CC BY
135
^..К. Моисеев, ^..С. Сперанская
РЫНОК ИПОТЕКИ В СТРАНАХ ЦЕНТРАЛЬНОЙ И ВОСТОЧНОЙ ЕВРОПЫ: УРОКИ ДЛЯ РОССИИ
Введение. Развитие рынка ипотеки в России идет опережающим темпом по отношению к развитию кредитования в целом - доля ипотечных кредитов постоянно растет. За последние годы (с января
2005 по октябрь 2007 г.) доля ипотечных кредитов населению в общем объеме кредитов, выданных банками, выросла в 9 раз, с 0,5 до 4,5% (табл. 1). При этом наблюдается некоторое замедление темпов роста потребительского кредитования, связанное с ухудшением качества банковских кредитных портфелей, ростом невозвратов и трудностями с заимствованием средств, начиная с лета 2007 г.
Таблица 1
Некоторые показатели устойчивости банковского сектора, %
Показатель 1.01.04 1.01.05 1.01.06 1.10.06 1.01.07 1.10.07
В общем Кредиты физическим лицам в том числе ипотечные жилищные кредиты объеме к] 11,5 >едитов, БІ 16,2 0,5 щанных б 19,6 1 анками: 23,1 2,3 23,9 3 24,6 4,5
Источник: ЦБ РФ.
В свою очередь, общий объем кредитов, выданных банками, вырос на конец 2007 г. до 30% ВВП, и таким образом, объем выданных населению ипотечных кредитов составляет на начало 2008 г. около 1,5% ВВП.
Быстрый рост цен на недвижимость в крупных городах с 2002 по
2006 г. привел к высокому спросу на ипотечные кредиты со стороны обеспеченной части населения. Рост цен подстегивался высоким спросом, который, в свою очередь, поддерживался ожиданиями дальнейшего роста цен на недвижимость, обгоняющего инфляцию.
1 Статья подготовлена при финансовой поддержке Российского гуманитарного научного фонда (проект № 07-02-00231а).
При этом государство практически не помогает этому рынку развиваться, за исключением создания Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и субсидирования ипотеки для молодых семей. Субсидии по ипотеке, однако, выдаются в единичных случаях, и на развитие рынка в целом никакого влияния не оказывают.
Чтобы оценить перспективы развития финансирования жилищного строительства в России, предлагаем обратить внимание на опыт восточноевропейских стран, которые в конце ХХ века стали активно внедрять ипотечные схемы. Способы внедрения инструментов финансирования жилья различались от страны к стране, что позволило наглядно сравнить результативность различных институциональных форм ипотеки, в частности, в рамках конкуренции банковской ипотеки и сберегательных кооперативов.
История развития ипотеки в странах Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ) демонстрирует также различные результаты государственной политики стимулирования ипотечных заимствований. Наиболее детально государственная поддержка ипотечного кредитования в странах ЦВЕ рассмотрена у Полтеровича и Старко [1]. В этой же работе предлагается развивать формы ипотеки, основанные на строительносберегательных кооперативных институтах, показавших наибольшую эффективность в привлечении средств широких слоев населения в ипотечные схемы финансирования строительства и ремонта жилья.
Применение метода международных сравнений, в данном случае позволяет оценить будущую траекторию движения рынка ипотеки в России, учитывая выбранные инструменты, степень государственной поддержки, различия в объекте и субъекте ипотеки. Настоящая статья дополняет работы по сценарному финансовому прогнозу основных макроэкономических показателей российской экономики на среднесрочную перспективу2, демонстрируя ограничения для развития ипотечного кредитования, с которыми уже сталкивались другие страны.
Начнем с объекта ипотеки - обеспеченность жильем, особенности жилищного рынка, темпы строительства. Затем обратим внимание на субъекта ипотеки - доходы населения, предпочтения городского или сельского заселения, требования к жилью, отношения населения с банками, тем самым составив приблизительный портрет заемщика. Наконец, сравним развитие собственно рынка ипотечных кредитов - объемы, ставки, факторы ускорения или торможения выдачи кредитов, уровень невозвратов. В этом же разделе сравним институциональную среду ипотечного рынка - главных его участников
2 Статьи В.С. Панфилова, О. Дж. Говтваня, А.Г. Шуракова, А.В. Панфилова, А.К. Моисеева в настоящем издании.
и степень регулируемости рынка. В завершение остановимся на рисках, связанных с развитием ипотеки.
Объект ипотеки. Рассмотрим ситуацию с обеспеченностью жильем в странах ЦВЕ - Польше, Чехии, Венгрии.
1. Польша. В период с 1997 по 2001 г. жилищный фонд в Польше прирастал примерно темпом 0,6% в год. В последние годы существенное увеличение числа жилых объектов связано с увеличением числа нового жилья. Эта тенденция также видна в отношении увеличения площади на душу населения. В 2001 г. на 1000 человек приходилось 309,2 жилищ. В 2006 г. эта цифра увеличилась до 440 жилищ на 1000 населения. Примерно 84% жилья находится либо в полной частной собственности, либо во владении на правах кооперативной собственности.
Основным фактором улучшения жилищных условий является уменьшение совместного проживания и рост объема индивидуального жилья для одной семьи. В Польше до сих пор наблюдается острая нехватка жилья приблизительно в 1,5 миллиона жилых объектов. Это связано с процессом урбанизации, а также с тем, что поколение бэби-бума начала 1980-х гг. приобретает собственное жилье.
Несмотря на нехватку жилья, годовое введение на рынок нового жилья в 2000 г. составляло чуть более 2 новых жилых объектов на 1000 человек. В 2001 г. - 2,7. Это связано с уменьшением количества выдаваемых строительных лицензий в этот период в условиях общего замедления экономического развития.
Жилые постройки до 1919 г. составляют 13% от общего жилищного фонда. Около 40% - жилье, построенное после 1970 г. Тем не менее, в связи с несовершенными технологиями строительства происходит быстрая деградация состояния жилищного комплекса.
2. Чехия. В Чехии не наблюдается дефицита жилой площади. Существующие диспропорции на рынке жилья объясняются его неоднородным распределением по регионам, а также нехваткой недорогого жилья для семей с низким доходом.
С начала 1990-х годов произошло заметное увеличение жилой площади. Если в 1991 г. средняя жилая площадь постоянно занятого жилого объекта составляла примерно 45,9 кв. м, то в 1999 г. она увеличилась до 53,7 кв. м. Эта тенденция продолжается и в настоящее время, что связано с увеличением ввода нового жилья (с 22 183 жилищ в 1998 г. до 32 863 жилищ в 2005 г.), а также с повышением требований к комфорту.
Размер предоставляемого ипотечного кредита (банковского) составляет 50% от стоимости недвижимости, но не более 130-140 тыс. евро (т.е.
максимальная стоимость объекта не может быть более 270 тыс. евро -10 миллионов чешских крон). Кредит выдается на срок от 5 до 30 лет, отсчет срока начинается с момента первой выплаты по кредиту. Выплата кредита начинается с месяца, следующего за месяцем, в котором он был получен. Процентная ставка составляет 5-7% в зависимости от выбранного банка, срока кредита и вида процентной ставки (фиксированной или плавающей).
3. Венгрия. В Венгрии в последние годы происходит активный ввод нового жилья (с 19287 жилищ в 1999 г. до 41084 жилищ в 2005 г., т.е. рост в 2,1 раза). Выпуск в строительной промышленности Венгрии в
2005 г. вырос на 16,6%.
Общий объем жилья (количество жилищ) в Венгрии достиг 4,2 миллионов в 2005 г. Начиная с 1990-х годов средняя жилая площадь объекта увеличилась, составив в среднем 100 кв. м в 2000 г. В настоящее время эта тенденция сохраняется.
Разные стартовые условия (сравнительно низкая обеспеченность жильем в Польше и высокая в Венгрии - табл. 2) определяют и разные темпы изменения жилищных условий, поставленные целями государственной политики.
