CC BY
79
К. БУРЦЕВ,
Академия государственной службы при Президенте РФ
РОЛЬ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ПОВЫШЕНИИ КАЧЕСТВА ЖИЗНИ НАСЕЛЕНИЯ
Под термином «качество жизни» в его широком толковании понимается удовлетворенность населения в реализации своих экономических и социальных потребностей и интересов. Это понятие охватывает: характеристики и индикаторы уровня жизни как экономической категории, условия труда и отдыха, жилищные условия, социальную обеспеченность и гарантии, охрану правопорядка и соблюдение прав личности, природно-климатические условия, показатели сохранения окружающей среды, наличие свободного времени и возможности продуктивно его использовать, наконец, субъективные ощущения комфортности и стабильности.
«Качество жизни» определяется как категория, характеризующая сущность развития личности, социальных групп и всего общества страны в увязке со степенью удовлетворения ими своих потребностей, включающих многие компоненты, одним из которых является социальная инфраструктура. Социальная инфраструктура, в свою очередь, состоит из нескольких институтов, одним из которых является жилищный фонд. Жилье, жилищный фонд относятся к категории «качество социальной инфраструктуры». Это означает, что посредством изменения жилищных условий изменяется и качество жизни человека. Естественно, что только наличие необходимого количества жилья недостаточно для улучшения качества жизни. Достаточным условием является доступность данного товара (жилья) для широких групп населения.
Жилищная проблема, между тем, многие годы остается ключевой задачей государственной политики России. Жилищная сфера - одна из самых проблемных областей российской экономики, имеющих социальную направленность. Данные свидетельствуют, что последнее десятилетие XX в. и начало XXI в. характеризуются в целом по стране негативными тенденциями в сфере жилищного строительства.
Жилищная проблема в России. Характеризуя жилищный фонд России, следует отметить, что его основная часть была возведена в конце 50-х - начале 90-х гг. прошлого столетия. Тогда СССР лидировал в мире по объемам жилищного строительства: в среднем вводилось свыше 2 млн. квартир в год (по России - более 1,3 млн. квартир). Задача решалась на основе массового строительства однотипных многоквартирных блочных домов. Выбор в пользу многоквартирного крупнопанельного домостроения во многом предопределил характер современных проблем.
Переход страны к рыночным принципам хозяйствования сопровождался разрушением сложившихся экономических связей, высокой инфляцией, сокращением ВВП и снижением уровня доходов населения. Это привело к резкому уменьшению объёмов строительства жилой недвижимости и стагнации строительной отрасли. Крах финансирования строительства и развал производственных комплексов стали причиной резкого падения темпов строительства жилья. В 2002 г. объемы ввода жилья по сравнению с 1990 г. сократились практически в два раза.
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объемы ввода жилья с 61,7 млн. кв. м в 90-х г. снизились до 33,8 млн. кв. м в 2002 г. Снижение объемов жилищного строительства составило 45%. В 2002—2005 гг. проявилась тенденция к постепенному росту объемов жилищного строительства: с 33, 8 млн. кв. м в 2002 г. до 43,6 в 2005 г. Рост составил 29%. Однако, строительная отрасль все же заметно отстает от уровня дореформенного периода.
Чтобы обеспечить потребности населения в комфортном современном жилье, объемы строительства должны существенно превышать не только достигнутые, но и
предусмотренные федеральной целевой программой 80 млн. м2 в 2010 г. По международным нормам годовой объем строительства жилой недвижимости должен держаться на уровне 1 м2 на человека. Заметим, что даже в Китае при численности населения в 1,3 млрд. человек объем строительства по результатам 2005 г. составил 1.3 млрд. м2. Соответственно, Россия должна строить как минимум 140 - 145 млн. м2 в год, то есть в 3,5 раза больше, чем сейчас. По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, 61% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. В среднем на одного россиянина приходится 20,7 м2 жилой площади. Для сравнения: во Франции - 43 м2, в Германии - 50 м2 , в Великобритании - 62 м2 , а в США - 70 м2.1
Между тем, минимальный уровень, определенный социальными стандартами ООН, составляет 30 м2 на человека. При существующих темпах роста данного показателя соблюдение минимальных социальных стандартов ООН в Российской Федерации будет достигнуто лишь к 2050 г.2 И это без учета качества, низкий уровень которого формирует неудовлетворённость населения условиями проживания.
