CC BY
54
17 (152) - 2010
ПОИСК. ПРОБЛЕМЫ. РЕШЕНИЯ
АНАЛИЗ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В НЕКОТОРЫХ РОССИЙСКИХ РЕГИОНАХ
М. М. КОСТЫШАК, заместитель главы администрации г. Электрогорск (Московская область) E-mail:Anatoly-fa@mail. ги
Проанализировано состояние жилищного строительства в некоторых регионах Российской Федерации, выявлены общие тенденции, присущие развитию этой отрасли экономики, и сделаны соответствующие выводы. Установлено, что в условиях экономического кризиса имеются некоторые возможности повышения активности различных государственных структур в жилищном строительстве.
Ключевые слова: экономический кризис, региональная экономика, жилищное строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, рынок жилья, жилищный фонд, предпринимательский сектор, конкурентоспособность, налоговые льготы.
Рассматриваемая проблема актуальна не только для каждого региона Российской Федерации, но и для каждого его жителя. С 2006 г. в нашей стране осуществляется реализация Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Планируется, что в результате реализации мероприятий данного проекта в 2009—2010 гг. будет построено 228 млн м2 жилья, вовлечено в оборот для нужд жилищного строительства 16,8 тыс. га земель, находящейся в федеральной собственности [4].
Очевидно, что основным объектом управления в сфере ЖКХ является жилищный фонд. Сегодня он составляет более 30 % всего воспроизводимого недвижимого имущества страны и насчитывает более 19 млн объектов общей площадью в 2,85 млрд м2, в том числе:
• муниципальный жилищный фонд — 642,5 млн м2, или 22,5 %;
• государственный жилищный фонд — 199,2 млн м2, или 7,0 %;
• частный жилищный фонд — 1980,0 млн м2, или 69,4%;
• общественный жилищный фонд — 1,5 млн м2, или 0,1 %;
• жилищный фонд смешанной формы собственности — 29,6 млн м2, или 1,0% [2].
В 2007 г. жилищный фонд в Российской Федерации составил 3 060 млн м2 общей площади, в том числе в городских поселениях — 2 209 млн м2 (72 % общей площади), в сельской местности — 851 млн м2 (28 % общей площади). Динамика роста объемов жилищного фонда России отражена в табл. 1 [2].
На долю многоквартирных домов в общей площади жилых помещений в целом по России приходится 2 082 млн м2 (или 68,0% от общей площади жилых помещений). Проведенное автором исследование показало, что такая структура не характерна для многих европейских государств и отражает философию решения жилищной проблемы методами индустриального домостроения в предыдущей экономической формации. Уже сейчас в регионах с активным жилищным строительством более половины вновь вводимого жилья приходится на индивидуальное малоэтажное жилье.
В частной собственности находится более 81 % жилищного фонда, из которого 78 % перешло в частную собственность граждан в результате приватизации.
Жилищная обеспеченность на конец 2007 г. по Российской Федерации в среднем на одного
Таблица 1
Жилищный фонд России, млн м2
Жилищный фонд 2000 г. 2005 г. 2006 г. 2007 г. 2007 г. в процентах к
2000 г. 2005 г. 2006 г.
Общая площадь жилых помещений, всего 2 787 2 955 3 003 3 060 109,8 103,5 101,9
В том числе:
в городской местности 2 020 2 129 2 163 2 209 109,3 103,7 102,1
в сельской местности 767 826 840 851 111,1 103,1 101,4
жителя составила 21,5 м2. По отношению к 2000 г. она выросла на 12 % и близка к целевому индикатору реализации Национального проекта (22,5 м2), который должен быть достигнут к2010 г.
Однако рост жилищной обеспеченности вызван не только объемами ввода жилья, но и сокращением численности населения. В целом по Российской Федерации численность населения за 1995—2007 гг. сократилась на 4,2%. При этом в регионах, где она сократилась значительно больше, имеет место более высокая жилищная обеспеченность. В табл. 2 приведены данные по субъектам РФ, имеющим наиболее высокую жилищную обеспеченность [2].