Таблица 2
Население, объем существующего жилья и факторы, способствующие строительству нового жилья, 1990-2010 гг.
Страна Население, тыс. чел. 2000 г. Количество жилищ, на 1000 чел. населения 2000 г. Увеличение числа домашних хозяйств и уменьшение совместного проживания, на 1000 чел. населения в год Снос старого и увеличение количества свободного жилья на 1000 чел. населения за год
1991-2000 2001-2010 1991-2000 2001-2010
Польша 38650 307 2,13 2,25 0,19 1,63
Чехия 10230 374 1,19 1,45 1,02 1,48
Венгрия 10246 403 0,33 0,91 2,32 2,07
Источник: [7].
Обращает на себя внимание быстрый рост доли владельцев собственного жилья в Польше (табл. 3, 4) и практически постоянное значение этого показателя в Чехии. Предпочтение к сельскому проживанию в Венгрии выливается в рекордную долю владельцев собственных домов, проживающих семьями, а низкий уровень урбанизации не позволяет вырасти доле населения, снимающей жилье - в этом смысле Венгрия и Чехия выглядят практически антиподами.
Таблица 3
Сравнение стран по видам владения жильем - общий объем жилья и его распределение по видам владения
Страна Количество жилищ, тыс. Владельцы жилья, % Частное арендуемое, % Государственное арендуемое, % Прочее, %
Польша
1988 11022 40,9 2,0 19,4 37,2
2002 11763 55,6 2,0 13,4 31,0
Чехия
1990 4077 37,0 3,3 38,0 21,7
2002 4366 47,0 12,0 17,0 24,0
Венгрия
1990 3855 73,9 3,4 22,7 0,4
2001 4069 92,6 3,7 3,7 0,7
Источник: [7].
Таблица 4
Примерное распределение жилья по виду собственности (владельцы и люди, снимающие жилье) на 2003 г., %
Страна Владельцы Население, снимающее жилье, всего
Всего Жилье для одной семьи Совместное владение
Польша 77 57 20 23
Чехия 42 40 2 58
Венгрия 92 75 17 8
Источник: [7].
Для сравнения, в России достаточно высока доля владельцев жилья, благодаря процессу бесплатной приватизации жилья. В городских районах на 2007 г. она составляла около 62,8% (в Москве 44,5%), в сельских регионах - 78,7%. Текущий перекос цен на рынке жилья, особенно в мегаполисах, не позволит этому показателю вырасти, пока снимать квартиру дешевле, чем владеть ею. Под «перекосом цен» имеется в виду то, что месячная аренда жилья обходится выгоднее, чем аннуитетные платежи по ипотеке, даже с учетом роста стоимости актива, т.е. квартиры.
Поэтому рост ипотечного кредитования с целью приобретения собственного жилья (а не с инвестиционной целью) можно ожидать скорее в регионах, в крупных городах, где рост цен на недвижимость еще не привел к подобному перекосу.
Субъект ипотеки. Сравнительный портрет заемщика по ипотеке в странах Восточной Европы. С 1990 г. по 2001 г. в Польше наблюдался наиболее высокий спрос на жилье. В этот период рост населения был на уровне в среднем 1,2% в год. В Венгрии, напротив, за тот же период население уменьшилось на 3%. Рост спроса на жилье в Венгрии был обеспечен, как и в Чехии, за счет заметного уменьшения количества совместно проживающего населения благодаря строительству нового жилья и улучшению жилищных условий населения. Население Чехии за тот же период уменьшилось на 0,7%.
С 2004 г. наблюдается устойчивая тенденция роста показателя средней заработной платы во всех трех странах. В Польше годовой рост составил в 2006 г. 4,4%. С начала 2007 г. минимальная зарплата в Польше составляет около 36% средней заработной платы в стране. Однако в большинстве стран Евросоюза минимальная заработная плата составляет 50-60% средней по стране и эта разница пока что существенна. В Чехии и Венгрии годовой рост составил 6 и 6,8% соответственно.
Уровень безработицы остается наиболее высоким в Польше, снизившись с 19,9% в 2003 г. до 16,4% в 2006 г., что отрицательно сказывается на доступе населения к кредиту, в том числе для приобретения жилья.
Отношение среднего годового дохода населения к средней стоимости жилья в Польше и Словении указывает на переоцененность рынка жилья в этих странах. Это выражается в слабой доступности жилья для населения. В Венгрии и Чехии, напротив, доступ населения к жилью облегчается благодаря системе государственных субсидий и доступности ипотечных займов через специализированные институты.
Спрос на жилье в Польше остается ограниченным. Значительная доля населения не в состоянии снимать или приобрести в собственность новое жилье ввиду низкой покупательской способности заработной платы, а также высокой стоимости кредита.
В Чехии и Словакии существуют молодежные программы ипотеки для поддержки молодых людей, желающих приобрести свое первое жилье. Этому способствует наличие контрактных сберегательных институтов и государственных субсидий для молодого населения, стройсберкасс. Такая форма ипотеки особенно привлекательна для низкодоходных групп населения. Ни Венгрия, ни Польша не практикуют в настоящее время подобный план поддержки молодых семей как отдельной социальной группы.
По решению Еврокомиссии, субсидирование процентов по ипотечным кредитам, доступное в Чехии молодым семьям (до 35 лет, возможное снижение процента по ипотеке от 1 до 4 %), не является
нарушением европейских законов о конкуренции. Общая сумма субсидий на период 2003-2012 гг. оценивается в 41 млн. евро.
В России с 2007 г. приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» предусматривает оказание бюджетной поддержки в приобретении жилья молодым семьям, нуждающимся в жилье или улучшении жилищных условий. Кроме этого, для некоторых категорий граждан доступна государственная жилищная субсидия, за счет которой можно погасить ипотечный кредит. По данным ЦБ РФ, в 2006 г. за счет этой субсидии было погашено ипотечных кредитов на 0,5 млрд. руб.
Индекс доступности жилья для населения, рассчитанный на основе средней цены на жилье, среднегодового дохода населения и средней процентной ставки по ипотечному кредиту, указывает на потенциально высокую возможность населения на приобретение жилья в Чехии и Венгрии (см. табл. 5).
Таблица 5
Индекс доступности жилья на 2004 г.
Страна Средняя цена на жилье, тыс. долл. Годовой доход населения, тыс. долл. Максимальные процентные ставки по ипотечному кредиту Индекс доступности жилья, %
Хорватия 81,000 12,900 8,5 63
Чехия 64,000 13,700 7,0 95
Венгрия 51,000 13,200 9,5 95
Казахстан 29,000 2,900 13,0 30
Польша 76,000 7,400 6,5 45
Румыния 46,000 6,000 10,0 46
Россия 68,000 2,700 15,0 10
Источник: [7].
Обычно для оценки доступности жилья используют два метода: либо коэффициент доступности жилья (КДЖ), применяемый в меж-страновых сравнениях в программе ООН «Хабитат», либо индекс доступности жилья. КДЖ вычисляется в процессе сопоставления доходов населения с ценами, сложившимися на национальном рынке или рынке конкретно выбранного региона и показывает, сколько лет потребуется средней семье для приобретения жилья при существующем у нее уровне дохода. Индекс доступности жилья, используемый в табл. 5, вычисляется по методике Национальной ассоциации риэлторов США. В ней применяется индекс доступности, который вычисляется следующим образом:
А1 = (М1 х 100%) / 1т,
где MI - средний доход домохозяйства; Im - доход, необходимый для получения и обслуживания долгосрочного ипотечного кредита, достаточного для приобретения среднего по стоимости жилья.
Значение показателя, равное 100%, свидетельствует о доступности жилья при условии его приобретения на средства долгосрочного ипотечного кредита, т.к. средний доход домохозяйства соответствует доходу, необходимому для получения такого кредита. При расчете индекса доступности жилья учитываются условия кредитования со средним сроком ипотечного кредита в стране и указанными в таблице процентными ставками по ипотеке.
