительная государственная поддержка отдельным категориям граждан (государственным и муниципальным служащим, работникам государственных и муниципальных предприятий и др.) по улучшению жилищных условий, ведется строительство жилья для работников областных и муниципальных организаций бюджетной сферы.
Реализуется также целевая программа «Социальное развитие села в Ростовской области до 2008 г.», которая предусматривает выдачу бюджетных субсидий для оплаты части стоимости строительства гражданам, проживающим в сельской местности, молодым семьям и молодым специа-
13 Дятлов В. Объемы кредитования выросли в пять раз. // Бюджет. 2006. № 10. С. 35.
листам14. Например, на основании отдельного областного закона в 2007 г. за счет средств областного бюджета производится приобретение жилья для многодетных семей, в составе которых имеются дети-близнецы (трое и более).
В г. Владимире Владимирской области в начале 2003 г. более 16 тыс. семей числились в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий. 40 % из них стояли на очереди более 10 лет, и только 0,5 % из общего числа ежегодно могли реально улучшить свои жилищные условия. В этот же период достаточно быстрыми темпами шла приватизация жилья, а значит, и формирование вторичного рынка недвижимости. Городскими властями был создан Владимирский городской ипотечный фонд. Также была принята городская программа ипотечного жилищного кредитования «Жилье в кредит»; утверждены нормативные документы, определяющие городские стандарты предоставления льготных кредитов: под 7 % годовых на срок до 10 лет15.
В феврале 2006 г. Владимирский городской ипотечный фонд стал региональным оператором по всей Владимирский области и в 2007 г. им уже выдано кредитов на сумму более 277 млн руб. Договоры на улучшение жилищных условий путем ипотечного кредитования заключили свыше 500 семей. Оформлено свыше 400 ипотечных кредитов на покупку вторичного жилья, причем граждане уже проживают в этих квартирах и стали их собственниками. Ежемесячный объем выдаваемых ипотечных кредитов превысил 30 млн руб. По динамике выдачи займов фонд занял третье место в Центральном федеральном округе.
Во Владимирской области идет активное коттеджное строительство. В 2006 г. в городской округ вошли несколько деревень и поселков. В двух новых районах будут отводиться места для индивидуальной застройки. Планы развития предусматривают возводить жилье целыми микрорайонами и отказаться от точечной застройки, более 60 % жилья будет строиться по новым технологиям, пятиэтажные дома начнут уступать место коттеджным и усадебным районам16.
Жилищное строительство в столице. В 1998 г. правительством Москвы был разработан и принят первоначальный вариант концепции развития ипотечного кредитования. Она предусматривала
14 Кобзарь А. Г. Жилищный вопрос: социальная поддержка плюс структурные реформы. // Национальные проекты. 2007. № 7. С. 18.
15 Борисов Ю. Жить — не тужить. В своей квартире. // Национальные проекты. 2007. № 7. С. 29.
16 Борисов Ю. Указ. соч. Там же.
двухуровневую систему ипотечного кредитования, рефинансирование кредитных организаций на вторичном рынке через регионального оператора столицы. В 2001 г. были внесены существенные изменения. Большой вклад в развитие московской ипотеки внес закон г. Москвы от 31 марта 1999 г. №11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного кредитования в городе Москве», определяющий основные принципы построения и функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в столице при прямом участии города. В развитие этого закона в городе был создан региональный оператор вторичного рынка — коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» (КБ «МИА»). Также были разработаны стандарты ипотечного кредитования и уступки кредитов банками, реализована двухуровневая модель ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование кредитных организаций на вторичном рынке ипотечных кредитов через КБ «МИА», были представлены государственные гарантии г. Москвы по ипотечным облигациям КБ «МИА» в размере 2,2 млрд. руб17.
Уполномоченные банки сотрудничают со столичными властями, участвуя в реализации городских программ, являются банками — партнерами правительства Москвы. Несмотря на то, что в настоящее время насчитывается лишь 28 уполномоченных банков правительств Москвы, на них приходится более 50 % активов всей российской банковской системы18.
Москва остается одним из немногих регионов, который предоставляет очередникам бесплатное жилье. Город также сокращает число нуждающихся путем выдачи целевых безвозвратных субсидий для приобретения жилья. В 2005 — 2006 гг. была разработана программа социальной ипотеки для удовлетворения жилищных нужд очередников. Данная программа включает две схемы. По первой — город выступает в качестве заказчика строительства и предлагает очередникам приобрести у него жилье по себестоимости с использованием ипотечного кредита. В результате, очередник приобретает жилье по цене в 3 раза ниже рыночной, а город возвращает вложенные в строительство бюджетные денежные средства. Партнером правительства Мос-
17 «Организационное и финансовое обеспечение развития жилищного ипотечного кредитования в Москве». // Бюджет. 2006. № 10. С. 28.
18 Логинов И. Ипотека может быть доступной? // Бюджет. 2006. № 10. С. 38.
квы в такой схеме является КБ «МИА», который выдает кредиты очередникам под 10,5 % годовых. Недостатком является ограниченность выделенных на строительство бюджетных средств. Вторая схема основана на привлечении банков, которые предоставляли бы очередникам ипотечные кредиты на покупку жилья на рынке. Город готов дать очередникам безвозмездные субсидии на первоначальный взнос. Но данная схема пока не работает, поскольку препятствием является трудность оценки банками перспектив своего участия в данной программе. Это обусловлено двойственной ролью должника: с одной стороны, находясь в очереди и претендуя на получение бесплатного жилья, он стремится продемонстрировать жилищным органам свою финансовую ограниченность, с другой стороны, привлекая ипотечный кредит банка, он должен убедить банк в своей финансовой состоятельности и возможности вернуть кредит.
На наш взгляд, регионы, в целом, неактивно участвуют в подпрограммах федеральной целевой программы «Жилище», что тормозит развитие жилищного строительства. Хотя Президентом РФ была поставлена задача обеспечения ввода жилья на уровне 1 кв. м на человека в год. Для выполнения поставленной задачи необходимо создать механизмы, основа которых закладывается именно в территориях.
В этой связи стратегическими целями политики регионов и крупных муниципальных образований в данном национальном проекте должны стать:
• создание рынка доступного и комфортного жилья, удовлетворяющего основную часть населения региона;
• создание организационно-финансовых механизмов участия органов государственной власти, местного самоуправления в поддержке развития и функционирования этого рынка;
• финансовое обеспечение доступа на жилищный рынок различных групп населения, нуждающихся в такой поддержке. Жилищное строительство играет важную роль в жизни каждого региона, как с экономической, так и с социальной точки зрения. Создаются рабочие места не только на стройках, получают спрос смежные отрасли промышленности, такие как производство строительных материалов, предметов бытового использования и др. 19 Активизируется развитие жилищного фонда и инфраструктуры районов и городов, коммунального обеспечения, детских учреждений. Становясь собственниками жилья, новоселы включаются в пополнение финансовой базы региона как налогоплательщики.
Ипотечный жилищный кредит как центральный механизм организационно-финансового инструментария национального проекта и как финансовая технология удовлетворения экономического интереса в приобретении жилья имеет огромное значение для субъектов ипотеки и для развития территорий в целом. Важнейший результат здесь — преодоление социальной нестабильности в обществе, которая обусловлена жилищно-бытовой неустроенностью. Человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он имеет возможность создать семью, растить детей. Обеспечение хорошими условиями проживания — путь к улучшению здоровья нации, к увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения. Все это, в конечном итоге, позитивно сказывается на экономическом развитии страны.
19 См. подробнее: «Золотая пыль никому не нужна». // Эксперт. 2007. № 16. С. 134.