В то же время экономически развитые регионы, в которых душевой ВРП превышает среднероссийский, привлекательны для иногороднего населения, нуждающегося в работе и жилье. В результате роста численности населения эти регионы имеют более низкую по сравнению с депрессивными регионами жилищную обеспеченность (табл. 3) [2]. Самая низкая обеспеченность жильем наблюдается в Республике Ингушетия — 11,0 м2 на человека, а самая высокая — в Чукотском автономном округе — 29,4 м2.
Сказывается на жилищной обеспеченности существенная дифференциация уровня жизни населения в различных типах поселений в пределах
Таблица 2
Субъекты РФ, имеющие наиболее высокую жилищную обеспеченность
Область Жилищная обеспеченность 2007 г. Уровень благоустройства (с учетом всех видов локального оборудования), в процентах к общей площади Численность населения субъекта 2007 г. в процентах к 1995 г.
Общей площади на одного жителя, м2 В процентах к средней по России
Тверская 26,5 123,3 64,5 85,6
Псковская 26,4 122,8 55,6 85,4
Новгородская 25,6 119,1 60,3 88,7
Смоленская 25,2 117,2 66,9 85,5
Воронежская 25,0 116,3 69,8 91,6
Тульская 24,2 112,6 72,2 86,5
Владимирская 24,0 111,6 77,4 89,3
Брянская 23,8 110,7 68,2 89,2
Тамбовская 23,2 107,9 71,2 85,8
Ивановская 23,0 107,0 71,1 86,5
Мурманская 22,8 106,0 95,0 82,0
Жилищная обеспеченность в наиболее развитых субъектах РФ
Субъект Федерации Жилищная обеспеченность в 2007 г. Уровень благоустройства (с учетом всех видов локального оборудования), в процентах к общей площади Численность населения субъекта 2007 г. в процентах к 1995 г.
Общая площадь на одного жителя, м2 В процентах к средней по России
Самарская область 21,4 99,5 87,5 95,9
Красноярский край 21,4 99,5 76,0 93,3
Республика Татарстан 21,3 99,1 85,0 100,0
Москва 19,9 92,6 99,0 113,2
Тюменская область 19,3 89,8 81,9 106,2
Ханты-Мансийский АО 18,1 84,2 89,9 115,5
Ямало-Ненецкий АО 17,6 81,9 92,5 111,4
Таблица 3
региона. В малых городах и сельских поселениях, где проживают преимущественно пожилые люди и велика доля пустующего жилищного фонда (брошенных домов и даже целых деревень), уровень жилищной обеспеченности достигает 25—32 м2 на человека. Но качество условий проживания здесь не соответствует современным потребительским стандартам. Это жилье по месту расположения не является привлекательным, а по благоустройству — комфортным.
Вторым критерием решения задач Национального проекта является обеспечение качества условий проживания, которое определяется уровнем благоустройства жилья, надежностью и экологической безопасностью его обслуживания. Уровень благоустройства жилищного фонда обеспечивает комфортность жилищ и техническую доступность коммунальных услуг для потребителей. В среднем по России доля комплексно благоустроенного жилья (оборудованного одновременно водопроводом, во-доотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) составляет 60,7 %. По сравнению с 2001 г. к 2007 г. она увеличилась на11 % (табл. 4) [2].
Исходя из этого уровня благоустройства жилищного фонда, численность населения, не обеспеченного водоснабжением по состоянию на 01.01.2008, оценивается в 33 млн чел., канализацией (водоотведением) — 39,1 млн чел., отоплением — 26,9 млн чел. [2].
Наиболее низкий уровень оборудования жилищного фонда всеми видами благоустройства в Республике Калмыкия. Здесь комплексное благоустройство жилищного фонда составляет 22,2%. В Республике Тыва — 37,1%, Республике Алтай — 31,1, Республике Бурятия — 34,0, Читинской области — 39,7, Республике Дагестан — 24,1, Курганской области — 34,5, Псковской области — 41,8, Архангельской области — 49,2, Новгородской области — 42,9 %.