Институт экономики города (РФ) регулярно рассчитывает и публикует индекс доступности жилья, но в его расчетах, во-первых, используется коэффициент доступности жилья, выраженный в годах (время накопления дохода на квартиру), хотя он и назван индексом, а во-вторых, в нем не учитывается ипотека, поэтому сравнивать данный индекс с приведенным в [7] не будем.
При таком разрыве в доступности жилья сложно ожидать быстрого развития банковской ипотеки в России за счет широких слоев населения. Резкий рост ипотечного банковского кредитования в 2003-2006 гг. в России был обязан скорее опережающему росту цен на жилье в мегаполисах, вынудившему население реализовывать спрос на жилье как можно скорее. Выход видится, скорее, в поддержке строительной отрасли, совмещенной со стимулированием длительных накопительных циклов на приобретение жилья с ипотекой.
Иначе высокий уровень расслоения населения по уровню доходов обеспечивает не плавный рост объемов ипотечного кредитования, а резкий старт и выход на «площадку», когда потенциал высокодоходных слоев по приобретению жилья исчерпывается, а повышение цен за счет выросшего спроса отсекает от покупки низкодоходные слои. Такая ситуация реализовалась в России в 2004-2006 гг., а американский ипотечный кризис sub-prime (высокорискованных) займов усугубил ситуацию, так что на начало 2008 г. рост ипотеки практически остановился.
Макроэкономические параметры и динамика банковского сектора стран ЦВЕ как факторы развития ипотеки. В этом разделе рассматривается собственно динамика ипотечного кредитования в контексте развития банковской системы стран ЦВЕ в целом. Начнем с рассмотрения сравнительного графика динамики ипотечных кредитов в странах Восточной Европы, в % от ВВП.
Отставание России от других стран может быть быстро ликвидировано, как показывает опыт Венгрии и Чехии (рис. 1). Однако ос-
новным фактором быстрого развития ипотеки в обоих случаях явилась мощная государственная поддержка - до 0,5% ВВП. Ликвидация этой поддержки в 2005 г. резко остановила рост рынка в Чехии, в то время как польские банки ускорили выдачу кредитов.
♦ Польша □ Венгрия й Чехия
Словакия ----- -Хорватия ^^^^^^■Россия
Рис. 1. Ипотечные кредиты в Восточной Европе, 2000-2005 гг.
Источник: Данные центральных банков соответствующих стран, ЕЦБ.
Польша. Начиная с 2001 г., в Польше произошел заметный спад экономического роста по сравнению с предыдущим периодом. Если годовой рост ВВП в период 1997-1999 гг. составлял примерно 5%, то в 2001 г. он составил 1,1% по сравнению с 4,2% в 2000 г. (табл. 6).
Одной из причин замедления ритма экономического роста явился инертный спрос на внутреннем рынке, а также снижение объемов инвестиций в национальную экономику. В период 2003-2006 гг. средний годовой рост ВВП стабилизировался на уровне 4,4%. Одним из факторов экономического роста в 2006 г. явилось повышение номинальной заработной платы и постепенное снижение уровня инфляции на фоне постепенного укрепления польского злотого по отношению к доллару и евро.
Спад годового объема промышленного производства в 2002 г. был компенсирован в последующие годы. При этом рост производительности труда на 5% по сравнению с 2000 г. сопровождался падением занятости примерно на 5,1%.
Таблица 6
Основные макроэкономические показатели - Польша
Показатель 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г.
Номинальный ВВП, млрд. евро 209,7 191,5 203,5 247,3 272,3
Реальный ВВП, % к году 1,4 3,8 5,3 3,4 5,2
Промышленное производство (% к
году) 1,1 8,3 12,6 12,6 12,1
Уровень безработицы, % 19,7 19,9 19,5 18,2 16,3
Номинальная заработная плата, % к
предыдущему году 3,4 2,8 4,1 3,2 4,4
Индекс инфляции, % 1,9 0,7 3,6 2,2 1,2
Евро/польский злотый (в среднем за
год) 3,85 4,40 4,53 4,03 3,91
Доллар/польский злотый 4,08 3,89 3,64 3,24 3,05
Ипотечные кредиты, млн. евро 6867,7 8236,2 10708,0 15009,9
% к предыдущему году 14,5 19,9 30,0 40,2
% к ВВП 3,4 4,6 4,7 5,9
Доля ипотечных кредитов в общем
объеме, % 30,8 38,11 37,8 41,1
Кредиты в иностранной валюте, %
общего объема кредитов 23,9 30,3 24,0 25,8
Источник: CEE Banking sector report, RZB Group, September 2006.
Несмотря на существенный экономический рост с начала переходного периода, уровень безработицы в 2006 г. остается самым высоким среди стран Европейского экономического сообщества. Он составил в среднем 16% трудоспособного населения, у женщин -18%, у мужчин - 14,3%3.
За последние 6 лет рост инфляции постепенно замедлился. По данным Евростата в апреле 2006 г. в Польше был зафиксирован наиболее низкий уровень годовой инфляции (1,2%) среди 25-ти государств-членов ЕС. Среди положительных тенденций аналитики указывают на фундаментальное снижение инфляции в Польше, сохранение высокого объема экспорта вследствие проводимой реструктуризации в микроэкономике и удачное ведение контроля и регулирования долговых отношений со стороны правительства.
Несмотря на увеличение реальных доходов населения, спрос на недвижимость остается весьма ограниченным, что препятствует развитию ипотечного рынка. Отношение среднемесячного дохода к стоимости 1 кв. м жилой площади составляет от 0,6 до 0,8% в зависимости от региона. Большинство населения не может позволить себе ни снимать, ни приобрести в собственность новое жилье по ры-
3 Economic Policy Reforms, OCDE 2005, Country notes, Poland.
ночной цене по причине низких доходов, высокой стоимости ипотечного кредита и высоких операционных издержек.
Несмотря на замедление экономического роста в 2005 г., польский банковский сектор продолжал свое развитие. Благодаря укреплению польского злотого к доллару и евро, совокупные активы банковской системы выросли в среднем на 15% в 2005 г. (см. табл. 6).
Как и в большинстве стран Восточной Европы, наиболее динамичный рост в банковском секторе наблюдался в сфере предоставления кредитов населению, включая ипотечные кредиты, доля которых в общем объеме кредитов населению в евро составила в 2005 г. 41,1%. Доля кредитов в иностранной валюте возросла на 25,8% в общем объеме кредитов населению.
Венгрия. Последние пять лет экономика Венгрии продолжает демонстрировать стабильный экономический рост. Годовой рост ВВП с 2002 г. по 2006 г. составил в среднем 3,9% (табл. 7).
Таблица 7
Основные макроэкономические показатели - Венгрия
Показатель 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г.
Номинальный ВВП, млрд. евро 69,6 73,6 81,1 87,7 86,6
Реальный ВВП, % к году Промышленное производство, % к 3,5 3,4 4,6 4,1 3,9
предыдущему году 2,0 6,4 8,3 7,3 8,0
Уровень безработицы, % Номинальная заработная плата, % к 6,0 5,9 6,6 7,2 7,5
году 12,6 10,3 10,4 7,2 6,8
Индекс инфляции, % 5,2 4,7 6,8 3,5 3,5
Евро/форинт 243,0 253,5 251,7 248,4 267,9
Доллар/форинт 255,8 224,3 202,3 198,7 209,3
Ипотечные кредиты, млн. евро 3308,2 5698,9 7776,8 9034,5
% к предыдущему году 152,4 72,3 36,5 16,2
% к ВВП Доля ипотечных кредитов в общем 4,6 8,1 9,4 10,5
объеме, % Кредиты в иностранной валюте, % 53,2 64,3 63,6 60,3
от общего объема кредитов 23,0 25,0 31,1 38,6
Источник: CEE Banking sector report, RZB Group, September 2006.
Начиная с 2003 г. уровень промышленного производства в стране растет быстрыми темпами за счет реализации инфраструктурных проектов, финансируемых государством, а также за счет динамики строительства жилья благодаря государственным субсидиям. Проекты, финансируемые государством, позволили частично компенсировать нехватку инвестиций со стороны частного сектора.