Основным препятствием для решения проблемы низкой обеспеченности населения жильем вплоть до конца 90-х гг. оставался дефицит финансовых ресурсов в экономике. С одной стороны, финансовые возможности государства в тот период не позволяли выделять в достаточном объеме средства на строительство нового жилья. С другой, приобретение жилья на рыночных условиях было недоступно для большей части населения по причине низкого уровня благосостояния. Только с улучшением макроэкономической конъюнктуры в последние годы спрос на жилье начал увеличиваться в реальном выражении. За последние 5 лет объемы жилищного строительства возросли с 31,7 в 2001 г. до 43,6 млн. м2. в 2005 г., т.е. на 40,6%. Достигнутые объемы строительства, тем не менее, вряд ли можно считать достаточными для удовлетворения потребности населения в новом жилье. Строительная отрасль в настоящее время все еще заметно отстает по производственным показателям от значений дореформенного периода.
Сегодня в России еще более 40 млн. человек проживают в неблагоустроенных домах, а порядка 4,5 млн. — в ветхом и аварийном жилье. При этом ввод нового жилья не перекрывает старение жилищного фонда. Если в 1995 г. ветхий и аварийный фонд составлял 37,7 млн. м2 , то в 2002 г. он насчитывал 87,8 млн. м2.
Оценивая влияние различных факторов на конъюнктуру российского рынка жилой недвижимости, необходимо принимать во внимание также направленность
государственной жилищной политики. В рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» достижение основной цели опирается, в первую очередь, на меры по стимулированию спроса. С этой целью предусмотрено выделение бюджетных средств для субсидирования покупок жилья определенным категориям граждан3.
Национальный проект ориентирован также на расширение объемов ипотечного рынка, что предполагает оказание финансовой поддержки Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Несмотря на то, что вклад ипотечных ссуд в общую структуру финансирования покупок жилья остается в настоящее время небольшим, снижение ставок АИЖК все же оказывает определенное влияние на конъюнктуру рынка
1 Журнал «Банковское дело в Москве» №9 (141) сентябрь 2006. С. 28
2Информационно-аналитические материалы Ассоциации Региональных Банков России, 8 Банковская конференция «Развитие ипотеки в России и международный опыт» С. 33
3 Информационно-аналитические материалы Ассоциации Региональных Банков России, 8 Банковская конференция «Развитие ипотеки в России и международный опыт», 2006. С. 44
недвижимости. Так, в первом полугодии 2006 г. в регионах, где активно работает АИЖК, отмечалось заметное повышение интенсивности роста цен на жилье. В условиях ограниченности предложения на первичном и вторичном рынках жилья административное снижение процентных ставок ипотечного кредитования закрепляет разрыв между предложением и спросом на недвижимость.
В строительном комплексе сложилась таким образом парадоксальная ситуация: застройщикам стало выгодно не строить много и дешево продавать, а возводить жилья мало и реализовывать дорого. Рост спроса на жильё, обусловленный запуском массовой системы ипотечного кредитования, без пропорционального увеличения объёмов предложения привел к резкому повышению цен на жилую недвижимость. Следовательно, чем больше прилагается усилий по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», тем менее доступным становится улучшение жилищных условий для рядовых граждан. Особенно это относится к крупным городам, региональным столицам с высоким потенциалом экономического роста, финансовым и культурным центрам, к городам, привлекающим большое число мигрантов, региональным нефтегазовым центрам Сибири и Дальнего Востока4.
Создание условий для расширения объемов жилищного строительства, наряду с мерами по стимулированию спроса на жилье, может стать выходом из создавшегося положения
5
Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют, как показывает мировой опыт, спрос на недвижимость. Это, в свою очередь, может привести к повышению стоимости недвижимости и, соответственно, к сокращению спроса на жилье. Однако увеличивающееся предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию. С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье, сокращению объемов строительства и снижению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.
По мере развития рынок ипотечного кредитования начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру рынка жилья. Именно эта тенденция наблюдается сегодня в развитых странах мира, где 70-80% приобретений недвижимости осуществляется с помощью ипотечного кредита. Ипотечное кредитование, предоставление кредитов на приобретение или строительство (реконструкцию) объектов недвижимости является, таким образом, формой кредитных отношений, выполняющей важные экономические и социальные функции, предполагающей взаимодействие многих рыночных субъектов.