При этом, если в крупных и средних городах уровень благоустройства достигает 90—95 %, в поселках городского типа — 75—80 %, то в сельской местности, как правило, не более 45 %.
Не решает проблемы повышения комфортабельности жилья и индивидуальное жилищное строительство. Его доля составляет более 41 % всего построенного жилья в 2000—2003гг., колеблется от 39,2% в 2004г. до 43% в 2007г. (в некоторых регионах — более 50%), причем в основном за счет его развития в малых (в том числе сельских) поселениях. Однако более 20 % вновь введенных в 2007 г. индивидуальных жилых домов не обеспечено ни одним видом коммунального обслуживания. Лишь 41 % этих вводимых индивидуальных жилых домов комплексно оборудованы водопроводом, канализацией, центральным отоплением, горячим водоснабжением. Всего 62 % индивидуальных домов имеют водопровод и канализацию, а 64 % — отопление. Вместе с тем проведенное исследование
Таблица 4
Уровень благоустройства жилищного фонда России
Год Жилищный фонд, оборудованный
водопроводом канализацией отоплением ваннами (душем) газом горячим водоснабжением электроплитами
Весь жилищный фонд
1995 71 66 68 61 69 55 15
2000 73 69 73 64 70 59 16
2005 76 71 80 65 70 63 17
2006 76 72 80 66 70 63 18
2007 76 72 81 66 70 64 18
Городской жилищный фонд
1995 84 82 85 77 67 72 20
2000 86 84 87 79 69 75 21
2005 88 86 91 81 68 79 23
2006 88 86 91 81 68 79 23
2007 88 86 91 81 68 79 24
Сельский жилищный фонд
1995 35 24 23 20 73 12 2
2000 39 30 37 24 74 17 3
2005 43 34 52 26 75 22 3
2006 44 34 54 26 75 22 3
2007 45 35 55 27 75 23 3
показало, что именно такие малоэтажные жилые дома, построенные из местных строительных материалов, являются наиболее доступными для большинства населения. Стоимость их строительства для индивидуального застройщика (даже при отсутствии методов индустриального домостроения и сборки на месте), по оценке Института экономики ЖКХ, почти наполовину ниже цены квартиры в многоквартирных домах. В 2007 г. большую долю введенных в эксплуатацию индивидуальных жилых домов в общей площади ввода жилья имели Белгородская (62,5%) и Тамбовская (74,9%) области, Краснодарский (70,1 %) и Ставропольский (63,4%) края, Кабардино-Балкарская Республика (86,1 %). Уровень комплексного благоустройства этих жилых домов составляет в Белгородской области 67,5%, в Тамбовской области — 79,3, Краснодарском крае — 75,8, Ставропольском крае — 66,0, в Кабардино-Балкарской Республике — 97,3, при среднем по России — 41 % [2].
Наиболее актуальной для повышения качества условий проживания является проблема изношенности жилищного фонда. На долю ветхого и аварийного жилищного фонда, официально признанного таковым, приходится 3,2 % всего жилищного фонда Российской Федерации. Площадь ветхого и аварийного жилья в целом по стране составляет 93 млн м2. Наиболее высока доля ветхого и аварийного жилищного фонда в Республике Дагестан — 21,2 %, Республике Ингушетия — 20,6, Республике Тыва — 17,7, в Агинском Бурятском автономном округе — 16,7, Республике Саха (Якутия) — 14,3, Ненецком автономном округе — 10,9, Астраханской области — 10,9, Сахалинской области — 10,4, Магаданской области — 10,3, Ямало-Ненецком автономном округе — 10,2, Республике Коми — 9,4% [2].
Анализ действующих в регионах программ «Жилище» показал, что они предусматривают не только снос аварийных жилых домов, но и переселение граждан из ветхого жилищного фонда. Обследования, проведенные Институтом экономики ЖКХ, показали, что в большинстве субъектов Российской Федерации доля изношенных многоквартирных домов, требующих капитального ремонта, составляет 17—25 %. Сносу подлежит около 3 % жилищного фонда при фактически сносимых ежегодно 0,1 %.