Начиная с августа 2001 г., были введены меры по борьбе с инфляцией. Центробанк и Минфин Венгрии ослабили контроль над курсом форинта, существенно расширив валютный коридор, в котором может колебаться курс венгерской валюты (+/-15% по сравнению с предыдущим ограничением в +/- 2,25%). Банковские активы Венгрии демонстрировали устойчивый рост. Общий объем банковских активов в евро вырос в 2005 г. на 14,8% и достиг на конец года 91% от ВВП по сравнению с 67,7% в 2001 г. (см. табл. 7).
Увеличение номинальной заработной платы в 2001 г. позволило увеличить чистый доход населения и стимулировать потребление домашних хозяйств. Тем не менее, реальные доходы населения остаются недостаточными для стимулирования спроса на рынке недвижимости. Это приводит к увеличению роли ипотечного кредитования. В Венгрии доля ипотечного кредитования в ВВП составила в
2006 г. около 16% от ВВП. Бурный рост ипотеки пришелся на 20022004 гг., когда доля ипотечной задолженности к ВВП выросла с 2% до 8%, а до этого в течение пяти лет не происходило роста ипотечного рынка, и показатель не сдвигался с 1,5% к ВВП.
Начиная с 2004 г., наблюдается замедление общей динамики роста кредитов. После двух лет быстрого роста (2002-2003 гг.) также уменьшается доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитов населению. Быстрый рост предыдущих лет стал возможен благодаря государственным субсидиям, совершенствованию законодательной базы в области ипотечного финансирования, а также уменьшению ставки по выдаваемым ипотечным кредитам (26,8% - в 1998 г., 22,1% - в 1999 г., 17,7% - в 2000 г., 15,6% - в 2001 г., 12,9% - в 2003 г4). В предыдущие годы доступ венгерского населения к кредитованию был в значительной мере ограничен ввиду высокой инфляции и высоких номинальных процентных ставок по кредиту. Развитие банковского кредитования венгерского населения началось с низкого уровня в 5,8% от ВВП в
2001 г., а доля ипотечных кредитов не превышала 2,2%.
Чехия. Несмотря на замедление экономического роста в 2001 г., уровень прироста ВВП в Чехии в среднем вдвое превышает европейский. Наиболее динамичный рост прослеживается в строительстве недвижимости, чему способствует активная политика государства в области финансирования инфраструктурных проектов, а также политика в области строительства нового жилья, выражающаяся в предоставлении бюджетных субсидий на жилье, начиная с 2000 г. Расширение действия системы субсидирования расходов на жилье дало
4 Работа [8]. Средняя годовая процентная ставка по ипотечному кредиту.
дополнительный импульс строительному буму. В 2001 г. уровень зарплат рос быстрее, чем ожидалось, что также повлияло на увеличение расходов домохозяйств, которые росли быстрее, чем ВВП. Как располагаемые, так и реальные доходы домохозяйств росли с 2002 г. достаточно быстро, с небольшим замедлением в 2005 г., которое, однако, было скомпенсировано в 2006 г. (табл. 8).
Таблица 8
Основные макроэкономические показатели - Чехия
Показатель 2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г.
Номинальный ВВП, млрд. евро 78,39 80,25 86,79 98,42 113,90
Реальный ВВП, % к году 1,9 3,6 4,2 6,1 6,0
Промышленное производство, % к предыдущему году 2,7 5,8 9,9 8,1 10
Уровень безработицы, % 9,2 9,9 9,8 8,9 8
Номинальная заработная плата, % к предыдущему году 6 5,7 7 4,6 6
Индекс инфляции, % 1,4 -0,1 2,6 1,6 1,6
Евро/чешская крона 30,81 31,84 31,90 29,78 28,30
Доллар/чешская крона 32,74 28,23 25,70 23,95 22,4
Ипотечные кредиты, млн. евро 2335,4 3363,7 5393,1 8153,8
% к предыдущему году 32,9 44,0 60,3 51,2
% к ВВП 3,1 4,3 6,0 7,9
Доля ипотечных кредитов в общем объеме, % 46,9 51,7 58,0 62,3
Кредиты в иностранной валюте, % от общего объема кредитов 15,0 13,5 12,8 13,1
Источник: CEE Banking sector report, RZB Group, September 2006; CNB.CZ.
Устойчивый экономический рост (6,1% в 2005 г. и 6,0% в 2006 г. -табл. 8) способствует развитию чешского банковского сектора. Увеличение банковских активов связано с благоприятной макроэкономической ситуацией, ростом промышленного производства и инвестициями. В 2005 г. отмечается высокая средняя доходность по акциям (25,3%). Несмотря на то, что доля рынка первых пяти банков - лидеров слегка уменьшилась, банковский рынок Чехии продолжает характеризоваться высокой концентрацией банковских активов. Доля акций первых пяти лидеров рынка составляет 2/3 общей доли банковских активов.
Розничный сегмент банковского сектора показал наилучшую динамику развития в 2005-2006 гг. Кредиты населению выросли на 40,7% в 2005 г. Объем ипотечных кредитов вырос в 2005 г. на 51,2% и составил 7,9% от ВВП, достигнув своего максимального уровня за последние 5 лет. Доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитов населению составила 62,3%.
Несмотря на устойчивую тенденцию укрепления чешской кроны, доля кредитов в иностранной валюте в общем объеме займов выросла всего на 13,1% в 2005 г., что заметно ниже, чем в Польше и Венгрии.
Аналогия ситуации в странах ЦВЕ с ситуацией в России состоит в том, что в приросте ВВП велика роль доходов населения. Поэтому прирост ипотечных кредитов коррелирует с приростом ВВП.
Резкое падение прироста ипотеки в Венгрии в последние годы связано, скорее, с постепенной отменой государственных субсидий, премий на контрактные сбережения, несмотря даже на невысокий абсолютный объем этих субсидий, а также с небывалым развитием ипотеки в 2002 г. Дело в том, что в 2000 г. правительство ввело существенные субсидии на строительство жилья, а также позволило вычитать проценты по ипотеке из облагаемого налогом дохода. В сочетании с низкой базой (до 2000 г. доля домов, покупаемых в кредит, составляла около 10%) это позволило ипотеке в 2002 г. вырасти в 2,5 раза. Впоследствии, в связи с дефицитом бюджета, правительство сократило субсидии (в конце 2003 г. и 2004 г.), и, как можно увидеть, прирост ипотечных кредитов существенно замедлился. Далее рассмотрим субсидии на контрактные сбережения, которые являются определяющим фактором динамики контрактных сбережений и ипотечных кредитов.
История становления рынков ипотеки в странах Восточной Европы История становления рынков ипотеки в Восточной Европе детально рассмотрена в [1]'5. Польша, при поддержке международных доноров, ввела наиболее прогрессивные формы ипотеки, основанные на банковском кредитовании и вторичном рынке с институтами секьюритизации кредитов. При этом государство не поддерживало «ретроградные» формы строительно-сберегательных кооперативов (ССК)6. В ипотечные схемы, таким образом, на начальном этапе оказались втянуты лишь высокодоходные слои населения, а массовые сбережения не стали финансовым ресурсом ипотеки. В результате, достижения Польши в жилищном кредитовании и строительстве поначалу отставали от стран-соседей. Доля выданных жилищных кредитов в ВВП составила в Польше лишь 0,8% в 1999 г. и 1,8% в 2002 г. А в Чехии и Словакии уже в 1999 г. доля всех жилищных
5 Полтерович и Старков, 2005. Чтобы не воспроизводить этот анализ, ограничимся здесь наиболее существенными выводами.
6 Сущность строительно-сберегательных кооперативов, или стройсберкасс, состоит в привлечении вкладов от членов данного кооператива путем регулярных взносов в течение достаточно длительного пер-иода времени, в целях последующей выдачи ипотечных кредитов только членам кооператива за счет привлеченных средств. При этом оценка риска и залога может быть выгоднее для заемщика, чем в случае банковского кредита, т.к. за счет регулярных взносов он уже накопил определенную «кредитную историю».