Развитие ипотечного кредитования в России. Применительно к России вопрос выбора и адаптации механизмов жилищного финансирования сохраняет исключительную актуальность. Приток инвестиционных ресурсов на российский жилищный рынок обеспечивается в настоящее время следующими тремя основными способами: стандартная банковская ипотека, рефинансирование банковских кредитов через специализированную государственную организацию (АИЖК) и схемы долевого строительства. Пока нет оснований считать набор перечисленных механизмов достаточным для решения задачи обеспечения жильем основной массы населения. Так, основной проблемой, связанной с реализацией схем
4 Журнал «Банковское дело в Москве» №9(141), 2006, Стр. 28
5 Там же. С. 29.
долевого финансирования, получивших широкое распространение в российских условиях, являются высокие риски, которые приходится нести их участникам. В свою очередь, стандартная банковская ипотека, несмотря на динамичное развитие в последние несколько лет, все еще ориентирована на сегмент наиболее состоятельной клиентуры.
Наиболее перспективной, с точки зрения стимулирования развития массовой ипотеки, является схема рефинансирования ипотечных кредитов с участием АИЖК. Тем не менее, необходимо иметь в виду, что основным фактором расширения ресурсной базы Агентства в настоящее время является государственная поддержка в форме гарантий по обязательствам и взносам в капитал. В этой связи обоснованными представляются сомнения в возможности в короткие сроки перейти к самодостаточной системе рефинансирования, как это предусмотрено стратегией деятельности АИЖК.
Существенное значение для дальнейшего успешного развития ипотечного кредитования имеет не только изучение мирового опыта внедрения систем ипотечного жилищного кредитования и его адаптация к российским условиям, но и обобщение накапливаемого в отдельных регионах страны соответствующего опыта и его распространение. Так, в Ростовской области действует несколько ипотечных жилищных программ, использующих различные финансово-кредитные инструменты жилищного финансирования. В 2003 г., например, 1,5 тыс. домохозяйств получили средства на приобретение жилья при помощи различных институтов государственной поддержки: льготных ипотечных займов; бюджетных субсидий на погашение части задолженностей по ипотечным займам в случае рождения ребенка в семье; льготных субсидий для увеличения части жилищно-строительных сбережений; бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотечного кредита; бюджетных субсидий для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья. Особой поддержкой областного бюджета пользуются участвующие в ипотечном кредитовании молодые семьи, в которых обоим супругам меньше 30 лет. Если в такой семье рождается ребенок, то область предоставляет дополнительную субсидию на погашение 25% выданного кредита 6. В Нижегородской, Оренбургской областях, Удмуртии создаются внебюджетные фонды жилищного строительства. За счет этих фондов предоставляются льготные процентные ставки по кредитам.
Модель ипотечного кредитования, разработанная ЦБ России, используется в Москве и ряде других регионов. Схема реализации данной модели включает следующие элементы:
• клиент берет в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит банку;
• банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жестко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
• на вырученные от реализации облигаций средства банк может выдавать очередной ипотечный кредит;
• клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию ее нынешнему держателю;
6 Белокрылова О.С., Якимович В.И. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования// Финансы. - 2005. - №1. С 70-71.
• ипотечные облигации в случае банкротства банка-эмиттента не будут включаться в конкурсную массу, и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо ее хозяину при полном погашении им облигаций 7.
В Иркутской области разработаны целевые программы «Социальное развитие села» и «Молодым семьям - доступное жилье», где предусматривается получение субсидии на строительство или приобретение жилья молодыми семьями при помощи ипотечного кредита. Администрация области выступила учредителем ОАО «Иркутское региональное ипотечное агентство» с уставным капиталом 26 млн. руб. Процентная ставка ипотечного кредитования Агентства составляет 10-12% годовых в валютном эквиваленте (в долл. США). Заем выдается сроком от 3 до 10 лет.
В Новосибирской области через уполномоченную организацию администрации области «Фонд жилищного строительства НСО» предоставляются займы на строительство или приобретение жилья работникам бюджетной сферы, сельского хозяйства, молодым специалистам под 5% годовых на срок до 5 лет. ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного жилищного кредитования» является региональным оператором федерального агентства, работает по федеральной программе ипотечного жилищного кредитования и рефинансирует закладные, оформленные банками.
Между Сибирским отделением Российской академии наук, администрацией Новосибирской области и ОАО «Сибакадембанк» с 2003 г. действует соглашение о льготном кредитовании молодых ученых на строительство или приобретение жилья. Банковскую процентную ставку компенсирует банку администрация области, СО РАН и институт, в котором работает молодой ученый.