По расчетам Института экономики ЖКХ, не менее 20 % вновь введенного жилья должно быть использовано для ликвидации аварийного, а также изношенного, имеющего низкие потребительские
свойства жилищного фонда. В настоящее время не более 5 % вновь введенного жилищного фонда используется для переселения граждан из ветхого и аварийного жилья, в некоторых регионах данный показатель еще ниже.
В 2007 г. лишь в Республике Татарстан снесено ветхого и аварийного жилищного фонда более 10 % от его объема, в Москве — более 5, в Курской области — 11,3, Чувашской Республике — 14,5, в Костромской области — 1,4%. При этом во всех этих регионах доля ветхого и аварийного жилищного фонда не превышает 3 %.
Объемы ввода жилищного фонда, которые за 2000—2007 гг. выросли в 2 раза и составили 0,21—0,43 м2 общей площади на человека в год, или 1,1—2,0% к жилищному фонду, и недостаточны для его нормального воспроизводства, поскольку, по оценке Института экономики ЖКХ, процент обновления должен составлять не менее 4 %.
Предусмотренный на 2010 г. объем ввода жилья в размере 80 млн м2 (около 0,55 м2 на человека), по мнению автора, также не решит этой проблемы. Для нормального воспроизводства жилищного фонда и достижения целей реализации Национального проекта ежегодно должно вводиться не менее 1 м2 начеловека, что обеспечит обновление в4%.
Как показывает опыт экономически развитых стран, имеющих высокий стандарт качества жилья и ежегодный ввод в размере 1 м2 начеловека, большая доля жилых домов строится на месте сносимых. Это позволяет использовать существующую инфраструктуру и наряду с улучшением жилищных условий граждан, переселяемых из сносимого жилья, удешевляет стоимость нового жилья, так как не требует строительства на участках коммунальной инфраструктуры.
В регионах России такой «револьверный» механизм ввода жилья на месте сносимого практически не используется, поскольку ежегодно в среднем по России сносится лишь 2,7 % аварийного жилищного фонда, а в некоторых регионах — 0,3—0,7 %.
Именно поэтому проблема переселения граждан из аварийного жилищного фонда, наряду с увеличением масштабов капитального ремонта, рассматривается в настоящее время как наиболее приоритетная. На эти цели предусмотрено выделение 240 млн руб. на 2008—2012гг. [3].
Сопоставление объемов введенного жилья с потребностью в нем только для обеспечения граждан, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях (т. е. остро нуждающихся в улучшении жилищных условий), свидетельствует
о том, что необходимость в жилье очередников превышала фактический ввод жилья в 2007 г. почти в 2,6 раза (в 1990г. в 8,7 раза).
Сближение объемов потребности жилья для очередников и ввода жилья связано как с увеличением объемов ввода жилья, так и с возникновением у части очередников возможности приобрести жилье за счет собственных средств. В 2007 г. 43% семей-очередников, улучшивших жилищные условия, приобрели жилье в собственность. В 2006 г. этот показатель составлял 32 %.
По данным выборочного обследования бюджетов домашних хозяйств, более 10% домо-хозяйств не удовлетворены своими жилищными условиями, до 71 % граждан, имеющих намерение улучшить жилищные условия, предполагают купить жилье (либо обменять имеющееся), купить второе жилье либо построить новый дом. В 2007 г. населением за счет собственных и заемных средств введено 183,0тыс. жилыхдомов общей площадью 26,1 млн м2, что составило 130,6 % к уровню 2006 г. Доля индивидуального домостроения в общем вводе жилых домов в 2007 г. составила 42,8 % против 39,5 % в 2006г.
Объем ввода жилья составил в 2007 г. в целом по Российской Федерации 61 млн м2 (0,43 м2 на одного человека), или 120,6% по отношению к2006г., в I полугодии 2008 г. — 103,1 % по отношению к соответствующему периоду 2007 г.