кредитов в ВВП была 8,4 и 7% соответственно, в 2002 г. - уже 20 и 12,7%. Кроме того, жилищное строительство столкнулось с отсутствием кредитных институтов, доступных широким слоям населения. Уже с 2000 г. в Польше начало сокращаться число одобренных заявок и реально начатых новостроек, что в 2002 г. привело к изменению тенденции в завершенном строительстве (снова в сторону спада) с 68% уровня 1989 г. до 63%, переросшего в стагнацию жилищного строительства в 2004-2005 гг. При стагнации строительства одновременно стали расти ипотечные кредиты в банках, т.к. экономический рост ускорил темпы повышения доходов населения. Начал также снижаться уровень безработицы, достигший своего пика в 1993 г. Поэтому тяжелая ситуация в строительстве была сглажена ростом спроса, и к 2006 г. Польша смогла «выстрелить», обогнав Чехию по соотношению ипотечных кредитов к ВВП. Но этот рост произошел в тот момент, когда ставки привлечения для банковской системы достигли практически «дна» долгосрочного тренда, перед ипотечным кризисом в США в 1997 г. Таким образом, польский опыт свидетельствует о том, что эластичность спроса на банковские кредиты по ставкам слишком велика для поддержания устойчивого роста ипотеки.
Венгрия, Чехия, а также Словакия пошли по пути создания системы ссудно-сберегательных институтов. Словакия ввела строй-сберкассы в 1992 г., Чехия - в 1993 г. Венгрия в начале переходного периода попыталась внедрить вторичный рынок ипотечных кредитов, но позже отказалась от этого проекта и в 1997 г. также ввела стройсбер-кассы. Массовый старт стройсберкасс в Чехии, Словакии и Венгрии дал дополнительный импульс для развития не только банковского ипотечного кредитования, но всей финансовой системы страны.
Однако опоздание этих стран с развитием банковских форм ипотеки не позволило им воспользоваться мировым трендом снижения ставок в 2005-2007 гг., и темпы роста ипотеки в Польше (не говоря уже о России) превзошли динамику Чехии и Венгрии. Если бы не американский кризис 2007 г., то Польша лидировала бы сейчас в предоставлении ипотечных кредитов за счет развитого банковского сектора.
Данные о роли правительства в развитии жилищного кредитования и строительства, приведенные в табл. 9, используются в [1] как обоснование необходимости «трансплантации» института стройсберкасс для развития ипотечного кредитования на рынках со слабой банковской системой, в частности, испытывающей дефицит «длинных» пассивов. В то же время для успешного развития этого института необходима государственная поддержка, выражаемая в размере премий на стройсбережения.
Таблица 9
Роль правительства в развитии жилищного кредитования и строительства
Страна Средняя доля бюджетных субсидий на жилье в ВВП за 19922002 гг., % Жилищный кредит, доля в ВВП в 2002 г., % Ввод, кв. м на душу в 2002 г. Рост ввода жилья в 2002 г. относительно 1996 г., раз Рост реальных цен на жилье в 2003 г. относительно 2000 г., раз
Словакия 1,07 12,7 0,30 2,4 н/д
Венгрия 0,74 4,6 0,29 1,1 2,51
Польша 1,33 2,6 0,25 1,7 0,91
Россия 1,30 (2003 г.) 0,16 (2004 г.) 0,23 1,0 1,30
Источник: [1].
В первые годы работы ССК размер премии на стройсбережения достигал в Венгрии 40% ежегодных сбережений, в Словакии - 40%, в Чехии - 25% (табл. 10). Впоследствии доля премии постепенно снижалась. В середине 1990-х годов сумма премий на стройсбережения в странах Восточной Европы составляла 5-8% стоимости средней квартиры7.
Таблица 10
Бюджетные премии по контрактным сбережениям в странах ЦВЕ в переходный период, 1998-2002 гг.
Страна Премии на сбережения на жилье, в % ВВП
1998 г. 2000 г. 2002 г.
Польша 0,22 0,19 0,13
Словакия 0,42 0,29 0,27
Чехия 0,28 0,39 0,49
Венгрия 0,03 0,04 0,04
Источник: [1].
Становление рынка ипотеки в Чехии происходило при активной поддержке государства, предоставляющего субсидии, благодаря чему быстро росли контрактные сбережения населения. Всего к 2006 г., через десять лет работы стройсберкасс, действующие сберегательные контракты имели 45% населения. В 2003 г. (т.е. на 7-м году работы) доля стройсбе-режений в ВВП возросла в Чехии в 49 раз (до 4,9% ВВП).
7 Diamond, 1998, p. 15, 20, 26.
В наиболее благоприятном положении, очевидно, находились чешские заемщики. Там субсидии на ипотеку были стабильны и достаточно высоки (до 0,5% ВВП). Венгерский рост в 2002-2003 гг. обязан тому факту, что в качестве субсидии в 2000 г. была избрана мера по сокращению налогового обременения граждан, берущих кредит, поэтому она не отражена в данной таблице (как непрямая поддержка ипотеки). Прямая поддержка ипотеки через субсидии была относительно небольшой, рост ипотеки происходил с довольно низкой базы. Через несколько лет, однако, бюджет Венгрии стал испытывать трудности, и эту меру отменили, после чего прирост ипотеки резко сократился.
В текущей российской ситуации маловероятно введение государственных субсидий на ипотечное кредитование - скорее, при должном нажиме с верхнего уровня власти будут отменены ограничения на налоговые изъятия при покупке квартиры по ипотеке, и, может быть, введены дополнительные налоговые стимулы. На прямое субсидирование процентной ставки вряд ли стоит надеяться, а значит, этот фактор не будет играть существенной роли в России.
Из перечисленных мер государственной поддержки ипотеки стоит обратить наибольшее внимание на налоговые меры. Несмотря на скорее отрицательный опыт Венгрии, в России, по-прежнему действует норма о максимальном уровне изъятий из облагаемой базы по налогу на доходы физических лиц при покупке квартиры (максимальное изъятие составляет 1 млн. руб.). Бюрократические задержки с оформлением недвижимости в собственность могут не дать возможности использовать эту льготу (она оформляется в течение трех лет после оплаты квартиры, и сегодня этого часто бывает недостаточно для оформления всех документов). Прямое дотирование процентных платежей по кредиту скорее воспринимается как инструмент социальной справедливости, т.е. как дополнительная льгота для отдельных категорий населения.
Участники рынка ипотеки. Итак, институциональные особенности развития ипотечного рынка подробно проанализированы в существующей литературе. За кадром остается «фоновая» информация о рынках - регулирование, преобладающие участники, альтернативные возможности финансирования, и т. п. Поэтому рассмотрим специфику развития банковской системы в странах ЦВЕ.
Польша. В Польше основными участниками рынка ипотеки являются крупные коммерческие банки. Несмотря на то, что ипотечные кредиты предоставляются большинством банков, этот сегмент рынка сконцентрирован вокруг 5 лидеров, которым принадлежал 81% рынка в
2002 г., 85% в 2003 г. и около 90% в 2006 г. Это PKO BP, группа BPH, PKO SA, GE Mieszkanowy и Bank Zachodny WBK. Перечисленные бан-
ки входят в состав Ассоциации по ипотечному кредитованию, созданной в 1991 г. по инициативе Министерства финансов. Ипотечные кредиты финансируются в основном за счет краткосрочных депозитов.
Банк PKO BP (в прошлом государственный сберегательный банк, частично приватизированный в 2004 г.) остается самым крупным участником рынка ипотеки, охватывая примерно треть всего рынка.