Как видим, активное освоение ипотечного бизнеса началось в России сравнительно недавно. До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В последние три года ситуация существенно изменилась. Однако дефицит жилья по-прежнему огромен. В улучшении жилищных условий нуждаются около 75% российских граждан, в то время как объемы строительства нового жилья покрывают потребности лишь 1.5% населения страны.
Перспективы ипотеки в России. Можно утверждать, что в определенной степени развитие ипотечного кредитования в России происходит сегодня по двум направлениям. Первое - централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение как местными администрациями, так и частными коммерческими структурами разнообразных моделей в регионах РФ. При этом два этих направления практически не взаимосвязаны в методологическом плане
Формирование государственной программы связано с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, упор делается не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк - заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов. Объемы предоставляемых кредитов увеличиваются высокими темпами, число банков-участников рынка постоянно
7 Журкина Н. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения// Финансы. - 2002. - №6. С. 17.
растет, ставки по кредитам продолжают снижаться, происходит дифференциация предоставляемых ипотечных кредитов.
Вместе с тем, необходимо констатировать, что вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается пока крайне низким. Задолженность по ипотечным кредитам, предоставленным российскими банками, увеличившаяся за 2005 г. более чем в 3 раза, составляет в настоящее время около 0,3% от ВВП. Для сравнения, в странах Западной Европы отношение ипотечного долга к ВВП достигает 70%, в США -50%, а в странах Центральной и Восточной Европы - 25%. Россия пока еще входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. На одного россиянина в настоящее время приходится около 20 долл. задолженности по ипотечным кредитам, в то время как на жителя Польши 300 долл., Латвии 550 долл. В целом по Западной Европе показатель ипотечного долга на душу населения колеблется в пределах 17-25 тыс. долл. Что же касается России, то по разным оценкам услугами ипотечного кредитования пока воспользовалось не более 2% населения. В абсолютном выражении объем задолженности по кредитам, предоставленным российскими кредитными организациями под залог приобретаемого жилья на 1 апреля 2006 г. составил 65,9 млрд. руб. (из них 28,9 млрд. руб. было выдано в российских рублях и 37,0 млрд. руб. - в иностранной валюте).
Представляется, что ипотечный бизнес является одним из наиболее перспективных направлений банковской деятельности в России. Рост доходов населения при высокой потребности в новом жилье создает предпосылки для активного расширения объемов ипотечного кредитования. Но оценкам экспертов, при условии сохранения текущих параметров экономической динамики в ближайшие 3-5 лет заемщиками по ипотечным ссудам могут стать около 2 млн. российских семей.
Расширение объемов ипотечных операций в значительной степени определяется благоприятной макроэкономической конъюнктурой. Процессы дедолларизации финансовых активов в экономике и повышения доступности внешних заимствований способствуют существенному расширению возможностей российских банков по формированию ресурсной базы. Только в последние годы у кредитных организаций появилась реальная перспектива увеличения доли «длинных» ресурсов в пассивах и, следовательно, переориентации части операций на ипотечный сегмент российского кредитного рынка.
Подтверждением этому служит стабильный рост числа банков, осуществляющих ипотечное кредитование. По данным Банка России за 2005 г. количество таких кредитных организаций выросло с 241 до 395., а в 2006 г. их число составило 414 или треть от общего количества действующих кредитных организаций Российской Федерации.
Главным критерием выбора ипотечного банка сегодня являются процентные ставки. В среднем по России ставки по ипотечным кредитам остаются высокими и колеблются от 12% до 15% годовых в рублях и 10%-11% в валюте. По прогнозам, к 2010 г. они должны снизится до 11% в рублях и до 7-8% в валюте. Отметим, тем не менее, что в обозримом будущем ожидать значительного понижения процентных ставок по этим кредитам не стоит: западные длинные деньги для самих банков дорожают, снижения инфляции в стране не предвидится, а собственные запасы, позволяющие снижать проценты по ипотечным кредитам, банки во многом исчерпали.
В заключение следует подчеркнуть, что основной и конечной целью решения предусмотренных национальным проектом «Доступное и комфортное жилье -гражданам России» задач является рост уровня жизни населения России, а сам национальный проект имеет ярко выраженную социальную направленность. Разумеется, параллельно с жилищной проблемой необходимо решать и задачу роста доходов
граждан. В противном случае крупные вложения в национальный проект, продукция которого не имеет соответствующего платёжеспособного спроса, приведут к росту цен на жилье и резкому снижению социального эффекта от реализации приоритетного национального проекта.