Однако с учетом сложившейся в мировой и отечественной экономике кризисной ситуации во второй половине 2008 г., ввод жилья в этом году оказался на уровне 2007 г. — 61,0 млн м2. Ввод жилья, по прогнозным данным, в 2009 г. составит 52 млн м2(85 % к2008 г.), в 2010г. - 53 млн м2 (102% к2009г.) [2].
В Республике Тыва в 2007 г. объем ввода жилья составил всего 0,11 м2 на одного человека, в Ивановской области и Чукотском автономном округе — 0,13, в Республике Адыгея, Еврейской автономной области — 0,16, в Псковской области — 0,18м2 начеловека.
В то же время в Московской области объемы ввода жилья в расчете на одного человека в год достигли в 2007 г. 1,17м2,в Калининградской — 0,80, в С.-Петербурге — 0,67, Ненецком автономном округе — 0,87, Чувашской
Республике — 0,78, Астраханской и Белгородской областях и Краснодарском крае — 0,73—0,70 м2.
В I полугодии 2008 г. рост жилищного строительства по сравнению с соответствующим периодом 2007 г. наблюдался в Республике Татарстан (122,2%), Республике Башкортостан (115,1%), Тюменской области (123,4%). В то же время снижение объемов строительства жилья имело место в Краснодарском крае — 98,3% по отношению к I полугодию 2007г., Московской области — 93,0, Санкт-Петербурге — 80,4 и Москве — 49,3 %.
Динамика изменения годового объем ввода жилья в Российской Федерации представлена на рис. 1 [2].
Как показал анализ периодической печати, в развитых странах для нормального воспроизводства жилищного фонда ввод жилья составляет 4,5—5 % от общей площади существующего жилищного фонда, или не менее 1 м2 на человека в год. Из них на обновление аварийного и изношенного фонда направляется не менее 15 % [1]. Прогноз развития жилищного фонда показывает, что достижение этих параметров в целом по России возможно лишь после 2015 г. при условии существенного повышения государственной поддержки индивидуального строительства.
В настоящее время годовой объем ввода жилья в нашей стране не превышает 2,0 % от общей площади жилищного фонда. В регионах России этот показатель составляет от0,3до3 %.
Целевым индикатором реализации Национального проекта предусмотрено к 2010 г. довести объем
70
60
50
40
30
20
10
1995
2000
2004
2005
2006
2007
-Ввод в действие жилых домов
А Ввод в действие индивидуальных жилых домов, построенных населением за счет собственных средств
Рис. 1. Вводвдействиежилыхдомовв 1995—2007гг., млнм2
ввода жилья в среднем по Российской Федерации до 2,5 %. Помимо недостаточного объема вводимого жилья на уровне его доступности гражданам для улучшения их жилищных условий, отрицательно сказывается резкий рост цен на жилье. Проведенное автором исследование показало, что цены на жилье на вторичном рынке росли быстрее, чем на первичном. Если цены в 2007 г. по сравнению с 2000 г. на первичном рынке увеличились в 4,6 раза, то на вторичном — в5,4 раза (рис. 2) [2].
В последние годы, наряду с ростом цен на жилье, имеет место и рост среднего размера квартиры во вновь построенном жилье (в 1995 г. средний размер квартиры составлял 68,2 м2, в 2000 г. — 81,1 м2, в 2007 г. — 84,6 м2). С одной стороны, это свидетельствует о росте комфортности вновь вводимого жилья, а с другой — о снижении его доступности, поскольку удорожание квартир происходит не только за счет роста цены 1 м2 общей площади жилья, но и за счет большего их размера.
По данным обследований, проведенных Институтом экономики ЖКХ, доля инфраструктурных обременений в цене жилья достигает 50—60 %. Необходимость сопровождения строительства жилья возведением коммунальной инфраструктуры, дорог, а иногда и объектов социальной сферы заставляет застройщиков повышать цены неадекватно росту себестоимости. Кроме того, застройщики не включают в свои расходы плату за подключение к коммунальным сетям, а перекладывают ее на покупателей жилья.