Польский ипотечный рынок включает также специализированные ипотечные банки, но их доля рынка очень маленькая и им трудно конкурировать с крупными коммерческими банками. На конец 2004 г. им принадлежало 5% займов на приобретение недвижимости (в основном для коммерческой деятельности), но менее 2% на приобретение жилья для частного пользования. В начале 1999 г. Rheinhyp - BRE Bank Hipoteczny S.A. и HypoVereinsbank Bank Hipoteczny S.A. получили лицензии на открытие ипотечного банка. В конце 2000 г. к ним присоединился Slaski Bank Hipoteczny S.A. Датский ипотечный банк Nykredit получил такую лицензию в ноябре 2002 г.
Ипотечные банки работают в двух сегментах рынка: потребительский рынок и коммерческая недвижимость (включающий офисы, коммерческие центры, отели, гипермаркеты и т. д.). Этот сегмент рынка развивается наиболее активно в последние годы и составляет на сегодняшний день примерно 70% ипотечного портфеля специализированных ипотечных банков.
В 2001 г. Польский национальный банк снижал процентные ставки 6 раз, с 19,5 до 12% годовых. В 2004 г. процентные ставки по ипотечным кредитам снизились до 7,5-8,5% в польской национальной валюте, и продолжали снижаться до 6,0% в декабре 2005 г. Тем не менее, реальные процентные ставки остаются одними из наиболее высоких по сравнению с другими странами.
В 2004 г. процентная ставка по ипотечным кредитам в швейцарских франках составила 5%. В 2005 г. она снизилась до 3,754% (табл. 11). В 2006 г. Министерство строительства и транспорта приняло новую программу процентной ставки в национальной валюте. Около половины процентной ставки по кредиту будет компенсироваться правительством в течение первых 8 лет с момента открытия кредита.
Государственные субсидии финансируют только новое жилье и предназначены для населения, которое впервые приобретает жилье. В ближайшие 6 лет государство планирует потратить 6,2 млрд. польских злотых на финансирование жилья.
Таблица 11
Изменение процентной ставки по ипотечным кредитам с 2001 по 2004 г. по 3 банкам - лидерам, Польша
Банк Процентные ставки, % Максимальный период выплаты
2001 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г.
РКО ВР РЬМ от 20,3 ШБ от 5,9 СНБот 9,06 БИЯ от 10,21 РШ от 11,31 ШБ от 4,9 СНБ от 4,75 БИЯ от 6,35 РШ от 7,78 ШБ от 6,14 СНБ от 4,10 БИЯ от 5,30 РЬМ от 6,48 ШБ от 2,99 СНБ от 2,29 БИЯ от 3,92 2001 - 20 лет 2004 - 25 лет
РКО ЄА РЬМ от 17,5 ШБ от 3,11 БИЯ от 7,81 РШ от 9,5 ШБ от 5,41 БИЯ от 3,98 РШ от 7,24 ШБ от 4,56 БИЯ от 3,33 РЬМ от 5,55 ШБ от 5,06 БИЯ от 4,17 2001 - 22 года 2004 - 25 лет
ВРН РВК РШ от 20,91 ШБ от 10,71 СНБ от 9,2 БИЯ от 10,41 РШ от 10,7 ШБ от 5,54 СНБ от 4,80 БИЯ от 6,59 РШ от 7,6 ШБ от 4,62 СНБ от 3,99 БИЯ от 6,15 РЬМ от 6,64 ШБ от 2,62 СНБ от 1,45 БИЯ от 3,39 2001 - 25 лет 2004 - 32.5 года
Источник: [9].
Особенностью ипотечных польских банков является преобладание ипотечных кредитов в иностранной валюте, в частности в швейцарских франках, что частично связано с высокой процентной ставкой по кредитам в национальной валюте. Кредиты в иностранной валюте составляют в среднем 80% общего кредитного портфеля ипотечных банков. Однако в 2003-2004 гг. предпочтения населения склонялись к кредитам в национальной валюте, что было связано с ослаблением польского злотого по отношению к евро в 2003 г. В последующий период количество ипотечных кредитов в швейцарских франках заметно возросло в силу наиболее низкой номинальной процентной ставки по кредиту. Ипотечные кредиты в швейцарских франках составили, к примеру, 40% кредитного портфеля банка РКО ВР.
В последние несколько лет ипотечные займы в иностранной валюте существенно выросли. Факторами роста явились конкуренция ставок, рост чувствительности домохозяйств к стоимости кредита и особенности права собственности на банковские активы новых членов Евросоюза (им доступны большие объемы дешевого финансирования от материнских организаций). В 2005 г. ипотека в иностранной валюте составляла 60% от всех займов домохозяйствам в Польше, превысив 10 млрд. долл. к декабрю 2005 г.
Но Польша в этом не одинока. В Венгрии займы в иностранной валюте росли с декабря 2003 г., когда начали снижать государственные субсидии на ипотеку в форинтах.
В Прибалтике очень популярна ипотека, номинированная в евро. Однако в этих странах ситуация несколько отличается, т.к. прибалтийские государства привязывают свою валюту к евро.
Даже члены еврозоны не препятствуют развитию ипотечных займов в иностранной валюте. Примером может служить Австрия, где с начала 1990-х годов популярны ипотечные займы в швейцарских франках и японских иенах (I).
Чехия. Рынок жилищного финансирования Чехии является достаточно высоко концентрированным по сравнению с другими странами - членами ЕС, но одним из наименее концентрированных по сравнению со странами-соседями. В Чехии основными участниками рынка ипотеки являются коммерческие и ипотечные банки, входящие в следующие финансовые группы.
• Финансовая группа IPB, включающая IPB банк; Czech Moravian Mortgage bank (Чешско-Марийский ипотечный банк, страховую компанию IPB; Czech Moravian Construction Savings Bank (Чешско-Марийский строительный сберегательный банк); IPB Real Estate Company (компания по операциям с недвижимым имуществом); IPB Leas Company (компания, занимающаяся операциями по лизингу); PIAS (инвестиционный фонд).
• Финансовая группа CS, включающая Ceska Sporitelna (Чешская сберегательная компания); CS Construction Savings Bank (Строительный сберегательный банк).
• Финансовая группа KB, включающая Komercni Banka (Коммерческий банк); Vseobecna (General) Строительный сберегательный банк; KB (инвестиционный фонд).
Основная часть кредитов финансируется за счет депозитов населения. Другим источником финансирования ипотечных кредитов являются облигации, обеспеченные недвижимостью или другим имуществом.
Преобладание иностранных банков в чешской банковской системе снижает потребность в рефинансировании кредитов через выпуск RMBS8. В принципе, это характерно и для других стран Восточной Европы (например, в Польше ситуация такая же). Доступность дешевого финансирования с развитых рынков за счет материнских структур снижает мотивацию банков к размещению новых инструментов, к тому же материнские банки скорее заинтересованы в том, чтобы выкупать риски стран Восточной Европы на себя, в погоне за доходностью. Поэтому объем секьюритизации чешских ипотечных
8 Облигации, обеспеченные жилой недвижимостью.
портфелей не очень высок: 11 млн. долл. в 2003 г. и 25 млн. долл. -в 2004 г. (по данным Hypostat 2005 г.).
Рыночные процентные ставки в целом растут. Прежде уровень процентных ставок на ипотечные кредиты не превышал 3,98%. Благодаря этому спрос на данный вид кредитов неустанно возрастал среди всех слоев населения Чехии. Однако с недавнего времени ставки поползли вверх практически во всех банках. За ростом процентных ставок на ипотеку, а, следовательно, и выплаты по кредиту, стоит повышение процентных ставок, проведенное Центральным банком Чехии.
Венгрия. Основными участниками рынка ипотеки являются крупные и средние коммерческие банки, принадлежащие иностранцам, в то время как финансирование займов для покупки недвижимости при помощи облигаций практически не развито. В конце 2001 г. доля ипотечных облигаций составляла всего 0,3% общего объема выпущенных государственных ценных бумаг.
В настоящее время венгерская банковская система насчитывает три ипотечных банка:
• Foldhitel es Jelzalogbank (FHB), государственный банк, вступивший в договор о рефинансировании с 9 коммерческими банками, а также в систему синдицированного кредитования с 62 кооперативными банками. Кроме договоров с кооперативными и коммерческими банками FHB также выпускает жилищные займы через агентов и собственную сеть дистрибуции.