Несмотря на то, что в 2007 г. (по сравнению с 2005 г.) в отдельных регионах России доля платы за подключение к системам коммунальной инфраструктуры (водоснабжение, водоотведение и теплоснабжение) снизилась с 30—35 % до 20—25 % от стоимости строительства (в соответствии с Фе-
50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
-36,6-
2005
□ Первичный рынок
2006
2007
□ Вторичный рынок
Рис. 2. Динамика средних цен на первичном и вторичном рынках жилья в 2005—2007гг., тыс. руб. / м2 общей площади
деральным законом № 210-ФЗ она утверждается органами местного самоуправления), ее величина по-прежнему превышает реальную стоимость подключения и существенно снижает доступность жилья.
Анализ сложившейся в регионах России рыночной стоимости жилья, проведенный Институтом экономики ЖКХ, показал, что она коррелирует со среднедушевыми доходами населения. С ростом доходов населения спрос на жилье, и как следствие, его цена возрастают. В регионах с низким уровнем экономического развития и, соответственно, низкими среднедушевыми доходами наблюдается и более низкая стоимость жилья, однако это не повышает его доступности для жителей этих регионов.
Исключение из общей тенденции составляют лишь некоторые субъекты Российской Федерации: Республика Татарстан, Тюменская, Омская, Томская области и др.
Например, в Омской области, благодаря высоким темпам жилищного строительства, комплексному характеру застройки, сокращению сроков и затрат на оформление разрешительных документов на строительство коммунальных объектов, а также использования материалов местного производства, рыночная цена 1 м2 жилья является одной из самых низких в Сибири.
Основным показателем, характеризующим доступность жилья, является коэффициент доступности (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 м2 и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трех человек). За 2001—2003 гг. этот коэффициент снизился с 5,2 до 4,7, в 2004— 2005 гг. составлял 4,9, в 2006г. увеличился до 5,4, в 2007 г. зафиксировался на уровне 5,3. Проведенное автором исследование показало, что доступность жилья в Российской Федерации ниже предусмотренной целевыми индикаторами программы «Жилище» (рис. 3) [2].
По субъектам Российской Федерации коэффициент доступности жилья варьирует от 2,3 в Ямало-Ненецком автономном округе до 8,5—9 в Ивановской, Костромской, Рязанской областях, Алтайском крае и некоторых других регионах.
Наряду с увеличением объемов жилищного строительства, по мнению автора, необходимо
47,5 47,2
с п
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
□ Коэффициент доступности жилья фактический
□ Коэффициент доступности, планируемый Программой "Жилище"
Рис. 3. Изменениедоступностижилья в 2001—2007 гг.
расширение многообразия структуры предложения жилья для семей с разным уровнем дохода, развитие различных инструментов приобретения (строительства) жилья, таких как ипотека, социальная ипотека, накопительные схемы, а также развитие механизмов поддержки граждан при строительстве, найме или приобретении жилья.
При этом, по данным Института экономики ЖКХ, более 25 % субъектов Российской Федерации приняли нормативные акты, предусматривающие безвозмездное субсидирование первоначального взноса, целевые займы, различные варианты кредитования (ипотека, социальная ипотека), накопительные схемы приобретения жилья, а также различные формы бюджетной поддержки при строительстве жилья гражданами. Так, в Республике Татарстан, Тюменской, Омской и Томской областях, в Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком автономных округах действуют программы предоставления субсидий на строительство или на покупку жилья.
Анализ проведенного исследования позволил сделать вывод о том, что в 2007 г. объем ипотечного кредитования значительно вырос, о чем говорит рост задолженности по ипотечным жилищным кредитам, которая на начало 2006 г. составляла 52,8 млрд руб., на начало 2007г. — уже 233,9 млрд руб., а на начало 2008г. достигла 611,2 млрд руб., т. е. выросла за 2007 г. в 2,6 раза, а за 2006—2007 гг. в 11,6 раз [2].