• HVB Jelzalogbank, принадлежащий на 100% группе HVB, вступил в соглашение о рефинансировании с четырьмя коммерческими банками.
• OTP Jelzalogbank, принадлежащий на 100% группе OTP, предоставляет ссуды на покупку жилья исключительно по синдицированному кредиту с головным банком.
Перечислим других участников рынка.
• Сберегательные кооперативы, им принадлежит 6,5% рынка. Они активны в розничном сегменте рынка. В конце 2001 г. их доля в общем объеме депозитов домашних хозяйств составляла 13 и 19% от общего объема займов. В прошлом сберегательные кооперативы были наиболее активны в сельской местности. Но так как в последние годы наблюдается заметное снижение количества выданных лицензий на строительство жилья в пригородной местности, сберегательные кооперативы переориентируются на город. Тем не менее, кредитный портфель сберегательных кооперативов, а также потенциал их развития менее привлекательны, чем у коммерческих банков. Это связано с более слабой
законодательной базой, чем в отношении коммерческих банков, а также менее развитой системой управления рисками.
• Институты контрактного сбережения (ССК). В настоящее время контрактно-сберегательная модель является менее привлекательной по сравнению с ипотечным займом. Это, в частности, не противоречит выводам Полтеровича [1], так как он утверждает, что по мере развития институтов ипотечного кредитования ССК постепенно уступают место банковским инструментам, особенно при минимизации государственное поддержки первых.
• Страховые компании присутствуют на ипотечном рынке, начиная с января 2001 г. Они не представляют сильной конкуренции для коммерческих банков, в частности по причине ограничений в этом сегменте рынка, предусмотренных законодательством, согласно которым объем ипотечных кредитов не может превышать 5% от их резервов для уплаты страховой премии по страхованию жизни
В настоящее время кредиты на приобретение жилья предоставляются в национальной валюте, а также в евро и в швейцарских франках. Низкая средняя процентная ставка ипотечного кредита остается одним из основных факторов роста ипотечного рынка.
Общая долгосрочная тенденция снижения процентной ставки, начиная с 2000 г., неоднородна. В последние годы прослеживается постепенное увеличение процентной ставки по кредитам в форинтах на срок от 5 до 10 лет и параллельное падение ставки по кредитам сроком более 10 лет.
Риски, связываемые с ипотечным кредитованием. Риски процентной ставки и валютные риски. Предпочтение восточноевропейских стран к ипотечным кредитам в иностранной валюте является результатом разности ставок, определяемых, в том числе, денежной политикой государств. Неудивительно предпочтение к займам в швейцарских франках, и в целом к займам в евро по отношению к займам в национальной валюте.
В России ситуация ровно такая же. При постоянном росте реального курса рубля разница в ставках делала выгодными займы в долларах (как в падающей валюте). Чтобы россияне предпочитали ипотечные займы в рублях, разница в ставках между рублевыми и валютными кредитами должна превышать 5-6%. Но и банкам невыгодно было выдавать рублевые кредиты, так как они могут привлекать валютные средства дешевле. В 2007 г. эта ситуация «выправилась», благодаря политике маркетмейкера - Сбербанка. В настоящее время предпочтений той или иной валюте из-за разницы в ставках практически нет.
Ситуация может поменяться, если торговый баланс «схлопнется» за счет роста импорта (по разным оценкам, это может произойти в районе 2010-2012 гг., или раньше, в случае падения цен на основные позиции российского экспорта). Тогда рост реального курса рубля прекратится, и при условии сохранения невысоких ставок, население будет переходить на долгосрочные рублевые кредиты. Это, однако, потребует от денежных властей постоянной подпитки финансовой системы ликвидностью, чтобы не возникло дефицитов.
Риски нецелевого использования кредита (часть кредитного риска). С развитием ипотеки следует обратить внимание на такой показатель как Housing Equity Withdrawal (HEW) - превышение общего объема ипотечных займов над объемом вложений в недвижимость (обналичивание ипотеки). Проще говоря, это происходит, когда домохозяйства берут ипотечные займы, закладывая недвижимость, и тратят деньги на текущее потребление, на другие товары длительного пользования, и в целом, на цели, не связанные с покупкой или ремонтом недвижимости.
Для стран с низким уровнем развития ипотеки это не актуально -лишь высший доходный слой заемщиков берет ипотеку в целях замещения более дорогих потребительских кредитов или кредитов на развитие бизнеса, и их платежеспособность обычно не ставится под сомнение, к тому же они дорожат своей кредитной историей. С другой стороны, когда ипотека становится массовым явлением, это явление может привести к появлению системного риска, реализующегося при падении цен на недвижимость.
На развитых рынках внимательно отслеживают объемы обналичивания ипотеки. Считается также, что это явление способствует приросту спроса на потребительские товары (для Австралии, США, Великобритании прирост потребительского спроса оценивается в 10-15% от обналичивания ипотеки, но ипотека в англо-саксонском праве многоуровневая и меньше привязана к объекту залога) и в целом экономическому росту. В Голландии вклад в экономический рост от обналичивания ипотеки оценивался в 1999-2000 гг. в 1 проц. п., в то время как сокращение его в два раза в последующие годы привело к замедлению экономического роста на 0,5 проц. п.
В России достаточно жесткие условия получения ипотечного кредита пока что надежно гарантируют банки от ухудшения качества кредитов, связанного с обналичиванием ипотеки. Однако с развитием рынка этот риск вполне может оказаться существенным фактором, влияющим на качество банковских кредитных портфелей - учитывая уже существующие проблемы российских банков в этой сфере.
Риски, связанные с рефинансированием: секьюритизация ипотеки. История секьюритизации ипотечных кредитов на развивающихся рынках началась уже в XXI в. В декабре 2004 г.9 Балтийско-Американский фонд предпринимательства (Baltic-American Enterprise Fund, BalAEF) объявил о первом в ЦВЕ, по заявлению инвестиционного отдела Moody’s, выпуске бумаг, обеспеченных ипотечными займами населения (RMBS). Объем выпуска - 63 млн. долл., ипотечный портфель состоит из кредитов, выданных в Латвии по ипотечной программе этого фонда.
По состоянию на 2006 г. в странах EEMEA (Восточная Европа, Россия, Средняя Азия, Африка) доля RMBS в обеспеченных ценных бумагах составляла до 15% (выпуски 2001-2005 гг.). Однако почти все эти выпуски относились к Южной Африке. Если исключить Южную Африку, то доля RMBS составляла всего 0,5%, и в них существенную долю занимал как раз латышский выпуск.
В связи с быстрым развитием именно банковской ипотеки в России и нехваткой «длинных» денег в банковских пассивах, секьюритизация кредитов оказалась незаменимым инструментом для российских банков. Вывод считающихся надежными ипотечных кредитных пулов на рынок облигаций, поддержанный постоянным уверенным повышением суверенного рейтинга России в последние годы, обеспечил России быстрое приближение к лидерам рынка. Так, по данным CBONDS (cbonds.ru) на начало 2008 г. российские эмитенты секьюритизировали 6,4 млрд. долл., из них за 1-3 кв. 2007 г. секьюритизировано ипотечных кредитов на 780 млн. долл. (22%). При этом к настоящему времени (начало 2008 г.) на внутреннем рынке секьюритизацию активов провели лишь 3 эмитента на общую сумму 8,3 млрд. руб. В декабре 2006 г. ОАО «ИСО ГПБ-Ипотека» разместило выпуск облигаций с ипотечным покрытием на 3 млрд. руб., в мае 2007 г. ЗАО «Первый ипотечный агент АИЖК» - на 3,3 млрд. руб. и в октябре 2007 г. Банк «Московское ипотечное агентство» -на 2 млрд. руб. (приведено по [2, 3]).