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), количество выданных в 2007 г. ипотечных кредитов составляло
более 400 тыс. при поставленной Президентом Российской Федерации задаче по выдаче одного миллиона ипотечных кредитов в год. При этом в 2007 г. процентная ставка по кредиту снижена до 10 % (в 2005—2006 гг. она достигала 13 %). Средневзвешенный срок кредитования по ипотечным кредитам, выданным в 2007 г., составил около 15 лет.
По мнению автора, ипотека важный, но пока еще не доступный для широких слоев населения инструмент приобретения жилья. По данным Института экономики ЖКХ, ипотечное кредитование может помочь в приобретении жилья 12—15% (по оптимистическому прогнозу — до 30%) населения, которое относится к наиболее обеспеченной части формирующегося среднего класса. Дальнейшее развитие ипотечного кредитования должно быть подкреплено активным вводом в эксплуатацию недорогого жилья экономического класса, с тем чтобы вовлечь в этот процесс более широкие слои среднего класса.
Такой вывод подтверждается данными о доле семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее действующим более 20 лет стандартам обеспечения жилыми помещениями (54 м2 для семьи из трехчеловек), с помощью собственных и заемных средств. Для определения этой доли рассчитывается минимальный совокупный доход семьи, необходимый для приобретения такого жилья, и по данным о распределении домашних хозяйств по уровню среднемесячного дохода находится удельный вес домохозяйств, совокупный доход которых превышает этот уровень.
Исходя из доли заемных средств в стоимости приобретаемого жилья на уровне 70%, средней рыночной стоимости 1 м2 жилья (в среднем за 2007г.) в размере 42 595 руб., процентной ставки по кредиту — 10,5 % в год, срока кредита — 15 лет, доли платежей по ипотечному кредиту в доходах семьи — 20 %, минимальный совокупный доход семьи, необходимый для приобретения социально обоснованной нормы жилья с помощью собственных и заемных средств должен составлять 90,5тыс. руб. в месяц. Доля домохозяйств, совокупный доход которых превышает эту сумму и соответственно позволяет им приобрести
6
5
4
3
2
1
0
стандартное жилье (площадью 54 м2 на семью) с помощью собственных и заемных средств, оказывается равным 15 %.
В то же время реальная площадь вновь построенной средней квартиры превысила 83 м2. Очевидно, что в этих условиях оценка доступности приобретения жилья должна рассчитываться не только на социальный стандарт жилья, но и на квартиры наиболее популярной площади. Расчеты, выполненные по приведенному ранее алгоритму, показывают, что для приобретения квартиры такой площади на первичном рынке за счет собственных и заемных средств минимальный совокупный доход семьи должен быть не менее 140тыс. руб. в месяц. Соответственно доля семей, имеющих реальную возможность приобрести фактически предлагаемые на рынке квартиры со средней площадью 83 м2 с помощью собственных и заемных средств, составляет 7—8 %, что подтверждает вывод о возможности использования ипотечного кредитования лишь верхним сегментом среднего класса (по крайней мере, пока не снизится инфляция и процентная ставка за кредит при сроке его погашения не менее 25—30 лет).
Таким образом, проведенный анализ позволяет сделать вывод, что проблема получения (покупки) жилья для основной массы населения нашей страны будет решена еще не скоро. Полагаться на государство не приходится. Следует самим изыскивать средства для решения жилищной проблемы исходя из своих возможностей.
Список литературы
1. Костецкий Н. Ф., Гурко А. И. Зарубежный опыт государственного регулирования воспроизводства жилищного фонда, его сохранения и модернизации // Экономика строительства. 2004. № 12. С. 13-30.
2. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики. URL: http:// www gks. га.
3. О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства: Федеральный закон ot21.07.2007 № 185-ФЗ.
4. Подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002—2010 годы. Утверждена постановлением Правительства РФ от 17.11.2001 № 797.