Перспективы ипотечного кредитования в России. Текущая российская ситуация в начале 2008 г. (около 600 млрд. руб. ипотечных кредитов против 220 млрд. на конец 2006 г., 1,5% ВВП по сравнению с 0,8% на конец 2006 г.) говорит о том, что существует два ориентира для роста.
1. До уровня Восточной Европы 2005-2006 гг. (10% ВВП). Это означает рост ипотечных кредитов примерно в 7 раз. При ежегодном удвоении объемов и с учетом инфляции на такой переход потребуется
9 http://www.amcredit.com/about/Funding/Securitization.
4 года, т.е. его реально завершить к 2012 г. Без вовлечения широких масс населения в этот процесс, с помощью господдержки, Россия скорее повторит опыт Польши, затормозившись на уровне 5-6% ВВП.
2. До уровня Еврозоны в 2006 г. (около 50% ВВП в среднем). Это существенно более долгосрочный горизонт, требующий установления эффективных институтов сбалансированной защиты прав кредиторов, инвесторов и заемщиков; существенного повышения доходов населения; вовлечения практически всего населения в активное взаимодействие с банками и пользование всеми банковскими инструментами, начиная с пластиковых карт. Вряд ли такой путь можно пройти менее чем за 15-20 лет. И в этом смысле стоит обратить самое серьезное внимание на развитие строительно-сберегательных институтов финансирования жилья, как наиболее подходящих для переходных и развивающихся рынков и поддерживающих развитие собственно банковских инструментов ипотечного кредитования.
Таким образом, в 2012 г. Россия может оказаться в той же точке развития ипотеки, что и страны Восточной Европы к 2006 г. Есть, однако, несколько факторов, препятствующих повторению тех же траекторий. Во-первых, финансирование восточноевропейских кредитов производится во многом за счет дешевых денег материнских европейских банков, в России же банки активно занимают деньги за рубежом. После американского ипотечного кризиса 2007 г. зарубежное рефинансирование приостановилось, а сравнимые ресурсы есть только у государства (монетарных властей), которое скорее направит их на инфраструктурные проекты, чем на рефинансирование ипотеки в нужных масштабах. Одного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на весь рынок явно не хватит.
Кроме этого, в России вряд ли можно рассчитывать на государственные субсидии процентной ставки по ипотеке в макроэкономически заметных масштабах. Это объективные факторы, затрудняющие развитие российской ипотеки.
По прогнозу компании «Меррилл Линч», рынок ипотеки в России может расти темпами 50-60% в год. Такой рост, соответственно, несколько удлинит время, необходимое для достижения заложенных показателей, рост до текущего уровня Восточной Европы ожидается к 2014 году.
Как уже было отмечено, в Восточной Европе быстрый рост ипотеки происходил за счет финансирования местных банков, чаще филиалов крупных европейских банков, материнскими конторами. То есть существенным фактором роста было давление на ставки со стороны предложения, т.к. доходности были все же выше, чем в Запад-
ной Европе. В России же быстрый рост ипотеки в 2005-2006 гг. происходил скорее благодаря взлетающим ценам на недвижимость, т.е. шло давление на рынок со стороны спроса. Финансируются ипотечные кредиты в России за счет привлечения денег из-за рубежа (чистое привлечение иностранных кредитов банками в 2006 г. составило 28 млрд. долл., в 2007 г. - около 40 млрд.). Учитывая, что в связи с ростом реального курса рубля выдача долгосрочных кредитов идет в основном в валюте (что дает банкам возможность сохранять сбалансированную валютную позицию). Тем не менее, торможение кредитования населения в 2007 г. из-за трудностей с привлечением иностранных кредитов, связанных с ипотечным кризисом в США, и уходом с рынка инвестиционного спроса на квартиры, не выглядит чем-то необычным на фоне нестабильной динамики данного показателя в странах ЦВЕ.
В частности, поэтому объемы секьюритизации в России и Восточной Европе вполне сравнимы, несмотря на разницу в общем объеме ипотечного кредитования. Скорее всего, в области секьюритизации Россия быстро обгонит восточноевропейские страны, и рефинансирование кредитов будет идти на рыночной основе, в отличие от подпитки капиталом, как в Восточной Европе. Такая траектория развития ставит российские банки в достаточно уязвимое положение перед возможным падением цен на недвижимость.
Развитие рынка ипотеки в странах ЦВЕ, особенно в Польше, можно частично проецировать на российский рынок. Для обеих стран (и России, и Польши) характерно развитие в первую очередь банковской ипотеки, без развитых форм долгосрочных сбережений населения. С поправкой на разницу в темпах роста цен на недвижимость польская динамика ипотеки может быть вполне похожей на российскую.
Развитие рынка ипотеки в Восточной Европе и в России похоже и тем, что рынок захватывает все новые и новые доходные слои населения. В момент захвата нового слоя объемы кредитования растут по экспоненте, затем, с исчерпанием спроса данного слоя, их рост замедляется. Это особенно наглядно демонстрирует пример Венгрии, где за 2002-2003 гг. был вычерпан потенциал спроса низкодоходных слоев населения, привлеченный в систему ипотечных займов государственными субсидиями. С сокращением субсидий прирост ипотеки упал практически до нуля.
Привлечение низкодоходных слоев населения в систему ипотечного кредита будет затруднено негативным опытом, полученным населением при знакомстве с системой потребительского кредита. Известные проблемы (сложности с возвратом, спрятанные издержки, низкие требования к заемщикам и как следствие повышенный уро-
вень невозвратов) скорее отпугнут эти слои населения от установления долгосрочных долговых отношений с банками.
Логичным решением было бы максимально отделить ипотечные кредиты, доступные широким массам населения, от распространенных сейчас банковских продуктов. В частности, это может выглядеть как выделение ипотечной деятельности из банка в банковские SPV или специализированные банки, предлагающие в том числе продукты, ориентированные на низкодоходные слои населения и подразумевающие дополнительные гарантии. За счет выделения этой деятельности из банка можно отсекать лишние риски, не относящиеся прямо к сберегательно-кредитной деятельности в ипотеке, и претендовать на государственные гарантии, что позволит еще больше снизить ставку кредитования. Как показывает опыт Восточной Европы, такие инструменты могут использоваться населением не только ради жилищного кредитования, но и ради надежных сбережений по относительно выгодной ставке, а также возможности взять долгосрочный кредит (не обязательно на жилье) также по ставке, недоступной в банках.
Литература и информационные источники
1. Полтерович В.М., Старков О.Ю. Создание массовой ипотеки в России: проблема трансплантации. Санкт-Петербург. Науч. доклады Санкт-Петербургского государственного университета НИИМ № R2-2005.
2. Смоленчук Ф. Российская секьюритизация в условиях ипотечного кризиса в США. Исследования ИАУ ММВБ, декабрь 2007. http://www.micex.ru/off-lme/mdicatordocs/article_1078pdf
3. Петров В. Проблемы и перспективы обращения ипотечных ценных бумаг на торговых площадках // Рынок ценных бумаг. № 8 (263). 2004. http://www.micex.ru/off-line/indicatordocs/article_556.pdf.
4. Пакова О.Н. Перспективы развития ипотечного кредитования // Вестник СКГТУ-13-2005. http://nostalgia. ncstu. ru/content/_docs/pdf/_trudi/_econom/13/12.pdf.
5. О досрочном погашении ипотечных жилищных кредитов в 2005-2006 годах (по данным единовременного обследования Банком России кредитных организаций), http://cbr.ru/analytics/bank_system/2007_ipoteka.pdf
6. CEE Banking sector report, RZB Group, (доклад группы Райффайзенбанк по банковскому сектору стран ЦВЕ), сентябрь 2006.
7. Housing finance. New and old models in Central Europe, Russia and Kazakhstan. Open society institute, 2004.
8. Housing finance in Hungary // Country paper prepared for the 3rd OECD Workshop on Housing Finance. www.oecd.org.
9. Housing finance sector in Poland, 2005 // Country paper. www.oecd.org.
